Gerechtshof Amsterdam, 05-12-2008, BG7848, 06/00556

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 5 december 2008

Datum publicatie: 19 december 2008

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2008:BG7848

Zaaknummer: 06/00556

Inhoudsindicatie

Anders dan de rechtbank komt het Hof tot de slotsom dat de woning met toepassing van artikel 19, lid 1, wet WOZ, dient te worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2005.

Nu beide taxatierapporten uitgaan van de toestand op 1 januari 2003 worden deze in zoverre verworpen als toereikend bewijs. Hof vermindert de waarde van de woning.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk P06/00556

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/03871 van de rechtbank Haarlem van 31 oktober 2006 in het geding tussen

wonende te Velsen-Zuid, belanghebbende,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 15 april 2005 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak welke is gelegen aan de a-weg 70 te Velsen-Zuid (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 (hierna: de woz-waarde) vastgesteld op € 612.000.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak met dagtekening 3 maart 2006 de waarde verminderd tot € 539.000.

1.3. Bij uitspraak van 31 oktober 2006, verzonden op 13 november 2006, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard. De na bezwaar vastgestelde waarde van de woning is door de rechtbank verminderd tot € 410.000.

1.4. Tegen de uitspraak van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 15 december 2006, bij het Hof ingekomen op eveneens 15 december 2006.

1.5. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend dat is aangevuld bij schrijven van 17 januari 2007.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.7. Bij schrijven van 11 december 2007 heeft de griffier belanghebbende om nadere inlichtingen verzocht. Belanghebbende heeft daarop gereageerd bij brief met bijlagen van 17 december 2007. Deze stukken zijn toegezonden aan de heffingsambtenaar die daarop heeft gereageerd bij schrijven van 7 juli 2008 waarvan een kopie aan belanghebbende is gezonden.

Desgevraagd hebben partijen schriftelijk bericht geen behoefte te hebben aan een tweede onderzoek ter zitting van het hoger beroep.

2. Overwegingen

2.1. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning buiten de bebouwde kom, met praktijkruimte voor een hondenschool en een garage. De inhoud van de woning, gemeten naar de buitenmaten, is ongeveer 590 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1585 m². De woning is gelegen onder de vliegroute van en naar de Polderbaan, een van de start- en landingsbanen van luchthaven Schiphol. De Polderbaan is in 2003 in gebruik genomen. De woning is gelegen binnen de zogenoemde geluidscontour van 58 dB(A). De geluidsbelasting is 48 KE.

2.1.2. De heffingsambtenaar heeft de waardering in bezwaar gebaseerd op verkoopcijfers van de objecten b-weg 78, c-weg 4 en d-Kuyperlaan 10, alle te Velsen-Zuid. Deze objecten liggen binnen de bebouwde kom in een dorpskern en liggen niet binnen een geluidscontour van 58 dB(A) onder de vliegroute van en naar een luchthaven.

2.1.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport van een deskundige overgelegd waarin de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van de woning, rekening houdend met geluidsoverlast van de Polderbaan, is getaxeerd op € 410.000 per 26 september 2003. Zonder geluidsoverlast waardeert deze deskundige de woning op € 545.000.

2.1.4. Bij het beroepschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door een deskundige en waarin de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003 is bepaald op € 539.000. Als vergelijkingsobjecten zijn in dit rapport de hiervoor onder 2.1.2 vermelde objecten genoemd.

2.1.5. In zijn onder 1.7 vermelde brief van 17 december 2007 heeft belanghebbende medegedeeld dat de isolatiewerkzaamheden aan de woning voor het grootste deel zijn uitgevoerd gedurende de laatste drie maanden van het jaar 2004 en dat er in 2005 nog enige aanvullende werkzaamheden zijn geweest. Voorts stelt belanghebbende in die brief dat deze werkzaamheden hebben geleid tot een verlies aan kubieke meters van circa 50 m³.

2.2. Omvang van het geschil in hoger beroep

In geschil is de woz-waarde van de woning.

2.3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil onder meer het volgende overwogen (de rechtbank duidt belanghebbende aan als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):

4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 539.000 bedraagt. De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten kunnen niet als zodanig dienen nu die objecten niet vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten liggen, anders dan de woning van eiser, binnen de bebouwde kom en liggen niet onder een aanvliegroute naar een luchthaven binnen een geluidscontour met een relatief hoge geluidsbelasting als de woning van eiser. Verweerder heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 € 539.000 bedraagt.

4.4. Eiser bepleit een waarde van € 410.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft eiser het taxatierapport overlegd van makelaar Maas. Deze taxatie is opgemaakt voor het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, in verband met de gestegen geluidsoverlast van het vliegverkeer door de ingebruikname van de 5e baan, de Polderbaan. De makelaar heeft, onbestreden, toegelicht dat de waardering in het rapport mede is gebaseerd op een objectvergelijking met indertijd recent verkochte, vergelijkbare objecten in het NVM-uitwisselingssysteem en dat met collega-taxateurs overleg is geweest over de negatieve waardeontwikkeling van dergelijke panden door geluidsoverlast van vliegtuigen in het algemeen en voor dit pand in het bijzonder. Het taxatierapport vormt daarmee een voldoende gedegen en overtuigende waardering van de woning per 26 september 2003. Eiser heeft met het taxatierapport derhalve voldoende aannemelijk gemaakt dat per 1 januari 2003 een waarde van maximaal € 410.000 aan de woning kan worden toegekend. Bijzondere omstandigheden die duiden op een waardewijziging tussen 1 januari 2003 en 26 september 2003 zijn gesteld noch gebleken.

