Gerechtshof Amsterdam, 28-04-2011, BQ9844, 09/00808

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk SBR 09/758 van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 635.000. Tegelijkertijd is een aanslag onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) opgelegd voor het jaar 2008 met een te betalen bedrag van € 439,42. Belanghebbende heeft tegen de beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 11 februari 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht. Bij uitspraak van 7 december 2009 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 december 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarop gereageerd bij brief van 10 april 2010 met een bijlage met als datum 15 april 2010. Deze brief is door het Hof als conclusie van repliek aan de heffingsambtenaar gezonden. De heffingsambtenaar heeft geen conclusie van dupliek ingediend.

1.4. Op 21 juli 2010 en 3 maart 2011 zijn nadere stukken van belanghebbende bij het Hof ingekomen. Hiervan is een afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:

2.1. De onroerende zaak [a-straat 1] (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 2.170 m2 en daarop een woning, bouwjaar circa 1975, met een inhoud van circa 742 m3, alsmede een garage.

In het taxatierapport is verwezen naar de referentiewoningen [a-straat 3], [2 3 4 5 6] te [Z].

2.3. De woning van belanghebbende is gelegen op een heersend erf met een recht van overpad over het terrein van zijn buren, de familie [Y] (hierna: [Y]), naar de openbare weg. [Y] woont sinds september 2000 aan de [a-straat 2] en vanaf september 2001 ontstonden er conflicten over het recht van overpad. Belanghebbende heeft met [Y] geprocedeerd over de wijze waarop hij van het recht van overpad gebruik kon maken nadat [Y] aanpassingen had aangebracht op het te gebruiken toegangspad.

2.4. In een uitspraak van 23 februari 2005 van de rechtbank Utrecht is [Y] veroordeeld om de met de erfdienstbaarheid strijdige situatie op te heffen of te doen opheffen. In een vonnis van 26 augustus 2009 is [Y] geboden om vanaf de datum van betekening van het vonnis al hetgeen te doen en na te laten dat nodig is om belanghebbende in staat te stellen onbelemmerd gebruik te maken van zijn recht op overpad als omschreven in de erfdienstbaarhedenclausule in de koopovereenkomst.

2.5. In de periode tussen januari 2006 en april 2010 woonde [Y] tijdelijk ergens anders. In de periode januari 2006 tot omstreeks 15 november 2006 werd de woning van [Y] verhuurd. Vanaf 1 juni 2007 is deze woning eveneens tijdelijk verhuurd.

2.6. Belanghebbende heeft een groot aantal stukken, waaronder verklaringen van omwonenden en door de politie opgemaakte processen-verbaal, overgelegd. Uit de processen-verbaal blijkt dat diverse malen aangifte is gedaan door belanghebbende, zijn partner en familieleden wegens gedragingen van [Y]. Hierover zijn ook diverse verklaringen afgelegd door omwonenden, de huurders van [a-straat 2] en bezoekers van belanghebbende. Deze aangiften en verklaringen hebben onder meer betrekking op scheldpartijen, smaad, conflicten over honden, en het plaatsen van camera’s door [Y], gericht op zijn (verhuurde) woning en de woning van belanghebbende.

2.7 De overlast is buiten de nabije omgeving bekend geworden door een televisieprogramma van een publieke zender en publicaties in de landelijke pers.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de voor de woning vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2007.

3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.

4. Het oordeel van de rechtbank

Omtrent het geschil heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het volgende overwogen (waarbij belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid):

In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat het object niet volledig vrijstaand is en dat hij afhankelijk is van de welwillendheid van zijn buren om de [a-straat] te kunnen bereiken of om naar zijn woning vanaf die weg te kunnen terugkeren. Eiser wijst voorts op de stijgingspercentages van het object sinds 2005, die volgens hem buitensporig zijn. Eiser acht de ernstige overlast die hij ondervindt van zijn buren, waarvan hij bij verkoop van de woning melding moet maken, de grootste waardedrukkende factor. Dit zou volgens eiser aanleiding moeten zijn de WOZ-waarde van het object met tenminste 30% te verlagen. Volgens eiser is dit in het verleden ook reden geweest om de WOZ-waarde te verminderen. Eiser heeft verzocht de waarde van het object vast te stellen op € 482.000,- gelijk aan de WOZ –waarde tegen de waardepeildatum 1 januari 2005.

2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007- met inachtneming van de wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren – zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar – in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.

