Gerechtshof Amsterdam, 28-07-2011, BR4681, 09/00779

28 juli 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X BV] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/598 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking (aanslagbiljetnummer […]) krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gedagtekend 31 mei 2008, de waarde van de onroerende zaken [A-straat 1] en [A-straat 1A] te [B] naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 (hierna: de waarde(n)) vastgesteld op € 17.722.000 onderscheidenlijk € 448.000. In hetzelfde biljet zijn voor beide onroerende zaken aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen wegens eigendom, bezit of beperkt recht opgelegd en een aanslag onroerende-zaakbelasting wegens gebruik voor de onroerende zaak [A-straat 1]. Bij aanslagbiljet met nummer 990949261, dagtekening 31 mei 2008, heeft de heffingsambtenaar een aanslag onroerende-zaakbelastingen wegens gebruik voor de onroerende zaak [A-straat 1A] opgelegd. Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen en aanslagen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 19 december 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, voor zover het betreft de onroerende zaak [A-straat 1] en de vastgestelde waarde daarvan verminderd tot € 17.624.000 en het bezwaar ongegrond verklaard voor zover het betreft de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1A].

1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 30 oktober 2009 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard voor zover het is gericht tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak [A-straat 1] en gegrond verklaard voor zover het is gericht tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak [A-straat 1A] en de vastgestelde waarde daarvan verminderd tot € 375.000.

1.3. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 december 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Partijen zijn opgeroepen voor het onderzoek ter zitting op 10 juni 2011. Beide partijen zijn met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

2. Feiten

De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (waarbij belanghebbende als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid), welke vaststelling het Hof tot de zijne maakt.

De raad van verweerders gemeente heeft in zijn vergadering van 5 juli 2007 het SPVE voor [het terrein] vastgesteld en aangenomen.

2.3. Op 29 februari 2008 heeft eiseres de eigendom van [het terrein] overgedragen aan [C BV] voor een bedrag van € 18.123.000, nadat eerder op 21 januari 2008 een voorlopige koopovereenkomst met deze koopster was gesloten.

2.4. De onroerende zaak [A-straat 1A] betreft een perceel grond met een kadastrale oppervlakte van 1.330 m2. Op dit perceel staat een pand met een oppervlakte van 170 m2 dat door eiseres met ingang van 1 januari 2007 voor € 1 per jaar aan [Stichting D] is verhuurd.”

3. Geschil in hoger beroep

3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [A-straat 1] en [A-straat 1A].

3.2. Voor de toelichting op de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.

4. Het oordeel van de rechtbank

Omtrent het geschil heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het volgende overwogen (waarbij belanghebbende als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid):

4.2. Het gegeven dat de raad van verweerders gemeente in zijn vergadering van 5 juli 2007 het SPVE voor [het terrein] heeft vastgesteld en aangenomen is naar het oordeel van de rechtbank een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid welke zich in de periode tussen de waardepeildatum 1 januari 2007 en het begin van het kalenderjaar 2008 waarvoor de waarde wordt vastgesteld heeft voorgedaan, als gevolg waarvan de waarde bepaald dient te worden naar de staat van die zaak per 1 januari 2008. Weliswaar was er in de periode 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 nog geen sprake van een vrijstelling of een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en gold voor de percelen waarop de woningbouw is voorzien nog een enkelvoudige bedrijfsbestemming, maar naar het oordeel van de rechtbank is het voornemen tot realisatie van woningbouw op [het terrein] op 5 juli 2007 dusdanig geconcretiseerd dat de waarde van dat terrein hierdoor is beïnvloed. Verweerder heeft zich derhalve terecht op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2008.

4.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.4. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de peildatum heeft verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige ontvangen prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Weliswaar is [het terrein] niet kort na de waardepeildatum 1 januari 2007 verkocht, maar nu de waardering plaats vindt naar toestandsdatum 1 januari 2008 en uit de op 21 januari 2008 door eiseres met haar wederpartij overeengekomen verkoopprijs de waardeverhogende invloed van het voornemen tot realisatie van woningbouw tot uitdrukking komt, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voor de vaststelling van de WOZ-waarde de op 21 januari 2008 gerealiseerde verkoopprijs van [het terrein] van € 18.123.000 tot uitgangspunt mocht nemen. Anders dan eiseres meent, staat geen rechtsregel eraan in de weg dat de taxatie ten behoeve van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 na die datum plaatsvindt en dat daarbij een verkoopcijfer wordt betrokken dat na de waardepeildatum en zelfs na de toestandsdatum is gerealiseerd. Dat volgens eiseres de gerealiseerde verkoopopbrengst hoger was dan op 1 januari 2007 te verwachten viel maakt dat, wat daar verder ook van zij, niet anders.

