Gerechtshof Amsterdam, 16-06-2011, BR1252, 08/00159 en 08/00160

GERECHTSHOF AMSTERDAM

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Y, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk SBR 06/4220 en SBR 06/4340 van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

alsmede op het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de voornoemde uitspraak.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2004 op naam van belanghebbende voor het tijdvak 2001-2004 een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd met als grondslag een WOZ-waarde van € 210.000 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 voor de onroerende zaak …laan 74 te Y.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 oktober 2006, belanghebbendes bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

1.3. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2005 een waardebeschikking genomen waarbij de waarde van de hiervoor vermelde onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het waardetijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, is vastgesteld op € 453.283.

1.5. Bij uitspraak van 24 december 2007, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep (nr. 06/4220) tegen de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2006 ongegrond verklaard en het ingestelde beroep (nr. 06/4340) tegen de uitspraak op bezwaar van 9 november 2006 gegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning, beoordeeld naar de waardepeildatum 1 januari 2003, verlaagd tot € 290.000.

1.6. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 februari 2008 en aangevuld bij brief van 26 maart 2008, ingekomen op 16 april 2008. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2003.

1.7. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende een verweerschrift op het incidenteel hoger beroep ingediend. Dit verweerschrift is in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.

1.8. Op 28 januari 2009 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.9. Het onderzoek ter zitting van een enkelvoudige kamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 7 mei 2009. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en voorgelezen. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en aangehouden tot een nader te bepalen tijdstip. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden. De enkelvoudige kamer heeft de zaak verwezen naar een meervoudige kamer van het Hof.

1.10. Bij brief van 22 juni 2009 heeft belanghebbende een nader stuk ingezonden. Bij brief van 2 juli 2009 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingezonden. Deze brieven zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.11. Belanghebbende heeft op 3 maart 2011 een faxbericht, met bijlagen, ingezonden. Dit bericht bevat onder meer de mededeling dat hij de zitting niet zal bijwonen.

1.12. Het onderzoek ter zitting is hervat op 4 maart 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak …..laan 74 te Y (hierna: de woning). Deze bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 266 m² en daarop een hoekwoning met dakkapel, gebouwd in 1975 met een inhoud van 402 m³ en een garage.

2.2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 7 maart 2005 heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 453.283. Deze waarde is bij uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking gehandhaafd.

2.3. Een door de heffingsambtenaar overgelegd rapport van WOZ-taxateur A.J. Otten met dagtekening 19 februari 2007 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

Toelichting op verschillen vergelijkingsobjecten t.ov. onderhavig object.

7.1. Verschillen in kenmerken

De in dit rapport getaxeerde waarde van de woning bedraagt € 310.000 en is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestand van de woning op 1 januari 2005.

2.5. Tot de stukken behoort een schaderapport van Bouwkundig Ontwerp- en Adviesbureau B, gedagtekend 22 juni 2004, betreffende de riolering van de woning. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover van belang, overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):

2.4 De door eiser aangevoerde bezwaren tegen de uitspraak van 26 oktober 2006 kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten met betrekking tot dit beroep.

2.6 De primaire beschikking van 28 februari 2005 betreft – onder meer – de aanslagen onroerende zaaksbelasting voor het belastingjaar 2005. Ook is op deze beschikking de WOZ-waarde van € 453.283,- vermeld die als grondslag is gehanteerd voor de berekening van de onroerende zaaksbelasting. Uit artikel 18, tweede lid, en artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ – zoals deze voorheen luidden – volgt dat het gaat om de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2003 en dat deze WOZ-waarde geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Per 1 januari 2005 is artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ inwerking getreden waarin – kort gezegd – is bepaald dat de bekendmaking van de WOZ-beschikking in één geschrift dient te geschieden met de aanslag onroerende zaakbelasting. Anders dan ten aanzien van het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 het geval was, dient de vermelding van de WOZ-waarde op de OZB-aanslag ten aanzien van 2005 wel te worden aangemerkt als een voor bezwaar vatbare beschikking.

In onderhavige zaak gaat het om de waarde van het object per 1 januari 2003. Eiser heeft in zijn betoog aansluiting gezocht bij de waarde die het gerechtshof Amsterdam bij uitspraak van 20 augustus 2003 heeft vastgesteld. De rechtbank merkt echter op dat in die uitspraak de waarde op 1 januari 1999 is vastgesteld. Dat het gerechtshof Amsterdam in 2003 tot deze uitspraak is gekomen, maakt dat niet anders. Anders dan eiser mogelijk veronderstelt, heeft het gerechtshof Amsterdam geen rekening gehouden met waardeontwikkelingen na 1 januari 1999. Indien het gerechtshof Amsterdam rekening zou hebben gehouden met ontwikkelingen in de periode van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2000 dan had zij immers toepassing moeten geven aan artikel 19, eerste lid, van de Wet WRO, hetgeen zij niet heeft gedaan. Ontwikkelingen na 1 januari 2001 kunnen alleen leiden tot een andere WOZ-waarde na een afzonderlijke (mutatie) beschikking zoals bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde op 1 januari 2003 de waarde op 1 januari 1999 niet als uitgangspunt kan worden genomen. Daarbij komt ook dat op die wijze geen rekening zou worden gehouden met de algemene prijsontwikkeling in de periode van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2002.

