Gerechtshof Amsterdam, 17-09-2009, BJ8698, 07/00868

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk P07/00868

uitspraak 17 september 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/4704 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […]weg 993-997 te [...] (hierna: het object), vastgesteld op € 942.000 op de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Bij hetzelfde geschrift zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: ozb) voor het jaar 2005 opgelegd. Het door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 5 april 2006 ongegrond verklaard.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij – evenals hierna onder 3.3 en 3.4 – belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:

2.1. Eiseres is eigenaar van het perceel. Het perceel betreft een nog op te splitsen bouwkavel, voor de bouw van drie woningen. De oppervlakte van het perceel bedraagt (exclusief een ontsluiting van 270 m2) 2.500 m2.

Over deze feitenvaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan.

2.2. De tekst van het in de uitspraak van de rechtbank onder 2.2 vermelde taxatierapport luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

3. De procedure voor de rechtbank

3.1. Voor de rechtbank was in geschil het antwoord op de vraag welke waarde het object op de waardepeildatum heeft en of belanghebbende als gebruiker van het perceel kan worden aangemerkt.

3.2. De rechtbank heeft omtrent de waarde van het object overwogen dat, nu de heffingsambtenaar het standpunt heeft ingenomen dat de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 942.000 niet juist is en deze op € 905.000 dient te worden vastgesteld, het beroep reeds daarom gegrond is.

3.3. Voorts heeft de rechtbank omtrent de waarde van het object onder meer het volgende overwogen:

4.2. (…) Het door verweerder overgelegde taxatierapport vermeldt dat is getaxeerd naar de toestand op 1 januari 2005. Nu van enige wijziging aan het perceel in de periode van de peildatum tot 1 januari 2005 niets is gesteld of gebleken (de sloop van de op het perceel aanwezige opstallen is in ieder geval niet een zodanige wijziging, nu deze in de loop van 2005 heeft plaatsgevonden) gaat de rechtbank er van uit dat deze, in het licht van artikel 18 van de Wet woz onjuiste, mededeling geen invloed heeft gehad op de vastgestelde waarde.

4.3.1.Eiseres bepleit een waarde van € 406.000 (€ 500.000 minus € 94.000). Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat rekening dient te worden gehouden met de kosten voor het afbreken van oude opstallen met asbestdakbedekking alsmede met het negatieve effect van de bouwgarantie ad € 94.000.

4.3.2. Niet aannemelijk is geworden dat bij de waardering van het perceel dient te worden uitgegaan van de door eiseres gestelde waarde van € 500.000. Eiseres heeft deze waarde op geen enkele wijze met stukken of bescheiden, bijvoorbeeld met een taxatierapport, onderbouwd. Deze stelling van eiseres faalt derhalve.

4.3.3. Met de door eiseres genoemde kosten van het afbreken van de opstallen heeft verweerder — zo blijkt ook uit de in het taxatierapport weergegeven waardeopbouw — rekening gehouden. Verweerder heeft daarbij een bedrag van € 44.030 in aanmerking genomen. Dit is conform de factuur welke eiseres in verband met de sloopwerkzaamheden heeft ontvangen van aannemingsbedrijf A. Gelet op de omstandigheid dat de opstallen eerst in de loop van 2005 zijn gesloopt, is het niet ten nadele van eiseres dat verweerder desondanks de sloopkosten in mindering heeft gebracht op de waarde van het perceel.

4.3.4. Eiseres heeft gesteld dat de waarde negatief wordt beïnvloed door een bouwgarantie ad € 94.000, welke strekt tot zekerheid van de aanleg van de ontsluiting van het perceel. Eiseres heeft in dit verband — zonder bezwaren van verweerder — ter zitting een schrijven van de Rabobank Haarlemmermeer van 21 juni 2007 overgelegd. Artikel 17, tweede lid, van de Wet woz gaat uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in ge¬bruik kan nemen. In lijn met de jurisprudentie (bijvoorbeeld de Hoge Raad van 25-11-1998, BNB 1999, 18) dient geoordeeld te worden dat alleen als de onroerende zaak en daardoor de waarde van die zaak, ongeacht de persoon van zakelijk gerechtigde of gebruiker, door een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting wordt beïnvloed, daaraan voor de toepassing van de Wet woz een waardedrukkende werking toekomt. Een op de onroerende zaak rustende bankgarantie is niet een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting. Dat betekent dat daarmee bij de waardebepaling dan ook geen rekening wordt gehouden.

4.3.6. Ter zitting heeft eiseres voorts — zonder bezwaren van verweerder — een factuur van B B.V. van 21 augustus 2007 overgelegd, welke factuur verband houdt met een door deze B.V. uitgevoerd bodemonderzoek. Voor zover eiseres met de overlegging van deze brief bedoelt te stellen dat mogelijk sprake is van bodemvervuiling, waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden, dan kan de rechtbank haar hierin niet volgen. Uit dit schrijven blijkt niet dat het perceel is vervuild. Dit blijkt voorts ook niet uit de verklaring van eiseres ter zitting dat een eerder uitgevoerde bodemonderzoek heeft uitgewezen dat geen sprake is van vervuiling, en dat dit recentelijk verrichte onderzoek slechts bedoeld was onduidelijkheid op bepaalde punten weg te nemen.

4.4. De grief van eiseres dat de bouwkavels onverkoopbaar zijn vanwege extreme bouwvoorschriften van de gemeente Haarlemmermeer, kan evenmin slagen, nu eiseres dit op geen enkele wijze heeft onderbouwd dan wel geconcretiseerd.

