Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2010, BO0166, 08/00625

op het hoger beroep van

X, wonende te Y, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak no. 07/1744 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak […] 213 te Y naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 608.317 (hierna: de woz-beschikking).

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 1 december 2005, het bezwaar ongegrond verklaard en de woz-beschikking gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 16 maart 2007 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen met inachtneming van hetgeen in haar uitspraak is overwogen.

1.4. Bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2007 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende opnieuw ongegrond verklaard en de woz-beschikking gehandhaafd.

1.5. Bij uitspraak van 15 april 2008, verzonden op 22 april 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 31 mei 2007 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 mei 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.8. Bij brief van 20 mei 2010 heeft de heffingsambtenaar het Hof laten weten dat geen compromis tot stand gekomen is en verzocht om uitspraak te doen. Ter zitting hebben partijen reeds aangegeven af te zien van een tweede mondelinge behandeling van de zaak.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van een perceel grond. Het perceel omvat de kadastrale nummers Sectie B, […]2, […]3 en […]6. Op deze grond is een woonboerderij, […] 213 te Y (hierna: de woning) gebouwd. Het betreft een vrijstaande woonboerderij, gebouwd in 1926, met 4 dakkapellen, een vrijstaande- en een inpandige garage en een dierenverblijf. De inhoud van de woonboerderij bedraagt 981 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 5.737 m². Het Hof zal deze onroerende zaak hierna als ‘de woning’ aanduiden.

2.2. Belanghebbende heeft op 30 september 1984 een deel van de hiervoor bedoelde grond voor 20 jaren in erfpacht gegeven aan - de aan hem gelieerde vennootschap - Accountantskantoor X BV (hierna: de BV). De BV heeft op deze grond een praktijk/kantoorruimte gebouwd die bouwkundig is verbonden met de woonboerderij. Het kantoor heeft een zelfstandige entree en een hal, 4 kantoorkamers, een grote open kantoorruimte, keukentje, 2 toiletten op de parterre en archief- en bergruimte op de eerste verdieping. Het kantoor heeft een totale vloeroppervlakte van circa 210 m². Het Hof zal de praktijk/kantoorruimte hierna als ‘het kantoor’ aanduiden. De BV oefende haar onderneming sedert de bouw van het kantoor daarin uit.

2.3. Omstreeks 2000 heeft de BV een groot deel van haar onderneming verkocht.

2.4. Voor de woning en het kantoor zijn afzonderlijke woz-beschikkingen afgegeven, beide per waardepeildatum 1 januari 2003 en beide gedagtekend 28 februari 2005, te weten de in geding zijnde woz-beschikking en een beschikking voor het kantoor. De waarde voor het kantoor is bij beschikking vastgesteld op € 336.200. Tegen de woz-beschikking voor het kantoor is bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar de woz-waarde verlaagd tot € 138.023. De woz-beschikking voor het kantoor staat onherroepelijk vast.

2.5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2003 vastgesteld op € 608.317.

De waarde van de woning is onderbouwd met de volgende door de heffingsambtenaar in geding gebrachte gegevens van vergelijkingsobjecten:

2.6. Volgens een document getiteld `Informatie WOZ’, een print van een webpagina van ‘[D]’, wordt de woning (met het kantoor) vanaf 4 oktober 2002 aangeboden en bedroeg de vraagprijs op 3 oktober 2007 € 885.000.

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil, dat zich in eerste aanleg toespitste op de vraag of het kantoor een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning, het volgende overwogen:

“6. Het is volgens vaste rechtspraak aan [de heffingsambtenaar] om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar een deugdelijke motivering ontbeert. Opnieuw is immers volstaan met de mededeling dat met de verschillen tussen [belanghebbendes] woning en de referentiewoningen rekening is gehouden en dat de gehanteerde referentiewoningen de voor [belanghebbendes] woning vastgestelde waarde voldoende onderbouwen. Welke verschillen er bestaan tussen [belanghebbendes] woning en de referentiewoningen en op welke wijze met de verschillen rekening is gehouden, wordt niet duidelijk gemaakt. Evenmin wordt inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van [belanghebbendes] woning kan worden afgeleid. De enkele stelling in de uitspraak op bezwaar dat uit het taxatieverslag duidelijk is te herleiden welke gegevens de waarde onderbouwen acht de rechtbank niet toereikend. Hierin is immers niet duidelijk gemaakt welke waarde de onderscheidenlijke kenmerken vertegenwoordigen. [Belanghebbende] heeft hiervan pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen. [De heffingsambtenaar]heeft [belanghebbende] dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van zijn woning is vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 7:12 van de Awb. Het beroep is dan ook gegrond.

8. De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve oplossing van het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien.

