Gerechtshof Amsterdam, 28-11-2008, BG5701, 07/00375

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P07/00375

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/836 van de rechtbank Amsterdam van 19 juni 2007 in het geding tussen

en

de heffingsambtenaar,

alsmede op het incidentele hoger beroep van de gemachtigde van belanghebbende tegen de voornoemde uitspraak.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, opgenomen op het gecombineerde aanslagbiljet met dagtekening 28 februari 2005, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend als […]straat 20 2 te Y (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 224.000. Op hetzelfde biljet is voorts onder meer vermeld de naar deze waarde berekende aanslag onroerende-zaakbelasting wegens gebruik van de woning.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 8 december 2005 de waarde verminderd tot € 200.500 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Bij uitspraak van 19 juni 2007, aan partijen verzonden op 22 juni 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 175.000 en de aanslagen (het Hof leest: aanslag) onroerende-zaakbelasting verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 175.000.

1.5. Bij het verweerschrift heeft de gemachtigde van belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.6. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk aan het Hof medegedeeld geen verweerschrift te zullen indienen inzake het incidentele hoger beroep.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

2.1.1. Belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning betreft een zogenoemde gestapelde woning. De woning is in 1923 gebouwd.

2.1.2. Bij het hoger-beroepschrift heeft de heffingsambtenaar overgelegd een nieuwe versie van het overzicht van taxatiewaarden van de woning en van de vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Dit overzicht luidt voor zoveel van belang als volgt:

2.2. Geschil

2.3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

4.4. Verweerder hanteert de oppervlakte als een belangrijke factor bij de waardebepaling, zowel om aan te geven door het oppervlakteverschil in hoeverre de vergelijkingsobjecten afwijken van de woning van eiseres, welk verschil hij verdisconteert in een waarderingsprijs per m2, als ook om te onderbouwen of de woning in absolute zin vergelijkbaar is, omdat de prijs per m2 niet lineair oploopt met de oppervlakte. Slechts m2-prijzen van woningen met op elkaar gelijkende oppervlakte kunnen als overtuigende onderbouwing dienen. Gezien de nader vastgestelde oppervlakte van 80 m2 wijkt de oppervlakte van de woning van eiseres substantieel af van die van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Er is daardoor sprake van onvoldoende vergelijkbaarheid tussen de woning en de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daarom met het onder 3.3. genoemde overzicht taxatiewaarden de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal onderzoeken of zij zelf in de zaak kan voorzien.

4.5. De woning maakt, zo is niet in geschil, onderdeel uit van een in juridische zin ongesplitste onroerende zaak, dat wil zeggen dat de onroerende zaak waar de woning een zelfstandig onderdeel van uitmaakt, niet is gesplitst in appartementsrechten. Eiseres is van mening dat verweerder om die reden de waarde van het gehele pand in aanmerking moet nemen en deze moet delen door het aantal woningen en op die manier de waarde moet vaststellen van elke woning afzonderlijk. De rechtbank kan eiseres niet in dit standpunt volgen. Het al dan niet gesplitst zijn van een pand is een omstandigheid die niet van belang is in het kader van de waardering op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet woz moet de woning, worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak, nu niet in geschil is dat het in elk geval een gedeelte betreft van een eigendom dat bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt. De waardering van deze onroerende zaak vindt vervolgens plaats op de voet van artikel 17 Wet woz als weergegeven in rechtsoverweging 4.1. Dit houdt in dat aan de onroerende zaak een waarde wordt toegekend alsof de volle en onbezwaarde eigendom, zonodig bij wege van fictie, zou kunnen worden overgedragen van die zaak, ook al is de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar. Uit het systeem van de Wet waardering onroerende zaken volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt en er van uitgegaan moet worden dat die woning zoals een als een appartementsrecht afgesplitste woning verkocht kan worden. Alle beroepsgronden van eiseres, waarin zij aanvoert dat niet van de fictie van afzonderlijke verkoopbaarheid mag worden uitgegaan, stuiten hier op af. Het is tegen die achtergrond ook juist de waarde van de woning van eiser te baseren op vergelijking met transacties met appartementsrechten.

4.6.1. Eiseres beroept zich voorts op het arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005, LJN AU6011, 39455, waar de Hoge Raad overwogen heeft dat de in artikel 17 Wet woz vervatte overdrachtsfictie er niet aan in de weg staat dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is een dergelijke publiekrechtelijke regeling, die, zo is niet in geschil, in beginsel van toepassing is op de woning van eiseres. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2003.

4.6.2. Op 1 januari 2003 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Huisvestingsverordening 1999, vastgesteld bij raadsbesluit van 9 december 1998, nr. 769, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3, nr. 149, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 4 december 2002, nr. 781, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3A, nr. 357 (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. In de Verordening zijn regels opgenomen omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woningvoorraad.