2.5 Verweerder heeft het object vergeleken met zes referentiewoningen ([a-straat 3], [2 3 4 5 6]. Naar het oordeel van de rechtbank is de referentiewoning [a-straat 3] niet goed vergelijkbaar met het object aangezien die woning aanzienlijk groter is, beduidend meer grond en bijgebouwen heeft dan het object en in een andere prijsklasse moet worden ingedeeld. De overige referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank, anders dan eiser heeft gesteld, voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Van identieke woningen hoeft bij gebruikmaking van de vergelijkingsmethode geen sprake te zijn. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.

2.6 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud en de bijgebouwen van het object en de referentiewoningen benoemd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen, waaronder het verschil in inhoud en bouwkwaliteit, voldoende rekening is gehouden.

2.7 Met betrekking tot de door eiser gestelde overlast die hij ondervindt als gevolg van een persoonlijk conflict met zijn buren, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de waardevaststelling geen rekening hoeft te worden gehouden met persoonlijke omstandigheden als gevolg van dit conflict. Wel heeft verweerder rekening gehouden met de omstandigheid dat bij de taxatie van het object is gebleken dat de woning van de buren slecht is onderhouden en dat daarop diverse autowrakken zijn gelegen, hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woning van eiser. Dit is in het taxatierapport tot uitdrukking gekomen in de conclusie dat het object een slechte ligging heeft. De rechtbank acht hiermee aannemelijk gemaakt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de overlast voor het object. Voor zover eiser overigens persoonlijk overlast van de buren ondervindt als gevolg van het conflict met hen, heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat dit buiten beschouwing dient te blijven bij de waardebepaling.

2.8 Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van het object in vergelijking met eerdere jaren buitensporig is gestegen, overweegt de rechtbank dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Van belang is immers welke waarde het object had op de waardepeildatum. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt.

2.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.

2.10 De door eiser aangevoerde gronden kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep allereerst gesteld dat door de rechtbank onvoldoende aandacht is besteed aan de buitensporige verhoging van de waarde van de woning in vergelijking met de waarde zoals die is vastgesteld voor het jaar 2007. Het Hof oordeelt dat het bij de waardering van onroerende zaken naar een bepaalde waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2007, niet de bedoeling van de wetgever is dat deze plaatsvindt door vergelijking met de waarde zoals die is vastgesteld voor een vorig jaar. Het tegendeel is het geval nu met de in de Wet WOZ gegeven regeling uitdrukkelijk is beoogd de waardevaststelling telkens opnieuw te laten plaatsvinden aan de hand van de marktomstandigheden zoals die zich op de toepasselijke waardepeildatum voordoen. Het vorenstaande geldt -anders dan belanghebbende stelt-, ongeacht of de heffingsambtenaar in de voorgaande jaren wel rekening heeft gehouden met de invloed van het conflict met [Y] op de waarde van de woning.

5.2. Voorop staat dat het aan de heffingsambtenaar is de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Daartoe heeft de heffingsambtenaar het onder 2.2 bedoelde taxatierapport ingebracht.

5.3. Belanghebbende heeft in zijn hoger beroepschrift aangevoerd dat door de rechtbank onvoldoende aandacht is besteed aan de verschillen met de vergelijkingsobjecten. Het Hof merkt hierover het volgende op. De taxateur heeft in het taxatierapport zes vergelijkingsobjecten gehanteerd om de door hem bepaalde waarde van de woning te ondersteunen. De hoedanigheden van vijf van deze objecten zijn zodanig vergelijkbaar met de woning dat deze naar het oordeel van het Hof geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Dit geldt, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet voor het object [a-straat 3]. Dat object behoort door de aanmerkelijk hogere verkoopprijs en het verhoudingsgewijs zeer grote grondoppervlak tot een geheel andere categorie, waardoor het naar het oordeel van het Hof niet geschikt is als vergelijkingsobject.

5.3.1. De overige vergelijkingsobjecten zijn verkocht in een periode gelegen kort voor of kort na de waardepeildatum waardoor de verkoopprijzen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Gelet op de relatie tussen verkoopdata, verkoopprijs en de vastgestelde waarden van de vergelijkingsobjecten acht het Hof de voor deze objecten gehanteerde waarden per vierkante meter grond en per kubieke meter inhoud geschikt om te vergelijken met de taxatie van de woning van belanghebbende. In de taxatie is voor de onroerende zaak een gemiddelde grondwaarde van € 148 per m2 gehanteerd voor 2.170 m2 grond, terwijl voor de vergelijkingobjecten waarvan de grondoppervlakte varieert van 542 m2 tot 1.520 m2, waarden zijn gehanteerd van € 304 tot € 567 per m2. Gelet op deze verschillen en in het bijzonder de gehanteerde grondprijs van € 304 voor het object [6], acht het Hof een grondwaarde van € 148 voor de grond bij de woning van belanghebbende niet te hoog. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de woning van belanghebbende vanaf de doorgaande weg slechts kan worden bereikt via een zandpad en toegankelijk is door gebruik te maken van een recht van overpad.

