Gerechtshof Amsterdam, 25-11-2010, BO8935, 07/00231

uitspraak: 25 november 2010

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 06/1564 van de rechtbank Utrecht van 2 april 2007 in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak, gedagtekend 24 februari 2006, het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 2 april 2007 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Van deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift, bij het Hof ingekomen op 3 mei 2007 en aangevuld bij brief van 18 juli 2007. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.6. Op 23 maart 2009 heeft de griffier belanghebbende en de heffingsambtenaar schriftelijk bericht dat het vooronderzoek is heropend.

1.7. Bij brief van 7 april 2009 heeft het Hof A (Van B B.V.) ( hierna: de taxateur) benoemd tot deskundige voor het taxeren van het object […]29 te Y. Partijen hebben een kopie van deze brief ontvangen.

1.8. Op 29 mei 2009 heeft het Hof van de taxateur een taxatierapport betreffende "[…] 29 & […]7 te Y" ontvangen. Bij brief van 8 juni 2009 hebben partijen een kopie van dit rapport ontvangen en zijn ze in de gelegenheid gesteld erop te reageren.

1.10. Partijen zijn opgeroepen voor een nadere mondelinge behandeling op 22 september 2009. Kort voor de zitting hebben partijen mondeling met het doen van uitspraak zonder nadere zitting ingestemd.

1.11. Bij brief van 2 oktober 2009 heeft het Hof aan de taxateur vragen gesteld over het eerdergenoemde taxatierapport. Op 28 oktober 2009 heeft de taxateur die vragen schriftelijk beantwoord. Partijen hebben een kopie van deze briefwisseling ontvangen.

1.12. Bij brieven van 31 december 2009 en 8 januari 2010 hebben belanghebbende respectievelijk de heffingsambtenaar op het antwoord van de taxateur gereageerd. Partijen hebben een kopie van de brief van de wederpartij ontvangen. Zij hebben ingestemd met het doen van uitspraak zonder nadere zitting.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het pand gelegen aan het […] 29 te Y, tot welk pand ook […]7 behoort. […] 29 en […]7 worden hierna gezamenlijk aangeduid als 'D'.

2.2. D ligt in het hart van de stad Y. Het oudste gedeelte stamt uit 1462. D is een monument in de zin van de Monumentenwet 1988. Een van de belangrijkste ruimten is de […] zaal, ook wel aangeduid als C.

2.3. D heeft als bestemming "Gemengde Doeleinden Bouwblok 04-20". In het van toepassing zijnde gemeentelijke voorschrift staat:

"Indien de onderwijsfunctie […] verdwijnt wordt primair gedacht aan een woonfunctie als gebruikersalternatief. Indien echter een woonfunctie om bouwkundige/financiële/monumentale redenen niet haalbaar is, kan eveneens de bestemming kantoor of maatschappelijke doeleinden worden toegelaten."

2.4. Hoewel D voor derden te huur is, wordt het voornamelijk door belanghebbende gebruikt voor academische plechtigheden, zoals oraties, diploma-uitreikingen en promoties, en voor vergaderingen, congressen, recepties en diners. Belanghebbende heeft D in 2002 volledig gerenoveerd. Daarbij zijn receptie- en garderoberuimten tot stand gebracht en is een keuken aangelegd.

2.5. D bevat asbest. Volgens een tot de gedingstukken behorend rapport, getiteld 'Kostenraming aanpak kruipruimte en kelder D' (verder: het asbestrapport), zijn er twee opties met betrekking tot de asbestsanering. In de eerste optie worden alle asbestbesmettingen uit de kruipruimtes verwijderd, terwijl in de tweede optie uitsluitend de kruipruimtegebieden onder de toiletten en de portiersruimte worden aangepakt. De eerste optie kent een aanneemsom van € 540.000 netto (€ 804.662 inclusief BTW en 'bijkomende kosten'), de tweede optie een aanneemsom van € 95.000 netto. Beide opties zijn gebaseerd op het prijspeil in december 2007. In het rapport staat:

