Gerechtshof Amsterdam, 22-12-2011, BV9189, 10/00599

22 december 2011

uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/334 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 2 by] te [Z] (hierna: de kavel), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 (hierna ook: de waarde) vastgesteld op € 36.000. In hetzelfde geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2009 bekendgemaakt, berekend naar een waarde van € 36.000.

1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraken op bezwaar van 4 januari 2010 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 26 juli 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 september 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 11 november 2010 heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Voorts is is op 23 december 2010 een nader stuk van belanghebbende ingekomen dat in kopie is doorgezonden naar de heffingsambtenaar.

2.1. De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt – evenals in het hierna opgenomen citaat – door de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de kavel.

2.2. De kavel is gelegen achter de woning met bijhorend perceel [Hof:[a-straat 2]] waarvan de echtgenote van eiser de eigendom heeft (hierna: de woning). Eiser heeft de kavel in 1990 gekocht van de gemeente Haarlemmermeer voor f. 3.975.”

2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.3. De kavel is niet aan de openbare weg gelegen en alleen rechtstreeks te bereiken via het perceel van de woning alsmede via de percelen van de aan weerszijden gelegen woningen [a-straat 1 en 3].

2.4. In het voorlopig koopcontract dat in 1990 met betrekking tot de kavel door partijen is opgemaakt en ondertekend is onder meer het volgende opgenomen:

2.5. Bij het verweerschrift in eerste aanleg is een taxatierapport gevoegd waarin [C], WOZ-taxateur, verklaart op 24 februari 2009 de kavel persoonlijk extern te hebben opgenomen, en er een waarde aan te hebben toegekend van € 36.000. Blijkens de in het taxatierapport opgenomen matrix is de kavel vergeleken met verkopen van een of meer kavels met een woning erop waarbij de desbetreffende kavel en woning bij dezelfde belastingplichtige in eigendom en gebruik zijn. In het taxatierapport is, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:

6. Matrix

2.6. Belanghebbende heeft in eerste aanleg gegevens overgelegd van de verkoop in 2009 door het Hoogheemraadschap van Rijnland aan [D en E] van percelen grond van 220 m² en 70 m² gelegen nabij [d-weg te Q] voor € 5 respectievelijk € 9 per m².

2.7. In hoger beroep heeft belanghebbende gegevens overgelegd met betrekking tot de verkoop in 2010 door de besloten vennootschap [N] Beheer B.V. aan [F en G] van het perceel grond B [2] van 130 m² achter [e-straat] te [R] voor € 10.000.

2.8. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter zitting gegevens overgelegd met betrekking tot verkopen in 2009 van drie andere percelen grond achter [e-straat] te [R], te weten de verkoop van het perceel B [3] van 175 m² voor € 29.693, de verkoop van het perceel B [4] van 170 m² voor € 28.871 en de verkoop van het perceel B [5] van 190 m² voor € 32.121.

3. Geschil in hoger beroep

In geschil is de waarde van de kavel op de waardepeildatum 1 januari 2008.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:

“4.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen, nu zij beiden referentieobjecten aandragen, deze methode wensen toe te passen. De rechtbank ziet geen reden van een andere methode uit te gaan. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.2. Verweerder heeft de kavel gewaardeerd alsof hij deel uitmaakt van de woning. Verweerder stelt dat de kavel nooit los van de woning zal worden verkocht. Verweerder heeft aan de hand van de vergelijkingsmethode de totale waarde van de kavel en de woning vastgesteld en deze waarde vervolgens gesplitst, waarbij aan de kavel een waarde is toegekend van € 36.000. Verweerder heeft voor de waardering van de woning en de kavel aangesloten bij verkopen in de straat waarin de woning en de kavel zijn gelegen en die betrekking hebben op vergelijkingsobjecten die bestaan uit een woning en een eveneens in 1990 uitgebreide tuin.

4.3. Niet in geschil is dat eiser en zijn echtgenote de woning en de kavel op dezelfde manier (kunnen) gebruiken als de kopers van de desbetreffende vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de voorwaarden en beperkingen waaronder eiser de kavel in 1990 heeft gekocht en voor zover deze op 1 januari 2008 nog gelden, niet gelden voor de extra grond bij de door verweerder ingebrachte vergelijkingsobjecten. Partijen hebben desgevraagd ook niet aangegeven dat dit wel het geval zou zijn. De kavel en deze vergelijkingsobjecten zijn dus in dit opzicht vergelijkbaar. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of de spreiding van de eigendom van de woning en de kavel een waardedrukkend effect heeft. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en verweerder ontkennend.

