Gerechtshof Amsterdam, 03-09-2009, BJ7082, 07/00443

uitspraak: 3 september 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak met nummer SBR 06/1881 van de rechtbank Utrecht van 8 juni 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […] 109 te IJsselstein (hierna: het object), vastgesteld op € 432.550 naar waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen) opgelegd.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking verminderd naar een waarde van € 393.950 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Bij brief van 28 december 2008 heeft belanghebbende nadere stukken aan het Hof gezonden, waarvan op 6 januari 2009 afschriften aan de heffingsambtenaar zijn verzonden.

1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 januari 2009. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.1. Het object, gelegen in het buitengebied van de gemeente IJsselstein in lintbebouwing op circa drie kilometer van de bebouwde kom, omvat een woning, een voorhuis met dakkapel van een boerderij, zonder bijgebouwen met een voortuin en een weiland. De woning is gebouwd rond 1928.

2.2. Het object is eigendom van belanghebbende. Op het object is een beperkt zakelijk recht van gebruik en bewoning gevestigd ten gunste van de moeder van belanghebbende. Deze maakt gebruik van de benedenverdieping, de broer van belanghebbende bewoont het achtergedeelte van het woonhuis en ook belanghebbende woont in de woning.

2.3. De notariële akte van 19 november 2004 waarbij het object door haar ouders aan belanghebbende is geleverd bevat onder het kopje “Vestiging beperkte rechten van gebruik en bewoning” een opsomming van de bedingen waaronder dit recht is gevestigd. De vierde voorwaarde luidt als volgt:

“De gebruiker (Hof: de ouders) mag als goed gebruiker het verkochte bewonen gedurende de duur van het recht en wel uitsluitend voor zichzelf. Daarnaast behoudt [belanghebbende] het recht de gehele woning te blijven bewonen, zonder dat hierbij sprake is van een gedoogsituatie.”

2.4. In het taxatierapport van 19 juni 2006, in opdracht van de gemeente IJsselstein opgesteld door mevrouw M.J. Lokhorst - van Essen, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport), wordt het object […] 109 vergeleken met een viertal referentieobjecten, gelegen aan de […] 35, […] 24, […] 20 en […]weg 29, alle te IJsselstein:

tabel 1

Volgens het taxatierapport bedraagt de waarde van het object € 370.200.

2.5. Belanghebbende voert in haar beroepschrift in eerste aanleg twee referentieobjecten aan, gelegen aan de […] 26 en de […]weg 28, beide te […] (gemeente Oudewater) met de volgende objectkenmerken:

tabel 2

2.6. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door A, NVM-makelaar te Woerden (hierna: A), waarin deze de waarde van het object per 24 juni 2004 stelt op € 255.000.

3. De procedure voor de rechtbank

De rechtbank heeft over het geschil overwogen:

“2.7 De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Gelet op de veel hogere m3-prijs van het goed vergelijkbare pand […] 35, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen, zoals het ontbreken van een aansluiting op riolering en gas en de agrarische bestemming, voldoende rekening is gehouden.

2.8 Ter zitting is gebleken dat het voornaamste bezwaar van eiseres is gelegen in de omstandigheid dat, naar zij stelt, het perceel geen mogelijkheden biedt om een grote schuur te bouwen terwijl dat bij een woning als de onderhavige met een groot stuk grond wel verwacht mag worden. De enige mogelijkheid is volgens eiseres aan de zuidzijde van de woning, maar omdat daar de erfgrens schuin loopt kan er slechts een klein schuurtje gebouwd worden. Verweerder heeft hierover ter zitting uiteengezet dat er ruimte is om een schuur van 6 bij 30 meter te bouwen. Nu eiseres, zonder nader aan te geven welke afmetingen zij passend acht voor een schuur en hoe groot de schuur is die daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, heeft gesteld dat er alleen een kleine schuur kan worden gebouwd, gaat de rechtbank uit van de door verweerder genoemde afmetingen. Een schuur met een dergelijke omvang moet naar het oordeel van de rechtbank voldoende worden geacht voor een woning als de onderhavige.

2.9 In het feit dat het object niet over een achtertuin beschikt heeft verweerder geen aanleiding gezien de waarde te verlagen, omdat het object in plaats van een achtertuin een aanzienlijke voortuin en zijtuin heeft. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het ontbreken van een achtertuin in dit geval geen waardevermindering rechtvaardigt.

