Gerechtshof Amsterdam, 21-01-2010, BL1743, 09/00285

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 21 januari 2010

Datum publicatie: 3 februari 2010

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2010:BL1743

Zaaknummer: 09/00285

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 16, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 18

Inhoudsindicatie

Waardering woning. Objectafbakening. Relevant is de afsluitbaarheid van het gedeelte en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair. Daaraan doet niet af dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.

Belanghebbende heeft de verwaarloosde staat van het buurpand aannemelijk gemaakt. Waardevaststelling woning in goede justitie

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk: P09/00285

uitspraak: 21 januari 2010

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het beroep – na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden – van

X, wonende te Y, belanghebbende,

gemachtigde mr. drs. R.P. Dielbandhoesing (Advocatenkantoor Laakkwartier) te

’s-Gravenhage,

tegen een uitspraak van

het Hoofd Belastingen van de gemeente Leiden,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Hoge Raad heeft op 10 april 2009 onder nummer 42.681 arrest gewezen op het beroep in cassatie van belanghebbende tegen de uitspraak van het Gerechtshof te

’s-Gravenhage van 8 november 2005, nr. BK-04/01283, betreffende een beschikking met dagtekening 31 maart 2003 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) waarbij de waarde van de onroerende zaak Waldeck Pyrmontstraat 54, begane grond, te Y (hierna: de woning) is bepaald naar de waarde op 1 januari 1999 en naar de staat op 1 januari 2001 op € 73.132.

De beschikking is, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de heffingsambtenaar van 19 maart 2004 gehandhaafd.

1.2. Het Gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft bij voormelde uitspraak van 8 november 2005 het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

De Hoge Raad heeft de uitspraak van genoemd hof vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van zijn arrest.

1.3. Bij brief van 20 april 2009 heeft de griffier partijen in de gelegenheid gesteld een schriftelijke toelichting te geven omtrent het geschil na verwijzing. Belanghebbende heeft bij brief van 20 mei 2009 van die gelegenheid gebruik gemaakt. Een kopie van deze brief is naar de heffingsambtenaar gezonden.

1.4. Het beroep is behandeld ter zitting van 24 september 2009. Tegelijkertijd is het beroep behandeld in de zaak met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak […]straat 54, 1e etage, te Y (hierna: de bovenwoning), die bij het Hof bekend is onder kenmerk 09/00286. Van hetgeen ter zitting is verhandeld is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Geding na cassatie

De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest overwogen:

3.2. De zaak is ter zitting van het Hof behandeld op 23 augustus 2005. Van de zijde van belanghebbende is ter zitting – met berichtgeving daarvan aan het Hof – niemand verschenen. Ter zitting zijn – zonder voorafgaande aankondiging of toezending – door het Hoofd stukken overgelegd, welke stukken het Hof blijkens de verwijzing daarnaar in onderdeel 6.2. van de uitspraak heeft betrokken bij zijn oordeel over de objectafbakening

3.3. (…)

Nu het Hof de onder 3.2. bedoelde stukken zonder enige motivering in de beoordeling heeft betrokken, is belanghebbendes klacht over de gang van zaken in zoverre gegrond.

3.4. De klachten behoeven voor het overige geen behandeling.

3.5. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

4. Proceskosten

Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de zaak met nummer 42682 met de onderhavige zaak samenhangt in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.

3. Tussen partijen vaststaande feiten

3.1. Het Hof verwijst naar de volgende door het Gerechtshof te ’s-Gravenhage in de onder 1.1 vermelde uitspraak opgenomen vaststaande feiten:

4.1. Belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning is een etagewoning gelegen op de begane grond, met een aangebouwde berging en een tuin. De oppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 76 m².

3.2. Het Hof stelt nader de volgende feiten vast.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de oppervlakte van 76 m² door de taxateur inpandig is opgemeten en dat het object over een aparte voordeur beschikt.

