Gerechtshof Amsterdam, 15-06-2004, AP2446, 03/03421

UITSPRAAK

op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,

tegen

een uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst P, de inspecteur.

1. Loop van het geding

1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 29 augustus 2003, ingediend door drs. A (BV Praktijkvennootschap B) te Amsterdam als haar gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur van 19 juli 2003, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting voor het jaar 2001. Het beroep is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 3 oktober 2003.

1.2. De met dagtekening 31 maart 2003 opgelegde aanslag is berekend naar een belastbaar bedrag van € 8.474.967. Bij de bestreden uitspraak heeft de inspecteur de aanslag verminderd tot een naar een belastbaar bedrag van € 7.184.422.

1.3. Het beroep strekt uiteindelijk tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de aanslag primair tot een naar een belastbaar bedrag van € 3.184.422 en subsidiair en meer subsidiair tot een naar een belastbaar bedrag van € 5.093.285.

1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Daarin concludeert hij primair tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar bedrag van € 5.093.285.

1.5. De zaak is behandeld ter zitting van 11 mei 2004. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is opgericht op 29 mei 1953. Zij stelt zich ten doel het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, ontwikkelen en administreren van onroerende zaken, zomede het investeren en handelen in zodanige zaken en andere goederen, het opnemen en ter leen verstrekken van gelden, het deelnemen in, het financieren van, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan rechtspersonen of andere ondernemingen, het verstrekken van zekerheden voor schulden van derden en het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Belanghebbende behoort tot de Y-groep, welke groep zich bezighoudt met de exploitatie van en de handel in onroerende zaken.

2.2. In 1979 heeft belanghebbende de onroerende zaak a-straat 1-5 (hierna ook: het pand) aangekocht. Belanghebbende verhuurde het pand, het laatst aan C. Op 10 februari 1995 zegde deze huurster de huur op per 1 september 1995.

2.3. Op 26 januari 1996 is aan het pand een bord bevestigd met de tekst “te huur kantoorruimte”. Voorts is over het pand een folder vervaardigd en verspreid waarin informatie was opgenomen over de locatie, de huurprijs, de oppervlakte, de bereikbaarheid en de aanwezige voorzieningen. In de periode november 1995 tot en met juli 1996 zijn offertes gedaan aan drie potentiële huurders. In januari 1998 en maart 1998 hebben geïnteresseerden het pand bezichtigd met het oog op eventuele huur.

2.4. Op 30 september 1997 heeft makelaarskantoor D aan de Y-groep geschreven:

“D is in de periode 1-9-1995 tot en met 31-12-1996 belast geweest met de verhuur van het object a-straat 1-5. Men is er niet in geslaagd het project geheel of gedeeltelijk te verhuren. Oorzaak is de huidige staat van het pand en de indeling van de vloeren. Daarnaast beschikt het pand niet over parkeerplaatsen. In de huidige markt is er weinig perspectief tot verhuur.”.

2.5. Op 10 juni 1997 heeft Bouwbedrijf E BV namens de Y-groep een bouwvergunning aangevraagd voor het “veranderen en vergroten van de a-straat 1-5 en bestemming tot 13 woningen en kantoorruimte”. De gemeente Z heeft de aanvraag op 27 juni 1997 afgewezen. Namens belanghebbende is op 8 oktober 1997 tegen de afwijzing van de vergunningaanvraag een bezwaarschrift ingediend. Op 18 februari 1998 heeft belanghebbende ter zake van de weigering van de vergunning een schadeclaim bij de gemeente ingediend. Nadat aanvankelijk op 19 februari 1999 afwijzend werd beschikt op het bezwaarschrift, werd aan belanghebbende op 28 oktober 1999 alsnog een bouwvergunning verleend. Bij de vergunningverlening heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat sprake is van nieuwbouw.