"- Op dit moment wordt er van uitgegaan dat er geen zuigwagens ingezet mogen worden vanwege het aspect geluidsoverlast. Het verwijderen van de besmette delen uit de kruipruimte moet dus handmatig uitgevoerd worden. […]

2.6. De heffingsambtenaar heeft bij de rechtbank een taxatierapport overgelegd. Daaruit blijkt de volgende onderbouwing van de door hem met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaalde waarde van D (in euro's):

2.7. De rente op 10-jarige staatsobligaties bedroeg op 1 januari 2003 4,3% (bron: De Nederlandsche Bank).

3. Procedure voor de rechtbank

Bij de rechtbank was in geschil of de WOZ-waarde van D op 1 januari 2003 ten minste - de bij de beschikking vastgestelde waarde van - € 3.684.000 bedroeg. De rechtbank heeft omtrent het geschil overwogen:

"2.4 Nu [belanghebbende] de waardevaststelling door [de heffingsambtenaar] gemotiveerd betwist, rust op [de heffingsambtenaar] de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

2.5 De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in zijn primaire stelling dat er geen markt bestaat voor het object, zodat de waarde daarvan op nihil gesteld moet worden. Daartoe is het volgende van belang. Het object heeft binnen het geldende bestemmingsplan diverse gebruiksmogelijkheden, waaronder het houden van vergaderingen, congressen en bijeenkomsten. Een dergelijk gebruik is op zichzelf een activiteit die commercieel kan worden geëxploiteerd. Thans is het object als zodanig ook bij [belanghebbende] in gebruik en blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting wordt het door [belanghebbende] voor dat doel ook commercieel geëxploiteerd. Daarnaast zijn er blijkens het bestemmingsplan alternatieve gebruiksmogelijkheden. De status van Rijksmonument staat aan dat gebruik niet in de weg. De rechtbank leidt hieruit af dat het object niet alleen een cultuurhistorische waarde heeft, maar ook een economische waarde vertegenwoordigt. Het feit dat, naast het exterieur, ook delen van het interieur van het object een beschermde status hebben, doet hier naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Weliswaar kan aan deze status een zekere invloed worden toegekend op de prijs die een potentiële koper voor het desbetreffende object zou willen betalen, maar in zijn algemeen kan niet worden gesteld dat voor een gebouw dat als monument is aangewezen een markt ontbreekt. De rechtbank acht, gelet op het voorgaande, evenmin aannemelijk - zoals [belanghebbende] subsidiair aanvoert - dat een ander gebruik van het object dan het huidige gebruik voor onderwijsdoeleinden niet tot de mogelijkheden behoort. Daartoe is in de eerste plaats van belang dat [de heffingsambtenaar] onbetwist heeft aangevoerd dat de huidige bestemming `gemengde doeleinden' naast het gebruik voor congressen, vergaderingen en bijeenkomsten, gebruik als kantoor, voor maatschappelijke doeleinden of woonfuncties niet uitsluit. Voorts is daartoe redengevend dat [belanghebbende] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een alternatief gebruik van het object alleen na het maken van zulke hoge kosten mogelijk is, dat reeds hierdoor een potentieel gegadigde slechts een symbolisch bedrag zal overhebben voor verwerving.

2.6 Met betrekking tot de stelling van [belanghebbende] dat uit de overdracht in december 2003 van het object, tezamen met enkele andere onroerende zaken, kan worden afgeleid dat [de heffingsambtenaar] zelf geen economische waarde aan het object toekent, overweegt de rechtbank als volgt. [De heffingsambtenaar] heeft in reactie op deze stelling van [belanghebbende] onweersproken gesteld dat er bij de betreffende eigendomsoverdracht geen sprake was van aanbieding van de betrokken objecten op de vrije markt. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de transactie niet kan worden beschouwd als een transactie waarmee in het kader van de waardevaststelling voor de Wet WOZ rekening moet worden gehouden.

