Gerechtshof Amsterdam, 30-05-2008, BD3064, 06/00142

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P06/00142

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen vijf in één geschrift vervatte uitspraken in de zaak no. AWB 05/1485 van de rechtbank Haarlem van 7 maart 2006 in het geding tussen

belanghebbenden

en

1. Ontstaan en loop van het geding

De inspecteur heeft ter zake van het overlijden op 2 december 2002 van [A] na te noemen in één aanslagbiljet opgenomen aanslagen in het recht van successie opgelegd, gedagtekend 5 oktober 2004.

Het tegen de aanslagen ingediende bezwaar is bij de bestreden, in één geschrift vervatte, uitspraken van de inspecteur van 15 maart 2005 niet-ontvankelijk verklaard.

Bij uitspraak van 7 maart 2006, verzonden op 9 maart 2006, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft de gemachtigde hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 18 april 2006, bij het Hof ingekomen op 19 april 2006 en aangevuld bij brief van 16 mei 2006. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

De inspecteur heeft bij brief van 9 februari 2007 een verslag ingezonden van het 'hoorgesprek' met de gemachtigde. De gemachtigde heeft hierop gereageerd bij brief van 12 februari 2007. Een afschrift hiervan is bij brief van 20 februari 2007 aan de inspecteur gezonden.

De griffier heeft de inspecteur bij brief van 13 juli 2007 verzocht nadere informatie te verstrekken. De inspecteur heeft hierop gereageerd bij brief van 9 augustus 2007. De gemachtigde heeft daar op gereageerd bij brief van 14 september 2007. De inspecteur heeft bij brief met dagtekening 28 maart 2008 nadere stukken ingezonden.

Het onderzoek ter zitting is heropend op 11 april 2008. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is aangehecht.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

2.2. Tot de nalatenschap behoren onder meer de door [X1] bewoonde eigen woning aan [a-straat 1] te [Z] (hierna: [a-straat 1]), en drie verhuurde appartementsrechten aan [b-straat] [1]hs, [1]-I en [1]-II te Amsterdam (hierna: de appartementsrechten [b-straat] [1]).

2.3. In de aangifte successierecht is voor de onroerende zaak [a-straat 1] uitgegaan van een waarde vrij van huur en gebruik van € 369.830, en voor de appartementsrechten [b-straat] [1] van een waarde in verhuurde staat van € 146.511.

2.4. Verweerder heeft bij het opleggen van de aanslag de waarde van [a-straat 1] vastgesteld op € 490.000. (...)

2.5. Het pand [b-straat] [1] is per 31 juli 2000 gesplitst in vier appartementsrechten. Eén van de appartementen [b-straat,] [1] -III is op 1 augustus 2000 leeg verkocht voor € 327.900. De waarde van de overige appartementsrechten [b-straat] [1] is door verweerder geschat op € 418.000."

Het in de gemeente Amsterdam geldende puntenstelsel voor huurwoningen is van toepassing op huren voor de appartementen aan de [b-straat1] [1] HS en [1]-II.

2.1.5. De inspecteur heeft als bijlage bij zijn brief van 9 augustus 2007, naast voornoemde gegevens over de Hondecoeterstraat 20 HS, 20-I en de Willem de Zwijgerlaan 127, de volgende verkoopgegevens ingebracht van verhuurde appartementen in Amsterdam:

2.2. Omvang van het geschil in hoger beroep

2.3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Voor de aan deze beslissing ten grondslag liggende overwegingen, verwijst het Hof naar de uitspraak van de rechtbank.