3.3. Tot de gedingstukken behoort een kopie van een huurovereenkomst, opgemaakt per 30 mei 1997, tussen belanghebbende en B, waarin voor zover hier van belang is vermeld:

“Ondergetekenden (…) verklaren te hebben gehuurd, resp. in huur te hebben aangenomen:

de benedenwoning, bestaande uit de slaapkamer en zitkamer, douche, toilet en de keuken (…) aan de […] 54 (…).

(…)

7. De huurder erkent van de verhuurder te hebben ontvangen een voordeursleutel en een sleutel van de toegangsdeur.

(…)

14. Huurder zal aan de bewoner van de bovenwoning aan de […]straat 54a te Y (…) geen hinder of overlast mogen bezorgen. (…)”

4. Geschil

4.1. Tussen partijen is na verwijzing nog in geschil of de woning en de bovenwoning als één object of als afzonderlijke objecten moeten worden aangemerkt. Voorts is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum).

4.2. Belanghebbende neemt het standpunt in dat er sprake is van één object en concludeert tot vernietiging van de waardebeschikking.

De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de woning en de bovenwoning afzonderlijke objecten zijn en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4.3 Voor hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd verwijst het Hof naar de stukken van het geding. Voor hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft aangevoerd wordt verwezen naar het proces-verbaal.

5. Beoordeling van het geschil

Tijdigheid van de beschikking

5.1. In beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de beschikking, waarbij de waarde van de woning is vastgesteld, te laat is genomen en dat de heffingsambtenaar niet langer het recht heeft om op basis van deze beschikking belasting te heffen. Het Hof oordeelt dat deze grief van belanghebbende niet kan leiden tot nietigheid van de beschikking. In artikel 24, eerste lid van de Wet Woz is bepaald dat een beschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het tijdvak waarvoor deze beschikking geldt. In het tweede lid van artikel 24 Wet Woz is bepaald dat het niet naleven van het voorschrift in het eerste lid, geen nietigheid van de beschikking meebrengt.

Objectafbakening

5.2. Belanghebbende stelt dat volgens de gegevens van de gemeentelijke basisadministratie (GBA) sprake is van één onroerende zaak omdat vanuit de woning de bovenwoning vrijelijk kan worden betreden en dat dit omgekeerd ook het geval is.

De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd bestreden.

5.3. Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet Woz dient voor de toepassing van de Wet Woz als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve te worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (HR 26 oktober 2001, nr. 36.217, BNB 2001/424). Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.

5.4. Op grond van de onder 3.3 bij de feiten opgenomen delen van de huurovereenkomst acht het Hof aannemelijk dat de woning alle voorzieningen bevat die nodig zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dat de woning afzonderlijk kan worden afgesloten. Het Hof oordeelt dat de woning als afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De omstandigheid dat, zoals in de stelling van belanghebbende kan worden gelezen, er wellicht voor is gekozen om de woning en de bovenwoning niet af te sluiten, maakt dit niet anders.

Waarde

5.5. Op grond van artikel 18 van de Wet Woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak bij het begin van het tijdvak verkeert. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz dient de waarde van ieder van de objecten zoals deze door de heffingsambtenaar zijn afgebakend, te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5.6. Het Hof overweegt dat voor elk tijdvak de waarde van de woning opnieuw moet worden bepaald naar het waardeniveau op de waardepeildatum. Per waardepeildatum vindt een nieuwe waardering plaats door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Anders dan belanghebbende heeft betoogd, kan de waardestijging ten opzichte van het vorige tijdvak voor de vaststelling van de waarde van de woning niet als uitgangspunt worden genomen.

5.7. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd. Belanghebbende heeft de waarde in het taxatierapport in twijfel getrokken omdat de taxateur niet onafhankelijk zou zijn. Belanghebbende heeft echter geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de door de taxateur in acht genomen objectiviteit en onafhankelijkheid. Dat een taxateur in dienst is van de gemeente is daartoe onvoldoende.