4.4. Evident is dat de meest biedende gegadigde voor de kavel de echtgenote van eiser is. Immers, de echtgenote zal het meest gebaat zijn bij (uitbreiding) van de woning. Nu de gebruiksmogelijkheden van de kavel, gelet op de ligging, voor een derde beperkt zijn is het evident dat elke andere potentiële gegadigde – zo deze kan worden gevonden – voor de kavel een aanzienlijk lager bod zal uitbrengen. Gelet, echter, op de omstandigheid dat eiser en zijn echtgenote de woning en de kavel in gezinsverband gebruiken en eiser niet heeft gesteld dat de noodzaak de kavel te verkopen als gevolg van onenigheid tussen hem en zijn echtgenote zich daadwerkelijk voordoet, kent de rechtbank aan de spreiding van de eigendom geen waardedrukkend effect toe. Zonder echtelijke onenigheid is aannemelijk dat eiser en zijn echtgenote, zo zij tot verkoop besluiten, de woning en de kavel samen te koop zullen aanbieden en dat de woning en de kavel samen een waarde in het economische verkeer zullen vertegenwoordigen die vergelijkbaar is met de waarde die de vergelijkingsobjecten op dat moment zullen vertegenwoordigen. De eventuele invloed van echtelijke onenigheid op de waarde van de kavel laat de rechtbank onbesproken, nu deze situatie zich niet voordoet.

4.5. Eiser heeft weliswaar aangevoerd dat hij vanwege het onderhoud graag van de kavel af wil, maar de rechtbank ziet hierin geen aanleiding voor een ander oordeel. Eiser verkeert in zoverre immers in dezelfde situatie als iedere andere belastingplichtige die om persoonlijke redenen een deel van zijn perceel of woning wil verkopen, maar dit vanwege juridische beperkingen niet kan.

4.6. De tweede vraag die partijen verdeeld houdt, is of voor de waardering niet beter aangeknoopt kan worden bij de verkoop van twee percelen grasland in 2009 aan een andere particulier in de gemeente Haarlemmermeer. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft op 21 augustus 2009 70 m² grasland voor een prijs van € 9 per m² en op 30 september 2009 220 m² grasland voor een prijs van € 5 per m² (kosten koper) verkocht aan een particulier. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat aan deze verkopen soortgelijke voorwaarden en beperkingen zijn verbonden als aan de aankoop van de kavel. Verweerder beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat geen sprake is van vergelijkbare gevallen wat betreft ligging en gebruik.

4.7. Uit de koopovereenkomsten van 21 augustus en 30 september 2009 kan worden afgeleid dat het gebruik van de percelen van 70 m² respectievelijk 220 m² aan beperkingen en voorwaarden is gebonden en dat de gebruiksbestemming “grasland” is. Dat de koper, zoals eiser stelt, gelijk hij heeft gedaan op de percelen een siertuin zou mogen aanleggen, wordt niet ondersteund door de koopovereenkomsten. Onder punt 2 staat vermeld dat geen zaken als tuinhuisjes, gesloten bestrating, diepgewortelde bomen et cetera op het perceel aanwezig mogen zijn. Bovendien is het perceel van 70 m² belast met een zakelijk recht ten behoeve van Waternet. Verweerder heeft er voorts terecht op gewezen dat de percelen grasland en de kavel in een verschillend deel van [Z] liggen en dat de percelen, anders dan de kavel, volgens het bestemmingsplan de bestemming “groenvoorzieningen” hebben, terwijl de kavel de bestemming “tuinen en erven” heeft. Gezien de tekeningen en luchtfoto’s is de rechtbank van oordeel dat de percelen en de kavel wat betreft ligging niet vergelijkbaar zijn. Tot slot is de transactie te ver van de waardepeildatum gelegen om te kunnen dienen als vergelijking. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, verwerpt de rechtbank de percelen grasland als geschiktere vergelijkingsobjecten.

4.8. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de kavel kleiner is dan in het kadaster staat vermeld. Hoewel in de koopovereenkomst staat dat eiser 90 m² grond heeft gekocht, verwerpt de rechtbank ook deze grief van eiser. In de koopovereenkomst staat immers ook dat over- en ondermaat van het verkochte niet zal worden verrekend en aan geen van partijen enig recht zal verlenen. Nu bewijs van het tegendeel ontbreekt, dient te worden uitgegaan van de kadastrale meting.

4.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de kavel alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard”.

5. Standpunten van partijen in hoger beroep

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde op de zittingen wordt verwezen naar de processen-verbaal van de zittingen.

6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1. Samengevat voert belanghebbende in hoger beroep aan dat de kavel los van de woning moet worden gewaardeerd en nooit een waarde van € 36.000 kan vertegenwoordigen omdat hij geen eigenaar is van de woning en de potentiële groep kopers voor de kavel vanwege het ontbreken van een afzonderlijke toegangsweg beperkt is tot de eigenaren van de aangrenzende percelen. Verder voert belanghebbende aan dat de buurman een bod heeft gedaan van € 10.000, dat hij voornemens is dit te accepteren en dat het feit dat dit drie jaar na de waardepeildatum is, niet van belang is omdat de waarde van huizen en grond sindsdien alleen maar is gedaald. Ook als rekening wordt gehouden met de verschillen met de door belanghebbende aangedragen vergelijkingobjecten is de voor de kavel vastgestelde waarde volgens hem aanzienlijk te hoog. De door de heffingsambtenaar in hoger beroep aangevoerde vergelijkingsobjecten in [R] zijn volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar. De in aanmerking te nemen oppervlakte van de kavel is niet in geschil. Belanghebbende concludeert ook in hoger beroep tot een vast te stellen waarde van de kavel van maximaal € 10.000.

6.2. In hoger beroep sluit de heffingsambtenaar zich aan bij de uitspraak van de rechtbank. Hij stelt dat het door belanghebbende vermelde bod van € 10.000 niet van belang is, omdat dit te ver van de waardepeildatum is gelegen en geen afbreuk doet aan het oordeel van de rechtbank in 4.4 van haar uitspraak. Volgens de heffingsambtenaar is de voor de kavel vastgestelde waarde, ook als rekening wordt gehouden met de in [R] verkochte percelen, niet te hoog.

6.3. Het Hof stelt voorop dat tussen partijen terecht niet in geschil is dat de kavel moet worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak die niet tezamen met de woning (en de daaraan grenzende tuin) één onroerende zaak vormt in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, aangezien de woning (met tuin) enerzijds en de kavel anderzijds niet bij dezelfde genothebbende krachtens zakelijk recht (eigendom) in gebruik zijn. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de kavel, als afzonderlijke onroerende zaak, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.5 genoemde taxatierapport alsmede de onder 2.8 vermelde gegevens overgelegd, en daarop in de stukken en op de zittingen een toelichting gegeven.

6.6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in de eerste plaats het onder 2.5 vermelde taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde van de kavel getaxeerd op € 36.000, door deze kavel te vergelijken met de verkooptransacties van een aantal in de nabijheid gelegen percelen met een woning erop die bij dezelfde belastingplichtige in eigendom en gebruik zijn. De heffingsambtenaar heeft daarbij met name gewezen op de verkooptransacties van [a-straat] 20 en 40, aangezien bij deze vergelijkingsobjecten in 1991 door de gemeente eveneens een extra stuk tuingrond van dezelfde oppervlakte (92 m²) aan de toenmalige eigenaren is verkocht, onder gelijke gebruiksvoorwaarden als waarvan sprake was bij de verkoop aan belanghebbende. Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er rond de waardepeildatum in [Z] geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden van losse percelen die voldoende vergelijkbaar zijn met de kavel, zodat de taxateur zich in het taxatierapport noodgedwongen heeft moeten baseren op een herleiding van de waarde van de kavel uit de totale verkoopprijs van de in het taxatierapport vermelde, meeromvattende verkooptransacties. Naar het oordeel van het Hof komt het dan aan op de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij deze herleiding van de in totaal betaalde verkoopprijs voor de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden met de hiervoor onder 6.5 vermelde uitgangspunten en daarmee heeft onderbouwd dat aan de kavel op de waardepeildatum een waarde moet worden toegekend van € 393 per m². Belanghebbende heeft betwist dat dit het geval is.

6.8. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee is uitgegaan van een a priori door hem gestelde grondwaarde, zonder deze waarde – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – met objectieve verkoopgegevens te onderbouwen. Daardoor heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat uit de door hem met het taxatierapport in het geding gebrachte, meeromvattende verkooptransacties, een waarde van de kavel kan worden afgeleid van € 36.000.

6.9. Ook met de overige door hem overgelegde gegevens heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar in hoger beroep in het geding gebrachte percelen grond te [R] (zoals vermeld onder 2.8) onvoldoende vergelijkbaar met de kavel. De heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat voor deze in een andere gemeente gelegen percelen rond de waardepeildatum een vergelijkbare waarde in het economische verkeer gold, terwijl de percelen bovendien wat betreft aard en ligging onvoldoende vergelijkbaar zijn met de kavel.

6.11. Aangezien beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt en de heffingsambtenaar ter zitting bovendien heeft verklaard dat er rond de waardepeildatum in [Z] geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden van losse percelen die voldoende vergelijkbaar zijn met de kavel, ziet het Hof zich genoodzaakt - bij gebrek aan verdere gegevens die licht kunnen werpen op de waarde - de waarde van de kavel in goede justitie vast te stellen. Daarbij ziet het Hof in de door de buurman geboden koopprijs in dit kader een eerste aanknopingspunt, zij het dat deze prijs – zoals overwogen onder 6.10 – niet de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weerspiegelt. Met inachtneming van al het hiervoor overwogene stelt het Hof de waarde van de kavel op de waardepeildatum daarom in goede justitie vast op € 15.000.

Slotsom

6.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraken op bezwaar vernietigen, de vastgestelde waarde van de kavel verlagen tot € 15.000 en de aanslag OZB 2009 dienovereenkomstig verminderen.

7. Kosten

Belanghebbende heeft op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht recht op vergoeding van de in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt die vergoeding gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer [Z] – Haarlem v.v. en [Z] – Amsterdam v.v., door het Hof gesteld op (afgerond) € 15.

8. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 22 december 2011 in het openbaar uitgesproken.