Gerechtshof Amsterdam, 06-08-2004, AQ9974, 00/01993

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

Vierde Meervoudige Belastingkamer

A-weg 35 ƒ r

A-weg 35 A ƒ s

2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1997 eigenares en gebruikster (van een drietal percelen gedeeltelijk) van 23 percelen, gelegen in B met een totale oppervlakte van 622.400 m². Op 138 m² hiervan is door belanghebbende een recht van opstal gevestigd ten gunste van D KG (hierna te noemen: D). Op deze percelen bevinden zich gebouwen, procesinstallaties, tanks en infrastructurele voorzieningen.

Verweerder heeft (622.400 -/- 138 = ) 622.262 m² van de zojuist genoemde grond en de zich daarop bevindende opstallen e.d. aangemerkt als één object, aangeduid als A-weg 35 (hierna te noemen: object 1). Hij heeft ten name van belanghebbende als eigenares en gebruikster van dit object een beschikking genomen waarbij de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1994 is vastgesteld op ƒ r. Het gedeelte ter grootte van 138 m² heeft verweerder als een afzonderlijk object aangemerkt, aangeduid als A-weg 35 A (hierna te noemen: object 2), en ter zake van dit object ten name van belanghebbende als gebruikster ervan een beschikking genomen waarbij de waarde naar de genoemde waardepeildatum is vastgesteld op ƒ s.

2.5. Met de buitengebruikstelling van de eenheden 31 en 32 ultimo 1995 werd een aantal zaken eveneens buiten gebruik gesteld en kwamen andere zaken leeg te staan. Deze situatie bestond ook op 1 januari 1997. Het betrof:

- een oliepompgebouw;

- een oliewachthuisje;

- de loskade en de loskraan;

- drie zware stookolietanks;

- een lichte stookolietank.

Deze eigendommen werden niet geconserveerd, aangezien belanghebbende, ook bij eventuele wederingebruikname van de eenheden 31 en 32, nog slechts gas als brandstof gebruikt. De loskade en de loskraan werden door belanghebbende nog wel gebruikt bij de bouw van eenheid 33, maar daarna niet meer.

2.6. Het operationele gebied in strikte zin van de eenheden 31, 32 en 33 is omheind. De omheining bestaat voor een deel uit hekwerk en voor een deel uit de betonnen constructies van de koelwaterkanalen. Het door de omheining omsloten terrein is toegankelijk via een met camera’s bewaakte ingang met slagbomen. De oppervlakte van de binnen de omheining liggende grond bedraagt 179.843 m².

De door verweerder tot object 1 gerekende grond die buiten de omheining ligt en eigendom van belanghebbende is, bestaat voor een deel uit weiland, groenvoorzieningen en waterpartijen (op de tot de gedingstukken behorende kaart aangeduid als percelen 1, 2 en 5). Een deel van deze percelen heeft belanghebbende in 1994/1995 beplant met snelgroeiend bos, waarbij zij gebruik heeft gemaakt van de Regeling Bijdragen Snelgroeiend Bos, een overheidssubsidieregeling.

2.11. Tot de gedingstukken behoren twee taxatierapporten, ingebracht door verweerder en opgesteld door G, beëdigd taxateur o.g. van H. In die rapporten wordt de waarde van het object 1 gesteld op ƒ r (opstallen ƒ ..., installaties ƒ ... en kavel ƒ ...) en de waarde van object 2 op ƒ s. Bij het vaststellen van die waarden heeft de taxateur rekening gehouden met de werktuigenvrijstelling van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Hij is daarbij uitgegaan van de bevindingen die zijn opgenomen in een door I opgesteld rapport omtrent de verwijderbaarheid met behoud van waarde van de installaties.

Op grond hiervan heeft de taxateur bij de waardebepaling van object 1 buiten aanmerking gelaten de waarde van de volgende werktuigen:

- delen van de turbogeneratoren

- condensaatreinigingsinstallaties

- demiwater/voorontgassertanks

- reinkoelwaterinrichtingen

- luchtcompressoren

- regelluchtinstallatie

- werkluchtinstallatie

- ferrosulfaatdoseerinrichting

- nooddieselaggregaten

- 1000 Hz-omvormers

- schroefluchtcompressoren

- persluchtdroger

- schakel- en verdeelinstallaties

- stoomoververhittingsinstallatie

- verwarmingsinrichting

- gelijkrichtinstallatie

- elektrische leidingen

- koelwaterinstallaties

- transformator

- demi-installatie

- demiwatervoorraadtank

- brandbluspompen

- regelluchtcompressoren

- werkluchtcompressoren

- noodstroomvoorzieninginstallatie

- hoogspanningsschakelinstallatie

- een deel van de stadsverwarmingsinstallatie

- noodstroomaggregaat

- olietransportinstallatie

- stoomverwarmingsinstallatie

- elektrische leidingen en kabels

- (machine)transformatoren

- elektrische aansluiting op 15kV-net

- poldergemalen.

- machinezaal ƒ ...

- tussengebouw ƒ ...

- ketelhuis eenheid 31 ƒ ...

- ketelhuis eenheid 32 ƒ ...

- middengebouw/hulpketelhuis ƒ ...

- schoorsteen ƒ ...

- koelwaterpompen- en filtergebouw ƒ ...

- vijzelgemaal ƒ ...

- gasturbinegebouw ƒ ...

- ketelhuis/E-gebouw ƒ ...

- stoomturbinegebouw ƒ ...

- stadsverwarmingsgebouw ƒ ...

- gasontvangststation ƒ ...

- portiersloge/telecomruimte ƒ ...

- oliepompgebouw ƒ ...

- overige installaties ƒ ...