4.6.3. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang:

4.6.4. De Verordening luidt, voor zover hier van belang:

4.6.5. De Verordening leidt alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woning niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen. Daarvan is, zo volgt uit de hiervoor weergegeven passages uit de Verordening, slechts sprake bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder b, van de Verordening. Vaststaat dat de woning niet een zodanige nieuwbouwwoning is. Het feit dat de Verordening ook een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 453, zoals de onderhavige woning is, leidt niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers, nu de bestemming van een individuele woning tot huurwoning niet voortvloeit uit de Verordening, zoals hiervoor aangehaald. Het vergunningsvereiste geldt, zo volgt uit artikel 2.6.1 in verband met artikel 2.1.1, eerste lid, aanhef en onder a, Verordening in verband met de artikelen 5 en 7 Huisvestingswet, voor “huurwoningen” alleen als de woning in het kader van verhuur in gebruik wordt gegeven en niet indien de woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar de woning zelf in gebruik neemt. De Verordening brengt daarom niet mee dat bij de veronderstelde verkoop, die bij wege van fictie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken tot uitgangspunt moet worden genomen, de woning niet door iedere potentiële koper in gebruik mag worden genomen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat het onder omstandigheden mogelijk zou kunnen zijn dat een bepaalde woning niet aan de sociale woningvoorraad mag worden onttrokken en daardoor bij verkoop alleen aan een huurder en niet de nieuwe eigenaar ten gebruike zou kunnen worden gegeven, hetgeen ook een beperking van de kring van gegadigden zou kunnen opleveren. Deze omstandigheid kleeft echter, zo blijkt uit de Verordening, niet de desbetreffende woning als zodanig aan. Uit de verordening blijkt niet meer dan dat sociale verhuurders verplicht zijn een bepaalde hoeveelheid woningen en niet specifieke woningen voor de sociale verhuur beschikbaar te houden.

4.7. Eiseres heeft van haar kant geen andere beroepsgronden ingebracht waarmee zij de juiste in aanmerking te nemen waarde heeft bepleit.

4.8. Bij die stand van zaken zal de rechtbank mede gelet op de wederzijds ingebrachte informatie over de woning en de huizenmarkt in Z de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 175.000.

2.4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting in hoger beroep.

2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.5.2. Belanghebbende neemt voorts het standpunt in dat bij de waardebepaling uit moet worden gegaan van de door haar zo genoemde “natuurlijke staat” van een gebouw waarin het zich bevond ten tijde van de oprichting. Het is volgens haar niet te verdedigen dat de eigenaar van een ongesplitst gebouw die het gebouw in geheel lege staat heeft verworven voor een reële (het Hof begrijpt: marktconforme) prijs, voor de toepassing van de Wet wordt aangeslagen voor een substantieel hogere waarde dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Volgens belanghebbende is het mogen toepassen van een dergelijke fictie door de wetgever ook nimmer en nergens tot uitdrukking gebracht en eerdere jurisprudentie heeft dit naar het oordeel van belanghebbende miskend.

2.5.3. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de ficties in de Wet met zich brengen dat een ongesplitste huurwoning als die van belanghebbende moet worden gewaardeerd alsof de woning leeg is, op eigen grond staat en onmiddellijk leeg en afzonderlijk geleverd zou kunnen worden.

2.5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende moet worden aangemerkt als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet.

2.5.5. Artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet luidt als volgt:

2.5.6. De wetsgeschiedenis bevat onder meer de volgende toelichting hierop:

'Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid (Hof: van artikel 17 van de Wet), bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.' Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44.

2.5.7. Op grond van het voorstaande dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning niet is verhuurd en afzonderlijk verkocht kan worden. Om te kunnen voldoen aan de in de fictie opgenomen voorwaarde dat de zaak afzonderlijk verkocht kan worden, dient er naar het oordeel van het Hof vanuit te worden gegaan dat sprake is van een gesplitste woning. De omstandigheid dat de woning hierdoor een andere (hogere) waarde in het economische verkeer kan krijgen, is een direct gevolg van de fictie. Dit oordeel is in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO 9861, BNB 2004/233. Uit dit arrest leidt het Hof tevens af dat artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet niet van invloed is op de waardevaststelling van de woning. In dit oordeel ligt besloten dat de waarde in het economische verkeer van een gebouw waarin meerdere onroerende zaken als bedoeld in de Wet zijn begrepen, kan afwijken van het totaal van de vastgestelde waarden van die onroerende zaken.

2.5.8. Het voormelde oordeel houdt tevens een verwerping in van de standpunten van belanghebbende dat voor de waardering van een gebouw dient te worden uitgegaan van de natuurlijke staat van dat gebouw en dat niet de bedoeling van de wetgever is geweest om door gebruik van de ficties in de Wet tot een hogere waarde te komen van een gebouw dan de waarde in het economische verkeer en dat de belastingheffer pas aanspraak kan maken op een door hem veronderstelde waardevermeerdering als deze waardevermeerdering zich daadwerkelijk heeft voorgedaan.

2.5.10. Naar het oordeel van het Hof zien de in artikel 18, eerste lid, van de Wet opgenomen woorden “staat waarin de zaak verkeert” niet op de juridische staat van de woning maar enkel op de fysieke staat. Belanghebbendes opvatting vindt derhalve geen steun in het recht.