4.1. In hoger beroep is - evenals bij de rechtbank - in geschil of de WOZ-waarde van D op 1 januari 2003 ten minste € 3.684.000 bedroeg.

4.2. In hoger beroep stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van D moet worden bepaald op € 1.119.510. Zij specificeert die waarde (in euro’s) als volgt:

* Contante waarde van geschatte asbestverwijderingsuitgaven (nominaal € 800.000).

4.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd.

4.4. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde.

4.5. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5. Beoordeling van het geschil

Bewijslastverdeling

5.1. Aangezien D een monument is in de zin van de Monumentenwet 1988, dient de waarde ervan te worden bepaald op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Daarbij geldt als uitgangspunt dat op de heffingsambtenaar de last rust om te bewijzen, dat de door hem vastgestelde waarde van dit object niet op een te hoog bedrag is bepaald. Indien de heffingsambtenaar dit bewijs niet heeft geleverd, komt aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dit niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na het inwinnen van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (zie Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40229, BNB 2005/378).

Waardebepaling door de heffingsambtenaar

5.2. Het Hof zal dus eerst beoordelen of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van D aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe heeft hij het onder 2.6 vermelde taxatierapport overgelegd. Aangaande dit rapport oordeelt het Hof als volgt.

5.3. In dit rapport is de waarde van D bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie. Deze methode is naar het oordeel van het Hof geschikt voor het waarderen van een object als het onderhavige. In het rapport is de huurwaarde van het D bepaald aan de hand van een vergelijking met de gerealiseerde huurprijzen van de objecten E en F te Y. Deze objecten zijn, in tegenstelling tot D, geheel in gebruik als kantoorruimte. De brutovloeroppervlakte van deze objecten is aanzienlijk kleiner dan die van D. Voorts blijkt uit de fotoreportage, welke als bijlage is gevoegd bij de pleitnota van belanghebbende, dat de indeling en inrichting van deze objecten sterk verschilt van die van D. Vanwege deze verschillen acht het Hof de objecten E en F niet zonder meer geschikt als vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft het Hof er niet van overtuigd dat desondanks de huurprijzen van deze objecten maatgevend zijn voor de huurwaarde van D. Reeds hieruit vloeit voort dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport de bij de beschikking vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft dus niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

Waardebepaling door belanghebbende

5.4. Gelet op het onder 5.1 en 5.3 overwogene dient het Hof vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft daartoe de onder 4.2 weergegeven berekening in het geding gebracht. Die berekening berust op het uitgangspunt dat er met inachtneming van het huidige gebruik geen marktpartij is die D in eigendom zal willen verwerven. Vervolgens is berekend welke gekapitaliseerde huurwaarde dit object zou hebben na een ingrijpende verbouwing tot kantoor, op welke waarde de verbouwingskosten en de kosten van verwijdering van asbest in mindering zijn gebracht.

Waardebepaling door de taxateur

5.6. Nu noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen verdedigde waarden van D aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof die waarde in goede justitie zelf bepalen. Gelet op het unieke karakter van dit object heeft het Hof het wenselijk geacht om op de voet van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht een deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek naar de waarde van D. Deze deskundige - de taxateur - heeft een taxatierapport opgemaakt (hierna: het Taxatierapport) waarin hij de waarde op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie heeft bepaald op € 1.500.000. De taxateur heeft daartoe eerst de waarde van het object in mei 2009 berekend en die waarde vervolgens teruggerekend naar de waarde op 1 januari 2003.

5.7. De taxateur heeft de waarde van D als volgt bepaald (in euro’s):

Uitgaande van inflatiecijfers van 2,5% (2008), 1,9% (2007), 1,1% (2006), 1,7% (2005), 1,2% (2004) en 2,1% (2003), dat is samengesteld (afgerond) 9,9%, komt de taxateur op een waarde op 1 januari 2003 van afgerond € 1.500.000.