ƒ ...

In het rapport werd de waarde van de grond en de infrastructuur als volgt gespecificeerd:

terreinverharding circa 40.000 m² à ƒ ... ƒ ...

gebonden grond circa 125.000 m² à ƒ ... ƒ ...

overige grond circa 497.262 m² à ƒ ... ƒ ...

ƒ ...

2.12. Belanghebbende heeft in het geding ingebracht een rapport, opgesteld door B.V. Inspectie- Taxatie- en Expertisebureau C (“C”), gedagtekend 13 november 2000. Daarin verklaart C dat verwijderbaar zijn met behoud van waarde en elders in een vergelijkbaar systeem weer kunnen worden opgebouwd om als zodanig te functioneren (met kort weergegeven de daarbij gegeven onderbouwing):

1. de stoomketels met aangebouwde toebehoren (voor demontage is het noodzakelijk de pijpen van de vuurhaard en het rookgaskanaal te scheiden door deze door te slijpen, de pijpen van de over- en heroververhitters worden doorgeslepen nabij de verzamelkasten; bij verwijdering van het statief blijven de delen van het ketelhuis intact; voor hergebruik worden de pijpenverbindingen ontbraamd, waarna deze worden geschuurd, gelast en nabewerkt);

2. de hulpinrichtingen voor de stoomketels (luchtverhitters, stoomluchtverhitters, ventilatoren, rookgaskanalen, voedingwaterontgassers, stoomomvormers, stookolieinstallaties, brandblusinstallaties: deze hulpinrichtingen zijn zonder beschadiging van betekenis te demonteren en te verplaatsen om elders als hulpinrichtingen voor stoomketels te functioneren);

3. de voedingwaterpompinstallaties (de pompen met elektromotoren zijn met bouten bevestigd op betonnen fundaties, de leidingen hebben flens- en lasverbindingen);

4. de afgassenketel (een inrichting voor het omzetten van water in stoom: elementen met bundels pijpen, pompen, stoom/waterhouders, omloopleidingen, condensors, opnemers voor de meet-, regel-, bedienings- en controleapparatuur: de verbindingen kunnen worden doorgeslepen, waarna de onderdelen na ontbramen en schuren kunnen worden hergebruikt);

5. de hulpinrichtingen voor de afgassenketel (met bouten op fundaties geplaatste pompen en voedingwaterontgasser en tanks: de verbindingen kunnen worden doorgeslepen en na ontbramen en schuren van de leidingstompen kunnen de werktuigen worden hergebruikt);

6. de voedingwaterpompinstallaties (pompen in een geluidarme omkasting, met bouten bevestigd op betonnen fundaties: hergebruik mogelijk na doorslijpen van leidingen, ontbramen e.d.);

7. hulpketels (opgebouwd uit pijpen die vier wanden vormen, brander, waterhouder, stoom/waterhouder, brandstofpomp, stookolievoorverwarmer, ontgasser, circulatiepompen, opnemers: de hulpketels zijn geplaatst op betonnen fundamenten en daarop bevestigd met bouten; voedingwaterpompen met elektromotoren zijn met bouten bevestigd op fundaties; de (kleine) hulpketels zijn geheel te verplaatsen, leidingen zijn veelal met flensverbindingen gemonteerd);

8. de stoomturbinegeneratoren (de generatoren zijn met bouten bevestigd op een betonnen fundatieplaat die met veerpakketten rust op het betonnen fundament; de geluidarme omkasting is in delen te monteren; vanwege de grote omvang en het hoge gewicht zullen de rotoren moeten worden uitgenomen met behulp van de daartoe geplaatste halkranen);

9. de hulpinrichtingen voor de stoomturbinegeneratoren (pompen, koelers, voorverwarmers, condensors, ventilatoren, gebouwd op fundaties en daaraan met bouten bevestigd, de leidingen hebben flensverbindingen);

10. de gasturbinegenerator (direct geplaatst op een betonnen fundatie en met bouten hierop bevestigd; luchtinlaatkanaal en afgaskanaal steunen op de fundatie middels metalen hulpconstructies; na loskoppeling zijn deze delen afzonderlijk verwijderbaar; de vast opgestelde kraan kan deze delen in een keer verplaatsen);

11. de hulpinrichtingen voor de gasturbinegenerator (gasverwarmingsinstallatie met voorverwarmers, GT-wasinrichting, anti-icingsysteem met camera’s; flensverbindingen);

12. stadsverwarmingsinstallatie (warmtewisselaars, condensors, pompen, buffervat; leidingen met flensverbindingen, apparatuur geplaatst op betonnen fundaties, bevestigd met bouten);

13. de pijpleidingsystemen (voor een deel flensverbindingen en voor een deel gelast en door te slijpen);

14. de transformatoren (met bouten op een betonnen plaat bevestigd, na loskoppeling van de bekabeling geheel verwijderbaar);

15. de schakel- en verdeelinrichtingen (modulair opgebouwd en na loskoppeling van de bedrading verwijderbaar);

16. de krachtstroominstallaties (bekabeling en schakelaars-, zekeringen- en verdeelkasten, aan de wand of op hulpconstructies met bouten bevestigd en op componentniveau verwijderbaar, de bekabeling kan op haspels worden opgeslagen);

17. de warmtewachtinstallatie (bedienings- en controle-instrumentarium in bedieningsruimte in lessenaars en wandpanelen geplaatst, via leidingen verbonden met opnemers en meetinstrumenten in het produktiegedeelte; de instrumenten zijn op componentniveau verwijderbaar en de bekabeling kan op haspels worden opgeslagen);

18. de noodstroomvoorzieningen (apparatuur die met bouten op fundaties is bevestigd of los staat opgesteld);

