Gerechtshof Amsterdam, 25-08-2011, BT7249, 10/00326

25 augustus 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/3757 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 3 juli 2009, het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 13 april 2010, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 mei 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.2. Op 3 maart 2008 heeft belanghebbende de woning gekocht voor een bedrag van € 199.000.

2.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde als bijlage bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een op 22 september 2009 door [C] opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit rapport is aan de woning van belanghebbende een waarde van € 265.000 toegekend, uitgaande van een inhoud van 326 m3. Na meting van de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde nader bepaald op 324 m3. In het taxatierapport staan gegevens vermeld van de woning van belanghebbende en van vier andere woningen die rond de waardepeildatum 1 januari 2008 zijn verkocht. Schematisch ziet een en ander, voor zover van belang, er als volgt uit:

3. Geschil in hoger beroep

3.1. Evenals bij de rechtbank, is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2008. Naar het Hof verstaat heeft het geschil betrekking op een beschikking en een aanslag, genomen en opgelegd aan [X] en is [Y] opgetreden als haar gemachtigde.

3.2. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van (naar ter zitting is verklaard) € 200.000 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.

3.3. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

3.4. Voor de overige standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid, van dit artikel wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij geldt – in het onderhavige geval – als waardepeildatum 1 januari 2008.

4.2. Belanghebbende woont in een serviceflat. In een vergelijkbare procedure waarin het ook ging om de waarde van een serviceflat heeft de Hoge Raad op 9 september 2005, nr. 40.788, LJN AU2341, het volgende beslist:

“(…) dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat de waardedrukkende invloed moet worden weggedacht, die daadwerkelijk totstandgekomen verkoopprijzen van serviceflats plegen te ondervinden van de verplichting tot het betalen van servicekosten, omdat dit geen zakelijke maar een persoonlijke verplichting is, waartegenover diensten worden ontvangen (vgl. HR 23 februari 2000, nr. 34900, BNB 2000/191).”

4.3. Op grond van dit arrest van de Hoge Raad moet bij het vaststellen van de waarde van een woning in een serviceflat de invloed van de servicekosten op de verkoopprijs buiten beschouwing worden gelaten. De reden hiervoor is dat het gaat om kosten die door de bewoner worden betaald voor de dienstverlening in de serviceflat. Dit zijn volgends de Hoge Raad geen kosten die de WOZ-waarde verlagen. Het betoog van belanghebbende dat voor de bepaling van de WOZ-waarde van haar woning zonder meer moet worden uitgegaan van de door haar op 3 maart 2008 betaalde prijs, is niet in overeenstemming met het hiervoor bedoelde arrest van de Hoge Raad en kan daarom niet worden gevolgd.

4.5. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat het object aan de [D-straat 6] te [W] ten onrechte niet is gebruikt als referentieobject. Het object is, evenals de woning van belanghebbende, een driekamerappartement in een serviceflat met nagenoeg dezelfde woonoppervlakte en een kleinere inhoud dan de woning van belanghebbende. Het Hof overweegt dat de door belanghebbende genoemde vraagprijs van deze woning niet kan worden gebruikt om tot een lagere waarde van de woning van belanghebbende te komen, omdat dan in strijd met het hiervoor bedoelde arrest van de Hoge Raad toch rekening wordt gehouden met de servicekosten.

4.6. Belanghebbende stelt verder dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met waardeverminderende omstandigheden zoals de slechte onderhoudstoestand van de woning en de kleine berging. Het gebouw waarvan haar woning deel uitmaakt is al veertig jaar oud, zeer verouderd en voldoet volgens belanghebbende niet meer aan de huidige wooneisen. De berging is volgens belanghebbende bijvoorbeeld te klein om een rollator in te stallen. Belanghebbende heeft verder gesteld dat van de servicekosten een bedrag van € 200 tot € 250 is bestemd voor herstel van achterstallig onderhoud. Ook blijkt het achterstallige onderhoud volgens belanghebbende uit het feit dat in 2009 is begonnen met het renoveren van de gevels. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat met het feit dat de berging erg klein is, geen rekening is gehouden en dat door hem geen specifiek onderzoek is verricht naar de slechte onderhoudstoestand van het gebouw waarin belanghebbendes woning zich bevindt. Ook kan de heffingsambtenaar aan de hand van het taxatierapport niet toelichten hoe en in welke mate rekening is gehouden met de slechte ligging van woning.

4.7. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, te minder nu deze ter zitting heeft verklaard dat op dit punt het waarderingsmodel onvoldoende inzicht biedt. Evenmin is aannemelijk dat door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning rekening is gehouden met het door belanghebbende gestelde slechte onderhoud van het gebouw waarin zich haar woning bevindt. De heffingsambtenaar heeft tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van belanghebbendes woning, zoals is vermeld in het taxatierapport, voldoende is. Belanghebbende heeft echter evenmin een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd waaruit, zonder rekening te houden met de invloed van servicekosten, aannemelijk wordt dat een waarde van € 200.000 juist zou zijn. Rekening houdend met hetgeen is vermeld in de gedingstukken en hetgeen ter zitting is verhandeld, stelt het Hof daarom de waarde, met inachtneming van de slechte ligging en de staat van onderhoud in goede justitie vast op € 250.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

5. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in Haarlem en Amsterdam gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse v.v. ad € 13.

6. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 25 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.