Gerechtshof Amsterdam, 09-06-2011, BR4738, 10/00112

9 juni 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar,

en het incidenteel hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/3668 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2009 bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en toestanddatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 411.000, en een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.

1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Bij uitspraak van 5 februari 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning vastgesteld op € 390.000 en de aanslag OZB verminderd tot één berekend naar die waarde.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 februari 2010. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5. Op 8 april 2011 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende. Dit is op die dag in afschrift verzonden aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd circa 1933, en een vrijstaande werkplaats/loods gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 609 m².

2.2. De woning van belanghebbende heeft twee dakkapellen aan de achterzijde van de woning en een grote en een kleine dakkapel aan de voorzijde van de woning. De kleine dakkapel aan de voorzijde is verbonden met de dakkapel van de woning van de buren.

2.4. Tot de gedingstukken behoren een door belanghebbende bij zijn verweerschrift in hoger beroep overgelegde kopie van een ‘Rapport Aankoopkeuring’ van [B] van [C] Bouwkundig Advies B.V. waarin de bevindingen van een bouwkundige keuring op 29 juli 2009 van [a-straat] 2 zijn opgenomen, en een door belanghebbende in hoger beroep overgelegd nader stuk van [D] B.V. van 8 april 2011 betreffende een verslag van een bouwkundige inspectie van de woning.

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en in goede justitie de waarde bepaald op € 390.000 met verwijzing naar diverse de woning betreffende omstandigheden en de uitkomsten van een procedure bij het Hof voor een eerder jaar.

4. Geschil in hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep

4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning juist heeft vastgesteld.

4.2. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en verzocht om de waarde van zijn woning opnieuw vast te stellen. Ter zitting heeft belanghebbende verzocht om uit te gaan van een waarde tussen € 325.000 tot € 350.000.

4.3. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken en in het proces-verbaal van de zitting is vermeld.

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep en in incidenteel hoger beroep

5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het in 2.3 bedoelde taxatierapport en de daarbij vermelde gegevens van andere woningen die enige tijd vóór en na de waardepeildatum zijn verkocht, overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde andere woningen en de woning van belanghebbende in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die woningen terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. In het bijzonder hecht het Hof hierbij betekenis aan de gegevens van [a-straat] 40, de woning die qua uitstraling, bouwaard en staat van onderhoud en kwaliteit het meest vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. De in het taxatierapport vermelde bedragen per m3 en m2 die voor de woning aan de [a-straat] 40 zijn gehanteerd van respectievelijk € 535 en € 449 zijn, met inachtneming van de verschillen in grootte van inhoud en oppervlakte, goed vergelijkbaar met de bedragen die voor de woning van belanghebbende zijn gebruikt. Uit het taxatierapport en de door de heffingsambtenaar daarop gegeven toelichting leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de andere woningen qua type, ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud.

5.3. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat tijdens eerdere procedures over de Woz-waarde van zijn woning de heffingsambtenaar is uitgegaan van twee dakkapellen en dat thans vier dakkapellen in de waarde zijn begrepen. Dit doet er echter niet aan af dat voor het in geschil zijnde jaar de waarde bepaald moet worden op de werkelijke situatie, bestaande uit een woning met vier dakkapellen waarvan er één gezamenlijk is met de buren. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het feit dat er sprake is van een gezamenlijke dakkapel met de buren, moet leiden tot een lagere waarde van zijn woning.

5.4. Verder acht het Hof het, gelet op de verklaring van belanghebbende dat de schuur in oktober 2008 voor 60% gereed was, aannemelijk dat de schuur in aanbouw op de toestandsdatum 1 januari 2009 voor 65% gereed was. De heffingsambtenaar heeft op basis hiervan aan de berging/schuur een waarde van € 23.400 toegekend. Dat sprake was van ruwbouw, zonder ramen, dakgoten enz. brengt, anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, niet mee dat de aan de in aanbouw zijnde schuur/berging toegekende waarde onjuist zou zijn.

5.5. Belanghebbende heeft gewezen op de verharding van de achter de woning gelegen grond en de beperkte mogelijkheid voor potentiële kopers de daarop geplaatste opstal volledig naar eigen inzicht te gebruiken gelet op het geldende bestemmingsplan. De heffingsambtenaar heeft de juistheid van deze omstandigheden niet betwist en met de aanwezigheid van de verharding en de opstal rekening gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheden onvoldoende bij de waardevaststelling tot uitdrukking zijn gekomen.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 9 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.