2.7 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren – zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar – in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.

2.8 Verweerder heeft verwezen naar een taxatierapport van A.J. Otten van 19 februari 2007. Volgens het taxatierapport gaat het om een hoekwoning, gebouwd in 1975 met een inhoud van 402 m³ en een kaveloppervlakte van 266 m².

2.9 Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen die eveneens in Y zijn gelegen en waarvan er één eveneens aan de …laan ligt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.

2.11 De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten liggen eveneens in de nabijheid van de autosnelweg A2 en de mogelijk toekomstige ‘derde brug’. Aangezien verweerder eisers object heeft vergeleken met woningen waarbij die factoren ook een rol spelen, is daarmee op een juiste manier rekening is gehouden bij de waardevaststelling.

2.12 Hetgeen eiser voor het overige heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een verdere verlaging van de waarde. Voor zover eiser meent dat het object na 1 januari 2005 een substantiële verandering in waarde heeft ondergaan, had hij kunnen verzoeken om een aanpassing van die waarde op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ.

2.13 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder van 9 november 2006 gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 28 februari te herroepen en de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast te stellen op € 290.000.”

4. Geschil in hoger beroep

4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 1999 en 1 januari 2003.

5. Beoordeling van het geschil

5.1.1. Belanghebbende heeft zich in zijn brief van 3 maart 2011 primair op het standpunt gesteld dat de mondelinge behandeling van de zaak niet eerder kan plaatsvinden dan na uitspraak van de Hoge Raad in de procedure met kenmerk (Hoge Raad) F […].

5.1.2. Het Hof kan niet meegaan in dit primaire standpunt. Zonder nadere toelichting ziet het Hof in de omstandigheid dat nog een andere zaak bij de Hoge Raad der Nederlanden in behandeling is geen reden de behandeling van de onderhavige zaak aan te houden. Dit laatste wordt ook niet anders door de omstandigheid dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, vergelijkbare zaken op grond van een in behandeling zijnd wetsvoorstel door het Hof naar het Hof Arnhem zijn verwezen. Voor zover belanghebbende zich heeft beroepen op een zwijgrecht dan wel –plicht oordeelt het Hof dat dit niet opportuun is, nu hij niet is verschenen terwijl bovendien van een dergelijk recht in het onderhavige geval geen sprake kan zijn, reeds omdat er geen sprake is van een vervolging als bedoeld in artikel 6 EVRM.

De OZB-aanslag 2004 van 29 februari 2004

5.2. Met betrekking tot de beschikking van 29 februari 2004 heeft de rechtbank naar het oordeel van het Hof een juiste beslissing genomen. Het Hof verenigt zich met de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden en maakt deze tot de zijne. Het beroep is in zoverre ongegrond.

De WOZ-beschikking van 28 februari 2005 per waardepeildatum 1 januari 2003)

5.3. Het Hof stelt voorop dat op grond van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5.5. Belanghebbende heeft onder meer betoogd dat de schade aan de riolering onder zijn woning een aanzienlijke schadepost met zich brengt waarmee door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van die schade onder meer gewezen op de onder 2.4. vermelde brief van A Installateurs en het rapport van B van 22 juni 2004, als vermeld onder 2.5.

5.6. Op grond van de hiervoor vermelde stukken acht het Hof het aannemelijk dat er op 1 januari 2003 een, en vermoedelijk toen reeds gedurende een aantal jaren bestaande, zeer ernstige stankoverlast in de woning aanwezig was, veroorzaakt door een disfunctionerend rioleringssysteem.

5.7. Bezien ook in het licht van deze constatering heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport van 19 februari 2007 naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van 310.000 niet te hoog is vastgesteld. Daarbij hecht het Hof in het bijzonder waarde aan de verschillende door belanghebbende overgelegde rapportages en foto’s en het beeld van de situatie met betrekking tot de riolering van belanghebbende dat daaruit naar voren komt. De heffingsambtenaar heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat deze gebreken op 1 januari 2005 waren hersteld.

5.9. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat het probleem met de riolering onder zijn woning een aanzienlijke schadepost met zich brengt waarmee de heffingsambtenaar onvoldoende rekening bij de waardebepaling heeft gehouden. Belanghebbende heeft evenwel naar het oordeel van het Hof de door hem voorgestelde waarde van € 130.000 niet aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

5.10. Naar het oordeel van het Hof heeft geen van beide partijen de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de woning vaststellen door uit te gaan van de taxatie van Otten, maar daarbij als extra waardevermindering, welke in de taxatie van Otten niet tot uiting is gebracht, een bedrag in aanmerking te nemen ter zake van de problemen met de riolering onder de woning. Het Hof baseert deze waardevermindering mede op de kostenraming als vermeld in het rapport van B, maar acht het aannemelijk dat de invloed van de stankoverlast op de waarde van de woning per 1 januari 2003 meer bedraagt dan de geraamde kosten van herstel van het riool. Hiervan uitgaande en bij gebrek aan overige relevant te achten gegevens stelt het Hof de WOZ-waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 schattenderwijs en in goede justitie vast op € 270.000.

6. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb. In beroep is evenwel niet gebleken van kosten die hiervoor in aanmerking komen. In hoger beroep is evenmin sprake van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 16 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.