19. de compressorinstallaties (met bouten op fundaties bevestigd);

20. de brandblusinstallaties (pompen zijn met bouten bevestigd op fundaties en de leidingen hebben flensverbindingen);

21. de demiwaterinstallaties (onderdelen staan op fundaties en zijn verbonden met leidingen die met flens- of lijmverbindingen zijn gemonteerd);

22. de koelwaterinstallatie (de onderdelen zijn, deels middels hulpconstructies, met bouten op fundaties gemonteerd en de leidingen zijn uitgevoerd met flensverbindingen);

23. de luchtbehandelingsinstallaties (wandluchtverhitters, met bouten bevestigd aan de wanden, leidingen met flensverbindingen; koelunits met componenten die met bouten direct of middels hulpframes op de fundatie zijn bevestigd; leidingen gekoppeld door flensverbindingen);

24. kranen (montagekranen, halkranen, portaalkranen; de wielen van de kranen lopen over kraanbanen die met bouten zijn bevestigd of gelast aan consoles die deel uitmaken van de constructie van het gebouw).

2.13. Verweerder heeft bij zijn verweerschrift ingebracht een rapport van I Technology Consultants (“I”), gedagtekend 21 mei 2001, getiteld “Contra-expertise inzake de werktuigenvrijstelling bij de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken”. In het rapport hebben deskundigen van I van de hiervóór opgesomde 24 werktuigen steeds een oordeel gegeven over de volgende vragen:

1. moet het werktuig worden beschadigd om deze van de locatie van opstelling of uit het gebouw te verwijderen?

2. moet het gebouw, voor zover van toepassing, worden beschadigd om het werktuig te verwijderen?

3. moet het werktuig worden gedemonteerd om het te kunnen verwijderen?

4. wordt de functionaliteit van het werktuig beïnvloed door een verwijdering?

5. behoudt het werktuig zijn waarde in bedrijfseconomische zin na verwijdering?

nr. werktuig 1 2 3 4 5

1 stoomketels ja ja ja Ja Nee nee

2 hulpinrichtingen stoomketels nee nee (ontgasser: ja) ja (ontgasser: nee Ja Nee nee

3 voedingwaterpompen nee nee ja Ja Nee nee

4 afgassenketel ja nee/ja ja Ja Nee nee

5 hulpinrichtingen nee (circulatiepompen: ja nee (ontgasser: ja ja/nee ja/nee Nee/ja nee/ja

6 voedingwaterpomp nee nee ja Ja Nee nee

7 hulpketels nee nee ja Nee Ja ja

8 stoomturbinegenerator nee nee ja Ja Nee nee

9 hulpinrichtingen nee nee nee (condensaatsysteem: ja) als in kolom 3 Ja (condensaatsysteem: nee) nee/ja

10 gasturbinegenerator nee nee ja Ja Nee nee

11 hulpinrichtingen nee nee ja Ja Nee nee

12 stadsverwarmingsinst. nee nee ja Ja Nee nee

13 pijpleidingsystemen ja nee ja Ja Nee nee

14 transformatoren nee nvt nee Nee Ja ja

15 schakel- en verdeelinr. nee nee ja Nee Ja ja

16 krachtstroominstall. nee nee ja Nee Ja ja

17 warmtewachtinstall. nee nee ja Ja Nee nee

18 noodstroomvoorz. nee nee ja Nee Ja ja

19 compressorinstallaties nee nee ja Nee Ja ja

20 brandblusinstallaties nee nee ja Ja Ja Ja

21 demiwaterinstallaties nee nee ja Ja Nee Nee

22 koelwaterinstallatie nee nee ja Ja Nee nee

23 luchtbehandelinginst. nee nee ja Ja Nee nee

24 kranen nee ja ja Ja Nee nee

In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

a. Heeft verweerder object 1 op een juiste wijze afgebakend?

b. Zijn de door verweerder tot de objecten gerekende werktuigen roerend of onroerend?

c. Is op de werktuigen de werktuigenvrijstelling van art. 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken van toepassing?

d. Heeft verweerder overigens aan de objecten een juiste waarde toegekend?

5.1.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat object 1 door verweerder onjuist is afgebakend. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het object wordt gevormd door de eenheidgebonden gebouwen 31/32, eenheidgebonden gebouwen 33, eenheidgebonden gebouwen 31/32 en 33, tanks, facilitaire gebouwen, infrastructurele voorzieningen en de bij de genoemde zaken behorende grond met een oppervlakte van 179.843 m², zijnde de grond die is gelegen binnen de rond de eenheden opgetrokken omheining.

Zij is van mening dat verweerder ten onrechte tot het object rekent:

a. een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen die op 1 januari 1997 niet haar eigendom waren (de onder 2.3 vermelde koelwatersluisgebouwen en de onder 2.4 vermelde loskade en loskraan);

b. een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen die op 1 januari 1997 niet bij haar in gebruik waren (de onder 2.5 vermelde zaken en de onder 2.6 vermelde gronden die zijn gelegen buiten de omheining);

c. een aantal ongebouwde eigendommen die op 1 januari 1997 in gebruik waren bij derden (de onder 2.7 bedoelde ondergrond van hoogspanningsmasten);

d. een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen die naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar horen (de onder 2.6 vermelde gronden die zijn gelegen buiten de omheining, de onder 2.8 vermelde boerderij, de onder 2.9 vermelde jachthaven, de onder 2.4 vermelde loskade en loskraan, het onder 2.10 beschreven perceel).

Belanghebbende bepleit op deze gronden dat verweerder ten onrechte zaken met een totale waarde van ƒ ... tot object 1 heeft gerekend.

