Gerechtshof Amsterdam, 13-08-2009, BJ5293, 07/00528

uitspraak: 13 augustus 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/10395 van de rechtbank Haarlem van 25 juni 2007 in het geding tussen

en

de heffingsambtenaar,

en op het incidenteel hoger beroep van belanghebbende tegen de voormelde uitspraak.

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak bekend als a-straat 1 te Den Haag (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 520.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.

Belanghebbende heeft bij het verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Het incidenteel beroep is door de heffingsambtenaar beantwoord bij geschrift van 28 september 2007, ingekomen op 1 oktober 2007.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een in 1916 gebouwd tussen-herenhuis met een bruto vloeroppervlakte van 248 m2 gelegen op een kavel met een oppervlakte van 175 m2.

2.2. Belanghebbende heeft de woning op 1 september 2000 gekocht voor € 531.377.

2.3. Als gevolg van de inslag van een vliegtuigbom in een buurpand op 3 maart 1945 heeft de woning last van scheefstand. Na aankoop door belanghebbende zijn in verband hiermee enkele kleinere (nood)reparaties verricht.

2.4. De woning van belanghebbende ligt in de nabijheid van de locatie b-plein 1, waar voorheen een (chemische) wasserij was gevestigd. Het hoofd bodemsanering van de gemeente Den Haag heeft de bewoners van woningen aan het b-plein en omgeving (waaronder bewoners van de straat van belanghebbende) bij brief d.d. 27 september 2002 o.a. medegedeeld dat uit onderzoek was gebleken “dat de bodem in uw straat verontreinigd is met zogenoemde Vluchtige Organische Chloor Verbindingen (VOCL).”

2.5. Bij brief van 18 mei 2005 zijn de resultaten van nader bodemonderzoek bekend gemaakt. Er is sprake van een “zogenoemd geval van ernstige bodemverontreiniging”. De woning van belanghebbende behoort tot de ‘niet-bronpercelen’ waarbij alleen sprake is van verontreiniging van het grondwater. Op die plaatsen – aldus de brief van 18 mei 2005 – gaat de gemeente de verontreiniging saneren en zal de gemeente de saneringskosten dragen.

2.6. In een bij het verweerschrift voor de rechtbank overgelegd taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt met betrekking tot de waarde van de woning onderbouwd met de volgende marktgegevens:

2.7. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een “Marktanalyse Zeeheldenkwartier” in het geding gebracht. In die analyse zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:

2.8. Belanghebbende heeft zijnerzijds gewezen op verkoopgegevens van twee andere objecten te weten:

3. Geschil in hoger beroep

In geschil is de waarde van de woning.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd omdat de waarde bij de omstreden beschikking niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende verdedigt zijnerzijds dat de vastgestelde waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 428.360, subsidiair € 453.160, meer subsidiair tot een zodanig bedrag als het Hof in goede justitie zal vermenen te behoren. Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van de zitting van het Hof.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.

4.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat doel en strekking van de Wet meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.3. Op zichzelf is de door de heffingsambtenaar gehanteerde werkwijze waarbij de waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen die rond de peildatum voor andere in de nabijheid van de woning gelegen objecten zijn gerealiseerd een methode die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het staat de heffingsambtenaar daarbij vrij om in de loop van de procedure ter onderbouwing van zijn standpunt andere objecten als referentiepand op te voeren.

4.4. Gelet op de in het in 2.6 aangehaalde taxatieverslag vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals woon- en kaveloppervlakte, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat verslag wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatieverslag genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 520.000 indien de bodemverontreiniging buiten aanmerking wordt gelaten.

4.5. Indien de verontreiniging buiten beschouwing wordt gelaten vindt een waarde van € 520.000 voorts steun in de door belanghebbende voor de woning betaalde koopprijs. Hetgeen hij heeft aangevoerd omtrent de omstandigheden waaronder hij tot koop is overgegaan rechtvaardigt niet het oordeel dat de woning door hem is verworven tegen een prijs die de waarde in het economische verkeer overtrof. Het is voorts gesteld noch gebleken dat de woningen in het y-kwartier in Den Haag (wederom met het buiten aanmerking laten van de verontreiniging) in de periode gelegen tussen de aankoop van de woning door belanghebbende en de waardepeildatum in waarde zijn gedaald.

4.6. Anders dan de heffingsambtenaar is het Hof echter van oordeel dat van de aanwezigheid van de bodemverontreiniging wel degelijk een waardedrukkend effect uitgaat. Uit hetgeen is weergegeven onder 2.4 volgt dat die verontreiniging op 1 januari 2003 al bekend was. Potentiële kopers – aan wie de verontreiniging kenbaar moet worden gemaakt – zullen immers met die omstandigheid en de mogelijk daaruit voortvloeiende hinder rekening houden en om die reden minder voor de woning willen betalen. De omstandigheid dat in mei 2005 bekend is geworden dat de overlast voor de woning wellicht beperkt is en dat vast is komen te staan dat de saneringskosten voor rekening van de gemeente komen, mist betekenis voor de waardering van de woning voor het onderhavige tijdvak.

4.7. De rechtbank heeft de vastgestelde waarde van de woning gelet op de verontreiniging in goede justitie verminderd tot € 480.000. Het Hof vindt in de onder 2.7 aangehaalde marktanalyse onvoldoende grond voor het oordeel dat het drukkend effect van de verontreiniging op de waarde van de woning op de peildatum minder dan € 40.000 beloopt. In het licht van vorenbedoelde marktanalyse en van de onder 2.6 vermelde gegevens omtrent de (eveneens in het vervuilde gebied gelegen) woning a-straat 11 bestaat echter evenmin aanleiding het waardedrukkend effect op meer dan € 40.000 te stellen.

4.8. De scheefstand van de woning was reeds aanwezig toen belanghebbende de woning aankocht. Het is gesteld noch gebleken dat de situatie zich sedertdien heeft verslechterd. Gelet op hetgeen is overwogen onder 2.4.5 vindt het Hof in die scheefstand dan ook geen aanleiding de vastgestelde waarde van de woning verder te verminderen. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft betoogd en met name de onder 2.8 door hem aangevoerde gegevens geven daartoe onvoldoende aanleiding. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat het bij de onder 2.8 gemelde objecten gaat om woningen met een zowel absoluut als relatief aanzienlijk grotere woonoppervlakte (waardoor zij minder goed vergelijkbaar zijn) en dat bij het object a-straat 111 sprake was van flink achterstallig onderhoud.

5. Slotsom

De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank ten aanzien van de waarde en de aanslagen dient te worden bevestigd. De rechtbank heeft verzuimd te beslissen inzake het door belanghebbende in eerste aanleg betaalde griffierecht. Het Hof zal dat verzuim herstellen.

Voor de behandeling van de zaak voor het Hof heeft belanghebbende recht op vergoeding van proceskosten die in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn te berekenen op 4 x € 53,09 aan verletkosten en € 18,90 aan reiskosten. Kosten van de voorbereiding en het schrijven van processtukken van en door belanghebbende komen niet voor vergoeding in aanmerking. Het is voorts niet mogelijk pas in hoger beroep te verzoeken om vergoeding van verletkosten en kosten van uittreksels uit de openbare registers gemaakt ter zake van de behandeling van het beroep voor de rechtbank.

6. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, F.J.P.M. Haas en W.M.G. Visser, leden, in tegenwoordigheid van mr. D.Y.L. Siu als griffier. De beslissing is op 13 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.