Gerechtshof Amsterdam, 15-09-2011, BT7246, 10/00039

15 september 2011

uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/1838 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 september 2007 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 579.000 (hierna: de WOZ-beschikking).

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 9 maart 2009, het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-beschikking gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 9 december 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 529.000. Naar het Hof begrijpt heeft de rechtbank voorts de heffingsambtenaar gelast aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden en veroordeeld in de door belanghebbende gemaakte proceskosten ten bedrage van € 10.

1.4. Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 januari 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 28 juli 2010 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende, waarvan een afschrift is verzonden aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.7. Het na sluiting van het onderzoek ingekomen stuk van belanghebbende, met dagtekening 6 augustus 2011, geeft geen reden voor heropening van dit onderzoek. Het belang dat belanghebbende heeft met het inbrengen daarvan weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang.

2. Feiten

Het Hof vindt aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit 1904 met een dakkapel, een berging/schuur en een carport. De woning heeft een inhoud van 883 m³ en een perceelsoppervlakte van 430 m². De woning is gelegen langs een spoorweg, nabij het perron van een station.

2.3. Bij het taxatieadvies is een “Matrix m3- en m2-prijzen” gevoegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

2.4. In het taxatieadvies staat onder meer nog het volgende vermeld:

2.5. Belanghebbendes woning vormt de helft van een dubbel (twee-onder-één-kap) met [A-straat 3]. Dat object heeft eenzelfde inhoud en perceelsoppervlakte als belanghebbendes woning. De WOZ-waarde voor [A-straat 3] is vastgesteld op € 574.000. In zijn beroepschrift in hoger beroep voert belanghebbende aan: “Het enige verschil tussen de WOZwaarde 2007 van [A1] ad € 579k en [A3] ad € 574k wordt immers veroorzaakt door het verschil van € 5k aan bijgebouwen”.

2.6. Bij uitspraak van 18 juli 2007 heeft de Rechtbank Amsterdam de per waardepeildatum 1 januari 2003 voor belanghebbendes woning vastgestelde waarde, die bij uitspraak op bezwaar was verminderd tot € 580.000, verder verminderd tot € 500.000. Tegen deze uitspraak zijn geen rechtsmiddelen ingesteld.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning per peildatum 1 januari 2005 verder moet worden verminderd dan tot op € 529.000.

3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.

“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3. Eiser heeft er op gewezen dat de woning qua ligging en bouwkundige kwaliteit niet vergelijkbaar is met de door de gemeente gebruikte vergelijkingsobjecten. De woning ligt in de nabijheid van een treinspoor en de kwaliteit van de dakconstructie van de woning laat ernstig te wensen over. Deze is namelijk van dien aard dat die geen harde dakbedekking zoals dakpannen toe laat. Deze omstandigheden hebben, aldus eiser, elk voor zich ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een waardedrukkend effect van € 40.000 á € 55.000.

4.4. Verweerder erkent dat zowel de ligging aan het spoor als de dakconstructie van de woning een waardedrukkend effect hebben en dat deze ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ieder kunnen worden begroot op tenminste € 40.000. Verweerder stelt echter daarmee reeds rekening te hebben gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning. Het waardedrukkend effect van de ligging aan het spoor zou verweerder tot uitdrukking hebben gebracht in de door verweerder gehanteerde waarde per m². Het waardedrukkend effect van de slechte dakconstructie zou hij tot uitdrukking hebben gebracht in de gehanteerde waarde per m³.

4.5. De rechtbank zal onderzoeken of verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser, aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met deze waardedrukkende factoren.

4.6. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt gewezen op het taxatierapport. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd van de waarden per m² en per m³. Deze zijn echter niet afgeleid uit de transactieprijzen maar uit de WOZ-waarden. Dat maakt dat deze in het rapport genoemde waarden niet rechtstreeks bruikbaar zijn.