2.10 Nu verweerder het in de bestreden uitspraak van 23 maart 2006 neergelegde standpunt dat de waarde van het object dient te worden bepaald op € 393.950 niet langer handhaaft, zal het beroep gegrond worden verklaard. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door de beschikking van 31 augustus 2005 te herroepen en de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast te stellen op € 370.200.”

4. Het geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het object van € 370.200 niet te hoog is. Niet in geschil is dat de waarde van het tot het object behorende weiland € 25.000 bedraagt.

4.3. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van het op het object gevestigde recht van gebruik en bewoning € 100.000 bedraagt. Voorts neemt de heffingsambtenaar het standpunt in dat vanwege de op het object gevestigde beperkte rechten van gebruik en bewoning niet belanghebbende, maar de rechthebbende van die rechten de belastingplichtige is, te weten de moeder van belanghebbende, en dat de beschikking en de aanslagen derhalve ten onrechte aan belanghebbende zijn geadresseerd en opgelegd. Hij verzoekt het Hof tot vernietiging van de beschikking en de aanslagen over te gaan. Voor wat betreft de waarde van het object verwijst hij naar het taxatierapport. Hij verzoekt het Hof een uitspraak te doen over de waarde van het object.

4.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4.5. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vaststelling van de waarde van het object op ten hoogste € 335.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

4.6. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5. Beoordeling door het Hof

De waardebeschikking en de aanslagen

5.1. Verweerder heeft aangegeven de waardebeschikking met betrekking tot het object alsmede de in 1.1 vermelde aanslagen te zullen vernietigen. Wel wensen partijen dat het Hof uitspraak doet over de waarde van het object.

5.2. Vaststaat dat belanghebbbendes moeder een beperkt zakelijk recht van gebruik en bewoning van het object heeft. Belanghebbende heeft eveneens recht op bewoning van het object (zie 2.3). Voorts staat vast dat het object wordt bewoond door belanghebbende, haar moeder en haar broer.

5.3. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd. Vanwege het op het object gevestigde beperkte recht van gebruik en bewoning is echter niet belanghebbende maar zijn de rechthebbenden op dat recht belastingplichtig. De beschikking en de aanslagen zijn daarom ten onrechte geadresseerd en opgelegd aan belanghebbende.

5.4. Het Hof stelt voorop dat het zijn taak is om te beoordelen of de uitspraak van de rechtbank juist is en zo neen, wat de gevolgen daarvan zijn voor de uitspraak op bezwaar, de waardebeschikking en de aanslagen.

5.6. Met betrekking tot de aanslagen overweegt het Hof als volgt. Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet (tekst 2005) kunnen onroerende-zaakbelastingen worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Artikel 1 van de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2005 van de gemeente IJsselstein is in dezelfde bewoordingen gesteld. De aanslagen zijn opgelegd aan belanghebbende en aan haar bekendgemaakt. Het Hof oordeelt dat niet is gebleken dat de aanslagen niet rechtsgeldig zijn opgelegd als gevolg waarvan zij om de in 5.3 vermelde reden moeten worden vernietigd. Zulks laat onverlet dat de heffingsambtenaar na de uitspraak kan kiezen aanslagen aan een andere rechthebbende op te leggen.

5.8. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Daartoe heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht.

5.10. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar gestelde waarde van het object van € 335.000, de twee in 2.5 omschreven referentieobjecten aangevoerd. Voorts heeft zij het taxatierapport van [A] in geding gebracht.

5.11. Met betrekking tot het taxatierapport [A] overweegt het Hof dat dit rapport de door belanghebbende gestelde waarde niet ondersteunt. Zo is niet toegelicht hoe de in het rapport vastgestelde waarde tot stand gekomen is, ook niet in relatie tot de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten. Voorts is, ondanks de vermelding in het rapport dat het object is getaxeerd naar de leeg te aanvaarden waarde, onduidelijk of met het beperkte zakelijke recht van gebruik en bewoning rekening is gehouden. Ten slotte is het rapport niet opgemaakt per de waardepeildatum.

