Gerechtshof Amsterdam, 20-10-2011, BU3678, 09/00654 en 09/00655

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 20 oktober 2011

Datum publicatie: 9 november 2011

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2011:BU3678

Zaaknummer: 09/00654 en 09/00655

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

Heffingsambtenaar maakt waarde agrarische bedrijfswoning met grond en kassen aannemelijk.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk P09/00654 en 09/00655

uitspraak: 20 oktober 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Y, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AWB 08/7298 en AWB 09/250 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 21 augustus 2009 in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2007 voor het jaar 2007 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […] 18 te Y (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 477.000.

De rechtbank heeft de uitspraak op het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak van

26 september 2008, kenmerk AWB 08/1333, vernietigd en de heffingsambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak te doen. Bij uitspraak, gedagtekend 24 oktober 2008, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 383.000.

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2008 voor het jaar 2008 de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 426.000.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend

7 januari 2009 de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 21 augustus 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2008 en

7 januari 2009 ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op

30 september 2009. De inspecteur heeft verweerschriften ingediend.

Belanghebbende heeft in beide zaken een conclusie van repliek ingediend, waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd bij conclusie van dupliek. Op 9 februari 2010 is een nader stuk van belanghebbende ontvangen dat in afschrift is verstrekt aan de wederpartij.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.

‘2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een agrarische bedrijfswoning met grond (hierna: de woning). De totale grondoppervlakte van 9.600 m2 is onderverdeeld in:

• grond bij niet-woning 6. 790 m2

• ondergrond bij kassen 2. 300 m2

• grond bij eengezinswoning 510 m2

Op de grond zijn de volgende opstallen gelegen:

• de woning

• de ruimte voor de klimaatcomputer (“kantine”)

• de verharding

• de 2 kassen type breedkapper

• het ketelhuis

• de sorteerloods

• het waterbassin

2.2. De woning van eiser is gelegen onder aan een dijkperceel aan het einde van een doodlopende weg. Voor en naast het perceel van eiser bevinden zich kwekerijen. Partijen zijn het erover eens dat het perceel van eiser door de ligging als een incourant object moet worden aangemerkt. In dat kader heeft verweerder de WOZ-waarde voor 2007 verminderd van € 477.000 naar € 383.000.

2.3. In 2006 is op het terrein aan de overkant van de woning van eiser een groot kassencomplex verrezen.

2.4. Tot de stukken van het geding behoren twee taxatierapporten die zijn opgemaakt op 2 februari 2009 respectievelijk 9 maart 2009 door R.J. van Gorkom, taxateur te Aalsmeer. In deze taxatierapporten is de waarde van de woning getaxeerd op € 383.000 (2007) en

€ 426.000 (2008). Naast gegevens van de woning, bevatten de taxatierapporten gegevens van vergelijkingsobjecten.

Het taxatierapport 2007 vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“3.4 Waarde opbouw

Waarde

Grond bij niet-woning Prijs per m2 € 15,- € 100.125

6675m2

Ondergrond bij kassen Prijs per m2 € 15 € 34.500

2300m2

Grond bij eengezinswoning Prijs per m2 € 34 € 21.250

625m3

Woning Prijs per m3 € 465 € 199.950

430m3

Kantine Prijs per m2 € 90 € 1.080

12m2

Verharding Prijs per m2 € 15 € 3.000

200m2

Kas type breedkapper Prijs per m2 € 5 € 5.500

1 100m2

Ketelhuis (glas) Prijs per m2 € 13 € 689

53m2

Kas type breedkapper Prijs per m2 € 5 € 5.380

1076m2

Sorteerloods Prijs per m2 € 49 € 11.270

230m2

Waterbassin Prijs per m3 € 3 € 540

180 m3 € 383.284

(….)

