Gerechtshof Amsterdam, 25-08-2011, BR6790, 09/00389 en 09/00390

25 augustus 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraken in de zaken met de kenmerken 07/3317 WOZ en 07/3328 WOZ van de rechtbank Alkmaar van 20 april 2009 in het geding tussen

belanghebbenden

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Texel, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen, gedagtekend 30 april 2007, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […] 2 te B (hierna: het object), op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het jaar 2007 vastgesteld op € 963.000.

1.2. Belanghebbenden hebben tegen deze beschikkingen bezwaarschriften ingediend. Bij uitspraken van 23 oktober 2007 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank). Bij in één geschrift opgenomen uitspraken van 20 april 2009 heeft de rechtbank de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de waarde van het object vastgesteld op € 900.000.

1.4. Belanghebbenden hebben tegen deze uitspraken hoger beroep ingesteld. De beroepschriften zijn bij het Hof ingekomen op 5 juni 2009 en aangevuld bij brief van 9 juli 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting in beide zaken heeft plaatsgevonden op 27 mei 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Het object is een oorspronkelijk als tennishal gebouwde sporthal/sportzaal met bouwjaar 1992, die is gelegen op een terrein van 4.944 m². Het object omvat een indoor […]baan, twee squashbanen, een bar/kantine en een magazijn/werkplaats. Het object is gelegen nabij het centrum van B en in de nabijheid van een hotel. Niet in geschil is dat het object eigendom is van (belanghebbende 2) en feitelijk gebruikt wordt door (belanghebbende 1).”

Het rapport bevat bijlagen waaronder een matrix, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal is berekend op € 676.599 en de waarde van de grond is gesteld op € 262.332. De waarde volgens de huurwaardekapitalisatiemethode is berekend op € 912.120. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank voor het object vastgestelde waarde van € 900.000 te hoog is.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen.

“8. De rechtbank oordeelt dat [de heffingsambtenaar] in de uitspraak op bezwaar op geen enkele manier inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. [belanghebbenden] hebben pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen van het taxatierapport en de daarin vermelde gegevens. [De heffingsambtenaar] heeft [belanghebbenden] dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van het object tot stand is gekomen. De rechtbank merkt verder op dat [belanghebbenden] - in tegenstelling tot wat [de heffingsambtenaar] heeft gesteld - in bezwaar niet hebben aangevoerd dat de WOZ-waarde van het object teveel is gestegen ten opzichte van de voor het vorige tijdvak vastgestelde waarde. [Belanghebbenden] hebben juist aangevoerd dat er geen onderbouwing is terug te vinden in het taxatieverslag. Gelet hierop komen de uitspraken op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel, zoals dat is neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De beroepen zijn dan ook gegrond.

9. De rechtbank zal vervolgens - om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen - nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraken op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaken te voorzien.

10. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat [de heffingsambtenaar] de WOZ waarde van het object heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ter zitting hebben [belanghebbenden] de juistheid van deze methode bestreden. [Belanghebbenden] hebben echter niet onderbouwd waarom deze methode onjuist zou zijn, noch aangegeven met welke andere methode de WOZ-waarde van het object zou moeten worden bepaald. Overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde in deze zaak onjuist te achten. Verder stelt de rechtbank vast dat [de heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van het object (mede) heeft bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport versie 1.1 (hierna: de taxatiewijzer). [De heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare objecten. Verder heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht dat taxateurs van verschillende taxatiebedrijven en de Waarderingskamer participeren in de totstandkoming van de taxatiewijzer. De rechtbank ziet, gelet op de hiervoor beschreven wijze van totstandkoming, geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de kengetallen in de taxatiewijzer. [Belanghebbenden] hebben de juistheid van de kengetallen ook niet (expliciet) bestreden.

11. Ter zitting hebben [belanghebbenden] erop gewezen dat het dak van de hal last heeft van lekkages door een constructiefout. Volgens [belanghebbenden] kan dit alleen worden verholpen door het dak te vervangen. [De heffingsambtenaar] heeft aangegeven dat het vochtprobleem is besproken tijdens de opname van het object. Volgens [de heffingsambtenaar] is hiermee rekening gehouden bij de correctie wegens functionele veroudering door een belemmering van de gebruiksmogelijkheden aan te nemen. Volgens [de heffingsambtenaar] is het niet nodig om het gehele dak vanwege het vochtprobleem te vervangen. De rechtbank overweegt dat de correctie in verband met de belemmering van de gebruiksmogelijkheden zowel is toegepast op het onderdeel ‘tennishal’, als de onderdelen ‘vloer hal’ en ‘café, bar en overig’. [Belanghebbende 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat vanwege het vochtprobleem een verdergaande correctie gerechtvaardigd is dan waarmee [de heffingsambtenaar] rekening heeft gehouden.