5.12. De vergelijkingsmethode is niet gebonden aan gemeentegrenzen. Indien sprake is van een beperkt aantal verkochte objecten binnen een specifieke categorie objecten in een gemeente kan worden uitgegaan van referentieobjecten buiten die gemeente, waarbij vanzelfsprekend rekening gehouden moet worden met verschillen in locatie. De door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten liggen in […] (gemeente Oudewater), binnen een straal van acht kilometer verwijderd van het object. De door de heffingsambtenaar voorgestelde referentieobjecten liggen binnen een straal van drie kilometer verwijderd van het object. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld, dat de onroerende zaken in de gebieden rond IJsselstein en […] wat betreft prijsniveau, woon- en leefmilieu vergelijkbaar zijn, en ook dat toepassing van de gangbare rekenmethodiek voor vaststelling van WOZ-waarden bij voorhuizen van woonboerderijen ten opzichte van de in het taxatierapport gepresenteerde referentieobjecten tot hogere waarden leidt dan bij verkoop gerealiseerd kunnen worden, en ten slotte dat voor voorhuizen sprake is van een heel aparte markt. Daarmee kunnen de door belanghebbende aangedragen, buiten de gemeente IJsselstein gelegen referentieobjecten in beginsel als zodanig worden aangemerkt.

5.13. Het Hof oordeelt dat de referentieobjecten […] 26 en […]weg 28, beide te […], in beginsel goed vergelijkbaar zijn met het object. Deze referentieobjecten zijn, evenals het object, beide voorhuizen van een voormalige boerderij of woonboerderij en liggen evenals het object alle in het buitengebied. Desondanks kunnen deze referentieobjecten de door belanghebbende gestelde waarde niet ondersteunen. De verkooptransactie […] 26 dateert van april 2006, dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Belanghebbende heeft met betrekking tot het object […] 28 niet, althans onvoldoende gesteld, hoe de aansluiting kan worden gemaakt tussen de in augustus 2004 gerealiseerde verkoopprijs van dat referentieobject van € 401.000 en de door haar gestelde waarde van het object van € 335.000.

5.14. Nu partijen er niet in zijn geslaagd de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde schattenderwijs vaststellen (HR 14 oktober 2005, LJN AU4300). Het Hof neemt daarbij in aanmerking al hetgeen door partijen is aangevoerd. Het Hof stelt de waarde van het object op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2005 in goede justitie vast op € 340.000.

Slotsom

5.15. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. De waardebeschikking wordt verminderd naar een waarde van € 340.000 en de aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

6. Proceskosten

6.1. Vaststaat dat belanghebbende [A] heeft gemachtigd voor haar te handelen inzake het beroep betreffende het object. [A] heeft het beroepschrift ingediend en heeft belanghebbende ter zitting van de rechtbank vertegenwoordigd. Belanghebbende was niet ter zitting aanwezig.

6.2. Met betrekking tot de proceskosten heeft de rechtbank overwogen dat [A] geen beroepsmatige rechtsbijstandverlener is, doch dat de kosten van diens inschakeling kunnen worden aangemerkt als kosten van een deskundige die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank heeft de proceskostenvergoeding vastgesteld op 3 uur maal het maximale uurtarief volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna het Bpb) van € 81,23, oftewel € 243,69.

6.3. Het Hof overweegt dat uit het arrest HR 13 maart 1996, nr. 30 986, BNB 1996/257, valt af te leiden dat de vergoeding voor de kosten van door een derde verleende rechtsbijstand niet afhankelijk is van een verzoek van de belanghebbende. Het Hof overweegt dat niet valt in te zien waarom een makelaar die is gemachtigd namens een belanghebbende een beroepsprocedure te voeren waarbij de WOZ-waarde van een object in geschil is geen beroepsmatige rechtsbijstand kan verlenen in de zin van artikel 1, aanhef en letter a, van het Bpb en oordeelt dat aan belanghebbende in de beroepsfase beroepsmatig rechtsbijstand is verleend. Op grond hiervan vernietigt het Hof de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot de proceskostenveroordeling. Het Hof kent voor de procedure bij de rechtbank een vergoeding toe van € 644 (2 punten voor de proceshandelingen x factor 1 voor de zwaarte van de zaak x de waarde per punt van € 322).

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 3 september 2009 in het openbaar uitgesproken.