2.5.11. Met betrekking tot belanghebbendes beroep op artikel 19, eerste lid, van de Wet overweegt het Hof als volgt. Artikel 19, eerste lid, van de Wet (tekst van 1 januari 2002 tot en met 31 december 2006) luidt als volgt:

In de parlementaire behandeling is hierop de volgende toelichting gegeven:

2.5.12. Deze toelichting kan, naar het oordeel van het Hof, niet anders worden begrepen dan dat artikel 19, eerste lid, van de Wet ziet op gevallen waarin er sprake is van een verandering van de (civiel-)juridische staat van een woning of van fysieke wijzigingen. Het Hof wijst er in dit verband op dat in geval een onroerende zaak gesplitst wordt, een nieuwe beschikking wordt gegeven in verband met de omstandigheid dat er civielrechtelijk een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Indien een woning deel uitmaakt van een gebouw dat wordt gesplitst in appartementsrechten, brengt deze enkele splitsing voor die woning geen waardeverandering voor de Wet met zich mee.

2.5.13. Belanghebbende beroept zich voorts op een brochure van de gemeentelijke belastingdienst Utrecht. De tekst luidt volgens de weergave van belanghebbende als volgt:

Naast de beschikking die eigenaren en gebruikers ontvangen aan het begin van een nieuw WOZ-tijdvak zijn er nog andere situaties waarin men een nieuwe waardebeschikking kan ontvangen. Dat is bijvoorbeeld na een verbouwing, een samenvoeging of een splitsing van een pand.

Belanghebbende leest in voornoemde tekst dat splitsing expliciet wordt genoemd als een waardeverhogende omstandigheid die na daadwerkelijke realisatie tussen twee tijdvakken kan leiden tot een hogere waarde beschikking.

2.5.14. Wat er ook zij van de inhoud van de vermelde brochure, de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam is niet gehouden aan uitlatingen die daarin zijn opgenomen.

2.5.15. Met betrekking tot het standpunt van de heffingsambtenaar dat de rechtbank hem in de gelegenheid had moeten stellen om de oorspronkelijke vergelijkingsobjecten te vervangen door vergelijkingsobjecten die in verband met de grotere inhoud van de woning, beter vergelijkbaar zijn met de woning, overweegt het Hof als volgt. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst op 30 oktober 2006 en heeft vervolgens bij brieven van 6 november 2006 en 12 december 2006 de heffingsambtenaar vragen gesteld. Op 24 november 2006 heeft de heffingsambtenaar de rechtbank geïnformeerd over de plaatselijke opname van de woning waarbij is geconstateerd dat de oppervlakte niet 68 m² maar 80 m² bedraagt. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gevoegd een nieuw overzicht van gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten waarin de gegevens van de woning zijn aangepast. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen op dat moment in plaats van de oorspronkelijke vergelijkingsobjecten dan wel in aanvulling daarop, gegevens in geding te brengen van objecten die beter vergelijkbaar zijn met de woning. Nu de heffingsambtenaar dit heeft nagelaten en ook niet van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt om dit bij zijn antwoord op de brief van de rechtbank van 12 december 2006 te doen, heeft de rechtbank met juistheid zijn oordeel over de waarde van de woning gebaseerd op de vergelijkingsobjecten zoals die tot op dat moment door de heffingsambtenaar waren aangedragen.

2.5.16. Nu de heffingsambtenaar in hoger beroep de juistheid van waarde van de woning baseert op nieuwe vergelijkingsobjecten, zal het Hof beoordelen of daarmee de waarde van de woning aannemelijk is gemaakt. Het Hof komt aldus niet toe aan de grief van de heffingsambtenaar dat de rechtbank, nadat gebleken was dat de oppervlakte van de woning 12 m² meer bedroeg dan waarvan eerst was uitgegaan, op basis van de in eerste aanleg aangedragen vergelijkingspercelen had moeten concluderen dat hij de waarde niet te hoog had vastgesteld.

2.5.17. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof gelet op de oppervlakte daarvan goed vergelijkbaar met de woning en derhalve geschikt om door middel van vergelijking te dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De geschiktheid als vergelijkingsobjecten is door de heffingsambtenaar ondersteund met fotomateriaal. Belanghebbende heeft geen argumenten ingebracht met betrekking tot de vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich thans baseert. Het Hof heeft gelet op een en ander geen aanleiding te oordelen dat de objecten niet dan wel onvoldoende vergelijkbaar zijn.

2.5.18. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de vergelijkingsobjecten de waarde van € 200.500 aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de als “taxatiewaarde per eenheid” aangeduide waarde per vierkante meter van de woning in vergelijking met de in 2.1.2 vermelde verkopen 1 tot en met 3 omstreeks 26, respectievelijk 11 en 58 percent lager ligt.

2.5.19. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde zoals deze bij de uitspraak op bezwaar nader is vastgesteld op € 200.500, aannemelijk gemaakt.

2.6. Slotsom

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en is het incidentele hoger beroep ongegrond.

2.7.Proceskosten

Nu belanghebbende in ongelijk wordt gesteld acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten in eerste en tweede aanleg op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

3. Beslissing

Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Grando als griffier. De beslissing is op 28 november 2008 in het openbaar uitgesproken.