2.4. Standpunten van partijen en onderzoek ter zittingen

Voor de standpunten van partijen en het onderzoek ter zittingen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

2.5. Ontvankelijkheid

Nu niet in geschil is dat belanghebbenden tijdig bezwaar hebben gemaakt tegen de aanslagen heeft de inspecteur dit bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat dit niet tijdig is ingediend. Het bezwaar van de belanghebbende [X1] is gericht tegen een nihilaanslag. Dit brengt mee dat een uitspraak op zijn bezwaar hem niet in een gunstiger positie kan brengen dan waarin hij door die aanslag is komen te verkeren. Nu deze belanghebbende bijgevolg geen belang heeft bij een uitspraak op bezwaar is dat bezwaar - zij het op andere gronden - terecht niet-ontvankelijk verklaard. De andere belanghebbenden zijn wel ontvankelijk in hun bezwaar, zodat het Hof de te hunnen aanzien gedane uitspraken van de rechtbank, alsmede de uitspraken van de inspecteur op het bezwaar van deze andere belanghebbenden zal vernietigen, en de uitspraak van de rechtbank op het beroep van van [X1] zal bevestigen.

2.6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.6.1. Ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Successiewet 1956 (de Wet) dient de waarde van het verkregene in aanmerking te worden genomen naar de waarde welke daaraan op het tijdstip van de verkrijging in het economische verkeer kan worden toegekend. Voor het onderhavige geval brengt deze bepaling mee dat de woning en de appartementen dienen te worden gewaardeerd naar de waarde welke daaraan kan worden toegekend op 2 december 2002.

2.6.2. Waardering van de woning

2.6.2.1. De inspecteur heeft de waarde van de woning bepaald aan de hand van in het jaar 2002 gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen in de naaste omgeving van de woning. Belanghebbenden hebben tijdens het onderzoek ter zitting van 27 april 2007 aangevoerd dat de vergelijking niet geheel opgaat omdat de verkochte woningen achter een glazen wand liggen en als gevolg daarvan minder overlast hebben van de vijfde baan van Schiphol. Nu echter vaststaat dat de vijfde baan ten tijde van het overlijden van de erflaatster nog niet in gebruik was, kan met overlast als gevolg van die vijfde baan geen rekening worden gehouden.

2.6.2.2. Voorzover belanghebbenden bedoelen te stellen dat de waarde van de woning reeds op 2 december 2002 werd beïnvloed door in de toekomst te verwachten overlast van de vijfde baan, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt dat deze invloed op de waarde van zijn woning groter zou zijn dan die op de waarde van de verkochte woningen. Het Hof merkt hierbij nog op dat gesteld noch gebleken is dat de plaatsing van de glazen wand reeds ten tijde van de verkoop van die woningen in maart en juni 2002 te voorzien was. Ook hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd omtrent de twee direct naast de woning gelegen woningen mist voor de onderhavige waardering betekenis, reeds omdat dit geen betrekking heeft op de situatie op 2 december 2002. Het Hof sluit zich ook voor het overige aan bij het oordeel van de rechtbank in dezen.

2.6.2.3. Met betrekking tot de waarde van de woning is het gelijk derhalve aan de inspecteur.

2.6.3. Waardering van de appartementen

2.6.3.1. Voor verhuurde onroerende zaken geldt in de regel dat de in artikel 21, eerste lid, van de Wet bedoelde waarde kan worden gesteld op de rendementswaarde, dat wil zeggen de waarde op basis van de gekapitaliseerde verwachte huuropbrengst. Onder omstandigheden kan deze regel uitzondering lijden, waarbij het kan voorkomen dat gegadigden bereid zijn meer te betalen dan de rendementswaarde.

2.6.3.2. De inspecteur heeft gesteld dat voormelde regel van toepassing is op appartementen die niet afzonderlijk kunnen worden verkocht en dat indien dit voor de onderhavige appartementen het geval zou zijn, de aanvankelijk door belanghebbenden bepleite factor 14 in aanmerking zou kunnen worden genomen. In het geval dat de onderhavige in de gemeente Amsterdam gelegen appartementen afzonderlijk kunnen worden verkocht, ziet de inspecteur evenwel reden voor een uitzondering op voormelde regel. Hij voert aan dat in dat geval de factor hoger of lager kan zijn dan 14 en dat - naar het Hof begrijpt - daarom aan de rendementswaarde geen waarde kan worden gehecht voor de bepaling van de in artikel 21, eerste lid, van de Wet bedoelde waarde.