4.5. Verweerder heeft in verband met het tijdsverloop van ruim een jaar tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum op voormelde koopprijs een correctie toegepast en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar toestanddatum 1 januari 2008 bepaald op € 17.722.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze correctie op de verkoopprijs voldoende aannemelijk gemaakt dat WOZ-waarde van [het terrein] niet te hoog vastgesteld.

4.6. Ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, slechts bepaald op de vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. De WOZ-waarde is vastgesteld op basis van de waarde van [het terrein] in het economisch verkeer. Hieruit volgt dat eiseres geen belang heeft bij haar klacht dat de waarde van [het terrein] aan de hand van de vervangingswaarde moet worden bepaald, omdat dit niet tot een lagere waarde kan leiden. Immers, indien de vervangingswaarde lager is dan de waarde in het economische verkeer moet op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ laatstgenoemde waarde worden gehanteerd en als de vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer dan kan dat eiseres evenmin baten omdat dat niet tot het oordeel kan leiden dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.

4.9. Hieruit volgt dat in het geval een leegstaande onroerende zaak te huur wordt aangeboden er tot op het moment dat een huurder het leegstaande pand betrekt geen gebruiker is. Het ligt op de weg van eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar bedoelde delen van panden op [het terrein] leegstonden in afwachting van verhuur. Met de enkele overlegging van een verhuurbrochure uit 2002 en de niet nader onderbouwde mededeling dat de panden niet verhuurbaar bleken te zijn en dat sprake was van een “slapende” opdracht tot verhuur, heeft eiseres niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan. Nu verweerder daarentegen ter zitting onweersproken heeft verklaard dat na de verkoop van de onroerende zaak in februari 2008 voor meerdere leegstaande delen van panden op [het terrein] huurders zijn gevonden tegen een marktconforme huurprijs, dient het naar het oordeel van de rechtbank er voor worden gehouden dat eiseres de panden voor zichzelf ter beschikking heeft gehouden. Verweerder heeft derhalve de betreffende delen van deze panden terecht in de gebruikersbelasting onroerende-zaakbelastingen betrokken.

4.11. Ter zake van de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode merkt de rechtbank het volgende op. De huurwaardekapitalisatiemethode houdt in essentie in dat de waarde van de niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Om de bruto huurwaarde te bepalen dient verweerder te beschikken over marktgegevens van gerealiseerde huurprijzen van referentieobjecten. Om de bruto kapitalisatiefactor te berekenen dient verweerder daarnaast over gerealiseerde verkoopcijfers van referentieobjecten te beschikken. De bruto kapitalisatiefactor kan aan de hand van deze waarden worden herleid door het gerealiseerde verkoopcijfer te delen door de ter zake gerealiseerde huurwaarde. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor, verkoopcijfers noch huurprijzen van referentieobjecten overgelegd. Voorts ontbreekt een taxatieopbouw van de verschillende onderdelen, zodat voor de rechtbank niet inzichtelijk is gemaakt hoe de totaalwaarde van € 448.000 is afgeleid uit de in het verslag genoemde deelwaarden. De enkele verklaring van verweerder ter zitting dat de aan de expositieruimte toegekende huurwaarde van € 85 per m² in de orde van grootte ligt van de huurwaarde welke voor een opslagruimte in aanmerking wordt genomen, terwijl € 300 per m² in dit geval een normale huurprijs zou zijn, acht de rechtbank onvoldoende.

