Gerechtshof Amsterdam, 10-09-2009, BJ7610, 07/00580

uitspraak: 10 september 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 06/2471 van de rechtbank Utrecht van 11 juli 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 mei 2006, de vastgestelde waarde verminderd tot € 549.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 juli 2007, verzonden op 20 juli 2007, ongegrond verklaard.

1.4. Van de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende op 21 augustus 2007 in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een vrijstaande bungalow met een inpandige garage, gelegen op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 800 m². Het object is gebouwd in 1959.

2.2. In een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van […], taxateur, werkzaam bij Tog Nederland, zijn naast het object, de volgende panden vermeld met de daarbij behorende gegevens:

2.3. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het object bedraagt € 614.000. Na heroverweging is in de uitspraak op bezwaar de waarde van het object in verband met de staat van onderhoud en de kwaliteit ervan verlaagd tot € 549.000. Daarbij is rekening gehouden met achterstallig onderhoud tot een bedrag van € 45.000.

3. De procedure voor de rechtbank

3.1. Voor de rechtbank was in geschil de juistheid van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van het object.

3.2. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:

“2.1 Deze rechtbank heeft bij uitspraak van 22 maart 2006 de uitspraak op bezwaar van verweerder van 28 juli 2005 vernietigd, omdat dit besluit onvoldoende was gemotiveerd. Daarbij is aangegeven dat onvoldoende duidelijkheid was verschaft over de ligging en het uitzicht, te meer daar niet duidelijk was wat de afstand was tot tegenover het pand gerealiseerde bebouwing. Daarnaast is aangegeven dat verweerder nader diende te onderzoeken wat de inhoud van de inpandige garage was en wat de onderhoudssituatie was op de toestandsdatum. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld, zodat thans de vraag aan de orde is of verweerder bij de uitspraak op bezwaar van 10 mei 2006 voldoende acht heeft geslagen op deze uitspraak.

2.2 Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende acht heeft geslagen op de uitspraak van de rechtbank en zij betwist de door verweerder vastgestelde waarde van € 549.000. Zij stelt dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd en niet zorgvuldig is voorbereid. Zij heeft bezwaar tegen de gebruikte (extra) referentiepanden. Eiseres staat een waarde voor van € 464.000.

2.3 Verweerder heeft aan de hand van (lucht-)foto's toegelicht dat de afstand tussen de voordeur van het object tot aan het tegenover gelegen appartementencomplex circa 56 meter bedraagt en dat tussen het object en het complex de voortuin van eiseres, de openbare weg, een gedeelte van het plantsoen en een waterpartij aanwezig zijn. Te meer nu daarbij ook bomen en struiken aanwezig zijn, heeft verweerder genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de invloed van het complex op de waarde beperkt is en dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden.

2.5 Ten aanzien van de inhoud van het object heeft verweerder aangegeven dat deze exclusief garage 460 m3 bedraagt en dat de inhoud van de inpandige garage 60 m3 is. Eiseres heeft gesteld dat de inhoud circa 400 m3 is. Zelfs indien daarvan uitgegaan zou moeten worden is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de waarde te hoog zou zijn vastgesteld. Daarbij is van belang dat ook dan de waarde per m3 duidelijk ligt onder de laagste prijs per m3 van de referentiepanden en dat de inpandige garage slechts voor een vrij gering bedrag van € 8.700 in de taxatie is betrokken.

2.6 Wat betreft het gebruik van referentieobjecten is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze panden bij de waardering heeft mogen betrekken en dat hij met de verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat verweerder in de beroepsfase ten onrechte een referentiepand bij de waardering heeft betrokken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bestreden besluit heeft gebaseerd op vier referentieobjecten en dat in beroep hieraan geen referentieobject is toegevoegd.

2.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij het thans bestreden besluit voldoende acht heeft geslagen op de uitspraak van de rechtbank van 22 maart 2006 en aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.”

4. Het geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is evenals voor de rechtbank in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van het object moet worden verlaagd tot € 464.000, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de heffingsambtenaar ontkennend wordt beantwoord. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.

4.3. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar en de beschikking.

4.4. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5. Beoordeling van het geschil

5.1.3. De derde grief van belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank betreft het feit dat de rechtbank geen gevolgen verbindt aan de door belanghebbende gestelde, kleinere, inhoud van het object. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning 400 m³ is en dat de inhoud van de garage 60 m³ zou bedragen. De heffingsambtenaar ging aanvankelijk uit van een inhoud van de woning van 460 m³ en een inhoud van de garage van 78 m³. Uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning bepaald op 426 m³ en de inhoud van de garage op 78 m³. Het Hof houdt deze maten voor juist, nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft opgemerkt deze vanaf de bouwtekeningen te hebben nagemeten en ook een externe opname van het object te hebben gedaan. Uitgaande van de onder 2.4 opgenomen specificatie zou de waarde van de garage dan uitkomen op (78 x 150 =) € 11.700 en de waarde van de woning op (426 x 305 =) € 129.930. De waarde van het object komt dan uit op (11.700 + 129.930 + 400.000 =) € 541.630. Mede gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten acht het Hof het verschil tussen deze waarde en de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde zo gering, dat dit niet tot een lagere waarde van het object behoeft te leiden.

Slotsom

5.2. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, W.M.G. Visser en P.B.M.J van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 10 september 2009 in het openbaar uitgesproken.