12. Verder heeft [de heffingsambtenaar] het taxatierapport ter zitting nader toegelicht. Onder andere heeft [de heffingsambtenaar] aangegeven dat voor de vervangingswaarde per vierkante meter voor de onder- en toplaag van het onderdeel ‘vloer hal’ is uitgegaan van de in de taxatiewijzer genoemde gemiddelde vierkante meterprijs. Voor de toplaag van dit onderdeel is in verband met het intensieve gebruik als […]baan aangesloten bij de minimale levensduur. Bij het onderdeel ‘café, bar en overige ruimten’ heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht dat voor de ruwbouw daarvan de maximale levensduur is gerekend, omdat dit een duurzaam onderdeel van het object is. Verder is voor de ruwbouw en afbouw van het onderdeel ‘café, bar en overige ruimten’ gerekend met de minimale vierkante meterprijzen en is de levensduur van de afbouw van dit onderdeel op het gemiddelde vastgesteld.

13. Voorts heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht dat in verband met de technische veroudering voor de vaststelling van de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van de onderdelen ‘vloer hal’ en ‘café, bar en overig’ is uitgegaan van de minimumwaarden, dan wel de gemiddelde waarde zoals aangegeven in de taxatiewijzer. Hetzelfde geldt voor de restwaarden van de afbouw en installaties van het onderdeel ‘tennishal’. [De heffingsambtenaar] heeft echter voor het onderdeel ‘tennishal’ de restwaarde van de ruwbouw op 30% gesteld. Daarmee is de restwaarde hoger vastgesteld dan de in de taxatiewijzer voor ruwbouw aangegeven maximumrestwaarde van 20%. De rechtbank oordeelt dat, gelet op de vastgestelde restwaarden van 15% voor de afbouw en de installaties van het onderdeel ‘tennishal’, het in de rede ligt dat ook voor de ruwbouw van dit onderdeel wordt uitgegaan van een restwaarde van 15%. [De heffingsambtenaar] heeft niet kunnen motiveren waarom op dit punt in afwijking van de taxatiewijzer is gehandeld. Dit betekent dat [de heffingsambtenaar] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet hierop zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraken op bezwaar niet in stand laten.

14. De rechtbank ziet echter aanleiding om zelf de waarde van het object te bepalen. [De heffingsambtenaar] heeft ter zitting aangegeven dat in verband met de lagere restwaarde van 15% voor de ruwbouw van het onderdeel ‘tennishal’ een aftrek gerechtvaardigd is van € 38.515,00. Hoewel de rechtbank deze aftrek op een lager bedrag berekent, is er geen aanleiding om niet van de voor [belanghebbenden] gunstigere aftrek uit te gaan. De rechtbank zal dit bedrag aftrekken van de waarde van € 938.931,00, die is onderbouwd in het door [de heffingsambtenaar] overgelegde taxatierapport. Daarmee komt de waarde van het object op de waardepeildatum uit op (afgerond) € 900.000,00. De rechtbank zal de WOZ waarde van het object voor het belastingjaar 2007 daarom vaststellen op dat bedrag en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. [De heffingsambtenaar] hoeft dus geen nieuwe beslissingen meer te nemen op de bezwaarschriften van [belanghebbenden]”.

5. Standpunten van partijen

5.2. De heffingsambtenaar verwijst naar de in 2.3 vermelde aanvulling op het taxatierapport, waarin de waarde is gesteld op € 918.000. Hij legt zich evenwel neer bij de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 900.000. Ter onderbouwing van de waarde heeft hij verwezen naar het taxatierapport van 19 september 2008 en de aanvulling daarop van 9 september 2009.