5.8. Belanghebbende heeft gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te veel verschillen van de woning en dat zij daarom geen juist beeld geven van de waarde. Het Hof is van oordeel dat de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Het Hof leidt uit het taxatierapport af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, bouwjaar, ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud tussen die objecten en de woning.

5.9. In het taxatierapport is uitgegaan van een oppervlakte van 68 m² die voor € 1.013 per m² in de waardeopbouw is betrokken. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat na hermeting van de woning is gebleken dat de juiste oppervlakte daarvan 76 m² is en dat de waarde van de woning daardoor 10% meer bedraagt dan de getaxeerde en vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft de uitkomst van de nieuwe meting als zodanig niet weersproken doch slechts gesteld dat voorheen van 68 m² is uitgegaan. Het Hof acht aannemelijk dat de inhoud van de woning 76 m² bedraagt en rekent voor de niet in de waardering betrokken vierkante meters in goede justitie een bedrag van € 8.000.

5.10. Belanghebbende heeft gesteld dat de staat van de woning op het moment van taxatie op 24 maart 2005 – na een ingrijpende renovatie – niet te vergelijken was met de toestand op de waardepeildatum in 1999. In dit verband heeft belanghebbende gewezen op een offerte van het aannemingsbedrijf C., gedateerd 28 mei 2004, ten bedrage van € 10.882,55 voor de sloop en het realiseren van een berging in de tuin van de woning. In het taxatierapport is aan de (oude) berging een waarde van € 1.113 toegekend. Het Hof ziet geen reden om aan te nemen dat bij de vaststelling van de waarde ten onrechte rekening zou zijn gehouden met de waardevermeerdering als gevolg van de renovatie of de vernieuwing van de berging.

5.11. Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat het buurpand […]straat 52 ernstig verwaarloosd was op de waardepeildatum; hij heeft hiervoor getuigenbewijs aangeboden. In de oproeping voor de zitting van 24 september 2009 is aangegeven dat belanghebbende getuigen en deskundigen kon meebrengen of oproepen mits hij daarvan uiterlijk een week voor de dag van de zitting aan het gerechtshof en aan de andere partij mededeling had gedaan. Nu belanghebbende niet ter zitting is verschenen en ook overigens dit getuigenaanbod niet nader heeft onderbouwd of toegelicht gaat het Hof hieraan voorbij. Het Hof overweegt voorts dat belanghebbende met het door hem overgelegde fotomateriaal –naar de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft bevestigd – de verwaarloosde staat van het buurpand aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de ernstige staat van verwaarlozing van het buurpand. Belanghebbende heeft de omvang van de waardevermindering als gevolg van de staat van het buurpand niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Op grond van het voorgaande stelt het Hof – met inachtneming van het in 5.9 opgenomen oordeel – de waarde van de woning in goede justitie vast op € 65.000.

5.12. De slotsom luidt dat het beroep gegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de woning verminderen tot € 65.000.

6. Kosten

6.1. Nu het beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar terzake van het beroep te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken.

6.2. Aan belanghebbende is ter zake van het instellen van het beroep bij het Gerechtshof te ’s-Gravenhage en bij het Gerechtshof te Amsterdam een toevoeging verleend krachtens de Wet op de rechtsbijstand. Op basis van artikel 8:75 lid 2 van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet tarieven in burgerlijke zaken de heffingsambtenaar veroordeeld om de griffierechten en proceskosten aan de griffier te voldoen.

De proceskosten zijn vastgesteld op € 483 (1,5 punt voor beroepschrift en schriftelijke inlichtingen met een waarde per punt van 322) x 1 (factor voor gewicht van de zaken) x 1 (factor voor samenhangende zaken), waarvan € 241,50 voor de onderhavige zaak en € 241,50 voor de samenhangende zaak met nummer P09/00286.

7. Beslissing

Het Hof:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 65.000 en

veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten ten bedrage van € 241,50, te voldoen aan de griffier.

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en A.P.M. van Rijn, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 21 januari 2010 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.