Gerechtshof Amsterdam, 21-04-2004, AO9138, 03/00975

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 21 april 2004

Datum publicatie: 12 mei 2004

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2004:AO9138

Zaaknummer: 03/00975

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

In geschil is of bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van de Huisvestingsverordening. Het is van algemene bekendheid dat er in Amsterdam woningnood heerst en dat er - zoals ook blijkt uit de onder 2.2. geciteerde internetpagina - lange wachttijden gelden voor personen die op zoek zijn naar een huurwoning.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

Tiende Enkelvoudige Belastingkamer

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,

tegen

de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder, met dagtekening 13 januari 2003, betreffende de beschikkingen waarbij de waarden van de onroerende zaken A-straat 253 H, 1, 2 en 3 te Amsterdam zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

Het beroep is behandeld ter zitting van 7 april 2004.

Beslissing

Het Hof verklaart:

- het beroep ongegrond; en

- gelast de gemeente Amsterdam het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.

Gronden

1.1. Belanghebbende is eigenaar van de woningen A-straat 253 H, 1, 2 en 3 (hierna te noemen de "woningen") te Amsterdam. Bij vier beschikkingen, allen met dagtekening 7 april 2001, heeft verweerder de waarden van de woningen naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op respectievelijk € 100.285, € 97.108, € 97.108 en € 82.587 vastgesteld. Belanghebbende heeft op 16 mei 2001 één bezwaarschrift tegen de vier beschikkingen ingediend. Bij de bestreden uitspraak is het bezwaar ongegrond verklaard, waarbij het Hof ervan uitgaat dat de uitspraak op alle vier beschikkingen betrekking heeft.

Op 11 februari 2003 is ter griffie een beroepschrift ontvangen. Het beroepschrift is gericht tegen de uitspraak op het bezwaar. Hoewel belanghebbende in haar beroepschrift uitsluitend de waardevaststelling betreffende A-straat 253 H aan de orde stelt, gaat het Hof ervan uit dat het beroep ook betrekking heeft op de woningen A-straat 253 1, 2 en 3.

1.2. De woningen vormen tezamen een zogenaamd ongesplitst pand met vier woonlagen. Bij de op de begane grond gelegen woning behoort het gebruik van een tuin. De woningen zijn gelegen in Y.

2.1. In de gemeente Amsterdam geldt de Huisvestingsverordening 1999 (hierna te noemen "de Huisvestingsverordening").

2.2. Op de internetpagina www.amsterdam.nl van de gemeente Amsterdam staat onder andere:

Huren in Amsterdam

Het vinden van een huurwoning in Amsterdam lijkt soms een onmogelijke taak. Over het algemeen moet u rekening houden met wachttijden van meer dan 5 jaar.

3.1. In geschil is of de waarden welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna te noemen "de Wet") op 1 januari 1999 aan de woningen moeten worden toegekend op de onder 1.1 vermelde waarden moeten worden vastgesteld, zoals verweerder heeft gesteld, dan wel op lagere waarden, zoals belanghebbende voorstaat. Met betrekking tot de woning A-straat 253 H heeft belanghebbende gesteld dat de waarde op € 17.500 moet worden vastgesteld.

3.2. Verweerder heeft niet binnen de door het Hof gestelde termijn een verweerschrift ingediend. Op 6 november 2003 heeft de griffier een geschrift met de titel "verweerschrift" ontvangen, met daarbij een formulier beoordeling ontvankelijkheid, een rekenmodel MMA en jurisprudentie. Tevens heeft verweerder bij 'pleitnota' de dato 30 maart 2004, een toelichting op de waardevaststelling met plattegronden en foto's gegeven. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden van de woningen op de juiste waarden zijn vastgesteld.

3.3. Belanghebbende bestrijdt de waardevaststellingen van verweerder. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt bij brief van 20 maart 2003 onder meer een taxatierapport overlegd, waarin de waarde van de woning A-straat 253 H wordt getaxeerd op € 17.500. Belanghebbendes bezwaren tegen de door verweerder vastgestelde waarden houden kort en zakelijk weergegeven in:

1. De woningen die door de Gemeentebelastingen ter vergelijking zijn genomen, wijken te veel af van de woningen in kwestie.

2. Bij de WOZ-taxatie's van de woningen is ten onrechte uitgegaan van woningen in gesplitste staat. De woningen zijn immers niet gesplitst en kunnen ook niet gesplitst worden.

3. Bij de bepaling van de waarden van de woningen moet rekening worden gehouden met de invloed van de Huisvestingsverordening. Ingevolge de Huisvestingsverordening kunnen de woningen slechts aan een zeer beperkte kring van gegadigden worden verhuurd.

4.1. Niet in geschil is dat elk van de vier woningen een onroerende zaak in de zin van artikel 17, eerste lid, van de Wet is. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum, zijnde in casu 1 januari 1999, bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft bij het bepalen van de waarden van de woningen de vergelijkingsmethode, meer in het bijzonder de 'methode homogene groepen', toegepast. Bij deze methode worden woningen die qua ligging, grootte en andere waardebepalende factoren een vergelijkbare waarde in het economisch verkeer hebben, bij elkaar in een groep gevoegd. Naar het oordeel van het Hof is deze methode niet in strijd met de Wet.

Verweerder heeft de woningen van belanghebbende vergeleken met de woningen A-straat 206-2, A-straat 58 H en C-straat 95-1. De genoemde vergelijkingsobjecten zijn enige tijd na de waardepeildatum verkocht. Naar 's Hofs oordeel mocht verweerder deze woningen, gelet op het type woning, de grootte van de woning en de ligging van de woning als uitgangspunt nemen bij het vaststellen van de waarden van de woningen.