6. Toelichting op verschillen vergelijkingsobjecten t.o.v. onderhavig object

6.1 verschillen in kenmerken

Bouwj. Opp. inhoud prijs/m2 prijs/m3 WOZ verk.prijs datum

[…] 18 1984 625 430 34 465 199.950

[…] 7 1996 1000 490 22 650 318.500 680.000 27-02-07

[…] 28 1964 600 320 22 550 176.000 572.000 26-03-07

[…] 18 1999 965 640 27 465 297.600 340.000 08-05-07

[…] 7 1963 625 460 35 400 184.000 886.500 18-09-07

gemiddelde 797,50 477,50 26,50 516 244.025”

2.5. Het taxatierapport 2008 vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“3.6 Waarde opbouw

Waarde

Grond bij niet-woning Prijs per m2 € 16,- € 108.400

6790m2

Ondergrond bij kassen Prijs per m2 € 16 € 36.800

2300m2

Grond bij eengezinswoning Prijs per m2 € 35 € 21.875

625m3

Woning Prijs per m3 € 495 € 212.850

430m3

Kantine Prijs per m2 € 350 € 4.200

12m2

Verharding Prijs per m2 € 14 € 2.800

200m2

Kas type breedkapper Prijs per m2 € 6 € 6.600

1100m2

Ketelhuis (glas) Prijs per m2 € 14 € 742

53m2

Kas type breedkapper Prijs per m2 € 6 € 6.456

1076m2

Sorteerloods Prijs per m2 € 110 € 25.300

230m2

Waterbassin Prijs per m3 € 4 € 720

180 m3 € 426.000

(….)

6. Toelichting op verschillen vergelijkingsobjecten t.o.v. onderhavig object

6.1 Analyse van de gerealiseerde verkoopgegeven

Verkochte Tuinbouwbedrijven inclusief woningen:

Opp. Prijs/m2 inhoud prijs/m3 woning- bedrijfs- Verkoopcijfer

m2 m3 waarde waarde

[…] 18 625 35 430 495 234.725 192.018

[…] 7 725 100 630 508 420.605 261.954 680.000

[…] 28 547 127 320 400 214.469 357.531 572.000

[…] 7 1.190 100 460 490 402.408 492.205 886.500

gemiddelde 820 109 470 466

(….)

Uit bovenstaand schema is af te leiden dat bij analyse van de gerealiseerde verkoopgegevens is gebleken dat de grondwaarde bij alle verkopen ongeveer € 100 per m2 bedraagt.

Bij de vergelijkingen in de matrix op de laatste pagina van dit taxatierapport, valt op dat de WOZ-waarden naar 1 januari 2007 in sommige gevallen enorm verschillen van de gerealiseerde verkoopprijzen. Dit heeft te maken dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van veel lagere prijzen per m2 is uitgegaan dan de € 100 per m2 die bij de verkopen is gerealiseerd. Dit omdat de inventarisatie en de analyse van de gerealiseerde verkopen nog niet gereed waren bij de vaststelling naar waardepeildatum 1 januari 2007.”

2.6. Tot de stukken van het geding behoort een taxatiewijzer (prijspeil 1 januari 2005). Daarin is onder meer vermeld:

“Waarde per ha cultuurgrond in deze regio per 1 januari 2005

Geanalyseerde grondprijzen Uithoorn

Grasland € 35.400

Bouwland € 33.900

Gemiddeld € 34.400

Kavelwaarden agrarisch erf/bouwblok

Kaveloppervlak in m2 Waarde per m2

0 tot 1.000 € 20.81

1.000 tot 2.000 € 20.47

2.000 tot 3.000 € 19.95

3.000 tot 4.000 € 19.26

4.000 tot 5.000 € 18.40

5.000 tot 6.000 € 17.37

6.000 tot 7.000 € 16.00

7.000 tot 8.000 € 14.28

8.000 tot 9.000 € 12.56

> 9.000 € 10.49”

2.7. Tot de stukken van het geding behoort een taxatiewijzer (prijspeil 1 januari 2007). Daarin is onder meer vermeld:

“Waarde per ha cultuurgrond in deze regio per 1 januari 2007

Geanalyseerde grondprijzen Uithoorn

Grasland € 37.300

Bouwland € 35.500

Gemiddeld € 36.100

Kavelwaarden agrarisch erf/bouwblok

Kaveloppervlak in m2 Waarde per m2

0 tot 1.000 € 22.28

1.000 tot 2.000 € 21.91

2.000 tot 3.000 € 21.54

3.000 tot 4.000 € 20.80

4.000 tot 5.000 € 19.88

5.000 tot 6.000 € 18.96

6.000 tot 7.000 € 17.49

7.000 tot 8.000 € 15.83

8.000 tot 9.000 € 13.99

> 9.000 € 11.97”.’

