Gerechtshof Amsterdam, 19-11-2009, BK6993, 07/00550

uitspraak: 19 november 2009

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak met nummer SBR 06/2436 van de rechtbank Utrecht van 27 juli 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende, plaatselijk bekend als […] 25 te A (hierna: het object), vastgesteld op € 373.975 naar waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 opgelegd.

1.2. Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 17 mei 2006 de waarde van het object tot € 367.500 verlaagd en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingezonden.

1.6. Bij brief van 2 december 2008 heeft belanghebbende een zogenoemd 10-dagenstuk ingediend. Bij brief van 8 januari 2008 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport toegestuurd.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2009. De onderhavige zaak is behandeld samen met de zaak met kenmerk 07/00551. Hetgeen in een van de zaken is aangevoerd en overgelegd, geldt tevens als te zijn aangevoerd en overgelegd in de andere zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“2.1 Deze rechtbank heeft bij uitspraak van 29 maart 2006 de uitspraak op bezwaar van 23 november 2005 vernietigd omdat dit besluit onvoldoende was gemotiveerd. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat verweerder [Hof: de heffingsambtenaar] de waardering van het object per 1 januari 2003 ten onrechte had gebaseerd op de verkoopcijfers van twee referentiepanden ([…] 92 en […] 27) omdat de verkoopdata van deze objecten te ver van de peildatum waren verwijderd. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld zodat thans de vraag aan de orde is of verweerder bij de uitspraak van 17 mei 2006 voldoende acht heeft geslagen op deze uitspraak.”

2.2. De gegevens van het object zijn de volgende:

2.3. In het taxatierapport van 9 augustus 2006, in opdracht van de gemeente IJsselstein opgesteld door mevrouw M.J. Lokhorst - van Essen, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: taxatierapport), wordt de waarde van het object onderbouwd met de navolgende marktgegevens:

Ter toelichting op bovenvermelde gegevens noemt het taxatierapport specifiek in relatie tot de getaxeerde objecten de navolgende bijzonderheden:

3. De procedure voor de rechtbank

3.1. Voor de rechtbank was in geschil of de door de heffingsambtenaar op € 367.500 vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.

3.2. De rechtbank heeft geoordeeld dat het beroep ongegrond is en heeft daartoe het volgende overwogen. De heffingsambtenaar heeft de referentieobjecten kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Hij heeft voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en het object is voor de waarde van het object. Ten aanzien van het object […] 31 heeft de rechtbank geoordeeld dat de waarde van […] 31 als gevolg van een incidentele fout onjuist is vastgesteld. Met betrekking tot de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de inhoud van het object onjuist heeft vastgesteld, heeft de rechtbank overwogen dat nu het aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar de berekening op een uniforme wijze heeft vastgesteld en het meenemen van de ruimten lager dan 1,5 meter voortvloeit uit de keuze om de inhoud te berekenen aan de hand van buitenmaten, de resultaten van de berekeningen kunnen worden gebruikt voor een systematische onderlinge vergelijking van het object en de vergelijkingspercelen. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.

4. Het geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hierbij is aan de orde of de vastgestelde waarde van € 367.500 moet worden verlaagd als gevolg van een schending van een beginsel van behoorlijk bestuur.

4.3. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar het in 2.3. vermelde taxatierapport. Voor wat betreft de inhoud van het object heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de inhoud van alle woningen binnen de gemeente volgens een uniforme berekeningswijze wordt bepaald en dat daarbij wordt uitgegaan van de buitenmaten. Schending van het vertrouwensbeginsel door vermelding in de uitspraak op bezwaar van een foutieve inhoudsmaat is niet aan de orde, omdat er sprake is van een voor belanghebbende kenbare verschrijving. Het buiten beschouwing laten van […] 23 en 47 levert geen schending op van het gelijkheidsbeginsel omdat bij de waardering van deze objecten individuele taxatiefouten zijn gemaakt.

4.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

5. Beoordeling door het Hof

5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van het object te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet brengt mee dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat de volle eigendom wordt overgedragen.

5.2. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van het object is gesteld op € 367.500. Het object is getaxeerd aan de hand van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Bij de vaststelling van de waarde van het object is acht geslagen op de verkoopprijzen van de referentieobjecten […] 3, […]1, […] 12 en […] 24. Deze vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en zijn naar het oordeel van het Hof voor wat betreft, bouwjaar, grootte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met het object.

5.3. Voor wat betreft de inhoud van het object en de wijze van hoogtemeting van de ruimtes in het object stelt het Hof voorop dat het geschil de waarde van het object betreft, dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet als een vaststelling van de inhoud van het object kan worden aangemerkt en dat het Hof ook niet bevoegd is die inhoud vast te stellen. Dit laat onverlet dat inhoud van het object een hulpmiddel kan vormen om tot een juiste waardevaststelling van het object te komen.

5.4. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de inhoud van alle woningen binnen de gemeente volgens een uniforme berekeningswijze wordt bepaald en dat daarbij wordt uitgegaan van de buitenmaten. Het Hof acht deze stelling aannemelijk. Dit geldt evenzeer voor de hoogtemeting. Het Hof overweegt dat, indien er veronderstellenderwijs van zou worden uitgegaan dat de metingen onjuist hebben plaatsgevonden, de toepassing van het rekenmodel niet leidt tot een andere waarde, nu het rekenmodel stelselmatig en uniform wordt toegepast ten aanzien van alle onroerende zaken in de gemeente. Het gevolg van een uniforme onjuiste meting zou dan uiteindelijk gecorrigeerd woorden door een hoger of lager m³-bedrag. Dit leidt tot de conclusie dat, zelfs al zouden de metingen van de inhoud onjuist hebben plaatsgevonden, dat niet afdoet aan de vergelijking tussen het object en de vergelijkingsobjecten.

5.5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt.

5.8. Belanghebbende heeft twee referentieobjecten aangevoerd, […] 23 en 47, die identiek zijn aan het object en lager zijn gewaardeerd dan het object. Het Hof begrijpt dat belanghebbende hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel.

5.9. Bij afweging van het beginsel dat de wet moet worden toegepast, tegen het beginsel dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld, dient aan laatstbedoeld beginsel doorslaggevende betekenis te worden toegekend wanneer – kort samengevat - in vergelijkbare gevallen sprake is van te lage waardevaststelling als gevolg van bewust begunstigend beleid of van een situatie waarin in een meerderheid van vergelijkbare gevallen de waarde te laag is vastgesteld, de zogenoemde meerderheidsregel. Dat er sprake is van begunstigend beleid is niet aannemelijk geworden. Weliswaar heeft belanghebbende betwist dat er sprake is van een incidentele fout, maar de heffingsambtenaar heeft dat weersproken en belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. Het Hof zal daarom beoordelen of sprake is van een schending van de meerderheidsregel.

5.11. Het Hof stelt vast dat het aantal gestelde vergelijkbare objecten 4 is, te weten […] 23, 25, 45 en 47. Twee van deze zijn te laag gewaardeerd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 16 december 1998, nr. 32 863, BNB 1999/166 leidt het Hof af, dat indien er sprake is van een gelijk aantal gevallen dat juist en onjuist is behandeld, de meerderheidsregel geen toepassing kan vinden. Omdat dat hier het geval is, verwerpt het Hof belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel.

5.12. Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op het motiveringsbeginsel omdat – wat daar ook van zij – schending van dat beginsel niet kan leiden tot een verlaging van de waarde in het economische verkeer van het object, zoals door belanghebbende bepleit.

Slotsom

5.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.