Gerechtshof Amsterdam, 14-10-2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BW1931 BO1784, 08/00556

uitspraak: 14 oktober 2010

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Y, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 07/5115 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 maart 2007 ten aanzien van [A] voor het kalenderjaar 2007 een beschikking genomen waarbij de waarde van de onroerende zaak […] 510 te Y (hierna: de woning) op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) op de waardepeildatum 1 januari 2005 is vastgesteld op € 3.214.000.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 2 juli 2007, de beschikking gehandhaafd.

1.3. [A] heeft beroep ingesteld tegen deze uitspraak. Na diens overlijden heeft belanghebbende, enig erfgenaam, de procedure voortgezet. Bij uitspraak van 8 april 2008, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 mei 2008, aangevuld bij brief van 13 juni 2008. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 6 maart 2009 en 23 maart 2010 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof sluit zich aan bij de feiten zoals deze door de rechtbank zijn vastgesteld:

2.1. Eiseres is (Hof: lees: [A] was) gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een monumentaal grachtenpand met een voor- en achterhuis. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 386 m² en de oppervlakte van de woning ongeveer 1.011 m². De woning heeft volgens het bestemmingsplan een gemengde bestemming en in het souterrain bevindt zich een winkel.

3. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in de uitspraak, waar belanghebbende als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid, het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Daarbij heeft zij onder meer overwogen:

4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hiertoe wordt als volgt overwogen.

4.3. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij de woning is vergeleken met de voor de objecten aan de […] 544, […] 407 en […] 921 A te [Y] gerealiseerde verkoopprijzen. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 4.1. bedoelde waarde. Gelet op de in het overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, oppervlakte, kaveloppervlakte en aanwezige bijgebouwen is aannemelijk dat de objecten waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Weliswaar vertonen die vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eiseres haar woning en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde.

4.4. Het door eiseres overgelegde taxatierapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 3.350.000 kan niet tot een ander oordeel leiden nu de taxatie geen waarde aangeeft op de van toepassing zijnde waardepeildatum en voorts onvoldoende inzicht geeft in de wijze waarop taxateur tot de door hem vastgestelde waarde is gekomen. De rechtbank hecht in dit verband meer gewicht aan de taxatie van R. Gordinou de Goeberville (met drie vergelijkingsobjecten, en een cijfermatige onderbouwing van de waardebepaling) dan aan de waardebepaling van de taxateur van eiseres (waarbij de oppervlakte onduidelijk is en de waarde zonder cijfermatige onderbouwing en zonder vergelijkingsobjecten is bepaald). Voorts ondersteunt deze taxatie dat de waarde van de woning door verweerder niet te hoog is vastgesteld. De waarde van € 2.850.000 kan, gelet op 4.1., evenmin tot een ander oordeel leiden nu dit de waarde vertegenwoordigd van de woning met kantoor bestemming, hetgeen niet aan de orde is.

4.5. Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiseres faalt daarom.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

4. Geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil de waarde van de woning naar de staat op 1 januari 2007 op de waardepeildatum 1 januari 2005.

4.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.

5. Beoordeling van het geschil

5.2. Naar het oordeel van het Hof zijn de drie vergelijkingsobjecten […] 544, […] 407 en […] 921A, die in de door verweerder overgelegde waardebeoordeling zijn aangevoerd ter ondersteuning van de vastgestelde waarde, in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Weliswaar zijn de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning, maar zij zijn in het bijzonder gelet op hun grootte, ligging en de status van rijksmonument van de beide aan de […]gracht gelegen vergelijkingsobjecten, in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat voor een onroerende zaak als de onderhavige woning slechts een beperkt aantal transacties van vergelijkbare objecten beschikbaar is.

5.3. De door belanghebbende ingebrachte taxatie van [B] leidt het Hof niet tot een ander oordeel omdat deze taxatie de waardering betreft op een tijdstip dat te ver van de waardepeildatum is gelegen, namelijk twee en een half jaar na die datum. Tevens is deze taxatie niet met marktgegevens onderbouwd zodat daaraan minder bewijskracht kan worden toegekend dan aan de door de heffingsambtenaar overgelegde beoordeling van de waarde.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.