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2007 met als waardepeildatum 1 januari 2005 en de waarde voor het kalenderjaar 2008 met als waardepeildatum 1 januari 2007.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft voor zover thans van belang omtrent het geschil overwogen:

‘Ten aanzien van 2007

4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport (2.4) en taxatiewijzer (2.6) heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

De rechtbank zal verweerder volgen in de door hem gehanteerde maten van de woning en (bijbehorende) grond. Bij de waardering is verweerder voor de grond die niet bij de woning behoort alsmede voor de ondergrond bij kassen, uitgegaan van een prijs van € 15,- per m2. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat bij alle andere objecten aan de […] ter zake prijzen gehanteerd zijn van € 34 a € 35 per m2, conform de gemiddelde grondprijzen uit de taxatiewijzer en de marktcijfers. Verweerder heeft deze stelling op grond van de gegevens vermeld in de taxatiewijzer, voldoende onderbouwd. Daarbij stelt de rechtbank voorop, hetgeen ook heeft te gelden voor 2008, dat de in de taxatiewijzer genoemde “geanalyseerde grondprijzen Uithoorn” beter de waarde benaderen en derhalve prevaleren boven de daarin tevens genoemde gemiddelde waarden voor de gehele regio. De rechtbank acht derhalve aannemelijk dat verweerder de waarde van de niet tot de woning behorende grond, met het oog op de incourantheid van de woning, beduidend lager heeft gewaardeerd dan de marktwaarde. Voor de grond bij de woning heeft verweerder een prijs gehanteerd van € 34 per m2 en voor de woning is hij uitgegaan van een prijs van € 465 per m3. Laatstgenoemde waarde acht de rechtbank aannemelijk gezien de gemiddelde gerealiseerde m3 prijs van

€ 655, die volgt uit de transactiewaarden van de vergelijkingsobjecten. Voorts blijkt daaruit dat voor grond bij de woning gemiddeld een prijs van € 109 per m2 is gerealiseerd hetgeen beduidend meer is dan de door verweerder gehanteerde € 34 per m2. Laatstgenoemde waarde is dus geenszins te hoog.

Ten aanzien van 2008

4.3. Met het hiervoor vermelde taxatierapport (2.5) en taxatiewijzer (2.7) heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

De rechtbank zal verweerder volgen in de door hem gehanteerde maten van de woning en (bijbehorende) grond met dien verstande dat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar heeft aangegeven dat hij de grond die bij de woning hoort te hoog heeft vastgesteld en de niet-woninggrond te laag. Als gevolg daarvan is de woning circa € 2.158 te hoog gewaardeerd. De rechtbank zal verweerder hierin volgen.

Bij de waardering is verweerder voor de grond die niet bij de woning behoort alsmede voor de ondergrond van de kassen, uitgegaan van een prijs van € 16,- per m2. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat bij alle andere objecten aan de […] ter zake prijzen gehanteerd van € 35 per m2, conform de gemiddelde grondprijzen uit de taxatiewijzer en de marktcijfers. Op grond daarvan acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de waarde van de niet tot de woning behorende grond, beduidend lager heeft gewaardeerd dan de marktwaarde. Voorts acht de rechtbank op grond daarvan aannemelijk dat de prijs die verweerder heeft gehanteerd voor grond bij de woning van € 35 per m2, niet te hoog is vastgesteld. Voor de woning is verweerder uitgegaan van een prijs van € 495 per m3. Laatstgenoemde waarde acht de rechtbank aannemelijk gezien de gemiddelde gerealiseerde m3 prijs van € 516, die volgt uit de transactiewaarden van de vergelijkingsobjecten.

4.4. (….)

