Gerechtshof Amsterdam, 09-07-2009, BJ2231, 07/00458

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

en op het incidenteel hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak met nummer AWB 06/5682 van de rechtbank Haarlem van 5 juli 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift gedane uitspraken op bezwaar van 14 april 2006 de beschikking van het object ...straat 42 aldus gewijzigd dat de waarde is verlaagd tot € 290.000 en de desbetreffende aanslag dienovereenkomstig verminderd. De beschikkingen en de aanslagen voor de wooneenheden A, B en C heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 428. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 januari 2009. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof heeft de volgende feiten vastgesteld:

2.1. Het object ...straat 42 en de wooneenheden A, B en C vormen samen het complex ...straat 42 (hierna: het (gehele) complex). Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het complex. Het is een voormalig bejaardenoord, dat dateert uit 1975.

2.2. Het object ...straat 42 omvat een parkeerterrein van 730 m2 en souterrain, bestaande uit drie afsluitbare ruimten zonder voorzieningen - op de bouwtekening te zien als de voormalige recreatiezaal en koffiekamer - met een bruto-oppervlakte van ca. 113 m2 en daarnaast diverse afsluitbare ruimtes - op de bouwtekening te zien als de voormalige ruimte voor bezigheidstherapie, verjaardagskamer, kantoor hoofd, spreekkamer, keuken c.a., toiletten en douches. Het andere deel van het souterrain omvat ruimtes ten dienste van de wooneenheden: hoogspanningsruimte, noodstroomruimte, luchtverversingsruimte, wasruimte. De totale kavel met daarop het complex bedraagt 1.374 m2, verdeeld over drie kadastrale nummers.

2.3. In afwijking van hetgeen is vermeld in de beschikkingen zijn er twee wooneenheden A, met een inhoud van 105 m3, 27 wooneenheden B, met een inhoud van 75 m3 en drie wooneenheden C, met een inhoud van 93 m3. In totaal zijn er 32 wooneenheden.

2.4. Elk van de wooneenheden is individueel afsluitbaar, beschikt over een entreehalletje, een pantry met kookgelegenheid met de mogelijkheid om één elektrisch kookplaatje in werking te hebben en sanitaire voorzieningen zoals toilet en douche. Het gebouw is niet kadastraal gesplitst in zelfstandige appartementen. Er zijn geen appartementsrechten gevestigd. Splitsing in zelfstandige woningen was in de periode 2005-2006 niet mogelijk, omdat de wooneenheden niet voldeden aan het bouwbesluit en de gemeente daarom geen vergunning wilde verstrekken. De capaciteit van de elektrische installatie laat meer of grotere kookplaten niet toe. De wooneenheden doen in de maanden juli en augustus dienst als motel en dienden gedurende de overige maanden van de periode 2005-2006 als huisvesting voor studenten aan (voorheen) de Hogeschool […], thans Hogeschool […]. De wooneenheden hebben geen eigen huisnummer, brievenbus, energie- en wateraansluiting of centrale verwarming. De wooneenheden hebben wel een eigen bel. De wooneenheden zijn afzonderlijk verhuurbaar en worden ook afzonderlijk verhuurd. Zelfstandig gebruik van elk van de wooneenheden is mogelijk zonder dat gebruik gemaakt hoeft te worden van een essentiële voorziening van een gebruiker van een andere wooneenheid.

2.5. De taxatierapporten voor de onderdelen van het complex, opgemaakt door R. van der Linden, taxateur, werkzaam voor de gemeente Zandvoort (hierna: de taxatierapporten), bevatten onder meer de volgende gegevens van vergelijkingsobjecten:

2.6. De waarde van het object ...straat 42 is door de heffingsambtenaar als volgt berekend door kapitalisatie van de brutohuur:

2.7. Ten behoeve van de waardevaststelling op de waardepeildatum 1 januari 1999 was het complex aangemerkt als één object.

3. De procedure voor de rechtbank

4. Het geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is in geschil of voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één object, zoals belanghebbende voorstaat, dan wel van meerdere objecten die moeten worden gewaardeerd alsof ze afzonderlijk in eigendom overdraagbaar zijn, welk standpunt de heffingsambtenaar inneemt. Voorts is in geschil de waarde van het gehele complex dan wel het object ...straat 42 en de wooneenheden A, B, en C op de waardepeildatum.

