Gerechtshof Amsterdam, 21-07-2011, BR4736, 08/01091

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 21 juli 2011

Datum publicatie: 10 augustus 2011

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2011:BR4736

Zaaknummer: 08/01091

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 16, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 17, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 22

Inhoudsindicatie

De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de op de bouwtekeningen gebaseerde berekening van inhoud van de woning juist is en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

De grief van belanghebbende dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar vanwege het geringe financiële belang moet worden afgewezen, vindt geen steun in het recht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk P08/01091

21 juli 2011

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum, de heffingsambtenaar,

en het incidenteel hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak no. 06/2953 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak (hierna de woning), plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q], op de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 139.850 en een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd.

1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking en aanslag een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 13 januari 2006 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard,de waarde vastgesteld op € 114.050 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 25 augustus 2008 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde vastgesteld op € 107.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld, welk beroep hij bij brief van 5 november 2008 heeft ingetrokken met verwijzing naar de mogelijkheid incidenteel hoger beroep te kunnen instellen.

De heffingsambtenaar heeft op 6 oktober 2008 tegen de uitspraak hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft bij brieven van 1 december 2008 een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 22 december 2008 een reactie op het verweerschrift en op het incidenteel hoger beroep ingestuurd.

1.5. Het onderzoek ter zitting door de eerste meervoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2010. De behandeling is vervolgens aangehouden om partijen gezamenlijk een meting te laten verrichten.

De heffingsambtenaar heeft op 25 november 2010 een brief met bijlagen ingestuurd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat partijen bij brief van 16 december 2010 is toegezonden; bij deze brief heeft de griffier belanghebbende ook een afschrift toegezonden van de brief van 25 november 2010. Belanghebbende heeft op 29 januari en 11 februari 2011 brieven met bijlagen ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd bij brief van 1 maart 2011.

De eerste meervoudige belastingkamer heeft de zaak vervolgens verwezen naar de vijfde enkelvoudige belastingkamer.

Op 17 maart 2011 heeft de griffier partijen uitgenodigd voor een zitting op 21 april 2011 en hen daarbij gewezen op de mogelijkheid de uitkomsten van een gezamenlijke meting alsnog tot tien dagen voor de zitting toe te sturen.

De heffingsambtenaar heeft op 7 april 2011 een brief met bijlage ingestuurd.

Belanghebbende heeft op 8 april 2011 een brief ingestuurd.

De hiervoor vermelde correspondentie is door het Hof steeds doorgezonden naar de andere partij.

1.6. Het onderzoek ter zitting door de vijfde enkelvoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 21 april 2011. Van het verhandelde op deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

“2.1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een 1-kamerflatwoning op de 2e etage van een appartementencomplex.

2.2. In beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 augustus 2006 te Bussum door [A]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 114.050. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [a-laan] 52, [b-laan] 59, [c-laan] 62 en [a-straat] 115”.

2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:

2.3.1. In het taxatierapport van [A] is de waarde van de woning onderbouwd met onder meer de volgende gegevens van [a-laan] 52:

“Taxatieopbouw

[a-straat 1] Flatwoning, bouwjaar 1960

1-kamerwoning 2e verdieping 150 m³ x € 727 = € 109.050

berging/schuur 1 x € 5.000 = € 5.000

getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 114.050

(…)

Onderbouwende verkopen

(…)

[a-laan] 52 flatwoning, bouwjaar 1964

1-kamerwoning begane grond 115 m3 x € 727 = € 83.605

berging/schuur 1 x € 5.000 = € 5.000

getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 88.605

transactieprijs per 11-11-2002 € 88.000”.

2.3.2. De heffingsambtenaar heeft in beroep een ‘geveltaxatie’ van [B], makelaar en taxateur te [Q], overgelegd waarin aan de woning met inachtneming van de stand, de ligging en de staat van onderhoud, een economische waarde per 1 januari 2003 wordt toegekend van € 115.000.

2.4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep foto’s, bouwtekeningen en de volgende inhoudsberekening van de woning overlegd:

Inhoudsberekening 1-kamerflats 39, 53, 67 en 81

Omschrijving Breedte Diepte Hoogte Factor Inhoud

Rechthoek basis 4,70 m 9,97 m 3,00 m 140,58 m3

Driehoek 4,45 m 1,80 m 3,00 m 0,50 12,02 m3

Totaal 152,60 m3

2.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep foto’s van de woning, tekeningen/plattegronden, berekeningen en een maquette van de woning overgelegd.