Hij onderbouwt zijn stelling met - de onder 2.1.3 opgenomen en door belanghebbenden als zodanig niet bestreden - transactiegegevens van verhuurde appartementen. Nu de aldaar opgenomen factoren variëren tussen de 12,66 en 54,13 is het Hof met de inspecteur van oordeel dat niet een vaste factor in aanmerking kan worden genomen ter bepaling van de waarde van de onderhavige appartementen. Hieruit volgt dat het beroep van belanghebbenden op de rendementswaarde en hetgeen zij daaromtrent hebben aangevoerd, waaronder de verklaring van de makelaar, zoals opgenomen onder 2.1.4, wordt verworpen.

2.6.3.3. Het voorgaande brengt mee dat de in artikel 21, eerste lid, van de Wet bedoelde waarde met behulp van een andere methode moet worden bepaald. De inspecteur heeft gesteld dat de waarde van de appartementen in vrij opleverbare staat uitgangspunt dient te zijn en dat daarop een correctie van ongeveer 50% dient te worden toegepast. De juistheid van deze stelling kan alleen dan beoordeeld worden indien er gegevens zijn over de waarden in vrij opleverbare staat. De inspecteur heeft tijdens het onderzoek ter zitting van 27 april 2007 desgevraagd gesteld dat de waarde in vrij opleverbare staat van de appartementen Hondecoeterstraat 20 hs en 20-1 € 420.000 per appartement bedraagt, zoals opgenomen in de onder 2.1.3 vermelde brief, en hij heeft daarbij voorts gesteld dat alle in de bijlage 8 genoemde appartementen in de Van der Hoopstraat in vrij opleverbare staat € 150.000 waard zijn, alle appartementen Paramaribostraat 152 € 200.000 en het appartement Willem de Zwijgerlaan 127 hs € 170.000.

2.6.3.4. Tijdens het onderzoek ter zitting van 27 april 2007 heeft de inspecteur verklaard dat appartementen op de begane grond en de bovenste woonlaag meer waard zijn dan appartementen op de tussenliggende woonlagen. Deze stelling vindt steun in de onder 2.1.3 opgenomen transactiegegevens. Nu niet aannemelijk is dat dit waardeverschil zich niet zou voordoen bij de waarde in vrij opleverbare staat, kan het Hof de inspecteur niet volgen in zijn stelling dat alle in bijlage 8 genoemde appartementen in de Van der Hoopstraat in vrij opleverbare staat eenzelfde waarde hebben en dat dit ook het geval is voor de in bijlage 8 genoemde appartementen in de Hondecoeterstraat en de Paramaribostraat. Ook overigens is niet aannemelijk dat de waarde van appartementen in verhuurde staat in het algemeen kan worden bepaald door op de waarde van appartementen in onverhuurde staat een vast percentage in mindering te brengen.

2.6.3.5. Naar ’s Hofs oordeel dient voor de waardebepaling van de appartementen in verhuurde staat aansluiting te worden gezocht bij de verkoop van vergelijkbare appartementen in verhuurde staat. Nu de inspecteur tot en met het onderzoek ter zitting van 27 april 2007 daaromtrent onvoldoende gegevens had overgelegd, heeft het Hof reden gezien het vooronderzoek het heropenen en de inspecteur op te dragen met nader bewijs te komen. De inspecteur heeft daartoe gegevens ingebracht bij brief van 9 augustus 2007 en bij brief van 28 maart 2008. Voorzover deze gegevens zien op transacties van appartementen in onverhuurde staat, gaat het Hof daar op grond van het vorenoverwogene aan voorbij.

