Gerechtshof Amsterdam, 03-03-2011, BP7591, 09/00431 en 09/00432

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk P09/00431 en 09/00432

de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen,

de heffingsambtenaar,

X te Y, belanghebbende,

gemachtigde R. van Trappen,

1.4. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend

2 mei 2008, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.6. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 juni 2009. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Bij brief van 18 november 2010 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk aan het Hof gezonden, waarvan een kopie aan belanghebbende is gezonden.

2.1. Het hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en als volgt in de uitspraak zijn weergegeven (de rechtbank duidt belanghebbende aan als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):

2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak […] 104 A te Y.

2.2. Eiser heeft op 14 december 2006 het perceel […] 123 […] inclusief opstallen aangekocht voor € 1.200.000. Eiser heeft op 16 december 2007 het perceel […] 655 […] aangekocht voor € 225.000. De percelen zijn op respectievelijk 1 juni 2006 en 26 januari 2006 aan eiser geleverd.

2.3. Op 12 april 2006 is door de gemeente Y een sloopvergunning afgegeven voor de sloop van de woning […] 104 A te […]. De sloop is op 18 september 2006 afgerond.

2.4. Op 9 september 2006 is een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een vrijstaand woonhuis. Op 29 mei 2007 is een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een zwembad en een bijgebouw op het grasland van het kadastrale perceel […] 655 […]. Het bebouwde erf is daarmee toegenomen met 130 m².

2.5. Op 18 september 2006 zijn de opstallen gesloopt. De kosten van het slopen/bouwrijp maken bedragen circa € 33.000. Op of rond 9 maart 2007 is de eerste paal geslagen.

2.6. De woning is een vrijstaande woning met zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 1.578 m³ en de oppervlakte van het perceel is 3.310 m².

2.7. Op 1 januari 2008 waren de bouwwerkzaamheden voor de woning voor 60 % gereed en de bouwwerkzaamheden voor het zwembad voor 40 %.

2.3.1. De tekst, van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport van WOZ-taxateur W.C. Pieternella met dagtekening 11 maart 2008 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“ Conclusie na hertaxatie:

Leveringsdatum Transactieprijs Correctiepercentage Waardepeildatum

Waardepeildatum 01-01-2005 01-01-2005

26-01-2006 € 225.000 - 5% € 213.750

01-06-2006 € 1.200.000 - 8% € 1.104.000

Sloop/Bouwrijp maken € 33.000

WOZ-waarde € 1.350.750

2.3.2. De tekst van het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport van W.C. Pieternella met dagtekening 25 september 2008 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Conclusie na hertaxatie:

object- m2 of m3 Leveringsda- Transactie- Correctie WOZ-waarde €/m2

deel tum prijs % naar per

01/01/07 01/01/2007

Grond 860 m2 26-01-2006 € 1.200.000 +5% € 1.260.000 €1.465,12

Grond 2.450 m2 01-06-2006 € 225.000 +2,5% € 230.625 € 94,13

Extra Grondwaarde voor 160 m2 na bestemmingswijziging

Op 01-01-2007 160 m2 x (+ € 1.465,12 - € 94,13) = € 219.357 € 1.370,98

Percentage

gereed

Opgegeven bouwkosten woning € 500.000 60% € 300.000 (dak waterdicht

Opgegeven bouwkosten zwembad€ 150.000 40% € 60.000 (ruwe afbouw)

€2.069.982

Gebruikte Onderbouwing t.b.v. […]104A

(…)

Na de aankoop is (…) ontheffing van het bestemmingsplan gekregen waardoor een substantieel groter gedeelte mocht worden bebouwd. Ontheffing was mogelijk doordat een gedeelte van het aangekochte weiland direct is toegerekend voor de berekening van het maximaal te bebouwen oppervlakte. (…) Hierbij is er vanuit gegaan dat ongeveer 160 m² van het aangekochte weiland direct van invloed is geweest op de toekenning voor vergroting van het maximaal te bebouwen oppervlakte. Dit stukje is vervolgens getaxeerd met de vierkante meterprijs zoals deze naar voren kwam uit de aankoop van het perceel waarop ook zonder ontheffing kon worden gebouwd.”

Bij die onderbouwing is nog verwezen naar de referentiewoningen […]166, […]170 en […] 3A.

2.3.3. Belanghebbende heeft bij het verweerschrift in hoger beroep een taxatierapport ingezonden, opgemaakt door de gemachtigde, taxateur bij Makelaarsgroep Amsterdam en omstreken B.V., gedateerd 3 september 2009, waarin voor zover hier van belang het volgende is opgenomen:

Waardering AMEO per peildatum 1-1-2005 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2007:

Kavel 1:

Aankoopprijs inclusief opstallen € 1.200.000,=

Af: -prijsstijging van 1-1-2005 – transactiedatum 8%: € 100.000,=

-actuele waarde bestaande opstallen: € 375.000,=

€ 475.000,=

€ 725.000,=

Waardering AMEO per peildatum 1-1-2005 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2007:

Kavel 2:

Aankoopprijs grasland: € 225.000,=

Af: -prijsstijging van 1-1- 2005 – transactiedatum: 5% (afgerond) € 11.500,=

€ 213.500,=

Totale waardering AMEO

Kavel 1: € 725.000,=

Kavel 2: € 213.500,=

Totaal: € 938.500,= per prijspeil 1-1-2005

Nadere toelichting op actuele waarde van de bestaande opstallen ad € 375.000,=

-bouwjaar opstallen: 1983

-buitenschilderwerk geheel gedaan in: 2003

-dakbedekking geheel vernieuwd in: 2003

Ik stel vast dat de bestaande opstallen in een zeer redelijke staat van onderhoud verkeerden. Zie ook de bijlage (verkoopbrochure 2005/2006).