4.2. Belanghebbende neemt het standpunt in dat het complex als een niet woning ob¬ject moet worden beoordeeld aangezien het gebouw niet is gesplitst in zelfstandige apparte¬menten en er geen appartementsrechten zijn gevestigd. Splitsing in zelf¬standige woningen is ook niet mogelijk aangezien de gemeente daarvoor geen vergun¬ning zal verstrekken vanwege het feit dat de wooneenheden voldoen aan het oude noch het nieu¬we bouwbesluit. Het is niet mogelijk het complex in gesplitste vorm op de woningmarkt aan te bieden zonder eerst aanzienlijke investeringen te doen. […] & […] Makelaars heeft om die reden het gebouw derhalve ook niet gesplitst kunnen taxeren of te koop kunnen aanbieden.

4.4. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de taxatierapporten. Naast gegevens van de wooneenheden, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4.5. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4.6. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van het gehele complex wordt vastgesteld op ten hoogste € 1.350.000 en tot vermindering van de aanslagen berekend naar een heffingsmaatstaf van die waarde.

4.7. De heffingsambtenaar heeft in zijn incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van het object ...straat 42 op € 267.000 en van de wooneenheden A, B en C op respectievelijk € 114.000, € 100.000 en € 92.000.

5. Beoordeling door het Hof

De objectafbakening

5.1. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve te worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, BNB 2001/424). Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.

5.2. Onder verwijzing naar de in 2.4 vermelde vaststaande feiten oordeelt het Hof dat ieder van de wooneenheden A, B, en C als afzonderlijke onroerende zaken dienen te worden aangemerkt. Het resterende gedeelte van het complex kan naar het oordeel van het Hof als één onroerende zaak worden aangemerkt. Het Hof ziet op grond van het standpunten van partijen dan wel ambtshalve geen aanleiding te onderzoeken of in het object ...straat 42 afzonderlijke objecten zijn te onderscheiden. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening derhalve juist. Hieraan doet niet af dat de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is of splitsing van het complex ingevolge de daarvoor geldende voorschriften zoals het bouwbesluit niet mogelijk zou zijn dan wel aanzienlijke investeringen zou vergen. Dit geldt evenzeer voor de omstandigheid dat de heffingsambtenaar het complex in het verleden als één object heeft aangemerkt.

De waardevaststelling; algemeen

5.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van ieder van de objecten zoals deze door de heffingsambtenaar zijn afgebakend, te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat de volle eigendom wordt overgedragen.

5.4. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van het gehele complex van ten hoogste € 1.350.000, heeft belanghebbende een door […] & […] Makelaars opgesteld advies overgelegd. Dit advies kan naar het oordeel van het Hof niet bijdragen aan de vaststelling van de waardes van het object ...straat 42 en van de wooneenheden omdat het voorbijgaat aan het wettelijke uitgangspunt dat er bij de waardering van elk van de objecten van moet worden uitgegaan dat de eigendom daarvan afzonderlijk kan worden overgedragen. De prijs waarvoor belanghebbende het complex in 2007 heeft verkocht is derhalve evenmin van belang, voor zover dit gegeven al van belang zou kunnen zijn omdat deze transactie te ver van de waardepeildatum is verwijderd.

De waarde van de wooneenheden

5.5. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Daartoe heeft hij de taxatierapporten overgelegd.

5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting van diens waardevaststelling door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de waarden in het economische verkeer van de wooneenheden A, B en C per waardepeildatum 1 januari 2003 op respectievelijk € 123.000, € 104.000 en € 117.000 dan wel – zoals de heffingsambtenaar concludeert in zijn incidenteel hoger beroep – op respectievelijk € 114.000, € 100.000 en € 92.000 moeten worden vastgesteld. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten niet als vergelijkingobjecten kunnen dienen, omdat de heffingsambtenaar niet heeft gesteld wat de grootte van het referentieobject ...straat 62/08 is, omdat de referentieobjecten …straat 67/03 en 67/05 wat betreft ligging (in Zandvoort-Oost) en uitstraling niet goed vergelijkbaar zijn, omdat de referentieobjecten … 11, 20 en 39, naast het feit dat deze eveneens wat ligging en uitstraling betreft slecht vergelijkbaar zijn, over tuinen beschikken, welke bij de wooneenheden A, B en C ontbreken, en omdat de wooneenheden A, B en C beschikken over beperktere voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft genoemde verschillen onvoldoende in zijn waardebeschikkingen tot uitdrukking gebracht. Daarom kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van de wooneenheden in een juiste verhouding staan tot de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Het Hof heeft hierbij acht geslagen op hetgeen de heffingsambtenaar in het incidentele beroep over de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten heeft opgemerkt. De heffingsambtenaar heeft evenwel geen bewijsmiddelen overgelegd om zijn nadere standpunt te staven.