5.1.2. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder ten onrechte de koelwatersluisgebouwen tot object 1 gerekend. Deze gebouwde eigendommen bevinden zich in een dijklichaam, in en op grond die eigendom is van het Hoogheemraadschap (...). Ingevolge het bepaalde in artikel 5:20, aanhef en onderdeel e, van het Burgerlijk Wetboek omvat de eigendom van de grond de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. In beginsel is genoemd Hoogheemraadschap derhalve eigenaar van de koelwatersluisgebouwen. Dat is ingevolge de zojuist genoemde bepaling van het Burgerlijk Wetboek slechts anders indien de gebouwen en werken bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (horizontale natrekking). Verweerder stelt zich op het standpunt dat deze uitzondering zich hier krachtens de geldende verkeersopavttingen voordoet, aangezien de gebouwen in constructief en functioneel opzicht onlosmakelijk deel uitmaken van het koelwateraan- en afvoersysteem. Daarbij voert hij nog aan dat belanghebbende de bouwkosten van de gebouwen voor haar rekening heeft genomen en deze gebouwen ook tegen brandschade heeft verzekerd.

Belanghebbende voert daartegen aan dat, toen besloten werd het koelwater uit het E-meer te betrekken, koelwaterkanalen zijn aangelegd, waarbij het dijklichaam werd doorgestoken. Teneinde het dijklichaam weer te herstellen en aan zijn oorspronkelijke functie te laten beantwoorden, zijn de gebouwen in het dijklichaam geplaatst. Daardoor maken de koelwatersluisgebouwen, zo stelt belanghebbende, naar verkeersopvatting deel uit van het dijklichaam van het Hoogheemraadschap; zonder de gebouwen is het dijklichaam incompleet.

Het Hof onderschrijft het standpunt van belanghebbende. Hoewel de koelwatersluisgebouwen zijn verbonden met het kanalenstelsel van belanghebbende voor de aan- en afvoer van koelwater, kan niet worden gezegd dat die gebouwen van dat stelsel een bestanddeel zijn. Naar het oordeel van het Hof overheerst bij de koelwatersluisgebouwen het verband met het dijklichaam, zodat voor toepassing van het leerstuk van de horizontale natrekking in casu onvoldoende aanleiding is. Dat belanghebbende de stichting van de gebouwen heeft bekostigd en deze heeft verzekerd is in dit kader niet van belang.

5.1.3. Ook de loskade en loskraan heeft verweerder naar het oordeel van het Hof ten onrechte tot object 1 gerekend. Met betrekking tot deze zaken overweegt het als volgt.

De loskade met loskraan is deels gelegen op een perceel dat eigendom is van belanghebbende en deels op een perceel dat eigendom is van de Staat der Nederlanden (Domeinen). De kraan bevindt zich op het gedeelte van de loskade dat niet bij belanghebbende in eigendom is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de kade en de kraan door horizontale natrekking tot object 1 gerekend moeten worden. Hij voert daarbij aan dat de kosten van aanleg van kade en kraan voor rekening van belanghebbende zijn gekomen en dat deze zaken door haar zijn verzekerd en dat de loskade en –kraan in constructief en functioneel opzicht onlosmakelijk onderdeel zijn van het aan- en afvoersysteem van belanghebbende.

Het Hof kan verweerder hierin niet volgen. Zoals onder 5.1.2 is weergegeven, omvat de eigendom van de grond de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Volgens deze hoofdregel (verticale natrekking) maakt een deel van de loskade en de gehele loskraan deel uit van het eigendom van de Staat der Nederlanden, en maakt een deel van de loskade deel uit van het eigendom van belanghebbende.

Voor afwijking van dit uitgangspunt zou slechts plaats zijn indien, zoals vorenoverwogen, de voormelde eigendom van de Staat der Nederlanden (de loskraan en de gedeeltelijke loskade), moet worden geacht een bestanddeel te vormen van belanghebbendes onroerende zaak. Voor de slotsom dat zulks het geval is omdat de verkeersopvattingen meebrengen dat de desbetreffende zaken deel uitmaken van de elektriciteitscentrale die belanghebbende met behulp van haar onroerende zaken exploiteert, is onvoldoende gesteld. Niet geadstrueerd is immers in welke zin kade en kraan in constructief en/of functioneel opzicht als wezenlijk onderdeel moeten beschouwd van (het aan- en afvoersysteem van) de centrale. Dit geldt temeer nu ten aanzien van de kade en de kraan vast staat dat deze, sedert het gereedkomen van de bouw van enkele van belanghebbendes opstallen, ongebruikt zijn gebleven. Dat belanghebbende in het kader van die bouw economisch belang had bij de kraan en de kade, is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te kunnen leiden.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of er sprake is van horizontale natrekking door belanghebbende van kraan en kade (voor zover gelegen op het perceel dat aan de Staat der Nederlanden toebehoort) indien haar onroerende hoofdzaak in beperktere zin wordt verstaan , te weten als het perceel waarop (een deel van de) loskade is gebouwd. Daaromtrent overweegt het Hof als volgt.

