Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2012, BV9217, 11/00083

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 11/00083

“4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde van

€ 1.274.500 ligt bij verweerder. Verweerder heeft deze waarde gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het Overzicht taxatiewaarden, vermeld onder 2.2. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de in het Overzicht taxatiewaarden vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren en de daarbij overgelegde foto’s, de gehanteerde objecten als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Zij zijn wat type, ligging, woonoppervlakte, perceeloppervlakte en bouwperiode betreft voldoende vergelijkbaar met de woning en zij zijn niet op een te ver tijdstip van de waardepeildatum verkocht.

Ook heeft verweerder door middel van het genoemde Overzicht taxatiewaarden en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft onderkend dat de ligging van eisers woning naast een horecagelegenheid minder gunstig is en dat sprake is van verschillen in staat van onderhoud. Hierin heeft verweerder aanleiding gezien de waarde van eisers woning in bezwaar te verminderen, wat er toe heeft geleid dat de vierkante meterprijs van de woning van eiser op een beduidend lager bedrag is gesteld (€ 4.300) dan die van de vergelijkingsobjecten (variërend van € 5.416 tot € 6.928). Verweerder heeft gesteld dat aldus de waarde van eisers woning voor een bedrag van € 465.000 onder de (gemiddelde) waarde van de vergelijkingsobjecten is getaxeerd. Deze stelling van verweerder is, na controle door de rechtbank, juist gebleken.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met vorenstaande voldoende rekening gehouden met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen. Dat aan die verschillen een hoger waardedrukkend effect moet worden toegekend is door eiser niet nader onderbouwd en aldus niet aannemelijk gemaakt. Met inachtneming van de onderlinge verschillen bieden de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende steun aan de door verweerder verdedigde waarde van € 1.274.500. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde.

4.3. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de woning € 1.100.000 bedraagt. Hij heeft daartoe gewezen op het door hem in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport van WOZ-consultants, opgemaakt op 17 juni 2009 door [D], WOZ-taxateur. In dit door eiser overgelegde taxatierapport zijn verkoopgegevens opgenomen van de objecten [E-straat 5], [F-straat 6] en [G-straat 7] te [Z]. De taxateur heeft geconcludeerde tot een waarde per 1 januari 2008 van € 1.100.000. Blijkens het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiekaart woningen heeft hij deze waarde gebaseerd op de voor de genoemde objecten gerealiseerde transactieprijzen. Deze transactieprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en de daaruit afgeleide prijzen per kubieke- dan wel vierkante meter voor de woon- dan wel perceeloppervlaktes zijn gecorrigeerd in verband met bouwtype, bouwvolume en bouwjaar. Daaruit heeft de taxateur een gemiddelde prijs per kubieke- dan wel vierkante meter berekend, die hij heeft vermenigvuldigd met de woon- en perceeloppervlakte van eisers woning, met als resultaat een beweerdelijke waarde van € 1.100.000.

De rechtbank is van oordeel dat, nog afgezien van de vraag of de door de taxateur gehanteerde objecten voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning, moet worden voorbijgegaan aan de aldus berekende waarde. De taxateur heeft de hoogte van de toegepaste indexering naar de waardepeildatum niet onderbouwd. Dit geldt ook voor de toegepaste correcties, wat daar verder ook van zij. De op deze wijze voor deze objecten berekende (WOZ-) waarden per 1 januari 2008 kunnen dan ook niet dienen ter onderbouwing van de waarde van eisers woning. Daar komt nog bij dat de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend in het algemeen niet overeenkomt met een gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten, zodat ook om die reden de rechtbank niet aannemelijk acht dat de in het taxatierapport genoemde waarde van € 1.100.000, die - zoals uit het voorgaande blijkt - is gebaseerd op een gemiddelde kubieke- dan wel vierkante meterprijs, de waarde is als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ.

Ook in hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2008 ten minste - de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van - € 1.274.500 bedraagt.