5.8. In het Taxatierapport staat met betrekking tot een aantal door de taxateur gehanteerde (en in bovenstaande tabel in aanmerking genomen) factoren, waarbij - evenals onder 5.9 en 5.13 - met 'ondergetekenden' de taxateur is bedoeld:

5.9. Op per brief gestelde vragen van het Hof heeft de taxateur de - hierboven onder 5.8 geciteerde - paragraaf '9.3 Rendement' en de invloed van het in D aanwezige asbest op de WOZ-waarde, bij brief van 28 oktober 2009 als volgt nader toegelicht:

4.2 Ondergetekenden zijn uitgegaan van de inhoud van de door deskundigen uitgevoerde asbestinventarisatie. Hierin staat onder meer letterlijk vermeldt: "Op dit moment wordt er van uitgegaan dat er geen zuigwagens ingezet mogen worden". Het ligt volgens ondergetekenden niet voor de hand voorbij te gaan aan bovenstaande en de besparingsmogelijkheden, in tegenstelling tot wat een asbestdeskundige aangeeft, hoger of lager in te schatten."

Waardebepaling door het Hof

5.10. De heffingsambtenaar heeft als reactie op het Taxatierapport en op de brief van de taxateur van 28 oktober 2009 een aantal bezwaren tegen de door de taxateur bepaalde waarde van € 1.500.000 ingebracht. Die bezwaren betreffen de hoogte van het gehanteerde nettoaanvangsrendement (NAR), alsmede de bedragen die de taxateur in aanmerking heeft genomen aan kosten ter zake van onderhoud en asbestverwijdering. Tevens acht hij de methodiek van de taxateur (eerst de waarde per mei 2009 vaststellen en die vervolgens op basis van algemene inflatiecijfers terugrekenen naar de waarde op 1 januari 2003) onjuist. Zijns inziens houdt die methodiek - ten onrechte - geen rekening met de specifieke waardeontwikkeling van onroerende zaken in de periode januari 2003 tot mei 2009. Uit de reactie van de heffingsambtenaar leidt het Hof af dat deze zich ook niet kan verenigen met de door de taxateur gehanteerde huurwaarden van € 45 tot € 175 per m² en dat hij persisteert bij een huurwaarde van € 110 per m².

5.11. Belanghebbende kan zich - blijkens haar brieven van 2 juli 2009, 16 juli 2009 en 31 december 2009 - vinden "in het eindoordeel van [de taxateur], dat de waarde niet hoger dient te worden gesteld dan euro 1.500.000". Nadrukkelijk ondersteunt belanghebbende de taxateur in zijn opvatting betreffende de invloed van de NAR, de onroerendezaakbelasting, de onderhoudskosten en het asbest op de WOZ-waarde van D. Uit de brief van 16 juli 2009 leidt het Hof tevens af dat belanghebbende de onder 5.7 vermelde methodiek van de taxateur ondersteunt.

5.12. Aangaande het Taxatierapport oordeelt het Hof als volgt. In de eerste plaats acht het Hof de daarin bepaalde huurwaarde van D onvoldoende onderbouwd. Blijkbaar gaat de taxateur uit van dezelfde referenties als zijn genoemd in het onder 2.6 vermelde taxatierapport. Aangaande die referenties heeft het Hof in 5.3 overwogen dat zij niet zonder meer geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Uit het Taxatierapport blijkt niet of, en zo ja op welke wijze, met verschillen tussen D en de kennelijk als referenties genomen panden rekening is gehouden. In de tweede plaats wordt in het Taxatierapport de waarde van D bepaald naar het prijspeil in mei 2009. Het Hof acht, mede gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daarover heeft opgemerkt, niet aannemelijk dat met behulp van de onder 5.7 vermelde inflatiecijfers een voldoende nauwkeurige benadering van de waarde op de ruim zes jaar eerder gelegen waardepeildatum kan worden verkregen. Om deze redenen kan het Taxatierapport niet dienen als toereikende onderbouwing van de waarde van D. Het Hof zal daarom de waarde van dit object als volgt bepalen.