4.7. De rechtbank zal aan de hand van transactieprijzen het standpunt van verweerder omtrent de ligging van de woning nader onderzoeken. De rechtbank vergelijkt de woning met het object [A-straat 6]. Deze woning grenst niet aan het spoor en heeft een vergelijkbare perceelsgrootte en ligt in dezelfde straat. Uit vergelijking van de voor de woning gehanteerde waarde per m² met de transactieprijs van [A-straat 6] blijkt, rekening houdend met de verhouding tussen waarde van het hoofdgebouw en het perceel, dat de voor de woning gehanteerde waarde per m² lager is dan die van de [A-straat 6], terwijl niet van andere op dit punt relevante waardebeïnvloedende factoren is gebleken. Hierdoor is aannemelijk dat verweerder in enige mate rekening heeft gehouden met de ten opzichte van vergelijkingsobjecten slechtere ligging van de woning.

4.8. Met het taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met de slechte dakconstructie van de woning. Eiser heeft onweersproken gesteld dat [A-straat 5] onder architectuur is ontworpen en dat de constructie van een veel betere kwaliteit is dan de woning van eiser. Indien verweerder gerekend had met verschillen in kwaliteit van de constructie, had dit tot uitdrukking moeten komen in de door verweerder gehanteerde waarden per m³. Verweerder heeft echter, blijkens de matrix bij zijn taxatierapport, voor alle woningen aan de [A-straat] eenzelfde danwel een zeer gering afwijkende waarde per m³ gehanteerd. Hoewel de matrix weinig houvast kan bieden voor de waardebepaling, betekent het gegeven dat verweerder voor de woning dezelfde waarde gebruikt als voor de andere objecten aan de [A-straat] dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de slechtere dakconstructie van de woning van eiser en de waardedrukkende werking daarvan. Immers, niet is gebleken dat er andere kenmerken zijn die, ondanks de slechte dakconstructie van eiser, tot een gelijke waarde per m³ zou moeten leiden. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vast gesteld.

4.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder noch eiser de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning in goede justitie vaststellen.

4.11. De rechtbank stelt, alle omstandigheden van deze zaak en het hiervoor overwogene in aanmerking nemende, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 529.000.

4.12. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond moet worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

5.3. Het Hof volgt de rechtbank in haar oordeel dat de heffingsambtenaar - op wie in deze de bewijslast rust - met het door hem overgelegde taxatieadvies alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen WOZ-waarde van € 529.000 niet te hoog is.

5.3.2. Voorts heeft de rechtbank de WOZ-waarde van belanghebbendes woning vanwege de slechte dakconstructie verminderd met € 50.000, met welke vermindering de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingestemd. Belanghebbende die aan deze waardedrukkende factor zelf een bedrag van € 40.000 á € 55.000 toekent heeft niet aannemelijk gemaakt dat door vermindering van de vastgestelde waarde met € 50.000 met de slechte dakconstructie onvoldoende rekening is gehouden.

5.4. Voor zover belanghebbende met de opmerking dat de woning steeds met andere objecten vergeleken wordt heeft betoogd dat het de heffingsambtenaar niet vrijstond om zijn standpunt in de beroepsfase met andere vergelijkingsobjecten en derhalve op andere wijze te onderbouwen dan hij in een eerdere fase heeft gedaan, overweegt het Hof dat geen rechtsregel zich ertegen verzet dat de heffingsambtenaar voor de rechtbank de juistheid van de beschikking baseert op andere gronden dan hij bij de uitspraak op bezwaar heeft gedaan. Het staat de heffingsambtenaar derhalve vrij om in de loop van de procedure andere vergelijkingsobjecten aan te voeren ter onderbouwing van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning.

5.5.2. Voor zover belanghebbende dat al heeft willen stellen is voorts op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken.

5.5.3. Alsdan kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien (zonder dat sprake is van het oogmerk van bevoordeling of een gevoerd beleid) in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin de fiscale behandeling plaatsvindt door of namens de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Nu een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en belanghebbende zijn stelling slechts heeft onderbouwd met één object is niet aannemelijk geworden dat zich in dezen een situatie voordoet waarin in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.

5.7. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat een WOZ-waarde voor de woning per peildatum 1 januari 2005 van € 529.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden

Slotsom

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met aanvulling van gronden als hiervoor weergegeven.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank, waarbij het die uitspraak aldus verstaat dat daarin ook is bepaald dat de heffingsambtenaar is veroordeeld in de door belanghebbende gemaakte proceskosten ten bedrage van € 10.

De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 15 september 2011 in het openbaar uitgesproken.