Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2009, BH5923, 07/00078

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/4570 van de rechtbank Haarlem van 18 januari 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. Bij uitspraak van 18 januari 2007, verzonden op 25 januari 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € c.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 28 februari 2007, bij het Hof ingekomen op dezelfde datum. Het beroepschrift is aangevuld bij brieven van 14 en 30 maart 2007. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk gedagtekend 8 januari 2008 ingediend. De gemachtigde heeft daarop gereageerd bij brief van 1 februari 2008.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof rekent de ter zitting overgelegde stukken tot de gedingstukken.

2. Overwegingen

2.1. Feiten

Het Hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld, voorzover zij in hoger beroep nog van belang zijn, welke in de bestreden uitspraak als volgt zijn weergegeven (de rechtbank duidt hierna en in het onder 2.3 opgenomen citaat belanghebbende aan als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder):

2.2. Geschil

2.2.2. Belanghebbende beantwoordt de hiervoor onder a omschreven vraag bevestigend en verdedigt dat de bedrijfswaarde van het object € h bedraagt. De heffingsambtenaar acht de bedrijfswaarde niet van toepassing.

2.3. Oordeel van de rechtbank

Ten aanzien van de punten die in hoger beroep in geschil zijn, heeft de rechtbank het volgende overwogen:

Correctie wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering

5.8. Eiseres stelt dat de economische omstandigheden, waaronder de marginale mogelijkheden voor bedrijfsexploitatie van dit stadion en stadions in het algemeen en het feit dat de gemeente Amsterdam per 1 januari 2003 niet meer bereid zou zijn tot een gelijk bedrag aan investeringen als in 1996, een correctie wegens functionele veroudering rechtvaardigen van 25% op alle onderdelen. De rechtbank beschouwt deze stellingen mede als een beroep op artikel 4, vierde lid, van de instructie [Hof: de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken]. Verweerder heeft op dit punt, met uitzondering van de post entreegebouw en veld, een correctie van 2% in aanmerking genomen. Volgens verweerder is voor de door eiseres gestelde correctie geen reden, nu de economische omstandigheden niet zijn gewijzigd. In Engeland is immers sprake van de bouw van een stadion van met het object vergelijkbare omvang, waarmee naar schatting € 265 miljoen is gemoeid, aldus verweerder. Eiseres betwist dit niet. Verweerder weerspreekt voorts dat de gemeente Amsterdam niet bereid zou zijn tot vergelijkbare investering in een soortgelijk multifunctioneel stadion, nu de gemeente juist baat heeft bij een dergelijk stadion en de gebiedsontwikkeling er omheen. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat zowel de gemeente Amsterdam als commerciële partijen aan de initiële kosten van de ArenA en de verdere gebiedsontwikkeling hebben bijgedragen. Onder de hiervoor weergegeven omstandigheden, en met name de omstandigheid dat in Engeland een stadion wordt gebouwd met welke bouw een bedrag is gemoeid dat meer dan het dubbele bedraagt van het bedrag dat voor de Arena inclusief het object, is uitgegeven, acht de rechtbank als onvoldoende gemotiveerd weersproken aannemelijk dat het economisch klimaat voor de bouw van met het object vergelijkbare stadions niet zodanig is gewijzigd dat eiseres op de waardepeildatum niet meer een investering van een dergelijke omvang als in 1996 zou plegen. Aldus ziet de rechtbank geen grond voor toepassing van het door eiseres voorgestelde afschrijvingspercentage van 25% wegens functionele veroudering.

5.9. Ter verduidelijking merkt de rechtbank ten aanzien van de stelling van eiseres, dat voor de vaststelling van de bedrijfswaarde een vergelijking zou moeten worden gemaakt met de verkoopprijs voor het Gelredome op, dat de bedrijfswaarde voor eiseres als huidige eigenares niet gelijk hoeft te zijn aan de bedrijfswaarde voor een toekomstige koper van het stadion. De vergelijking van de ArenA met het Gelredome, dat door de oorspronkelijke eigenaar is verkocht, gaat dan ook mank. Omtrent de bedrijfswaarde ontbreekt verder een nadere onderbouwing, zodat de stellingen van eiseres ter zake feitelijke grondslag missen.

Correctie wegens functionele veroudering gebaseerd op verouderde bouwwijze van het entreegebouw, het Arenadek en de stalen kap

5.11. Tegenover de gemotiveerde stelling van verweerder dat vanwege het multifunctionele karakter wederom gekozen zou worden voor een vergelijkbaar afsluitbaar dak, ziet de recht-bank in de enkele stelling dat de stalen kap nu in het geheel niet meer dan wel in een andere vorm zou worden gebouwd, onvoldoende onderbouwing van de door eiseres voorgestelde correctie. In dit verband hecht de rechtbank belang aan de niet in geschil zijnde feiten dat na 1996 ook op andere stadions vergelijkbare kappen zijn aangebracht en dat de kap van het stadion daadwerkelijk bij evenementen en zelfs een enkele keer tijdens een voetbalwedstrijd wordt gesloten. Onder deze omstandigheden is niet aannemelijk dat de bouwwijze van het dak belemmerend werkt op de exploitatie, waardoor disfunctionaliteit optreedt. Met functionele afschrijving wegens de veranderde bouwwijze is dan ook terecht geen rekening gehouden.