5.3.2. De waarde van de woning van belanghebbende is in het taxatierapport gesteld op € 413 per m3. Gelet op de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde waarden per m3 welke variëren van € 376 tot € 752 per m3 is daarmee naar het oordeel van het Hof en gelet op de verschillen tussen de objecten en de visuele overlast van de rommelige en onverzorgde aanblik van de onroerende zaak van de buren, in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingobjecten.

5.3.3. Aan het voorgaande doet niet af dat de heffingsambtenaar de taxaties heeft laten uitvoeren door [… BV]. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de taxateur als gevolg van het feit dat dit bedrijf werkzaam is voor de gemeente, bij het opstellen van het taxatierapport niet tot een onafhankelijk waardeoordeel zou zijn gekomen.

5.4. Uit hetgeen is overwogen in 5.3.1 tot en met 5.3.3. volgt dat het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar voor de woning, met inachtneming van de gegevens van de vergelijkingsobjecten, in beginsel kon uitgaan van een waarde van € 635.000. Vaststaat dat bij deze waarde geen rekening is gehouden met het conflict tussen belanghebbende en [Y]. Het Hof zal daarom nagaan of er redenen zijn om de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te verlagen.

5.4.1. De rechtbank heeft geoordeeld dat, voor zover belanghebbende persoonlijk overlast van [Y] ondervindt als gevolg van het conflict met hen, de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat dit buiten beschouwing dient te blijven bij de waardebepaling. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt.

5.4.2. Uit de processtukken en de ter zitting gegeven toelichting blijkt dat het conflict van belanghebbende met [Y] en de impact van het gedrag van deze buren op omwonenden, zodanige proporties hebben dat het bij veronderstelde verkoop van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, voor de verkoper onvermijdelijk is dat hij de potentiële koper in kennis stelt van het conflict. Daarbij komt dat het conflict landelijk bekend is geworden waardoor potentiële kopers minder snel zullen overgaan tot daadwerkelijke aankoop, dan wel voor een lagere prijs zullen willen aankopen.

5.4.3. Gelet op genoemd artikel 17 Wet WOZ dient verder in aanmerking te worden genomen dat ten tijde van de veronderstelde verkoop op de waardepeildatum [Y] eigenaar was en na afloop van de door hem gesloten huurovereenkomst weer in de woning [a-straat 2] kon gaan wonen. [Y] woonde op de waardepeildatum weliswaar tijdelijk ergens anders, maar belanghebbende heeft onweersproken gesteld en met diverse stukken aannemelijk gemaakt dat het conflict in die periode nog steeds volop speelde en niet van beperktere omvang is geweest.

5.4.4. Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat het conflict met [Y], op de waardepeildatum van invloed zal zijn geweest op het bedrag dat een veronderstelde koper zou willen betalen voor de onroerende zaak. Nu in het overgelegde taxatierapport geen waardedrukkende invloed is toegekend aan genoemd conflict, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

5.5. Belanghebbende heeft zich in het nader stuk van 10 april 2010 op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 506.000 bedraagt, welke bedrag hij ontleent aan de waardevaststelling voor het jaar 2007. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.1 is overwogen, kan een zodanige berekening niet worden aangemerkt als een geschikte methode om de waarde op de waardepeildatum te bepalen.

5.6. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde vaststellen. Zoals onder 5.4 is overwogen acht het Hof de vastgestelde waarde van € 635.000 aannemelijk wanneer geen rekening wordt gehouden met het conflict tussen belanghebbende en [Y]. De waardedrukkende invloed van dit conflict schat het Hof op € 75.000, zodat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in goede justitie dient te worden bepaald op € 560.000.

6. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van de rechtbank en de zitting van het Hof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse ([Z]-Utrecht v.v. € 11 en ([Z]-Amsterdam v.v. = € 22), totaal € 33.

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 28 april 2011 in het openbaar uitgesproken.