Duidelijk is, zo is het Hof van oordeel, dat het zwaartepunt van de complete bouwkundige inrichting ‘loskade met loskraan’ is gelegen bij het samenstellende perceel dat in eigendom is bij de Staat der Nederlanden en niet bij het perceel dat in eigendom is bij belanghebbende. Dit volgt reeds uit het feit dat eerstgenoemd perceel de loskraan en een deel van de loskade omvat en laatstgenoemd perceel slechts een deel van de loskade omvat. Naar de verkeersopvattingen beoordeeld kan daarom niet worden gezegd dat de kraan en de kade (voor zover op het perceel van de Staat der Nederlanden gelegen) bestanddeel vormen van belanghebbendes perceel. Ook overigens zijn geen gronden gesteld of gebleken die tot de slotsom leiden dat de eigendom van de kraan en de kade (voor zover op het perceel van de Staat der Nederlanden gelegen) door belanghebbende is nagetrokken. Genoemd zwaartepunt brengt daarentegen mee, gelet op de functionele eenheid tussen kraan en kade (naar mag worden aangenomen kan de kraan zonder een kade die niet op verdere doorvoerwegen is aangesloten niet aan zijn gebruiksdoel beantwoorden), dat de kade die op belanghebbendes perceel is gelegen naar de verkeersopvattingen bestanddeel vormt van het perceel van de Staat der Nederlanden. Dat deel van de kade is derhalve door de Staat der Nederlanden nagetrokken.

5.1.4. Belanghebbende stelt dat een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen ten onrechte tot object zijn gerekend, aangezien die eigendommen op 1 januari 1997 niet bij haar in gebruik waren. Het betreft:

- een oliepompgebouw;

- een oliewachthuisje;

- de loskade en de loskraan;

- drie zware stookolietanks;

- een lichte stookolietank;

- de als “percelen 1, 2 en 5” aangeduide percelen weiland, groen en water.

Ten aanzien van de loskade en de kraan staat krachtens het vorenoverwogene reeds vast dat deze ten onrechte in de objectsafbakening zijn betrokken. Voor wat betreft de overige eigendommen overweegt het Hof als volgt.

Voor een deel gaat het hier om gebouwde eigendommen die door belanghebbende vóór 1 januari 1997 om bedrijfstechnische en -economische redenen, door het buiten bedrijf stellen van de eenheden 31 en 32, niet meer in de bedrijfsvoering worden benut.

Deze bedrijfsmiddelen maken deel uit van de volledige bedrijfsoutillage van belanghebbende zoals die zich ter plaatse bevindt en als geheel dienstbaar is aan het produceren van elektriciteit. De enkele omstandigheid dat bepaalde bedrijfsmiddelen op het bedrijfsterrein al dan niet tijdelijk geen rol spelen in het productieproces maakt niet dat deze niet in gebruik zijn bij belanghebbende in de zin van artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken.

De percelen 1, 2 en 5 zijn volgens belanghebbende braakliggende gronden die door haar niet worden gebruikt en dus niet tot het object kunnen worden gerekend. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. Bij een industrieel complex als dat van belanghebbende kan omliggende grond (in de vorm van braakliggende grond, groen, waterpartijen, bos, enz.) zeer goed een functie hebben in het kader van de exploitatie van de onderneming in ruime zin. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het onderhavige geval ook zo is. De omliggende percelen hebben een afscheidende functie in aanvulling op omheining en hekwerken, het groen en het bos dienen als buffer in landschappelijke zin, het ontneemt deels het zicht op de eenheden en de begroeiing kan dienen ter compensatie van CO2-emissies. Voorts heeft belanghebbende snelgroeiend bos doen aanplanten, zij heeft daarvoor subsidie ontvangen en zij is, op grond van de daarbij gestelde voorwaarden, gehouden het bos in stand te houden en binnen 15 tot 25 jaar na aanplant te vellen. Aldus beschouwd en in deze zin gebruikt belanghebbende de desbetreffende percelen.

Voorzover belanghebbende met betrekking tot de percelen 1, 2 en 5, voorzover beplant met snelgroeiend bos, heeft gesteld dat uit de voorwaarden die bij de subsidieverlening zijn gesteld volgt dat belanghebbende deze grond niet mag gebruiken, is het Hof van oordeel dat zulks niet kan worden gelezen in de door belanghebbende ten bewijze van haar stelling overgelegde brief van 8 april 1993 en dat die stelling ook overigens niet aannemelijk is gemaakt.

5.1.5. Belanghebbende stelt vervolgens dat niet tot het object kunnen worden gerekend ongebouwde eigendommen die op 1 januari 1997 in gebruik waren bij derden, te weten de onder 2.7 bedoelde ondergrond van hoogspanningsmasten. Belanghebbende is, zo stelt zij, weliswaar eigenares van deze masten, doch deze zijn in gebruik bij het distributiebedrijf F N.V.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de grond onder de hoogspanningsmasten niet afzonderlijk aan de masten dient te worden toegerekend aangezien de gebruiksmogelijkheden onder de masten niet of nauwelijks worden beperkt en de desbetreffende grond niet kan worden aangemerkt als een zelfstandig gedeelte van een ongebouwde eigendom.

Het Hof onderschrijft het standpunt van verweerder. Aannemelijk is dat de feitelijke verbondenheid van de hoogspanningsmasten met de grond slechts een geringe oppervlakte in beslag neemt en dat zulks in het kader van de objectafbakening een verwaarloosbare kwantiteit is. Belanghebbende heeft inzake het kwantitatieve belang van haar stelling ook geen gegevens verstrekt. Voorts is aannemelijk dat belanghebbende de beschikking heeft gehouden over de grond onder en om de masten. Dat zij in het kader van onderhoud en dergelijke F N.V. moet toestaan gebruik te maken van haar grond doet aan een en ander niet af.

5.1.6. Ten slotte stelt belanghebbende dat verweerder ten onrechte tot het object heeft gerekend een aantal gebouwde en ongebouwde eigendommen die naar de omstandigheden beoordeeld niet bij het object horen (de onder 2.6 vermelde gronden die zijn gelegen buiten de omheining, de onder 2.8 vermelde boerderij, de onder 2.9 vermelde jachthaven, de onder 2.4 vermelde loskade en loskraan, het onder 2.10 beschreven perceel).

Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij bij de objectafbakening een aantal criteria in acht heeft genomen en heeft daarbij de volgende toelichting gegeven:

- herkenbaarheid en uitstraling van de eigendommen: er is gelet op visuele aanduidingen zoals deze door belanghebbende zijn aangebracht. Het terrein is slechts via één weg bereikbaar. Bij de ingang ervan staan borden met de tekst “Eigen weg. Verboden toegang voor onbevoegden”. Op de borden staan voorts de naam en het logo van belanghebbende. Ook bij benadering vanaf het water worden op borden vergelijkbare mededelingen gegeven;

- functie en gebruik: de bestemming van het bestreken gebied is “energiecentrales”; het hele gebied wordt daarvoor gebruikt. Extra grond is noodzakelijk bij een energiecentrale van deze omvang (koelwaterkanalen, uitbreiding, buffer bij calamiteiten). De door belanghebbende genoemde gebouwde objecten hebben nog een functie omdat zij stand-by staan zolang de eenheden 31 en 32 ter beschikking moeten blijven, en dat was (zo blijkt uit een aanvraag tot een revisievergunning in het kader van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren) op 1 januari 1997 het geval. De jachthaven wordt gebruikt door (oud-)werknemers van belanghebbende. De stadsverwarmingspijpen op perceel 4 zijn deel van de energiecentrale;

- bereikbaarheid: alle kadastrale percelen zijn slechts via één weg bereikbaar (“Eigen weg. Verboden toegang voor onbevoegden”);

- de afstand tussen de verschillende eigendommen: de percelen liggen alle naast elkaar. De afstand tussen de deelgebieden is niet uitzonderlijk en is beloopbaar. Vanaf elk punt van het gebied is de centrale te zien.

Het Hof is van oordeel dat verweerder op goede gronden de desbetreffende percelen (met uitzondering van de loskraan en de loskade, zie onder 5.1.3.) heeft gerekend tot object 1. Met hetgeen hij in de stukken heeft aangevoerd, ondersteund door tekeningen en foto’s, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de hier in geding zijnde gebouwde en ongebouwde eigendommen uit oogpunt van bestemming, toegankelijkheid, herkenbaarheid en functionaliteit een zodanige samenhang hebben dat zij behoren tot het object. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht.

bij object 1: turbogeneratoren

stoomomvormerinstallaties

voedingwaterontgasserinstallaties

voedingwaterpompen

montagekranen

portaalkraan

wandluchtverhitters

stoomwacht

rondpompketels

hulpketelinstallaties

koelwaterpompen

fijnfilters

reinigingsmachines

bovenloopkranen

afgassenketel met hulpinrichtingen

stadsverwarmingsinstallatie

centrale wacht

pijpleidingen in gebouw

bovengrondse pijpleidingen;

bij object 2: stoomturbine met toebehoren

gasturbine met toebehoren

pijpleidingen.

5.2.5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat voor de vraag of een werktuig verwijderbaar is met behoud van waarde van belang is een beoordeling van de mate waarin:

a. het werktuig beschadigd moet worden om het (uit het gebouw) te verwijderen;

b. het gebouw beschadigd moet worden om het werktuig te verwijderen;

c. het werktuig moet worden gedemonteerd om het (uit het gebouw) te kunnen verwijderen;

d. de functionaliteit van het werktuig wordt beïnvloed door een verwijdering;

e. het werktuig zijn waarde in bedrijfseconomische zin na verwijdering behoudt.

“De zinsnede “zonder dat beschadiging aan die werktuigen wordt toegebracht” komt grotendeels overeen met de terminologie van artikel 3:4, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 3:4, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek gaat over bestanddeelvorming door vaste verbinding van een zaak met een hoofdzaak. Het verschil tussen het onderhavige wetsvoorstel en artikel 3:4, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek betreft de woorden “aan die werktuigen”. Voor het van toepassing zijn van de werktuigenvrijstelling is het van belang dat het werktuig van de hoofdzaak (de onroerende zaak) kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan het werktuig wordt toegebracht.

Voor bestanddeelvorming op grond van artikel 3:4, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek gaat het daarentegen om beschadiging van betekenis “aan één der zaken”, dus om bestanddeel òf hoofdzaak. Wanneer voor de werktuigenvrijstelling de terminologie uit artikel 3:4, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek volledig zou worden overgenomen, dan zou het toepassingsbereik van de werktuigenvrijstelling worden beperkt.”.

“In artikel 305a Gemeentewet staat dat vereiste voor de vrijstelling is dat werktuigen moeten kunnen worden verwijderd met behoud van hun waarde als zodanig. Er is in de huidige wettekst geen bepaling opgenomen over de gevolgen van verwijdering voor de onroerende hoofdzaak. Wij hebben in de voorgestelde wettekst de wettelijke criteria van het huidige artikel 305a van de Gemeentewet als zodanig vertaald naar BW-begrippen. Ook in de nieuwe wettekst is derhalve geen bepaling opgenomen over de beoordeling van de hoofdzaak bij de fictieve verwijdering/afscheiding van de onroerende hoofdzaak.

Overigens zijn wij van mening dat het niet de bedoeling van de werktuigenvrijstelling is dat - bij wijze van spreken – de gehele hoofdzaak zou moeten worden gesloopt om het werktuig zonder beschadiging van betekenis te kunnen verwijderen. In alle redelijkheid kan naar onze mening in een dergelijke situatie niet worden geoordeeld dat het werktuig dan is afgescheiden”.