2. Belastingjaar 2008 (peildatum 1-1-2007; feitelijke toestand per 1-1-2008)

Kavel 1: een kavel bouwgrond met de in aanbouw zijnde vrijstaande villa met zwembad

Z, aan de […] 104 A

-(destijds) kadastraal bekend als: gemeente Z, sectie […] nummer […], groot 860 m2

-thans kadastraal bekend als: gemeente Z, sectie […] nummer 123, groot 860 m2

Kavel 2: een kavel grasland gelegen achter het perceel gelegen te

Z, achter […] 104 A

- (destijds) kadastraal bekend als: gemeente Z, sectie […] nummer […], groot 2455 m2

-thans kadastraal bekend als: gemeente Z, sectie […] nummer 655, groot 2455 m2

Taxatie door gemeente Y:

Voornoemde kavels 1 en 2 zijn getaxeerd door gemeente ivm WOZ per peildatum 1-1-2007:

€ 1.740.000,= kk (kosten koper) leeg en vrij van huur en onbezwaard

Taxatie door AMEO makelaardij:

Voornoemde kavels 1 en 2 worden getaxeerd door AMEO ivm WOZ per peildatum 1-1-2007:

€ 1.397.500,= kk (kosten koper) leeg en vrij van huur en onbezwaard

Toelichting taxatie makelaarsgroep Ameo

Gegevens:

Kavel 1:

-waarde bouwgrond: € 725.000,=/ per 1-1-2005 (zie taxatie 2007)

-prijsstijging: 1-1-2005 – 1-1-2007: 10,5%

-opgegeven bouwkosten woning: € 500.000,= (prijspeil 1-1-2007)

-opgegeven bouwkosten zwembad/bijgebouw: € 150.000,= (prijspeil 1-1-2007)

-situatie gereed product woning per 1-1-2008: 60% gereed of € 300.000,= (prijspeil 1-1-2007)

-situatie gereed product zwembad, bijgebouw: 40% gereed of € 60.000,= (prijspeil 1-1-2007)

Kavel 2:

-aankoopprijs: € 225.000,=/transactiedatum 26-01-2006

-prijsstijging: 1-1-2007- transactiedatum 26-01-2006: 5%

Waardering AMEO per peildatum 1-1-2007 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2008:

Kavel 1:

Waarde grond per 1-1-2005 (zie voorgaande taxatie per 1-1-2005) € 725.000,=

Bij:

-prijsstijging: 1-1-2005 – 1-1-2007 10,5% € 76.125,=

-nieuwbouw: -woonhuis 60% gereed van € 500.000,= € 300.000,=

-zwembad 40% gereed van € 150.000,= € 60.000,=

€ 436.125,=

€ 1.161.125,=

Waardering AMEO per peildatum 1-1-2007 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2008:

Kavel 2:

Aankoopprijs grasland: € 225.000,=

Bij: -prijsstijging van 1-1-2007 – transactiedatum: 5% (afgerond) € 11.500,=

€ 236.500,=

Totale waardering AMEO

Kavel 1: € 1.161.125,=

Kavel 2: € 236.500,=

Totaal: € 1.397.625,= per prijspeil 1-1-2007

(woonhuis 60% gereed en zwembad/bijgebouw 40% gereed)

Voor de rechtbank was in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata

1 januari 2005 en 1 januari 2007.

De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen:

4.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde voor het kalenderjaar 2007 en 2008 niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder voor beide kalenderjaren niet in zijn bewijslast geslaagd.

4.3. Niet in geschil is dat voor het kalenderjaar 2007 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2007, nu de onroerende zaak kort voor het begin van het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van sloop. Voor het jaar 2007 gaat het derhalve om waardering van de kale grond naar het prijspeil van 1 januari 2005.

Voorts is niet in geschil dat voor het kalenderjaar 2008 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2008, nu de onroerende zaak in het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van een bestemmingsverandering en bouw (…).