Correctie wegens functionele veroudering gebaseerd op ondoelmatigheid (belemmering van de gebruiksmogelijkheden)

5.12. In verband met de afgegeven milieuvergunning is het aantal evenementen jaarlijks beperkt tot 18 per jaar, wat volgens eiseres de exploitatie belemmert. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat er 50 evenementen per jaar plaatsvinden. Uit de stellingen van partijen leidt de rechtbank af dat, zo er al beperkingen uitgaan van de afgegeven milieu-vergunning, dit geen effect heeft op het feitelijk gebruik en de exploitatie van het object, zodat geen grond bestaat voor de door eiseres verdedigde correctie van 10% op alle onderdelen.

2.4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.

2.5. Beoordeling van het geschil

2.5.1. Voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de Wet woz zijn regels vastgesteld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Instructie). Artikel 4, tweede tot en met vierde lid, van de Instructie bevat voorschriften voor het berekenen van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. Artikel 4, vierde lid, van de Instructie bepaalt dat bij het berekenen van die waarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. Partijen verschillen van mening over de vraag of deze bepaling toepassing moet vinden bij de waardebepaling van het object. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

2.5.2. Een onroerende zaak wordt niet bedrijfsmatig gebruikt indien de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen (Hoge Raad 17 februari 1999, BNB 1999/174, onder 3.2). Wat betreft het object kan niet worden geoordeeld dat de exploitatie daarvan ook en vooral geschiedt om in het algemeen belang gelegen redenen. Bij die exploitatie staan particuliere belangen voorop, zoals daar zijn het bevredigen van de behoefte aan vermaak van degenen die het object bezoeken voor het bijwonen van wedstrijden en evenementen, het belang van een passende accommodatie voor het spelen van betaald voetbal in Amsterdam en de commerciële belangen van sponsors en andere betrokkenen bij het betaalde voetbal en bij het organiseren van evenementen. Dat de exploitatie van het object niet geschiedt ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen blijkt mede daaruit dat, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, de gemeente Amsterdam geen (doorslaggevende) invloed kan uitoefenen op het beleid van belanghebbende. Het Hof is dan ook van oordeel dat het object moet worden aangemerkt als een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak in de zin van artikel 4, vierde lid, van de Instructie. Daaraan doet niet af dat de gemeente Amsterdam een omvangrijke geldelijke bijdrage heeft verstrekt in de bouwkosten van het object en dat belanghebbende ter zake daarvan geen rente is verschuldigd. De vervangingswaarde van het object moet dus worden bepaald met toepassing van een zodanige factor voor functionele veroudering, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde als bedoeld in voormeld artikel 4, vierde lid.

2.5.3. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het object dient als uitgangspunt te worden genomen de waarde welke dit in economische zin in de onderneming van belanghebbende heeft. Daarbij moet rekening worden gehouden met de doelstelling die belanghebbende met de exploitatie van het object nastreeft. Het Hof acht niet aannemelijk dat zij daarbij streeft naar een optimaal rendement op de door haar gedane investering, gelijk een commerciële belegger zou nastreven. Uit hetgeen partijen dienaangaande hebben gesteld leidt het Hof af dat bij de bedrijfsvoering door belanghebbende op de voorgrond staat het behalen van voordeel voor de in belanghebbende deelnemende bedrijven en instellingen op andere wijze dan door het maken van voor uitkering van dividend beschikbare winst. In dit verband zijn onder meer genoemd het stimuleren van de bedrijvigheid in het gebied rondom het object en het gebruik maken van de populariteit van het betaalde voetbal door bedrijven voor het bevorderen van hun aanzien en naamsbekendheid. Aannemelijk is dat belanghebbende tracht deze doelstellingen te verwezenlijken door te streven naar opbrengsten tot een hoogte waarbij het object als zodanig kan blijven bestaan. Hieraan doet niet af dat zij het object op professionele wijze en op commerciële basis exploiteert, of dat op termijn het uitkeren van dividend op de aandelen mogelijk zou kunnen zijn. De in de uitspraak van de rechtbank onder 2.4 vermelde taxatie, welke uitgaat van een commercieel rendement, berust in zoverre op een onjuist uitgangspunt en moet om die reden worden verworpen.

2.5.4. Het Hof is van oordeel dat de waarde die het object in economische zin voor belanghebbende zelf heeft, rekening houdend met de door haar bij de exploitatie daarvan nagestreefde doelstelling om het object als zodanig in stand te houden, het beste wordt benaderd door de gecorrigeerde vervangingswaarde te berekenen op de wijze als is bepaald in artikel 4, tweede lid, van de Instructie. Deze waarde berust immers op de bij die doelstelling aansluitende aannames dat het object wordt vervangen door een identieke zaak en dat correcties moeten plaatsvinden voor sinds de bouw opgetreden technische en functionele veroudering. Deze berekeningswijze is dus terecht ook door de rechtbank tot uitgangspunt genomen. Belanghebbende voert echter aan dat de rechtbank daarbij de correctiefactor voor functionele veroudering te laag heeft bepaald. Het Hof verwijst hier naar de onder 2.2.3 omschreven standpunten van belanghebbende, welke hierna zullen worden besproken.

2.5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

3. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 28 januari 2009 in het openbaar uitgesproken.