5.3.1.1. Verweerder heeft de waarde van de opstallen vastgesteld op ƒ .... Daarbij heeft hij gerekend de waarde van opstallen die volgens belanghebbende ten onrechte als deel van het object zijn aangemerkt. Het betreft:

het vijzelgemaal ƒ ...

de koelwatersluisgebouwen ƒ ...

het oliepompgebouw ƒ ...

de 4 olieopslagtanks ƒ ...

het oliewachthuisje ƒ ...

de loskade en de loskraan ƒ ...

de boerderij ƒ ...

totaal ƒ ....

Bij de waarde van de grond is als waarde van de terreinverharding in aanmerking genomen een bedrag van ƒ ....

terreinverharding circa 40.000 m² à ƒ ... ƒ ...

gebonden grond circa 125.000 m² à ƒ ... ƒ ...

overige grond circa 497.262 m² à ƒ ... ƒ ...

ƒ ....

5.3.4.2. Zoals volgt uit hetgeen hiervóór onder 5.1 is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van het Hof een juiste oppervlakte van het object in aanmerking genomen.

Van de totale oppervlakte heeft verweerder 125.000 m² als gebonden grond in aanmerking genomen voor een waarde van ƒ ... per m². Hij heeft deze waarde verdedigd door aan te voeren dat de grondprijs voor industrieterrein in B op 1 januari 1994 ƒ 250 tot ƒ 300 bedroeg. Als uitgangspunt is derhalve genomen een bedrag van ƒ 250, waarbij in verband met de uitzonderlijke grootte van het onderhavige industriële terrein een korting van 25% is toegepast. Verweerder heeft zijn standpunt onderbouwd met schriftelijke verklaringen van de afdeling grond/onroerende zaken van de gemeente B en van makelaar L te Amsterdam.

Belanghebbende is van oordeel dat de grondwaarde van 179.843 m² bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond maximaal ƒ 120 per m² bedroeg. Hij beroept zich daarbij op het taxatierapport van M, die daarin schrijft voor de waardering op ƒ 120 aansluiting te hebben gezocht bij de grondwaardetabel die deel uitmaakt van de Rotterdamse taxatie-instructie voor het havengebied en rekening te hebben gehouden met grondwaarden die elders in het land worden gehanteerd bij waardering van elektriciteitsproductiebedrijven en aldaar geldende gronduitgifteprijzen voor dit soort bedrijven.

Bij de conclusie van repliek heeft de gemachtigde van belanghebbende een reactie van M op de waardering door verweerder gevoegd. M merkt daarin onder meer op dat verweerder, door te verwijzen naar prijzen voor gronden met bestemming bedrijven c.q. industrieterreinen uitgaat van ruime bestemmingsomschrijvingen, waardoor sprake is van courante objecten. Bij genoemd prijsniveau gaat het naar zijn oordeel om gronden met een gunstige ligging en met een normale kavelgrootte (5.000 tot 10.000 m²). Hij wijst er op dat makelaar L in de door verweerder overgelegde verklaring het ook heeft over prijsniveaus “uitgaande van een normale kavelgrootte”. Bij de reactie van M is gevoegd een overzicht “Grondwaarden Elektriciteitsproduktiecentrales in Nederland” met de grondwaarde van een 18-tal energiecentrales in Nederland per 1 januari 1998 en per 1 januari 1995. Per laatstgenoemde datum variëren deze prijzen bij andere centrales van ƒ 10 tot ƒ 150. Deze gegevens zijn als zodanig door verweerder niet, althans onvoldoende, weersproken.

Een en ander in aanmerking genomen en mede gelet op het feit dat de door verweerder ingebrachte producties melding maken van grondprijzen voor industrieterrein bij een bebouwingsgraad van 70%, welk percentage naar uit de foto’s en tekeningen blijkt op het terrein van belanghebbende duidelijk niet wordt gehaald, is het Hof van oordeel dat verweerder aan de 125.000 m² “gebonden grond” een te hoge waarde heeft toegekend. Mede in aanmerking genomen de door M bij zijn verklaring gevoegde cijfers is het Hof van oordeel dat de waarde van deze grond dient te worden gesteld op ƒ ... per m². Het Hof stelt de waarde van de 125.000 m² gebonden grond op ƒ ... per m², zijnde in totaal ƒ ....

5.3.4.3. De overige grond (622.262 -/- 125.000 = 497.262 m²) is door verweerder gewaardeerd op ƒ 75 per m². Daarbij is hij uitgegaan van een waarde van ƒ 187,50, te verminderen met kosten van bouwrijp maken ad ƒ 112,50 per m².

Tot de stukken behoort een taxatierapport waarin M in opdracht van belanghebbende de niet bedrijfsmatig gebruikte grond heeft gewaardeerd en aan de verschillende percelen waarden heeft toegekend van ƒ 1 tot ƒ 120 per m². In totaal komt hij daarbij op een waarde van ƒ 7.114.000, hetgeen een gemiddelde van ruim ƒ 16 per m² inhoudt.

Mede gelet op de onder 5.3.4.2 vermelde taxatie van M is verweerder erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van 179.843 -/- 125.000 = 54.843 m² ten minste ƒ 75 per m² bedroeg. De waarde van dit gedeelte bedraagt dus 54.843 x ƒ 75 = ƒ 4.113.225.

Voor de overige grond zou, indien de systematiek van verweerder wordt gevolgd, waarbij de resterende grond wordt gewaardeerd als industrieterrein, rekening houdend met kosten van bouwrijp maken, de waarde per m² uitkomen op ƒ 125 (zie onder 5.3.4.2) -/- ƒ 112,50 = ƒ 12,50 per m².

De taxatie van M komt uit op circa ƒ 16 per m².