Ten aanzien van 2007 en 2008

4.5. De rechtbank acht niet aannemelijk gemaakt dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde verkeershinder en beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Doorgaans zal verkeershinder aan het einde van een doodlopende weg juist minder zijn dan bij ligging aan een doorgaande weg. Het feit dat vrachtwagens aan het einde van de doodlopende weg plegen te keren, maakt dan niet anders, althans niet in die mate dat daaraan een waardedrukkende factor zou moeten worden toegekend. Aangaande de beperkte uitbreidingsmogelijkheden oordeelt de rechtbank dat die beperking enkel is gelegen in de omvang van het perceel en niet in de bestemming. Verweerder heeft in dat kader onweersproken gesteld dat het eiser vrijstaat om op de resterende (niet-woning) grond ook kassen te plaatsen. De stelling van eiser dat hij sinds 2006 is ingebouwd tussen veel grotere kwekerijen kan evenmin als een waardedrukkende factor worden aangemerkt nu het immers niet uitzonderlijk is dat in een omgeving als de onderhavige, meerdere kwekers naast elkaar zijn gevestigd. Deze omstandigheid acht de rechtbank voor kwekers dan ook gebruikelijk en derhalve geen waardedrukkende factor. Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder er ten onrechte vanuit gaat dat de m2 prijs voor grotere percelen kleiner is dan die voor kleinere percelen. Hij stelt dat juist sprake is van een omgekeerd verband: hoe groter het perceel des te hoger de m2 prijs. Eiser heeft zijn stelling echter niet onderbouwd, terwijl de stelling van verweerder de rechtbank aannemelijk, want in lijn met de ter zake algemeen geldende opvatting, voorkomt. De stelling van eiser wordt daarom verworpen. Gezien het voorgaande en de mate waarin verweerder, door het hanteren van een lagere prijs voor de niet-woninggrond, zoals hiervoor overwogen, reeds rekening heeft gehouden met de incourantheid van de woning, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder te hoge waarden aan de woning heeft toegekend.

4.6. De stelling van eiser dat de WOZ-waarden voor 2007 en 2008 zich niet goed tot elkaar verhouden, treft geen doel. Deze stelling miskent dat de waarde voor elk tijdvak afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt - gelet op het hiervoor in onderdeel 4.1 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ - een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt.

4.7. (….)

4.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.’

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Belanghebbende heeft gesteld dat een deel van de onbebouwde grond van zijn perceel bij hem als cultuurgrond in gebruik is, en op grond daarvan buiten de waardering dient te worden gelaten. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij op dit deel van de grond hederaplanten heeft staan, die hij gebruikt om van te stekken waarbij hij kijkt naar andere bladvormen, alsmede laanbomen en heesters. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende de taxateur geen toegang heeft verleend om onder meer dit aspect te verifiëren. Omdat de toegang is geweigerd heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de luchtfoto’s die jaarlijks worden gemaakt en waarop hij alleen grasland heeft waargenomen, hetwelk niet wijst op bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond. Belanghebbende op wie in deze de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van het Hof tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de hier bedoelde grond bedrijfsmatig werd geëxploiterd als cultuurgrond. De heffingsambtenaar heeft de onbebouwde grond derhalve terecht in de waardevaststelling betrokken.

Kalenderjaar 2007

4.2. Het Hof acht de toepassing door verweerder van de taxatiewijzer voor agrarische objecten een juist uitgangspunt mede gelet op het feit dat geen gegevens beschikbaar zijn van rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare objecten. De toepassing van de taxatiewijzer is door belanghebbende niet bestreden. De taxatie door de taxateur van de heffingsambtenaar heeft, anders dan belanghebbende veronderstelt, plaatsgevonden op basis van de taxatiewijzer en niet aan de hand van de eveneens in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof niet geschikt om de waarde van de woning te bepalen maar kunnen richtinggevend zijn bij de controle van de waarde zoals die met behulp van de taxatiewijzer is getaxeerd. Het Hof ziet in de vergelijkingsobjecten een bevestiging van de juistheid van de taxatie op basis van de taxatiewijzer.

4.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning door diverse aspecten, zoals de situering aan een relatief smalle doodlopende weg met de daaraan verbonden verkeersongemakken waaronder kerende vrachtwagens, en de ligging aan de veendijk hetwelk qua bebouwing beperkingen met zich meebrengt, negatief wordt beïnvloed. Het Hof is van oordeel dat met het geheel van de liggingsaspecten van de woning in voldoende mate rekening is gehouden door het hanteren van een zeer lage grondwaarde. Hetgeen belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd, kan er derhalve niet leiden tot vermindering van de waarde.