4.3. De klacht van belanghebbende dat de woningen die door verweerder ter vergelijking zijn genomen te veel af wijken van de onderhavige woningen, hoeven gezien het onder 4.2 overwogene geen verdere behandeling.

4.4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat bij de waardevaststelling van de woningen door verweerder ten onrechte is uitgegaan van woningen in gesplitste staat. Het Hof verwerpt dit standpunt omdat artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet inhoudt dat woningen moeten worden gewaardeerd alsof ze gesplitst zijn. Niet van belang is dat het pand - op korte termijn - ook niet gesplitst kan worden.

4.5. Met betrekking tot de grief van belanghebbende dat bij de bepaling van de waarden van de woningen rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van de Huisvestingsverordening overweegt het Hof als volgt. Die invloed wordt - zo verstaat het Hof belanghebbende - veroorzaakt door de volgende twee omstandigheden (waarmee verweerder geen rekening heeft gehouden):

1. De woningen mogen slechts verhuurd worden aan personen die over een huisvestingsvergunning beschikken en het aantal personen met een dergelijke vergunning is zeer beperkt (beroepschrift pagina 3).

2. Bij verkoop van de woningen is de groep van potentiële kopers beperkt tot hetzij personen die onder de inkomensgrenzen van het toewijzingsbeleid van de gemeente vallen, hetzij tot beleggers (pleitnota punt 5).

4.5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat op de vier woningen de Huisvestingsverordening van toepassing is en dat zulks niet geldt voor de vergelijkingsobjecten. Hiermee bedoelt belanghebbende kennelijk dat de woningen - in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten - woonruimten zijn die zijn aangewezen in de Huisvestingsverordening. Nu verweerder dit niet althans niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, zal het Hof van de juistheid van belanghebbendes stelling uitgaan.

4.5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende haar - met geen enkel stuk of anderszins nader onderbouwde - stellingen dat als gevolg van de Huisvestingsverordening het aantal personen aan wie zij de woningen kan verhuren of verkopen dusdanig gering is dat daar een meer dan verwaarloosbaar waardedrukkend effect vanuit gaat niet aannemelijk gemaakt.

Met betrekking tot de eerste omstandigheid acht het Hof nog het volgende van belang. Het is in Amsterdam verboden om een in de Huisvestingsverordening aangewezen woonruimte te verhuren aan iemand die niet over een huisvestingsvergunning beschikt. Weliswaar komt niet iedereen als gevolg van de in de Huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden voor een dergelijke vergunning in aanmerking, maar het is van algemene bekendheid dat er in Amsterdam woningnood heerst en dat er - zoals ook blijkt uit de onder 2.2. geciteerde internetpagina - lange wachttijden gelden voor personen die op zoek zijn naar een huurwoning. Alsdan is aannemelijk dat er voor belanghebbendes woningen - ingeval een zittende huurder zijn huurcontract heeft opgezegd - zeer veel gegadigden (dat wil zeggen zeer veel potentiële huurders) zijn.

Met betrekking tot de tweede omstandigheid acht het Hof van betekenis dat de Huisvestingsverordening überhaupt geen voorwaarden stelt aan kopers van de woningen als de onderhavigen.

5. Voor zover belanghebbende erover klaagt dat verweerder ten onrechte geen of niet tijdig een verweerschrift heeft ingediend, overweegt het Hof als volgt. Ingevolge artikel 8:42, eerste jo tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (verder de Wet) is verweerder verplicht om binnen een - eventueel door het Hof verlengde - termijn van vier weken na de dag van verzending van het beroepschrift aan verweerder, een verweerschrift in te dienen. Vaststaat dat verweerder niet aan deze verplichting voldaan heeft. Naar het oordeel van het Hof is de reden die verweerder daarvoor heeft aangevoerd, te weten drukke werkzaamheden, niet van een zodanig gewicht dat in redelijkheid niet geoordeeld kan worden dat het bestuursorgaan niet in gebreke is. Immers, indien een verweerder als gevolg van grote drukte naar het zich laat aanzien niet of niet tijdig aan de onderhavige verplichting kan voldoen, mag van het bestuursorgaan verwacht worden dat het tijdig en adequaat maatregelen treft.

Naar het oordeel van het Hof heeft de wetgever aan het niet-indienen van een verweerschrift echter geen consequenties verbonden. Artikel 8:31 van de Wet heeft immers niet op het indienen van een verweerschrift betrekking (vgl. ook Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 27 augustus 1997, gepubliceerd in Rechtspraak Algemene wet bestuursrecht 1998, 19 en de Toelichting op artikel 6, tweede lid, 2e alinea, van de Procesregeling bestuursrecht). Nu de wet ook overigens geen sanctie heeft gesteld op het niet-tijdig toezenden van een verweerschrift, kan belanghebbendes klacht niet tot een veroordeling van verweerder in de werkelijke rechtsbijstandskosten leiden. Aan dit oordeel doet niet af dat het niet(-tijdig) indienen van een verweerschrift ertoe kan leiden dat belanghebbendes effectieve en snelle toegang tot het Hof gehinderd wordt en/of dat het niet-tijdig verrichten van processuele handelingen door belanghebbende tot ernstige gevolgen kan leiden, terwijl het niet of niet tijdig indienen van een verweerschrift zonder sancties blijft.

6. Het niet-tijdig indienen van het verweerschrift heeft wel tot gevolg dat het Hof de gemeente Amsterdam zal gelasten het gestorte griffierecht, ad € 29, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan op 21 april 2004 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Nijhuis als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.

Griffier Raadsheer

Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.

U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.

De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.

Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.