Een en ander overziend acht het Hof een waardering van de overige grond op een gemiddelde prijs van ƒ 16 juist.

De waarde van de overige grond dient dus te worden gesteld op 442.419 m² à ƒ 16 = ƒ 7.078.704.

Het vorenstaande leidt tot de volgende berekening van de waarde van object 1:

tussen partijen niet in geschil (zie 5.3.1) ƒ ...

waarde overige opstallen (zie 5.3.2) ƒ ...

waarde werktuigen (zie 5.3.3) ƒ ...

waarde gronden (zie 5.3.4) ƒ ...

totaal ƒ ...

Het Hof verwijst naar hetgeen is overwogen onder 5.2 hiervóór. Het aldaar gegeven oordeel houdt in dat verweerder ten onrechte de werktuigenvrijstelling buiten toepassing heeft gelaten ten aanzien van gasturbine en toebehoren, stoomturbine en toebehoren en pijpleidingen. De door verweerder vastgestelde waarde is uit dien hoofde ƒ ... te hoog.

Het object bestaat dan slechts uit grond en fundering. Nu deze bestanddelen volgens belanghebbende op de waardepeildatum een waarde vertegenwoordigden van ƒ ... (welk bedrag hoger is dan het bedrag dat verweerder ter zake van deze bestanddelen in aanmerking nam), zal het Hof de beschikking in zoverre in stand laten.

Nu het beroep van belanghebbende gegrond is, zijn er termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze veroordeling betreft tevens de samenhangende zaak met kenmerk 00/01992. Het bedrag van de kostenveroordeling zal bij helfte toekomen aan iedere belanghebbende in deze twee zaken.

Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze bedragen met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten fiscale procedures 3 (punten voor proceshandelingen indienen beroepschrift, conclusie van repliek, verschijnen inlichtingencomparitie en verschijnen mondelinge behandeling) x € 322 x 2 (factor voor gewicht van de zaak) = € 1.932. Het Hof ziet onvoldoende aanleiding om in het onderhavige geval af te wijken van de normen van genoemd Besluit.

Voor kosten van deskundigen maakt belanghebbende blijkens de conclusie van repliek aanspraak op vergoeding van de kosten van C tot een totaalbedrag van (excl. BTW) € 22.052,75 (242 uren) en M € 14.629,41 (92 uren). Van deze kosten heeft belanghebbende declaraties overgelegd. In haar brief van 14 november 2002 heeft belanghebbende, zulks in afwijking van het overzicht (bijlage 10 bij de brief van 21 oktober 2002), de door C in de perioden waarop de declaraties zien bestede uren gespecificeerd op 204,5. Voorts heeft belanghebbende gevraagd om vergoeding van kosten van C en M ter voorbereiding van de zitting van 1 november 2002. De kosten daarvan raamt zij op € 3.000 voor M. In de brief van 14 november 2002 wordt het aantal uren van C gesteld op 41. Voorts verzoekt zij om vergoeding van de kosten van verklaringen die zijn opgesteld door N, O en P. Zij stelt deze kosten op de helft van € 1.600, naar het Hof begrijpt om de reden dat deze verklaringen tevens als productie zijn ingebracht in de procedures met kenmerk 98/03867 en 98/3966. Van N is een declaratie overgelegd tot een bedrag van € 1.620 ter zake van werkzaamheden met een duur van 12 uur.

Ingevolge het Besluit proceskosten fiscale procedures komen de kosten van deskundigen (het Hof merkt alle bovengenoemde door belanghebbende geraadpleegden als zodanig aan) voor vergoeding in aanmerking volgens de regels die zijn gesteld bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken. Het Besluit tarieven in strafzaken 2003 bepaalt in artikel 6 dat voor de door deskundigen verrichte werkzaamheden maximaal in aanmerking komt een bedrag van € 81,23. Het aantal door belanghebbende opgegeven uren van deskundigen is door verweerder niet bestreden. Voorts acht het Hof voldoende aannemelijk dat de aan belanghebbende gedeclareerde uren zijn gedeclareerd tegen een bedrag dat ten minste gelijk is aan het ingevolge het Besluit tarieven in strafzaken te vergoeden uurtarief. Ter zake van de gespecificeerde kosten van C kan dus een vergoeding worden verleend van 245,5 x € 81,23 = € 19.941,97. Ter zake van M kan een vergoeding worden verleend van 92 x € 81,23 = € 7.473,16. Voor de overige gestelde werkzaamheden van M raamt het Hof, het vorenstaande in aanmerking genomen, de kostenvergoeding op 19 x € 81,23 = € 1.543,37. Voor de werkzaamheden van N, O en P wordt een vergoeding toegekend van 3 x ½ x 12 x € 81,23 = € 1.462,14.

Het totaal van de vergoeding van kosten van deskundigen komt daarmee op € 19.941,97 + € 7.473,16 + € 1.543,37 + € 1.462,14 = € 30.420,64.

De totale vergoeding voor proceskosten bedraagt derhalve € 1.932 + € 30.420,64 = € 32.352,64. Hiervan komt de helft aan belanghebbende toe, ofwel € 16.176,32.

Het Hof:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van verweerder met betrekking tot het object A-weg 35;

- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object A-weg 35 tot ƒ ...;

- vernietigt de uitspraak van verweerder met betrekking tot het object A-weg 35 A;

- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object A-weg 35 A tot ƒ ss;

- gelast de gemeente Diemen belanghebbende het door haar betaalde griffierecht ad ƒ 450 (€ 204,20) te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 16.176,32 en wijst de gemeente Diemen aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet voldoen.

1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).

2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.

3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in

de proceskosten.