4.5. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het perceel niet te hoog is vastgesteld.

3.4. De rechtbank heeft omtrent de aanslag in de ozb ter zake van het gebruik van het object overwogen:

4.6. Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985, 258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd. Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op 1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt.

4. Het geschil in hoger beroep

4.2. Voor het overige doen partijen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4.3. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de recht¬bank, de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar en vernietiging cq vermindering van de aanslagen.

4.4. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5. Beoordeling van het geschil

De waarde

5.1. De op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz te bepalen waarde van het object is te stellen op de prijs die bij aanbieding ten verkoop van het object op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding daarvoor door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem nader bepaalde waarde van € 905.000 die prijs niet te boven gaat. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd.

5.2. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van het object met de voorgenomen splitsing naar drie bouwkavels, met verwijzing naar een verkoop in de omgeving is bepaald op een totale woz-waarde van € 950.000, waarbij een bedrag groot € 44.030 voor sloopkosten in aanmerking is genomen. De totale afgeronde waarde bedraagt uiteindelijk derhalve € 905.000. Het Hof acht hiermee voldoende aangetoond dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de door belanghebbende in 2005 voor het bouwrijp maken van de grond te maken sloopkosten door deze op de waarde in aftrek te brengen.

5.3. De grieven van belanghebbende dat geen ‘schonegrondverklaring’ kon worden afgegeven, hij kosten heeft gemaakt voor de ontsluiting van het object en met deze omstandigheden bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden, worden naar het oordeel van het Hof niet geschraagd door de feiten. Inmiddels zijn twee van de drie bouwkavels verkocht. Blijkens de tot de gedingstukken behorende akten van levering heeft belanghebbende zelf de kopers van de kavels een garantie gegeven dat de kavels geen verontreiniging bevatten die strekt ten nadele van het gebruik door kopers of die zou kunnen leiden tot een saneringsverplichting. Het feit dat uit dezelfde akten valt af te leiden dat indien toch verontreiniging aanwezig is de daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van belanghebbende zullen komen, brengt het Hof tot het oordeel dat deze kosten zullen zijn verdisconteerd in de door belanghebbende aan kopers berekende prijs van de kavels. Dit heeft evenzeer te gelden voor de kosten van ontsluiting van het object. Belanghebbende verplicht zich in meergenoemde akten tot aanleg van bestrating en openbaar groen. Ook hiervan mag naar het oordeel van het Hof worden aangenomen dat de prijs per bouwkavel een prijs is inclusief de kosten van ontsluiting. Van de zijde van de heffingsambtenaar is overtuigend aangetoond dat de waarde van het object is berekend zonder dat het terrein dat ter ontsluiting dient, daarbij in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof is in dit geval dan ook geen sprake van waardedrukkende omstandigheden. De heffingsambtenaar is er met hetgeen hij heeft betoogd en aangevoerd in geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

5.4. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierappport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de daarin bepaalde waarde niet te hoog is. Hij is dan ook in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Nu de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt komt het Hof niet toe aan een beoordeling van de door belanghebbende verdedigde maar niet nader onderbouwde waarde.

De belastingplicht voor de gebruikersbelasting

5.5. Ingevolge artikel 220, aanhef, onderdeel a, van de Gemeentewet (tekst 2005) wordt een gebruikersbelasting geheven van degene die - naar de omstandigheden beoordeeld - bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.

5.6. Als criterium voor de beantwoording van de vraag of sprake is van gebruik in de zin van de eerdergenoemde bepaling heeft onder meer te gelden dat er sprake moet zijn van een metterdaad bezigen van een onroerende zaak ter bevrediging van de eigen behoefte. Degene die ter bevrediging van eigen behoefte een opstal verbouwt of laat verbouwen op hem ter beschikking staande grond, gebruikt die grond. Indien men (ver)bouwt met het oogmerk de zaak na gereedkoming van de bouw te bezigen voor eigen gebruik, dan wel te verhuren, dan wel te verkopen is evenzeer sprake van bevrediging van de eigen behoefte (verwezen wordt naar de arresten van de Hoge Raad van 8 augustus 2008, BNB 2008/256 en 2008/258).

5.7. Belanghebbende was op 1 januari 2005 eigenaar van het object, dat volgens het toentertijd vigerende bestemmingsplan was aangewezen als bouwgrond. Blijkens de tot de gedingstukken behorende factuur (zie onder 2.3) heeft zij rond de peildatum voor haar rekening aan het object werkzaamheden laten uitvoeren om de bouw van woningen op het object mogelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof was belanghebbende dan ook gebruiker van het object, aangezien het in zijn opdracht gereed werd gemaakt voor bebouwing. De omstandigheid dat belanghebbende met deze kavels, nadat zij bouwrijp waren gemaakt, niet de intentie had om te gaan bouwen met het oog op zelfbewoning, maar het oogmerk had de kavels aan derden te verkopen doet daar niet aan af.

Slotsom

5.9. De slotsom is dat gelet op het vorenstaande onder 3.2, bij de uitspraak van de rechtbank het beroep ten onrechte ongegrond is verklaard. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen, de waarde verminderen tot € 905.000 en de aanslagen verminderen tot dienovereenkomstige aanslagen.

6. Kosten

6.1. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties. Dit recht bedraagt bij de rechtbank € 281 en bij het Hof € 428, dus in totaal € 709.

7. Beslissing

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.