Dat de [b-straat] [1] BG en [1]-I op enig moment in 2000 in onverhuurde staat verkocht hadden kunnen worden, gelijk de inspecteur heeft aangevoerd, doet daar niet aan af. Voor de onderhavige waardebepaling dient immers te worden uitgegaan van de waardering naar de toestand op de sterfdatum en vaststaat dat deze appartementen op die datum werden verhuurd.

2.6.3.6. Over de bij zijn verweerschrift bij de rechtbank ingebrachte gegevens met betrekking tot de appartementen in de Van der Hoopstraat en de Paramaribostraat, zoals weergegeven onder 2.1.3, heeft de inspecteur ter zitting van 11 april 2008 desgevraagd opgemerkt dat deze gegevens uitsluitend zijn verstrekt ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde niet kan worden bepaald op de rendementswaarde. Belanghebbende heeft dit niet betwist, zodat het Hof deze verkopen overigens buiten beschouwing laat.

2.6.3.7. De inspecteur heeft in zijn brief van 9 augustus 2007 transactiegegevens verstrekt van de onder 2.1.3 en 2.1.5 genoemde appartementen in verhuurde staat in de Hondecoeterstraat, de Willem de Zwijgerlaan, de Admiralengracht en de Wilhelminastraat. Omtrent andere verschillen dan het verschil in netto oppervlakte tussen deze appartementen en de thans in geschil zijnde appartementen en omtrent de prijsontwikkeling van appartementen in verhuurde staat in de periode van de eerste verkoop (8 oktober 2001) tot de laatste verkoop (24 mei 2004) is door partijen niets dan wel onvoldoende aangevoerd, zodat het Hof ervan uit gaat dat de appartementen vergelijkbaar zijn. Op basis van de afgeronde verkoopprijzen en de oppervlakten, zoals deze zijn vermeld onder 2.1.3, kan van deze appartementen de volgende prijs per m² worden berekend:

2.6.3.9. Met de prijs per m² van de onder 2.6.3.7 vermelde verkochte appartementen acht het Hof de inspecteur erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij aan de appartementen op de eerste en tweede verdieping een waarde heeft toegekend die niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op 2 december 2002, ook niet als in aanmerking wordt genomen dat tussenwoningen minder waard zijn dan benedenwoningen en de verkochte woningen, met uitzondering van het appartement op de Hondecoeterstraat 20-I, allemaal benedenwoningen zijn.

2.6.3.10. Het Hof acht de inspecteur er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het appartement op de begane grond overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de sterfdatum. Het Hof zal die waarde daarom met inachtneming van voornoemde prijzen per m² in goede justitie bepalen op het gemiddelde van de waarde per m² van de vier benedenwoningen welke zijn vermeld in de onder 2.6.3.7 opgenomen tabel. Dit gemiddelde komt uit op afgerond € 1.550 per m², in totaal derhalve op afgerond (1.550 x 90 = ) € 139.000.

2.6.3.11. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat de bij de aanslagen in aanmerking genomen verkrijgingen dienen te worden verminderd met (160.000 - 139.000) : 5 = € 4.200 per verkrijging.

2.7. Slotsom

2.7.1. De slotsom is dat het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank voor zover deze betrekking heeft op het tegen de aan [X1] opgelegde aanslag ingediende bezwaar, onder verbetering van de gronden als vermeld onder 2.5 hiervóór, bevestigen en de uitspraken van de rechtbank en van de inspecteur, voor zover deze betrekking hebben op de aan de overige belanghebbenden opgelegde aanslagen vernietigen, deze belanghebbenden ontvankelijk verklaren in hun bezwaar en de aanslagen verminderen tot aanslagen berekend naar verkrijgingen van (€ 103.891 - € 4.200 =) € 99.691.

2.7.2. Belanghebbenden hebben recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties en op vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Tussen partijen is niet in geschil dat deze kosten kunnen worden gesteld op € 300.

3. Beslissing

Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon, lid van de belastingkamer, en I.J.F.A. van Vijfeijken, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 30 mei 2008 in het openbaar uitgesproken.