4.5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond moet worden verklaard. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 410.000.

2.4. Standpunten van partijen

Hiervoor wordt verwezen naar de gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep.

2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.5.1. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de woz-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2003.

2.5.2. In het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport is als uitgangspunt de toestand van de woning op 29 september 2003 genomen.

2.5.3. Belanghebbende heeft, nadat het Hof daarover in het bijzonder nog schriftelijk bij belanghebbende om inlichtingen heeft gevraagd, verklaard dat de isolatiewerkzaamheden aan de woning in 2004 hebben plaatsgevonden en dat in 2005 slechts enige aanvullende werkzaamheden zijn uitgevoerd. Het Hof ziet geen aanleiding aan deze verklaring te twijfelen. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, te weten dat belanghebbende van het door hem gestelde geen schriftelijk bewijs overlegt, doet hieraan niet af. Het Hof acht op grond hiervan aannemelijk dat de werkzaamheden aan de woning nagenoeg geheel in 2004 zijn uitgevoerd.

2.5.4. Ingevolge het bepaalde in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien die zaak in de twee jaren voorafgaande aan dit tijdvak wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing of verbetering, een en ander in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid.

In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het tweede lid van voormeld artikel is bepaald dat de waardepeildatum ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

2.5.5. Nu het Hof aannemelijk heeft geacht dat de isolatiewerkzaamheden nagenoeg geheel in 2004 hebben plaatsgevonden, is sprake van een wijziging van de woning door verbouwing. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ dient voor dat geval de woning te worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2005.

De door partijen in het geding gebrachte taxatierapporten dienen, gelet op het vorenstaande, derhalve in zoverre te worden verworpen als toereikend bewijs voor de waardebepaling, nu deze rapporten uitgaan van de toestand van de woning op 1 januari 2003 dan wel 29 september 2003. Hoewel het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport blijkens de dagtekening ervan is opgemaakt op 29 november 2006, is daarin uitgegaan van de toestand op 1 januari 2003, althans op een tijdstip dat is gelegen vóór de uitvoering van de isolatiewerkzaamheden, aangezien blijkens de in het rapport opgenomen beschrijving van de woning de isolatie van de woning slechts bestond uit dubbele beglazing en spouwisolatie.

2.5.6. Aangezien, gelet op het voorgaande, noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de juistheid van de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt,, zal het Hof zelf de waarde van de woning vaststellen. Daartoe overweegt het Hof als volgt.

2.5.7. Het Hof zal een schatting maken van de invloed van de isolatiewerkzaamheden op de door de taxateurs bepaalde waarden.

Het Hof acht aannemelijk dat de inhoud van de woning als gevolg van de aangebrachte isolatie is verminderd met ongeveer 50 m³. Hetgeen door de heffingsambtenaar hiertegen is aangevoerd is onvoldoende om anders te oordelen. Met deze omstandigheid is door de taxateur van de heffingsambtenaar geen rekening gehouden. Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport blijkt dat hij is uitgegaan van een waarde van de opstal van gemiddeld (287.920 : 590 =) € 488 per m³. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat het waardedrukkend effect van de vermindering van de inhoud van de woning moet worden berekend op (50 x € 488 =) afgerond € 25.000. De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde ad € 539.000 dient dan in elk geval met € 25.000 te worden verminderd tot € 514.000.

Hier staat tegenover dat door de isolatie van de woning de geluidsoverlast in de woning is verminderd, hetgeen overigens niet geldt voor de tuin en de bijgebouwen.

Het Hof is van oordeel dat met de na isolatie van de woning resterende waardedrukkende invloed van de geluidsoverlast in voldoende mate rekening wordt gehouden door de waarde te bepalen op het gemiddelde van € 514.000 en de door de taxateur van belanghebbende bepaalde waarde van € 410.000. Dit leidt tot een uitkomst van € 462.000.

2.5.8. Het Hof komt tot de slotsom dat de waarde van de woning dient te worden bepaald op

€ 462.000.

2.6. Slotsom en proceskostenvergoeding

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd voor zover daarbij de waarde van de woning is vastgesteld op € 410.000 en de heffingsambtenaar wordt opgedragen de aanslagen te berekenen naar die waarde.

Het Hof acht voorts termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten voor het bijwonen van de zitting van het Hof, door het Hof begroot op € 8. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.

3. Beslissing

Het Hof

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover daarbij de waarde van de woning is vastgesteld op € 410.000 en de heffingsambtenaar wordt opgedragen de aanslagen te berekenen naar die waarde en laat deze voor het overige in stand;

- vermindert de woz-waarde van de woning tot € 462.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 8 en

- wijst de gemeente Velsen aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.

Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op 5 december 2008 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.