5.13. De taxateur heeft de huurwaarde van D berekend door uit te gaan van een verhuurbaar vloeroppervlak - zoals opgegeven door belanghebbende - van 3.506 m² (zie 5.7). Geen van de partijen heeft in hun reacties op het Taxatierapport bij deze oppervlakte kanttekeningen geplaatst. Het Hof heeft dan ook geen reden om op dit punt de taxateur niet te volgen. Het Hof stelt de in aanmerking te nemen huurwaarde per vierkante meter brutovloeroppervlakte, in aanmerking nemende wat op dit punt in de beide ter beschikking staande taxatierapporten is vermeld, in goede justitie op € 100. Dit resulteert in een brutohuurwaarde van (3.506 x 100 =) afgerond € 350.000.

5.15. Ook met betrekking tot de te hanteren kapitalisatiefactor - meer in het bijzonder met betrekking tot de NAR - verschillen partijen van mening. De heffingsambtenaar gaat uit van een NAR van 5%, conform 'de marktsituatie van 1 januari 2003'. Belanghebbende hanteert in zijn waardeberekening geen NAR, maar een brutoaanvangsrendement van 9,5%. De taxateur gebruikt in het Taxatierapport een NAR van 8%. In zijn reactie op dit rapport stemt belanghebbende - gelet op de incourantheid van D, de risico's die eraan kleven, de ongunstige verhouding 'bruto/netto', het monumentale karakter van dit object en de daaruit voortvloeiende beperkingen - in met de door de taxateur gebruikte NAR.

5.17. Vaststaat dat in D asbest is verwerkt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt - en het Hof is ook niet gebleken - dat er een wettelijke verplichting bestaat om het asbest te verwijderen. Partijen verschillen van mening over het waardedrukkende effect van het asbest; volgens belanghebbende is dit € 707.000, volgens de heffingsambtenaar is dat effect verwaarloosbaar. De taxateur stelt de waardevermindering vanwege het asbest op € 825.125 (per mei 2009); hij gaat er daarbij kennelijk vanuit dat de sanering volgens de tweede optie, zoals beschreven onder 2.5, zal worden uitgevoerd.

5.19. Met betrekking tot de factor verwervingskosten heeft het Hof geen reden de taxateur die deze kosten op circa 7% van de waarde in het economisch verkeer stelt - niet te volgen. Van belang acht het Hof hierbij dat partijen in hun reactie op het Taxatierapport geen kanttekeningen bij dit punt geplaatst hebben. Derhalve zal het Hof deze kosten ook op 7% van de waarde in het economisch verkeer stellen.

Slotsom

5.20. Het bovenstaande leidt ertoe dat de WOZ-waarde van D als volgt moet worden bepaald:

6. Kosten

6.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het beroep en het hoger beroep van belanghebbende, te berekenen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Die kosten bestaan uit de in artikel 1, onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief als volgt vast. De kosten van het beroep bij de rechtbank bedragen 2,5 (punten voor het beroepschrift, de conclusie van repliek en de zitting) maal 1,5 (wegingsfactor) maal € 322 (waarde per punt), dat is € 1.207,50. De kosten van het hoger beroep bedragen 3,5 (punten voor het beroepschrift, de zitting, en 3 nadere stukken) maal 1,5 (wegingsfactor) maal € 322 (waarde per punt), dat is € 1.690,50. De totale kosten bedragen dan € 2.898.

6.2. In de aanvulling op haar beroepschrift heeft belanghebbende tevens verzocht om vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt in verband met de behandeling van het bezwaarschrift. Op grond van artikel 7:15, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht worden de kosten van de bezwaarprocedure vergoed indien het verzoek daartoe wordt gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar heeft beslist. Nu belanghebbende haar verzoek pas in een later stadium heeft gedaan, komt haar geen vergoeding van kosten voor die procedure toe.

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.F. Goes en W.M.G. Visser, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 25 november 2010 in het openbaar uitgesproken.