Gerechtshof Amsterdam, 11-04-2008, BC9860, 06/00535

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 11 april 2008

Datum publicatie: 28 april 2008

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860

Zaaknummer: 06/00535

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 17, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 26a

Inhoudsindicatie

Gemeente is ter voldoening aan bewijslast met betrekking tot waarde in kader

Wet WOZ niet gehouden een woning inpandig te doen opnemen. De omstandigheid dat de rechter aan een taxatierapport dat is opgesteld zonder inpandige opname onder omstandigheden minder bewijskracht kan toekennen komt voor risico van gemeente.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P06/00535

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht,

de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 06/266 van de rechtbank Utrecht van 27 oktober 2006 in het geding tussen

X te Z [buitenland],

belanghebbende,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2005 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend als a-straat 10 te Utrecht (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 133.000.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 december 2005, de beschikking gehandhaafd met toepassing van het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ.

Bij uitspraak van 27 oktober 2006, verzonden op 2 november 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen om binnen zes weken na de bekendmaking van de uitspraak van de rechtbank een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.

Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 7 december 2006, bij het Hof ingekomen op eveneens 7 december 2006.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend alsmede, bij brief van 5 april 2007, een aanvulling daarop.

Belanghebbende heeft op 18 februari 2008 een nader stuk ingezonden, dat in afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. Het Hof rekent de ter zitting overgelegde stukken tot de gedingstukken.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

2.1.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is de benedenwoning van een huis in een rij, met berging. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 58 m².

Naast de woning bevindt zich een door een deur afgesloten poort die toegang geeft tot een strook grond achter de bebouwing, waarvan belanghebbende voor een vierde deel eigenaar is. Aansluitend op dit achtererf is op het terrein middenin het woningbouwblok een grote bedrijfsruimte gesitueerd die een uitweg heeft op de b-laan. Ten behoeve van de bereikbaarheid van die bedrijfsruimte rust op het onderhavige perceel een erfdienstbaarheid ten gunste van dat achtergelegen perceel aan de b-laan.

In de voorgevel van de woning is, naast de poortdeur, een smal raam ingezet. Daarnaast bevinden zich twee deuren die toegang verschaffen tot de woning en de bovenwoning. Alle woningen aan de a-straat zijn in 2000 gerenoveerd.

2.1.2. Van de zijde van de heffingsambtenaar is een taxatierapport ingebracht dat is opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 2003 wordt bepaald op € 128.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen a-straat 6, a-straat 12A en c-straat 1, welke objecten enige tijd voor of na de peildatum zijn verkocht. In het taxatierapport is vermeld dat op het perceel van belanghebbende een erfdienstbaarheid rust ten gunste van het achtergelegen perceel b-laan 54A. De taxateur heeft bij de waardering de bouwtekeningen van de woning gebruikt.

2.1.3. Medio 2003 heeft belanghebbende de woning via een advertentie te koop aangeboden voor aanvankelijk € 169.000 en enige maanden later € 159.000. In de advertentie is vermeld dat de woning een goede staat van onderhoud kent en voorts dat er een strook grond bij de woning behoort die zeer geschikt is voor het plaatsen van fietsen en dergelijke.

2.2. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003.

Voorts is in geschil of, zoals de rechtbank heeft beslist, de taxateur die van de zijde van de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft bepaald gehouden was de woning inpandig op te nemen.

Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase.

2.3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank stelt allereerst vast dat de eenvoudige inrichting van het douchegedeelte van het onderhavige object voor de taxateur aanleiding is geweest de woning € 5.000,- lager te taxeren dan de aanvankelijk vastgestelde WOZ-waarde. Een verdere verlaging acht verweerder niet aangewezen, met name omdat er volgens verweerder voldoende is gedifferentieerd ten aanzien van de staat van onderhoud van de betrokken benedenwoningen, en (ook in vergelijkende zin) rekening is gehouden met zowel de krapte van het object als de hinder die de poort meebrengt. Dit standpunt deelt de rechtbank niet. Eiser heeft in bezwaar uitvoering beschreven om welke reden zijn woning niet zonder meer kan worden vergeleken met de referentiewoningen. Eisers woning heeft een zeer ongebruikelijk krappe indeling doordat de woning wordt ‘doorsneden’ door een naastgelegen gang. Deze indeling zorgt er volgens eiser voor dat de woning aan de binnenzijde krap overkomt. De rechtbank heeft voorts geconstateerd dat de woning aan de voorzijde een zeer ongebruikelijke uitstraling heeft met een smal raam. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur onder die omstandigheden de woning inpandig ook had moeten bekijken. In het taxatierapport wordt door de rechtbank in dat verband eveneens een nadere motivering gemist voor de als “normaal” omschreven uitstraling van het pand. Zeker in vergelijking met beide andere benedenwoningen in de a-straat oogt eisers woning op zijn minst genomen niet aantrekkelijk. Dit aspect is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderkend en bij de waardering betrokken. De uitspraak op bezwaar kan dan ook niet in stand blijven.