4.4. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat het waterbassin ten onrechte als een bouwwerk is getaxeerd. Het Hof acht het aannemelijk dat het waterbassin in taxatietechnisch opzicht als een bouwwerk is aan te merken en dat de door de taxateur daaraan toegekende waarde van

€ 540, gebaseerd op de laagste in de taxatiewijzer vermelde waarde van € 3,00 per m3, niet te hoog is.

4.5. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat er meer grond in de taxatie is betrokken dan de oppervlakte van de grond die hij in eigendom heeft, Blijkens de taxatie is een waarde toegekend aan 6.675 m2 grond bij niet-woning, 2.300 m2 ondergrond bij kassen en 625 m2 grond bij woning, totaal 9.600 m2. Nu dit overeenstemt met de perceelsgrootte van 9.600 m2, treft deze stelling van belanghebbende geen doel.

4.6. Met betrekking tot het overige door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde verwijst het Hof naar de uitspraak van de rechtbank en maakt de daarin opgenomen overwegingen tot de zijne.

4.7. Gelet op het vorengaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, de voor 2007 bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De feiten en omstandigheden die belanghebbende heeft aangevoerd, doen daar niet aan af.

Kalenderjaar 2008

4.8. Belanghebbende stelt allereerst dat de uitspraak op het bezwaarschrift niet is gedaan binnen de daarvoor geldende termijn, te weten het kalenderjaar 2008. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, moet de WOZ-ambtenaar, ingevolge artikel 30, achtste lid, Wet WOZ (hierna: de Wet) uitspraak doen in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. In het onderhavig geval betekent dit dat de uitspraak op het bezwaarschrift van belanghebbende behoorde te worden gedaan in het jaar 2008. Nu de uitspraak op bezwaar is gedaan op

7 januari 2009, is het gelijk op dit punt aan de zijde van belanghebbende. Bij overschrijding van de genoemde wettelijke termijn heeft de belanghebbende op grond van artikel 6:12 Algemene wet bestuursrecht de bevoegdheid beroep in te stellen tegen het niet tijdig doen van uitspraak. Voor het overige heeft de wetgever aan de overschrijding van de termijn voor het doen van uitspraak geen rechtsgevolgen verbonden zodat, nu belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid om tegen het niet tijdig doen van uitspraak beroep in te stellen, dit geen gevolgen heeft.

4.9. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met het in de uitspraak van de rechtbank onder 2.5 genoemde taxatierapport. Daarin wordt de waarde zowel gebaseerd op de voor het onderhavige belastingjaar geldende taxatiewijzer als op de geanalyseerde verkoopcijfers van verkochte tuinbouwbedrijven met woning. Het Hof is van oordeel dat dit een geschikte methode voor de waardebepaling vormt.

Tegen de uitkomst van de taxatie op basis van de taxatiewijzer heeft belanghebbende aangevoerd dat een te groot aantal vierkante meters grond in de taxatie is betrokken. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat het taxatierapport vanwege deze omissie correctie behoeft. De oppervlakte van de grond bij woning moet worden aangepast zodat de waarde van de grond bij woning uitkomt op 510 m2 à € 35 = € 17.850. Hieruit volgt een waardevermindering van € 21.875 - € 17.850 = € 4.025.

4.10. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het hem bevreemdt dat in de grondwaardetabel die de gemeente heeft ingebracht, voor een perceel als het zijne een waarde van € 11,97 per m2 staat vermeld maar dat de heffingsambtenaar een waarde van € 35 per m2 hanteert. Dit berust naar het oordeel van het Hof op een onjuiste lezing van de taxatiewijzer, waarin het bedrag van € 11,97 per m2 staat vermeld als kavelwaarde agrarisch erf/bouwblok en niet als de waarde voor grond bij een bedrijfswoning.