4.12. Eiseres wenst, naar de rechtbank uit het aanvullende beroepschrift begrijpt, dat in het geheel geen beschikking en aanslag voor dit pand worden opgelegd. Eiseres heeft er in dat verband op gewezen dat de huur slechts € 1 per jaar bedraagt en zijdens de verhuurder niet opzegbaar is zodat het pand geen waarde heeft in het economische verkeer zolang de huurder zijn huurrechten niet opgeeft. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de in de onder punt 2.4. bedoelde huurovereenkomst afgesproken huur van € 1 per jaar marktconform is. Het ligt voor de hand dat dit een symbolische huurprijs is vanwege het in het pand gevestigde museum […] dat gezien zijn doelstelling nauwe banden heeft met het door eiseres gedreven [bedrijf]. Voorts vindt het standpunt van eiseres dat verweerder onder de gegeven omstandigheden gehouden zou zijn bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening te houden met de harerzijds niet opzegbare huurovereenkomst, geen steun in het recht. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dient immers uitgegaan te worden van de overdrachts- en de gebruiksficties, welke inhouden dat de waarde moet worden vastgesteld alsof de zaak in volle en onbezwaarde eigendom zou worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De door eiseres met de stichting gesloten huurovereenkomst doet daarbij dus niet ter zake.

4.13. Nu geen der partijen de waarde voor de onroerende zaak [A-straat 1A] aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van deze onroerende zaak op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vaststellen op € 375.000.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan het feit dat de waardebeschikkingen niet zijn vastgesteld binnen de wettelijke termijn. In artikel 24, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat een waardebeschikking wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt. In het tweede lid van artikel 24 is bepaald dat het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid geen nietigheid van de beschikking meebrengt. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de wetgever geen rechtsgevolgen heeft willen verbinden aan het door de heffingsambtenaar later dan acht weken na het begin van het kalenderjaar vaststellen van de waardebeschikkingen. De bekendmaking van de waardebeschikkingen op 31 mei 2008, derhalve vijf maanden na het begin van het kalenderjaar, is weliswaar niet in overeenstemming met de wet maar dat kan niet leiden tot nietigverklaring of vernietiging van de beschikkingen.

De onroerende zaak [A-straat 1]

5.2. Ten aanzien van de onroerende zaak [A-straat 1] (hierna: het terrein) heeft belanghebbende in hoger beroep geklaagd dat de rechtbank het aan de heffingsambtenaar heeft toegestaan aan het einde van de zitting een aantal stukken te overleggen zonder dat zij daar tijdens de zitting over kon beschikken en slechts stante pede ter zitting heeft kunnen reageren. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Uit het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de rechtbank blijkt dat de gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat hij bekend was met de inhoud van deze stukken. Gelet daarop is naar het oordeel van het Hof belanghebbende door het overleggen van deze stukken niet in haar verdediging geschaad en heeft de rechtbank het overhandigen van deze stukken terecht toegestaan. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat belanghebbende in hoger beroep niet heeft gereageerd op deze stukken en de inhoud daarvan derhalve kennelijk niet bestrijdt.

5.3. Met betrekking tot de waarde van het terrein heeft belanghebbende gesteld dat ten onrechte rekening is gehouden met het op 5 juli 2007 door de raad van de gemeente vastgestelde Functioneel Stedenbouwkundig Programma Van Eisen [terrein A-straat] (hierna: SPVE) en dat daaraan als het ware de status van bestemmingsplan is gegeven. De heffingsambtenaar heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat de waarde dient te worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en met inachtneming van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ naar de toestand op 1 januari 2008. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Dit geschilpunt betreft de vraag of de vaststelling van het SPVE moet worden aangemerkt als een specifiek voor het terrein geldende bijzondere omstandigheid in de zin van genoemd artikel 18, derde lid. Naar het oordeel van het Hof is dat het geval nu het raadsbesluit specifiek betrekking heeft op de toekomstige ontwikkelingen van het terrein. Dit brengt mee dat de eventuele waardebepalende invloed die van het SPVE uitgaat, bij de waardebepaling in aanmerking dient te worden genomen.

De onroerende zaak [A-straat 1A]

5.6. De onroerende zaak [A-straat 1A] (hierna: het museum), staat blijkens het tot de gedingstukken behorende taxatieverslag thans bekend als [E-straat 2]. Belanghebbende heeft met betrekking tot de waarde van het museum in hoger beroep geen grieven aangevoerd tegen de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 375.000. Gelet op de door de rechtbank gegeven motivering is het Hof van oordeel dat er sprake is van een juiste waardebepaling.

Slotsom

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Nu het hoger beroep ongegrond is kan een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht achterwege blijven.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 28 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.