2.4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep.

Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 115.000.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er in het onderhavige geval geen verplichting bestond de woning inpandig op te nemen bij van de waardering in het kader van de Wet WOZ.

De heffingsambtenaar stelt voorts dat de uitspraak op bezwaar dient te worden bevestigd.

2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.5.1. Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Anders dan de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden is de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Dat de belastingrechter, in het kader van de in belastingzaken geldende vrije waardering van de bewijsmiddelen, aan een taxatierapport dat is opgesteld zonder een voorafgaande inpandige opname van de desbetreffende onroerende zaak onder omstandigheden om die reden mogelijk minder bewijskracht toekent dan aan een taxatierapport dat is opgemaakt nadat de woning van binnen is gezien door de taxateur, komt vervolgens voor risico van de heffingsambtenaar.

Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de beslissing van de rechtbank in zoverre niet in stand kan blijven.

2.5.2. In artikel 25, lid 4, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) is, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, bepaald dat de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.

In het bezwaarschrift van belanghebbende is het volgende vermeld. ‘Mocht u omtrent het bovenstaande nog vragen hebben, dan verzoek ik u om contact met mij op te nemen.’

Belanghebbende heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat deze zinsnede moet worden verstaan als een verzoek om te worden gehoord door de heffingsambtenaar. Het Hof volgt dit standpunt niet. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er van de zijde van de gemeente Utrecht geen vragen waren en dat om die reden geen contact met belanghebbende is opgenomen. Naar ’s Hofs oordeel mocht de heffingsambtenaar het hiervoor vermelde in het bezwaarschrift opvatten zoals hij heeft gedaan en hoeft de hiervoor geciteerde volzin niet te worden opgevat als een verzoek om te worden gehoord in de zin van artikel 25, lid 4, AWR.

2.5.3. De heffingsambtenaar heeft het hiervoor onder 2.1.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport vermelde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning.

Uit het rapport en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting leidt het Hof af dat de taxateur rekening heeft gehouden met de verschillen in type, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning. Van de minder positieve aspecten van de woning heeft de taxateur zich voldoende rekenschap gegeven.

De taxateur heeft naar ’s Hofs oordeel een goed beeld van de indeling en inhoud van de woning kunnen krijgen door, zoals hij heeft gedaan, de bouwtekeningen te raadplegen.

2.5.4. Op grond van het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is overgelegd en de toelichting daarop, is het Hof van oordeel dat de taxatie van de heffingsambtenaar deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende met betrekking tot zijn woning heeft aangevoerd doet geen afbreuk aan de taxatie. Niet aannemelijk is geworden dat de waarde van de woning naar beneden dient te worden bijgesteld doordat de slaapkamer die zich oorspronkelijk op de benedenverdieping bevond bij de keuken is getrokken (door welke ingreep wordt verklaard waarom de taxateur – die afging op de tekeningen – ervan uitging dat er twee slaapkamers waren). De omstandigheid dat de woning smaller is dan het buurpand als gevolg van de aanwezigheid van de poort (en niet, zoals ter zitting -in afwijking van hetgeen door de rechtbank is overwogen- is komen vast te staan, door die poort wordt doorsneden) doet hier niet aan af, omdat de taxateur met deze omstandigheid voldoende rekening heeft gehouden.

2.5.5. Het Hof betrekt in zijn oordeel tevens dat belanghebbende de woning medio 2003 te koop heeft aangeboden voor € 169.000 en later € 159.000 en dat deze vraagprijs hem is geadviseerd door een makelaar.

2.5.6. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat de getaxeerde waarde van de woning van € 128.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet hieraan niet af.

2.5.7. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift in eerste aanleg nog aangevoerd dat de beschikking waarbij de heffingsambtenaar de waarde op € 133.000 heeft vastgesteld ten onrechte op grond van artikel 26a van de Wet WOZ is gehandhaafd, omdat de waardepeildatum 1 januari 2003 is en genoemd artikel pas met ingang van 1 januari 2005 van kracht is. Het Hof is van oordeel dat artikel 26a van de Wet WOZ hier van toepassing is omdat de beschikking met als waardepeildatum 1 januari 2003 na het inwerkingtreden van het artikel is genomen. De heffingsambtenaar heeft de bij beschikking vastgestelde waarde dan ook terecht in stand gelaten.

2.6. Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens voor zover deze het griffierecht betreft, en de uitspraak van de heffingsambtenaar moet worden bevestigd.

2.7. Proceskosten

Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten in eerste en tweede aanleg op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

3. Beslissing

Het Hof

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank met uitzondering van de beslissing inzake het griffierecht; en

- bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar.

Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op 11 april 2008 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.