5.3. Voor de standpunten van partijen wordt overigens verwezen naar de gedingstukken.

6. Beoordeling van het geschil

6.1.1. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6.2. Het is aan de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Om te voldoen aan deze bewijslast heeft hij het in 2.2 vermelde rapport en de daarop in 2.3 vermelde aanvulling in geding gebracht. De waarde van het object is daarin op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uiteindelijk getaxeerd op € 918.000.

6.3. Belanghebbenden hebben tegen het rapport een aantal grieven aangevoerd.

6.3.1. Met betrekking tot de grief dat de oppervlakte van de squashbanen en de kleedkamers ten onrechte als horecaruimte is aangemerkt heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het object 130 m² squashbanen en 111 m² kleedkamers bevat en dat waardering van deze ruimtes volgens de Taxatiewijzer Sport zou leiden tot een hogere waarde dan bij waardering als horecaruimte. Belanghebbenden hebben deze stelling als zodanig niet weersproken. Het Hof verwerpt daarom deze grief.

6.3.2. Met betrekking tot de grieven dat de taxateur te weinig rekening heeft gehouden met de functionele veroudering als gevolg van de beperkingen die het object heeft voor het exploiteren van een […]baan en dat nagalm en lekkages door condensvorming voor overlast zorgen, overweegt het Hof als volgt. Uit het rapport blijkt dat de taxateur voor de gehele opstal rekening heeft gehouden met een functionele veroudering van 23%. In hun pleitnota hebben belanghebbenden een relatie gelegd tussen beide grieven en gesteld dat het percentage van 23% standaard is en verhoogd zou moeten worden. Zij hebben geen bewijsmiddelen aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat zelfs bij een geheel vrije keuze van de vervangende bouwvorm er niet veel andere concepten mogelijk zijn dan het bouwen van een overdekte hal. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat hij geen sporen van grote waterstromen heeft aangetroffen en dat nagalm geen groot probleem is en dat daarvoor technische oplossingen bestaan. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen de taxateur heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat het in aanmerking genomen percentage voor functionele veroudering niet te laag is.

6.3.4. Ter zitting in hoger beroep hebben belanghebbenden de grief aangevoerd dat de hal verzekerd is voor brand voor een herbouwwaarde van € 833.800, waaruit blijkt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Belanghebbenden hebben gesteld dat bij een afschrijving van 55%, de opstal een herbouwwaarde heeft van € 375.210. Als de grondwaarde waar de heffingsambtenaar vanuit gaat van € 262.332 daarbij wordt opgeteld, is de waarde van het object € 637.542. Het Hof overweegt als volgt. Belanghebbenden hebben geen polis van de brandverzekering en geen berekening van de herbouwwaarde in geding gebracht. De enkele vermelding van de verzekerde waarde is onvoldoende om de berekeningen in het taxatierapport opzij te kunnen zetten. Het Hof verwerpt daarom deze grief.

6.3.5. De ter zitting aangevoerde grief dat alsnog rekening moet worden gehouden met economische veroudering hebben belanghebbenden onder meer toegelicht met de stelling dat de […]baan op loopafstand van de nabijgelegen horeca ligt als gevolg waarvan de bezoekers van de baan niet lang in het object blijven drinken. Het Hof acht hetgeen belanghebbenden in dit verband hebben aangevoerd onvoldoende om de waarde van het object te verlagen wegens economische veroudering.

6.3.6. Uit het voorgaande volgt dat de grieven van belanghebbenden geen doel treffen. Het Hof heeft ook overigens geen aanleiding om af te wijken van het taxatierapport inclusief de aanvulling daarop. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende de matrix die is opgenomen in het taxatierapport, behoudens voor zover de grieven daartegen zijn gericht, niet heeft weersproken. Evenmin heeft belanghebbende weersproken de stelling dat de taxateur rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud en met de omstandigheid dat de voormalige tennishal is omgebouwd in een […]baan.

6.4. Belanghebbenden bepleiten toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is een variant van de vergelijkingsmethode die wordt toegepast op courante niet-woningen waarbij het belangrijkste deel van de transacties bestaat uit verhuurtransacties. Gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, kan de huurwaardekapitalisatiemethode slechts aan de orde komen voor zover deze leidt tot een waarde in het economische verkeer die hoger is dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond daarvan verwerpt het Hof dit standpunt.

6.5. Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 900.0000 aannemelijk heeft gemaakt. De hogere beroepen zijn ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht kan achterwege blijven omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, J.P. Kruimel en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 25 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.