9. De rechtbank stelt vast dat in onderhavige zaak alleen de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning van [belanghebbende] aan de orde kan komen, nu de WOZ-waarde van het kantoorpand niet meer in geschil is. Afgezien daarvan heeft de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de objectafbakening van de woning en het kantoorpand onjuist is. Vaststaat dat van een samenstel geen sprake kan zijn, reeds vanwege de omstandigheid dat de woning en het kantoorpand feitelijk in gebruik zijn bij verschillende (rechts)personen. De woning wordt gebruikt door [belanghebbende], terwijl het kantoorpand wordt gebruikt door de BV van [belanghebbende]. Dat [belanghebbende] als enige persoon het kantoorpand gebruikt, doet hieraan niet af. Hij gebruikt het kantoorpand immers in de hoedanigheid van werknemer van de BV. Het gegeven dat, zoals [belanghebbende] ter zitting heeft gesteld, het recht van erfpacht van de BV op het kantoorpand eind 2004 is geëindigd, maakt dit niet anders. Bovendien heeft [belanghebbende] eerder de objectafbakening van het kantoorpand niet betwist. De stelling van [belanghebbende] dat de woning niet los van het kantoorpand kan worden verkocht, is evenmin aanleiding voor een ander oordeel. Het waardebegrip van de Wet WOZ gaat namelijk uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan worden overgedragen.

10. De rechtbank stelt vast dat [de heffingsambtenaar] de waarde van [belanghebbendes] woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in de uitspraak van 16 maart 2007 – deze uitspraak is in rechte komen vast te staan – zijn de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met [belanghebbendes] woning. De verkoopprijzen van die referentiewoningen kon [de heffingsambtenaar] dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van [belanghebbendes] woning.

11. Verder is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] in beroep voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van [belanghebbende] is afgeleid. Uit het verweerschrift en het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat [de heffingsambtenaar] zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen. Ook met de omstandigheid dat [belanghebbendes] woning, een stolpboerderij, door de aanwezigheid van een vide en de vorm van het dak mogelijk minder benutbare ruimte heeft, heeft [de heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door het hanteren van een relatief lage kubieke meterprijs voor de woning van [belanghebbende]. Blijkens het verweerschrift heeft [de heffingsambtenaar] voor de woning van [belanghebbende] € 372,00 per m³ gerekend en voor de referentiewoningen aan de [C] 18 en [B} 2 € 444,00 per m³ respectievelijk € 476,00 per m³. Dat voor de referentiewoning aan de [A] 4 is gerekend met € 291,00 per m³ is gelegen in het feit dat deze woning zich ten tijde van de verkoop in een slechte staat van onderhoud bevond. In dit kader overweegt de rechtbank nog dat [de heffingsambtenaar] bij het bepalen van de inhoud van [belanghebbendes] woning en de referentiewoningen terecht is uitgegaan van de bruto buitenmaten.

12. Een verlaging van de kubieke meterprijs (en dus de WOZ-waarde) vanwege de aanwezigheid van het kantoorpand bij de woning van [belanghebbende] acht de rechtbank niet in de rede liggen. [De heffingsambtenaar]heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van het kantoorpand als een neutraal gegeven kan worden aangemerkt. De rechtbank heeft hierbij betrokken dat het kantoorpand als woonruimte is bestemd maar naar gelang de wens van de bewoner mag worden gebruik voor kantoor- of woondoeleinden.

13. Wat betreft de sloot die het perceel van [belanghebbende] in tweeën deelt, overweegt de rechtbank dat niet valt in te zien dat de sloot tot beperkingen in de gebruiksmogelijkheden van het perceel leidt. Vaststaat immers dat het perceel aan de andere kant van de sloot gemakkelijk is te bereiken.

14. Met betrekking tot de grond behorende bij [belanghebbendes] woning heeft [de heffingsambtenaar] in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat voor het bepalen van de grondwaarde een grondstaffel is gehanteerd. Dat komt de rechtbank in dit geval juist voor. De stelling van [belanghebbende] dat de aanwendbaarheid van het zogenoemde voorstuk beperkt is en daarom minder waard is, maakt dit niet anders. Dit wordt juist ondervangen door het hanteren van een grondstaffel. Bovendien is elk stuk grond beperkt aanwendbaar. Ter zitting is komen vast te staan dat [de heffingsambtenaar] voor grond vanaf 2.500 m² een grondprijs van € 5,00 per m² hanteert. Niet gezegd kan worden dat [belanghebbende] hiermee tekort is gedaan.

4. Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. In hoger beroep is in geschil of sprake is van een onjuiste objectafbakening. Indien de objectafbakening juist is, is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende heeft aanvankelijk berust in de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening. In hoger beroep heeft hij aangegeven dat standpunt te verlaten. Voorts heeft hij ter zitting gesteld dat voor de toekomst de verwachting bestaat dat in de omgeving van het object bouwactiviteiten gaan plaatsvinden en daarbij gewezen op het bestemmingsplan […] 2004 alsmede op een voorstel tot wijziging daarvan. Eveneens heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat hij een recht van overpad heeft moeten verlenen aan zijn buurman, hetgeen een waardedrukkend effect heeft.