2.6. De Y-groep heeft op 7 maart 2000 het architectenkantoor F B.V. opdracht gegeven tot het maken van bouwtekeningen en het doen van de bouwaanvraag voor de realisatie van 11 appartementen op de locatie a-straat 1-5. Voorts werden rond en na die datum contracten gesloten met een aannemingsbedrijf, een makelaarskantoor, een constructiebureau, een ingenieursbureau en een bouwkundig adviesbureau. Ten behoeve van de verkoop van de appartementen heeft belanghebbende een verkoopbrochure met specificaties uitgegeven.

2.7. Tussen 7 januari 2001 en 28 juni 2001 heeft belanghebbende 9 van de 11 appartementen verkocht door het sluiten van koop-/aannemingsovereenkomsten, waarbij belanghebbende bij akte van splitsing te bepalen onverdeelde aandelen in het pand verkocht aan de kopers en de kopers belanghebbende opdracht gaven het appartementengebouw te bouwen. De appartementsrechten zijn aan de kopers geleverd op 1 oktober 2001.

2.8. Op 8 augustus 2001 is begonnen met de afbraak van het bestaande pand. Van het pand is het gedeelte a-straat 1 volledig gesloopt. Op de vrijgekomen ruimte werd een nieuwe betonnen fundering op palen aangelegd. Van a-straat 3-5 is slechts het casco in stand gebleven. In november 2001 is begonnen met de bouw.

2.9. Het nieuwe complex aan de a-straat 1-5 is in de administratie van belanghebbende verwerkt als een onderhanden project. In 2001 is daarbij de boekwaarde van de ondergrond ten bedrage van € 87.000 als desinvestering uit de geëxploiteerde onroerende zaken overgeboekt naar de grootboekrekening waarop het project werd geadministreerd.

2.10. De bij de verkoop van de appartementsrechten in 2001 gerealiseerde boekwinst op het pand a-straat 1-5 bedroeg € 4.000.000.

2.11. In de jaren 1997 tot en met 2001 waren de waarde van belanghebbendes bezit aan onroerende zaken, haar huuropbrengsten en haar verkoopresultaten als volgt (in de laatste kolom is vermeld het aanschafjaar van in het desbetreffende jaar verkochte onroerende zaken):

2.12. Belanghebbende deed voor het onderhavige jaar aangifte van een belastbaar bedrag van € 3.184.422. Bij de aanslagregeling verhoogde de inspecteur het aangegeven belastbare bedrag met de dotatie aan de herinvesteringreserve. Deze dotatie betrof de volgende boekwinsten bij verkoop van onroerende zaken:

3. Geschil

Tussen partijen is in geschil of de boekwinst op het pand a-straat 1-5 ten bedrage van € 4.000.000 geheel of ten dele kan worden gereserveerd in een herinvesteringsreserve.

4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat het pand tot de verkoop van de appartementen een in haar onderneming aangewend bedrijfsmiddel is gebleven. De inspecteur bestrijdt dit standpunt. Hij stelt zich op het standpunt dat het pand ten tijde van de verkoop moet worden gerekend tot de zaken die ter verkoop en derhalve bestemd voor de omzet in de onderneming van belanghebbende aanwezig waren en daardoor niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad dient te worden aangemerkt.

5.3. De in de pleitnota ingenomen subsidiaire stelling, die inhoudt dat het pand steeds een bedrijfsmiddel is gebleven doch dat de boekwinst dient te worden gesplitst in twee delen, waarvan het gedeelte dat is aan te merken als de meerwaarde ten opzichte van de boekwaarde ten tijde van het besluit tot afstoting door middel van herontwikkeling kan worden gedoteerd aan de herinvesteringsreserve, faalt eveneens, aangezien deze stelling als uitgangspunt heeft dat belanghebbende een bedrijfsmiddel heeft vervreemd en dit uitgangspunt, zoals hiervóór is beslist, onjuist is.

5.5. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het gelijk aan de inspecteur is.

6. Proceskosten

Nu het beroep ongegrond is en van bijzondere omstandigheden geen sprake is, is er geen aanleiding voor een veroordeling van een van de partijen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is vastgesteld op 15 juni 2004 door mrs. Dutmer, voorzitter, Van Loon en Kostense, leden, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.

Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Cassatie

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: