Gerechtshof Amsterdam, 13-10-2011, BV0531, 10/00136

13 oktober 2011

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 08/2794 WOZ van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen, gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als A-straat 0 en A-straat 1 te P, op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 334.000 en € 269.000.

1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen bezwaarschriften ingediend. Bij uitspraken van 31 juli 2008 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 21 januari 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 maart 2010, aangevuld bij brief van 25 maart 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:

2.2. Belanghebbende heeft als enig erfgenaam van B de eigendom van de woningen A-straat 0 en A-straat 1.

2.3. A-straat 0 betreft een twee-onder-één-kapwoning, met dakkapel en een inhoud van 329 m³, gebouwd omstreeks 1830, en een carport, aanbouw en twee bergingen, met een grondoppervlak van 351 m². A-straat 1 betreft een twee-onder-één-kapwoning, met twee dakkapellen en een inhoud van 308 m³, gebouwd omstreeks 1830, en een berging, met een grondoppervlakte van 282 m².

2.4. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in eerste aanleg een overzicht overgelegd, opgemaakt op 25 november 2008 door C (gediplomeerd WOZ-taxateur en werkzaam bij D BV) waarin bij A-straat 0 als WOZ-waarde € 334.000 is vermeld en voor A-straat 1 als WOZ-waarde € 269.000 is vermeld. In het overzicht zijn de woningen vergeleken met de woningen A-straat 2, verkocht op 10 augustus 2005 voor € 292.500, A-straat 3, verkocht op 3 juli 2006 voor € 622.500 en E-straat 0, verkocht op 1 maart 2007 voor € 455.000, en zijn gegevens opgenomen over de inhoud, oppervlakte, ligging en toestand van de woningen.

2.5. Op 2 augustus 2006 is de woning A-straat 4, gelegen op een perceel van 458 m², verkocht voor € 295.000.

2.6. De heffingsambtenaar heeft bij de rechtbank een ‘overzichtskaart verontreiniging’ en een luchtfoto van de woning E-straat 0 overgelegd.

2.7. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar afschriften van bodeminformatie met betrekking tot A-straat 0 en A-straat 1, zoals die op aanvraag door de afdeling Milieuzaken van de gemeente wordt verstrekt, en luchtfoto’s van A-straat 4 en omgeving overgelegd.

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“2. Niet in geschil is de inhoud van de woning A-straat 0. Door beide partijen wordt uitgegaan van een inhoud van 329 m³. Ook zijn partijen het eens geworden over de oppervlakteafbakening van beide percelen van eiser. Het perceel van de A-straat 0 heeft een oppervlakte van 362 m² en het perceel van de A-straat 1 271 m².

3. Verweerder heeft in de uitspraken op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woningen heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woningen en de referentiewoningen en dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Voorts heeft verweerder gesteld dat een stijging ten opzichte van vorige WOZ-waarden niet relevant is, omdat vergeleken dient te worden met verkoopcijfers. Ten slotte heeft verweerder gesteld dat er rekening is gehouden met de staat van onderhoud, de kwaliteit en de indeling van de woningen. Ter zitting heeft verweerder gesteld het bouwjaar van eisers woning wel te willen wijzigen in 1830, maar dat dit geen gevolgen heeft voor de vastgestelde waarde. Voorts is niet bij alle woningen in de A-straat imagoschade in verband met bodemverontreiniging aangenomen omdat uit milieutechnisch onderzoek is gebleken dat niet overal bodemverontreiniging aanwezig is geweest.

4. Eiser heeft gesteld dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Met name is de waarde van de woning nummer 5 buitensporig gestegen en strookt het stijgingspercentage WOZ niet met de NVM-gegevens van twee-onder-één-kapwoningen in [...]. Voorts valt het eiser op dat de waarden van beide objecten in de loop der jaren sterk uiteen lopen. Tevens is volgens eiser sprake van waardedrukkende effecten voor zijn woningen. Die betreffen ondermeer: een ongunstige ligging (geluidsoverlast, ontbrekende parkeergelegenheid), de bouwkundige staat (ondoelmatige indeling, sobere gedateerde staat), achterstallig onderhoud (inzakkende dakbedekking, lekkages) en bodemverontreiniging (glasscherven, puin).Volgens eiser is de waarde van A-straat 0 € 281.000,00 en de waarde van A-straat 1 € 247.000,00.

6. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De eerder toegekende waarden kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet als uitgangspunt dienen voor de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarden. Om die reden zijn de door eiser genoemde stijgingspercentage niet relevant. Er moet immers vergeleken worden met transactieprijzen van verkochte vergelijkbare objecten en niet met eerdere WOZ-waarden en percentages. Ook de verhoudingsgewijze stijging van de beide objecten van eiser - die volgens hem uit de pas loopt – zal om die reden buiten beschouwing blijven.

7.1. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder een taxatiematrix laten opstellen die geldt voor beide woningen van eiser.

7.2 Verweerder heeft eisers woningen

in de taxatiematrix vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woningen heeft bepaald volgens de voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woningen. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.

9. Voor het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van eisers woningen niet te hoog is vastgesteld, moet ook worden onderzocht of met de verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woningen en met de door eiser naar voren gebrachte waardeverminderende factoren, voor zover die aannemelijk zijn gemaakt, bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden. In het taxatierapport zijn deze verschillen naar het oordeel van de rechtbank duidelijk benoemd. Uit het taxatierapport blijkt voorts dat verweerder rekening heeft gehouden met verschillen in inhoud en perceeloppervlak. Ook zijn daarin de bijgebouwen en dakkapellen afzonderlijk benoemd en zijn hier deelwaarden aan toegekend. Verweerder heeft zich voorts rekenschap gegeven van verschillen in ligging en van de onderhoudstoestand van eisers woningen en de referentiewoningen. Ter zitting heeft verweerder daarover nog toegelicht dat de mindere kwaliteit en onderhoud van de woningen van eiser tot uitdrukking zijn gebracht door toekenning van een 2 aan die aspecten, waarbij 2 staat voor slecht. De referentiewoningen daarentegen zijn wat kwaliteit en onderhoud betreft met een 4 of 5 - goed tot zeer goed - gekwalificeerd, met uitzondering van het kwaliteitsaspect van de woning aan de E-straat 0 waaraan een 3, zijnde voldoende, is toegekend. De rechtbank overweegt dat uit de gehanteerde prijzen per kubieke meter duidelijk blijkt dat verweerder voldoende is tegemoetgekomen aan de minder goede aspecten van eisers woningen.

10. Eiser heeft nog een aantal factoren aangedragen die volgens hem ertoe moeten leiden dat de waarden van zijn woningen neerwaarts dienen te worden bijgesteld. Het betreft geluidsoverlast door verkeer onder aan F en de kruising G-straat, ontbrekende parkeergelegenheid en bodemverontreiniging door glasscherven en puin. De rechtbank ziet in hetgeen eiser naar voren heeft gebracht geen rechtvaardiging voor een waardeverlaging van zijn woningen. Eiser heeft niet aangetoond dat dit specifiek voor zijn woningen geldt en niet voor de woningen waarmee is vergeleken.

11. Verweerder heeft voor eisers woning A-straat 1 en de referentiewoning A-straat 2 een waarde-afrek gehanteerd wegens imagoschade als gevolg van grondwaterverontreiniging door een voormalige wasserette, die in de omgeving heeft gestaan. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat er geen verontreiniging aanwijsbaar is bij de percelen waarvoor geen aftrek is toegepast. Verweerder heeft de imagoschade dus in de waardering meegenomen. Wat daar echter ook van zij, de rechtbank is van oordeel dat nu eiser ter zitting heeft verklaard dat de bodemverontreiniging in de A-straat al geruime tijd voor de data van verkoop van de referentiewoningen bekend was een eventuele waardevermindering daardoor al in die verkoopprijzen is verdisconteerd.

12. Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en heeft onderbouwd hoe de vastgestelde waarden van eisers woningen zich verhouden tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dat de WOZ-waarden voor eiseres woningen niet te hoog zijn vastgesteld.”

