Gerechtshof Amsterdam, 11-08-2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BW1283 BR5247, 10/00003

uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/3434 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak aan het a-plein 123 te P voor het jaar 2009 en naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 460.500. In het hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (eigenarenbelasting) voor het jaar 2009 bekend gemaakt.

1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 juli 2009, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 7 december 2009, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof per fax ingekomen op 5 januari 2010 en per post op 11 januari 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2011. Bij brief van 4 juli 2011 heeft belanghebbende aangegeven bij de mondelinge behandeling niet aanwezig te zullen zijn. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning aan het a-plein 123 (hierna: de woning) te P. De woning betreft een gestapelde woning (104 m2) met een inpandige berging/box. De woning is gebouwd in het jaar 1995.

2.2. Op 2 februari 2004 heeft belanghebbende de woning gekocht voor een bedrag van € 363.500.

2.3. Voor het jaar 2009 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning bepaald op € 460.500. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een op 27 augustus 2009 opgemaakte reactie van B (taxateur Dienst Belastingen Gemeente P) overgelegd vergezeld van een overzicht taxatiewaarden inclusief fotomateriaal. In dit overzicht taxatiewaarden staan algemene gegevens van drie objecten vermeld (zoals bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, ligging, oppervlakte van de objecten) en de transactiegegevens van deze objecten welke rond waardepeildatum 1 januari 2008 zijn verkocht. Schematisch ziet een en ander er als volgt uit:

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de voor de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde.

3.2. Partijen doen op hun standpunten steunen op de gronden aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van € 363.500 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.

3.4. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. De in de onder 4.1. gemelde wetsbepaling bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft waarbij de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar ligt waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In het onderhavige geval is de waardepeildatum derhalve 1 januari 2008.

4.3. De gezochte waarde, die wel wordt aangeduid als ‘de waarde in het economische verkeer’ is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Dit is niet anders indien – zoals zich in dezen voordoet – de onroerende zaak niet op of rond de waardepeildatum is verkocht. Niet vereist is derhalve dat een eventuele waardevermeerdering van de onroerende zaak na de aankoop daarvan door de desbetreffende belanghebbende reeds is gerealiseerd. Het betoog van belanghebbende dat “belasting wordt geheven over de gestegen waarde van de onroerende zaak”, miskent dat de heffingsmaatstaf voor een aantal belastingen, waaronder ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet de onroerende-zaakbelastingen, wordt gevormd door de waarde van de desbetreffende onroerende zaak en niet door de – door middel van verkoop of anderszins – (in geld) tot uitdrukking gekomen waarde.

4.4. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.5. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar het in 2.3 vermelde overzicht taxatiewaarden overgelegd. In de reactie van de taxateur wordt geconcludeerd dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak dient te worden gehandhaafd.

4.6. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoopprijzen die rond waardepeildatum 1 januari 2008 voor drie min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het is voorts een werkwijze waarmee de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs kan leveren. Belanghebbendes andersluidende betoog inhoudende dat deze werkwijze in strijd is met wettelijke bepalingen, is onjuist.

4.7. Gelet op de in het overzicht taxatiewaarden vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit, bouwjaar, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat overzicht wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het overzicht genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

4.8. Met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde waardeverminderende omstandigheden inhoudende structurele geluidsoverlast van de horeca op het a-plein, zware druk op de VVE voor het aanbrengen van renovaties en groot onderhoud, ongewisse gevolgen van de tunnelboring van de X en structurele lekkages in de kelderruimte, overweegt het Hof dat, voor zover hier al een waardedrukkend effect vanuit gaat, dit evenzeer geldt voor de referentiepanden die alle in hetzelfde complex als de woning van belanghebbende liggen, zodat aangenomen moet worden dat het waardedrukkend effect in de verkoopprijzen van die referentiepanden is verdisconteerd.

4.9. De heffingsambtenaar maakt met het overzicht taxatiewaarden alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 460.500 niet te hoog is.

4.10. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het hoger beroep is daarom ongegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.J.E.M. Anderluh - Vanherck, als griffier. De beslissing is op 11 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.