3. Geschil in hoger en incidenteel hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in geschil of de heffingsambtenaar de inhoud en (aldus de heffingsambtenaar daarmee) de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:

“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.1. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarin niet is geslaagd en overweegt daartoe het volgende.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de inhoud van de woning. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning uitgegaan van een inhoud van 150m³. Reeds in bezwaar heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde inhoud van de woning onjuist is. Verweerder heeft daarover in de uitspraak op bezwaar gesteld dat de door hem gehanteerde inhoud van de woning juist is. Er is door verweerder geen nadere toelichting gegeven of een berekening van de inhoud gegeven. Ter zitting heeft verweerder een bouwtekening getoond en heeft op basis daarvan verklaard dat de inhoud circa 144m³ bedraagt.

4.2.2. Nu verweerder geen bouwtekeningen of berekening van de inhoud van de woning heeft overgelegd die zijn standpunt onderbouwen, heeft hij dat standpunt, gegeven de gemotiveerde betwisting van eiser, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voorts heeft verweerder onvoldoende weersproken dat de vloeroppervlakte van de woning 45m² meet. Dit is ook door de door verweerder in beroep geraadpleegde taxateur, [B], vastgesteld. Daarvan uitgaande en rekening houdende met de door verweerder gehanteerde muurdikte van 15 centimeter en met een – geschatte – plafondhoogte van 3 meter, stelt de rechtbank de inhoud van de woning vast op circa 141m³.

4.3. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde op € 100.000 moet worden gesteld - in het nader door hem ingediende stuk - verwezen naar de vraagprijs voor een vergelijkbare woning aan de [a-laan] 22 van € 107.000.

4.4. De rechtbank kan eiser in zijn standpunt niet volgen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend of zoals eiser aanvoert op een later tijdstip wordt gevraagd. De waarde van de woning dient in beginsel te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.

4.5. Nu verweerder, noch eiser de door hen bepleitte waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze zelf vaststellen. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde per kubieke meter moet worden gesteld op € 727, zoals verweerder blijkens het door hem overgelegde taxatierapport ook heeft gedaan. Deze waarde komt overeen met de gehanteerde waarde per kubieke meter van het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [a-laan] 52. Tussen partijen is evenmin in geschil dat dit object het best vergelijkbaar is met de woning. Voorts is niet in geschil dat aan de berging een – vaste eenheids – waarde van € 5.000 moet worden toegekend. Aldus zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 107.000”.

5. Standpunten van partijen in hoger en incidenteel hoger beroep

5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde op de zittingen wordt verwezen naar de processen-verbaal van de zittingen.

5.2. De heffingsambtenaar stelt dat terecht is uitgegaan van een inhoud van de woning van 150 m3. Volgens hem zijn de in hoger beroep overgelegde bouwtekeningen en inhoudsberekening ook ter zitting bij de rechtbank getoond en is niet verklaard dat de inhoud van de woning circa 144 m3 bedraagt. De in het taxatierapport van [B]vermelde oppervlakte is gebaseerd op het gegevensbestand van de NVM en niet juist. Het lijkt erop dat daarin aan alle één-kamer-appartementen de oppervlakte is toegekend van het kleinste appartement op de bovenste verdieping. De correctie van de inhoud van de woning is de belangrijkste reden om hoger beroep aan te tekenen. Belanghebbende heeft niet meegewerkt aan het maken van een meetafspraak en daarom is niet aannemelijk geworden dat de bouwtekeningen afwijken van de feitelijke oppervlakte en inhoud. Met verwijzing naar de vergelijkingspercelen bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 114.050.

5.3. De door de heffingsambtenaar opgestelde inhoudsberekening is volgens belanghebbende niet juist omdat de daarin vermelde driehoek extra wordt berekend. De lengte van 9.97 meter is (al) inclusief de extra driehoek. De lengte van de woning zonder driehoek is 9 meter, evenals [a-straat] 95. Bovendien is de aangevoerde inhoud van [a-laan] 52 (zonder meting) niet aannemelijk. Belanghebbende verzoekt het Hof met verwijzing naar onder meer verkopen van appartementen in [P] in zijn incidenteel hoger beroep de waarde nader te bepalen op € 102.000.