4. Geschil in hoger beroep

5. Standpunten van partijen in hoger beroep

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde op de zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.4 genoemde overzicht van C overgelegd, waarin de waarde is vastgesteld op € 334.000, en hij heeft in de stukken en op de zitting een toelichting daarop gegeven. De in dit overzicht genoemde verkochte objecten A-straat 2, A-straat 3 en E-straat 0 bieden naar het oordeel van het Hof een goede basis voor de bepaling van de waarde omdat zij met de woning van belanghebbende de specifieke ligging in de oude dorpskern gemeen hebben. Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten en de woning ook overigens voldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar betwist niet dat de woning van belanghebbende in matige staat verkeert, doch een waardering als slooprijp object is volgens hem niet aan de orde. De omschrijving die belanghebbende van de woning in de stukken geeft, het bouwjaar en de verklaring dat veel van de in de buurt verkochte woningen na koop meteen worden gesloopt overtuigen het Hof er niet van dat de toestand van de woning zo slecht is dat die door een koper min of meer noodzakelijkerwijs meteen na aankoop zal worden gesloopt. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met foto’s, een bouwkundig rapport of taxatierapport.

6.2. Uit het onder 2.4. bedoelde overzicht blijkt dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen met de verkochte objecten, zoals de inhoud en toestand van de opstallen, oppervlakte van de percelen en de ligging. Met de matige staat is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Hij verwijst hiervoor naar de in het overzicht opgenomen gegevens en het feit dat het object E-straat 0 na de koop vanwege de matige kap van een nieuw dak is voorzien en inpandig is verbouwd. Het Hof acht aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand en de ligging van de woning. Het Hof onderschrijft het oordeel in rechtsoverweging 9 van de uitspraak van de rechtbank en maakt de daarin opgenomen overwegingen tot de zijne.

6.3. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 6 van haar uitspraak terecht geoordeeld dat voor de waardebepaling of taxatie wordt voorbijgegaan aan de waarde naar een vorige waardepeildatum. Voor de waardebepaling dient bij voorkeur te worden aangesloten bij gegevens van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht.

6.4. Met betrekking tot de verkoopprijs van A-straat 4 heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat deze woning veel kleiner is dan de woning van belanghebbende en dat het perceel zeer ondoelmatig van vorm is en destijds grensde aan een kleinschalig bedrijventerrein. Nu over A-straat 4 door belanghebbende, afgezien van de sobere staat van die woning en ligging, geen andere feiten zijn aangevoerd, volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn stelling dat A-straat 4 niet bruikbaar is als onderbouwing voor de waarde.

6.5. Het door belanghebbende ingenomen standpunt over de bodemverontreiniging kan niet slagen. Het Hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat in de praktijk uitsluitend sprake is van imagoschade, dat de bruikbaarheid van het perceel afgezien van het verbod op bronbemaling niet wordt beperkt, dat de overzichtskaart verontreiniging juist is en dat aanvullend bodemonderzoek niet nodig is. Het Hof acht aannemelijk dat een potentiële koper zal afgaan op de bodeminformatie zoals die op aanvraag door de afdeling Milieuzaken van de gemeente wordt verstrekt en welke tot de stukken van het geding behoort. Voorts sluit het Hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat, nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de bodemverontreiniging in de A-straat al geruime tijd voor de verkoopdata van de referentiewoningen bekend was, een eventuele waardevermindering daardoor al in die verkoopprijzen is verdisconteerd.

6.6. Door de heffingsambtenaar is gesteld dat de aanwezigheid van glas en puin in de tuin de bruikbaarheid van de kavel niet of nauwelijks beperkt. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het in praktische zin erg onhandig is maar dat hij er verder weinig last van heeft en dat het geen chemische verontreiniging betreft. Het Hof acht niet aannemelijk dat hiervan een waardedrukkend effect uitgaat.

6.7. Omdat de vastgestelde waarde is onderbouwd met de verkoopprijzen van een tweetal woningen welke eveneens in de A-straat zijn gelegen, is het ontbreken van parkeergelegenheid volgens de heffingsambtenaar in die verkoopprijzen verdisconteerd. Het Hof is van oordeel dat daarom terecht geen waardevermindering is toegepast voor het ontbreken van parkeergelegenheid. Met betrekking tot eventuele geluidsoverlast stelt de heffingsambtenaar dat de ligging van de woning niet dermate afwijkend is, dat hiervoor nog een extra correctie dient te worden toegepast. De woning grenst aan de zijde van de H-straat aan een strook openbaar groen met een grasveld en is aan die zijde vrijer gelegen dan de vergelijkingsobjecten, waar direct buurpanden aan grenzen. Het Hof heeft kennis genomen van de door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegde luchtfoto waarop de strook openbaar groen en het grasveld zijn te zien en acht deze stelling aannemelijk.

6.8. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Kosten

Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

8. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 13 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.