4.3. Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de woz-beschikking op grond van een onjuiste objectafbakening en subsidiair tot verlaging van de vastgestelde waarde van de woning.

4.4. De heffingsambtenaar heeft aangegeven de uitspraak van de rechtbank te onderschrijven. Ter toelichting heeft hij zich uitgelaten over de staat van onderhoud van het vergelijkingsperceel [C] 4. Voorts heeft hij een berekening van de grondwaarde van de woning gegeven en daarbij enkele grondstaffels overgelegd. Hij concludeert tot bevestiging van die uitspraak.

5. Beoordeling van het geschil

De objectafbakening

5.1. Ingevolge art. 16, aanhef en onderdeel c, Wet woz dient - kort samengevat - voor de toepassing van deze wet als een onroerende zaak te worden aangemerkt elk gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

5.2. Uit de feiten blijkt dat het kantoor niet alleen over werkruimten, maar ook over een eigen ingang, toiletten, een keukentje en bergruimten beschikt. De gebruiker van het kantoor is dus voor zijn gebruik ervan niet afhankelijk van in de woning aanwezige voorzieningen. Uit de evengenoemde feiten en omstandigheden vloeit voort dat zowel de woning als het kantoor als een gebouwd eigendom in de zin van voornoemd artikel 16 Wet woz moeten worden aangemerkt.

5.3. In art. 16, aanhef en onder d, Wet woz is bepaald dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, dan wel een gedeelte hiervan, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

5.4. Belanghebbende stelt dat het kantoor en de woning door en sedert de beëindiging van de erfpacht in 2004 moeten worden aangemerkt als één onroerende zaak, waarvoor één beschikking had moeten worden afgegeven. Volgens belanghebbende heeft de BV na de beëindiging van de erfpacht ‘het erfpachtsdeel ontruimd’ en is het kantoor ‘geheel ontruimd’ aan hem ter beschikking gesteld.

5.5. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij vanaf de beëindiging van de erfpacht in 2004 zowel van het kantoor als de woning de - enige - gebruiker is. Integendeel, uit de gedingstukken en hetgeen belanghebbende voor de rechtbank en het Hof heeft aangevoerd, blijkt onder meer dat - nadat omstreeks 2000 de BV haar onderneming grotendeels verkocht had - de BV met haar enig overgebleven werknemer (belanghebbende) haar praktijk in - bepaalde gedeelten van - het kantoor heeft voortgezet. Gesteld noch gebleken is - en het lijkt ook niet aannemelijk - dat het eindigen van het erfpachtrecht in 2004 zonder meer tot gevolg heeft gehad dat de BV haar onderneming niet langer meer in het kantoor, maar op een andere locatie is gaan uitoefenen.

5.6. Dat belanghebbende eigenaar is van beide objecten, dat zijns inziens de woning en kantoor één kadastrale indeling zouden moeten hebben, dat hij de beide objecten niet afzonderlijk kan verkopen, dat de objecten bouwtechnisch zijn verbonden en dat hij zichzelf beschouwt als een zelfstandige beroepsbeoefenaar-met-kantoor aan huis, doen aan voormeld - onder 5.5 weergegeven - oordeel niet af.

5.7. Uit het vorenoverwogene volgt dat niet kan worden geoordeeld dat de panden een samenstel vormen in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet woz. Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden, zodat het Hof daaraan voorbijgaat.

De waarde van de woning

5.8. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.

5.10. Belanghebbende heeft in eerste aanleg een waarde bepleit van € 330.544, dat is de voor het vergelijkingsperceel [C] 18 vastgestelde waarde. Gelet op de verschillen tussen de woning en [C]18 verwerpt het Hof deze gestelde waarde. In hoger beroep heeft belanghebbende geen conclusie over de vast te stellen waarde getrokken.

5.11. Nu geen van de partijen de door hen gestelde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning zelf vaststellen. Het Hof gaat daarbij uit van de vraagprijs voor de woning en het kantoor van € 885.000 en vermindert deze met 20%, waardoor de totale waarde uitkomt op € 708.000. Nu de heffingsambtenaar de waarde van het kantoor op de waardepeildatum bij uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld op € 138.023 en belanghebbende hiertegen geen beroep heeft ingesteld, gaat ook het Hof uit van deze waarde. Voor de woning resteert dan een waarde van (afgerond) € 570.000.

5.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak van de rechtbank vernietigen, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de vastgestelde waarde van de woning verminderen tot € 570.000.

6. Kosten

7. Beslissing

Vanwege verhindering van de voorzitter heeft de jongste raadsheer deze uitspraak ondertekend