5.7. Nu noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt zal het Hof de waarde van de wooneenheden zelf schattenderwijs vaststellen. Rekening houdend met wat partijen in geding hebben gebracht stelt het Hof de waarden van de wooneenheden A, B en C naar de peildatum 1 januari 2003 overeenkomstig de rechtbank heeft gedaan, in goede justitie vast op respectievelijk € 95.000, € 69.000 en € 84.250 per wooneenheid.

De waarde van het object ...straat 42

5.8. Voor het berekenen van de waarde van het object ...straat 42 heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. De toepassing van deze methode wordt door belanghebbende niet betwist, zodat de methode als zodanig niet in geschil is. De heffingsambtenaar heeft de door hem aanvankelijk bepleite waarde berekend als aangegeven in 2.6. In zijn incidenteel hoger beroep heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de gehanteerde m²-prijs voor de slaapkamers kan worden gesteld op de voor de overige ruimtes gehanteerde € 60. Dit leidt tot een waarde van € 267.000.

5.9. Belanghebbende heeft gesteld dat de aldus door de heffingsambtenaar berekende waarde van het object ...straat 42 buitensporig hoog is. Het complex is gebouwd in een duin, waardoor het souterrain zich half in dat duin bevindt. Doordat het souterrain zich voor de helft in het duin onder het maaiveld bevindt, kan het daglicht slechts aan een zijde het souterrain binnenvallen, welke zijde tevens aan het parkeerterrein grenst. Blijkens de bouwtekening blijven vijf ruimten in het souterrain verstoken van daglichtinval. Alleen de voormalige recreatieruimte heeft daglichtinval. Van het souterrain zou volgens belanghebbende met een forse investering een kantoor kunnen worden gemaakt, dat kan worden verhuurd voor € 50 per vierkante meter of zouden met een iets minder fors budget vier of vijf parkeerboxen kunnen worden gemaakt met een waarde van ieder € 20.000. Belanghebbende acht de waarde van het souterrain niet hoger dan € 100.000. De waarde van het parkeerterrein bedraagt € 112.000 (28 parkeerplaatsen à € 4.000). In totaal bedraagt de waarde van het object ...straat 42 volgens belanghebbende ten hoogste € 212.000.

5.10. De heffingsambtenaar heeft noch voor de huurwaardes per m², noch voor de kapitalisatiefactor 10 referentiemateriaal of andere bewijsmiddelen aangevoerd. Op grond daarvan acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende gestelde omstandigheden niet, althans onvoldoende weersproken. Dit geldt ook voor de door hem gehanteerde cijfers. Op grond van het voorgaande volgt het Hof belanghebbendes conclusie met betrekking tot de waarde van het object ...straat 42.

Slotsom

5.11. Op grond van het vorenoverwogene, waaronder het in 2.3 vermelde feit dat eerst in de fase van het hoger beroep is komen vast te staan, is het hoger beroep gegrond en het incidenteel hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. De uitspraken op bezwaar dienen eveneens te worden vernietigd.

5.12. De waardebeschikking met betrekking tot het object ...straat 42 dient te worden verminderd tot een waarde van € 212.000 en de betreffende aanslag dient te worden verminderd overeenkomstig deze waarde.

5.13. Wat betreft de wooneenheden heeft te gelden dat, nadat de wooneenheden in de juiste categorie zijn ingedeeld, de waarde van de woonheden A, B en C moeten worden verminderd tot respectievelijk € 95.000, € 69.000 en € 84.250 en de desbetreffende aanslagen dienovereenkomstig dienen te worden verminderd.

6. Proceskosten

Nu het hoger beroep gegrond is, heeft belanghebbende op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van proceskosten. Voor vergoeding in aanmerking komen de reiskosten van belanghebbende en zijn echtgenote naar de zitting, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 15,40, verhoogd met de kosten van acht strippen af te ronden op € 4, in totaal € 19,40. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.

7. Beslissing

Aldus vastgesteld door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 9 juli 2009 in het openbaar uitgesproken.