4.5. Omdat eiser in 2006 twee stukken grond heeft aangekocht, zijn er marktgegevens beschikbaar rond de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007. In voornoemde taxatierapporten is bij de waardebepaling uitgegaan van deze aankoopcijfers. Het eigen transactiecijfer van de grond vormt in beginsel de beste indicatie voor de waarde van de grond en prevaleert doorgaans boven een taxatie gebaseerd op transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Echter in dit geval heeft eiser niet alleen grond gekocht, maar grond met daarop een woning. Volgens verweerder kunnen de aankoopcijfers gebruikt worden voor de waardebepaling van de grond omdat de waarde van de opstallen verwaarloosbaar is. De rechtbank verwerpt deze stelling omdat niet is gebleken of is onderbouwd dat het pand op de aankoopdatum een slooppand zonder waarde betrof. Voor zover al aannemelijk zou zijn dat aan de woning geen waarde kon worden toegekend, heeft verweerder bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de sloopkosten, hetgeen gebruikelijk is. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aankoopcijfers van de grond inclusief opstallen niet gebruikt kunnen worden voor de waardebepalingen.

4.6. Door de wijze waarop verweerder de waarde voor de kalenderjaren 2007 en 2008 heeft bepaald kan naar het oordeel van de rechtbank geen goede benadering worden gegeven van de onder 4.1. bedoelde waarde van de grond, respectievelijk van de woning in aanbouw. De waarde van de grond kan naar het oordeel van de rechtbank in dit geval het beste bepaald worden door de vergelijkingsmethode te hanteren, dan wel door de waarde te baseren op de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert op de waardepeildatum, voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare kavelgrootte.

4.7. Met hetgeen eiser naar voren heeft gebracht heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken voor de kalenderjaren 2007 en 2008 op respectievelijk € 600.000 en € 1.260.000 dient te worden vastgesteld.

4.8. Eiser stelt dat de grondwaarde dient te worden vastgesteld op basis van de residuele grondwaarde. Deze wordt volgens eiser berekend door de grondwaarde (totale waarde economische verkeer) te verminderen met de opstalwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank kan door toepassing van deze waarderingsmethode geen goede benadering worden gegeven van de onder 17, tweede of derde lid, Wet WOZ bedoelde waarde.

4.9. Eiser stelt dat het kadastrale perceel […] 655 […], rekening houdend met de agrarische bestemming, voor maximaal de agrarische waarde dient te worden meegenomen in de WOZ-waarde, ad € 40.000.

De rechtbank deelt deze mening niet. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de agrarische bestemming die (nog) op dit perceel rust, een waardedrukkend effect heeft in de omvang als door hem gesteld. De rechtbank betrekt daarbij dat het perceel feitelijk niet overeenkomstig de bestemming werd gebruikt en dat eiser het perceel met deze agrarische bestemming begin 2006 heeft gekocht voor € 225.000.

4.10. Zowel verweerder als eiser hebben de door hun voorgestane waarden voor de kalenderjaren 2007 en 2008 niet aannemelijk gemaakt. Omdat de rechtbank over onvoldoende feiten beschikt om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaken te voorzien, is de rechtbank van oordeel dat de zaak teruggewezen moet worden naar verweerder voor een hernieuwde vaststelling van de waarde voor de kalenderjaren 2007 en 2008. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde per de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 op respectievelijk € 1.350.000 en € 1.740.000. Belanghebbende stelt deze waarden op respectievelijk € 938.500 en € 1.397.500.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

6.2. Niet in geschil is dat voor het kalenderjaar 2007 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2007, omdat de onroerende zaak in 2006 is veranderd als gevolg van sloop van de opstal. Voor het jaar 2007 gaat het derhalve om waardering van de onbebouwde grond naar het prijspeil van 1 januari 2005.

Voorts is niet in geschil dat voor het kalenderjaar 2008 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2008, nu de onroerende zaak in het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van een bestemmingswijziging en bouw van een woning (60% gereed) en een zwembad (40% gereed).

Ten slotte zijn niet in geschil de percentages waarmee de heffingsambtenaar de aankoopprijzen heeft herrekend naar de waardes per de peildata.

6.5. Belanghebbende voert voor beide jaren onder meer aan dat de grondwaarde bepaald dient te worden door de aankoopprijs te verminderen met de waarde van de inmiddels gesloopte opstal. Verder stelt belanghebbende dat het perceel […] 655 […] slechts voor € 40.000 mag worden meegenomen in de WOZ-waarde, omdat dit perceel een agrarische bestemming heeft.

Belanghebbende stelt dat het perceel […] 123 […] op 1 januari 2007 nog niet bouwrijp was. Dit was pas twee weken voor het slaan van de eerste paal op 9 maart 2007 het geval.

Met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2007 stelt belanghebbende dat de waardeopbouw van de heffingsambtenaar een dubbeltelling bevat, omdat deze 160 m² extra bouwgrond bevat ad € 219.357, zonder dat de waarde van het perceel […] 655 […] met een gelijk bedrag is verminderd. Als gevolg hiervan zijn de resterende 2.290 m² van dit perceel dat uit grasland bestaat, voor € 215.564 in aanmerking genomen, hetgeen voor grasland veel te hoog is.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- handhaaft de uitspraken van de heffingsambtenaar.

De uitspraak is gedaan door mrs. D.B. Bijl, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 3 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.

Bij verhindering van de voorzitter getekend door de oudste raadsheer.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.