4.11. De heffingsambtenaar heeft betoogd dat de vastgestelde waarde niet dient te worden verlaagd omdat er bij de woning een te lage waarde per m2 voor de grond in aanmerking is genomen, en de onder 4.10 becijferde waardevermindering wordt gecompenseerd door de hogere grondwaarde. Hiertoe heeft hij gesteld dat uit later uitgevoerde analyses van verkopen in 2007 van tuinbouwbedrijven met woningen (in de uitspraak van de rechtbank vermeld onder 2.5) is gebleken dat de grondwaarde in het algemeen ten minste € 100 per m2 bedraagt. De grondwaarde van € 35 per m2 is derhalve veel te laag geweest. Het Hof acht de drie in de analyse betrokken verkochte objecten […] 7, […] 28 en […] 7 voldoende vergelijkbaar om als vergelijkingsobjecten te dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De analyse van de transactieprijzen biedt naar het oordeel van het Hof voldoende steun voor de stelling dat de in de verkopen begrepen waarde per m2 grond bij de woningen substantieel hoger ligt dan de waarde van € 35 die in de taxatie aan de grond bij de woning van belanghebbende is toegekend. Het verschil biedt, rekening houdende met de negatieve liggingsaspecten die aan de woning zijn verbonden, voldoende ruimte voor interne compensatie als door de heffingsambtenaar gesteld. Gelet daarop is er geen aanleiding om de onder 4.10 vermelde waardevermindering te laten leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde.

4.12. Belanghebbende bestrijdt de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde van de woning met de stelling dat de waarde dient te worden verminderd omdat tegenover de woning een groot kassencomplex is verrezen. Uit de tot de stukken behorende luchtfoto waarop de woning en het kassencomplex zijn afgebeeld, leidt het Hof af dat de afstand tussen de woning en deze kassen circa 40 meter bedraagt. Gelet op deze afstand en op het feit dat het inherent is aan een bedrijfswoning in een kassengebied dat zich in de directe omgeving kassen zullen bevinden, acht het Hof het niet aannemelijk dat de aanwezigheid van de hier bedoelde kassen leidt tot een lagere waarde dan de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft ook gesteld dat de komst van het kassencomplex nadelig is voor zijn tuinbouwbedrijf omdat daarmee de “groene longen” uit de polder zijn verdwenen. Het Hof acht deze niet nader onderbouwde stelling niet aannemelijk. Er zijn onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat belanghebbende door het kassencomplex schade zou lijden. Overigens acht het Hof de kans op schade verwaarloosbaar nu belanghebbende de gewassen niet buiten, in de volle grond, teelt maar in kassen.

Belanghebbende heeft voorts gewezen op de zogenoemde energiecluster van het in het kassencomplex gevestigde bedrijf. Dit heeft mogelijk een positieve invloed op de waarde van dit complex maar belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning.

De klachten van belanghebbende over de planontwikkeling betreffende het nieuwe kassencomplex en de rol van de gemeente daarin kunnen in deze procedure niet aan de orde komen.

4.13. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de woning moet worden gesloopt bij beëindiging van het tuinbouwbedrijf. Het Hof is van oordeel dat dit aspect geen invloed heeft op de waardebepaling op basis van de Wet. Bij de taxatie is met juistheid uitgegaan van de huidige bestemming van het perceel, zijnde tuinbouw. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat een potentiële koper het tuinbouwbedrijf niet zou mogen voortzetten en de woning niet als bedrijfswoning zou mogen bewonen.

4.14. Verder heeft belanghebbende gesteld dat het Hoogheemraadschap plannen voor dijkaanpassing heeft die nadelige gevolgen hebben voor zijn perceel. De heffingambtenaar heeft daar tegenover gesteld dat dergelijke plannen hem niet bekend zijn. Nu belanghebbende zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd, is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat zodanige plannen, zo deze er al zijn, de waarde van de woning negatief beïnvloeden.

4.15. Uit de stukken van belanghebbende in hoger beroep maakt het Hof op dat hij evenals hij in de procedure bij de rechtbank heeft gedaan, zich op het standpunt stelt dat de vastgestelde waarden voor 2007 en 2008 niet in een juiste verhouding tot elkaar staan. Het oordeel dat de rechtbank in onderdeel 4.6 van haar uitspraak daarover heeft gegeven, is naar het oordeel van het Hof juist. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank ter zake tot de zijne.

4.16. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatie op basis van de taxatiewijzer en met als aanvulling daarop de genoemde vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan naar het oordeel van het Hof niet leiden tot vermindering van de voor 2008 vastgestelde waarde.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P. Kruimel en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 20 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.