6. Beoordeling van het geschil in hoger en incidenteel hoger beroep

6.1. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het taxatierapport van [A], waarin de waarde is vastgesteld op € 114.050, de geveltaxatie van [B] waarin aan de woning een waarde is toegekend van € 115.000, en de onder de feiten vermelde gegevens over de inhoud van de woning overgelegd en in de stukken en op de zittingen een toelichting daarop gegeven.

De inhoud van de woning

6.2. Partijen zijn bij brief van 17 maart 2011 (zulks in aansluiting op de zitting van 27 oktober 2010) op de mogelijkheid gewezen het Hof tot tien dagen voor de zitting de uitkomsten van een gezamenlijke meting toe te sturen. Nu een dergelijke meting niet is verricht zal het Hof, zoals in die brief is medegedeeld, op basis van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting daarover een oordeel geven.

6.3. Op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde bouwtekeningen, foto’s en berekeningen is het Hof van oordeel dat het aannemelijk is dat de inhoud van de woning circa 150 m³ bedraagt. Belanghebbende heeft met zijn maquette, tekeningen, berekeningen, foto’s en verwijzing naar de in de NVM-taxatierapporten vermelde inhoud niet aannemelijk gemaakt dat de op de bouwtekeningen gebaseerde berekening van de heffingsambtenaar onjuist is. Voor belanghebbendes stelling dat bij de uiteindelijke bouw is afgeweken van de bouwtekeningen, is naar het oordeel van het Hof geen steun te vinden in de tot de gedingstukken behorende foto’s van de woning en van het gebouw waarin de woning is gelegen. Op grond van deze foto’s acht het Hof het aannemelijk dat de woningen in het complex in overeenstemming met de bouwtekening zijn gebouwd. Het oordeel van de rechtbank, waarin is uitgegaan van een andere inhoud, kan niet in stand blijven.

De waarde van de woning

6.4. Partijen zijn het erover eens dat de verkoopprijs van de woning [a-laan] kan worden gebruikt voor het vaststellen van de waarde van de woning. Het Hof volgt partijen hierin en zal hierbij uitgaan van een inhoud van de woning van 150 m³. Het Hof heeft geen reden aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar aan de hand van bouwtekeningen berekende inhoud van [a-laan] 52 van 115 m³ niet correct is.

6.5. Het Hof is op grond van de inhoud van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport van [A], de geveltaxatie van [B] en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichtingen van oordeel dat deze is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hieruit is gebleken dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen met [a-laan] 52, zoals de betere ligging en uitstraling (in een villawijk, met mooi uitzicht op een park), grotere inhoud, en hogere plafonds van de woning. Ter zitting bij de rechtbank is door belanghebbende verklaard dat [B] heeft bemiddeld bij de aankoop van de woning en alle ins en outs van het gebouw kent. Het Hof acht het mede daarom aannemelijk dat [B] zich bij zijn geveltaxatie rekenschap heeft gegeven van de servicekosten en, zoals de heffingsambtenaar heeft verklaard, is uitgegaan van een intern gedateerde staat van de woning, zoals door belanghebbende was aangegeven. Het door belanghebbende in zijn brief van 2 juli 2008 aan de rechtbank gestelde en de daarbij gevoegde kopie van een aan [B] gerichte brief zijn voor het Hof geen aanleiding hierover anders te oordelen.

6.6. Belanghebbende heeft met het door hem aangevoerde niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per 1 januari 2003 op een lager bedrag moet worden vastgesteld.

Voor de waardebepaling dient bij voorkeur te worden aangesloten bij gegevens van een andere vergelijkbare woning die rond de waardepeildatum is verkocht. De waardebepaling of taxatie naar een eerdere waardepeildatum mist voor die waardebepaling doorslaggevende betekenis.

De appartementen aan [te P], een genabuurde gemeente, kunnen naar het oordeel van het Hof niet als onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde worden gebruikt omdat daarvan geen nadere gegevens voorhanden zijn.

De woning [a-straat] 95 is verkocht op 2 oktober 2007. Deze datum is zodanig ver van de waardepeildatum gelegen dat de verkoopprijs van deze woning niet bruikbaar is als onderbouwing.

6.7. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld.

De grief van belanghebbende dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar vanwege het geringe financiële belang moet worden afgewezen, vindt geen steun in het recht.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd en dat het ingestelde beroep ongegrond moet worden verklaard.

Hieruit volgt dat het incidenteel hoger beroep tevergeefs is ingesteld. In het midden kan blijven of belanghebbende de intrekking hiervan al dan niet kon herroepen.

5. Kosten

Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank en verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 21 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.