Daarnaast is in geschil of belanghebbende zowel met betrekking tot de procedure voor de rechtbank als voor het Hof recht heeft op een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

5.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het appartement gebaseerd op (vier) verkoopprijzen van de (drie) onder 2.2 van de uitspraak van de rechtbank vermelde vergelijkingsobjecten, waarbij het Hof aantekent dat het vergelijkingsobject [B-straat 2] uit twee appartementen bestaat. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht. Als toelichting op zijn taxatie heeft de heffingsambtenaar in zijn “Reactie taxateur, bijlage bij het verweerschrift” over de vergelijkingsobjecten geschreven:

“Het betreffen vier objecten die erg goed met elkaar vergelijkbaar zijn op basis van locatie, liggen in hetzelfde deel in [wijk Y], om de hoek van het onderhavige object. Ook qua type woning zijn zij hetzelfde (archetype 18 dwz eengezinswoning; tussen-/eindwoning; gebouwd omstreeks 1900). Daarnaast komen de woon- en kaveloppervlakte overeen met het onderhavige object.

Verkoop 1 en Verkoop 2 [B-straat 2] betreffen hetzelfde pand. Deze woning bevindt zich bij de eerste transactie in een eenvoudige/normale staat van onderhoud en bij de tweede transactie is deze woning compleet gerenoveerd.

Verkoop 3 [B-straat 3] betreft ook een woning die verkocht is in gerenoveerde staat. Hetgeen de hoge gerealiseerde vierkante meterprijs ook verklaard.

Verkoop 4 [C-straat 4] betreft een woning die in een normale staat van onderhoud verkeerd, dus geen overdreven luxe.

5.3. Belanghebbende stelt dat de woning € 1.100.000 waard is. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij zowel in de procedure voor de rechtbank, als voor het Hof een taxatierapport (met in elk drie vergelijkingsobjecten) overgelegd (hierna aan te duiden als respectievelijk taxatierapport 1 en taxatierapport 2). Beide taxatierapporten zijn - met uitzondering van de opgenomen vergelijkingsobjecten - identiek. Belanghebbende stelt dat de door hem ingebrachte taxatierapporten de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning met betrekking tot “kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, ligging, luxe, uitstraling, bouwjaar, wet van het afnemend grensnut en verschil in objecttype” controleerbaar en inzichtelijk maken. Zijns inziens geldt dit niet voor het taxatierapport van de heffingsambtenaar.

Belanghebbende beroept zich in hoger beroep op beide taxatierapporten.

“Referentie 1: [E-straat 5] is om diverse redenen niet bruikbaar voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Allereerst ligt deze verkoop niet in [wijk Y], zoals het onderhavige object, maar in [wijk W]. Een hele andere wijk. Daarnaast betreft het hier een complex van 4 zelfstandige appartementen die in verhuurde staat zijn verkocht. Dus niet één herenhuis zoals het onderhavige object en al helemaal niet vrij van huur en gebruik.

Referentie 2: [F-straat 6] Betreft wederom een verkoop die niet bruikbaar is in het kader van de waardebepaling van de Wet WOZ. Dit object ligt overigens wel in [wijk Y], in een ander deel, maar is qua locatie wel te gebruiken. Echter betreft het hier eveneens een complex bestaande uit drie zelfstandige appartementen die de eigenaar in verhuurde staat aan zichzelf heeft doorverkocht. Dus ook geen herenhuis vrij van huur en gebruik.

Referentie 3: [G-straat 7] Ook deze verkoop is niet goed bruikbaar voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Allereerst ligt deze woning niet aan [het park], maar in de buurt van [het park]. Er is zelfs geen uitzicht op [het park]. Daarnaast ligt deze woning niet in [wijk Y], zoals het onderhavige object, maar in [wijk W]. Ook was deze woning ten tijde van de verkoop niet luxe afgewerkt, zoals belanghebbende beweert. Het betreft hier een verkoop van een object dat in gebruik was als kamerbewoning. De woning is op 02-03-2009 en op 03-03-2009 overgedragen van woonvereniging [J] naar [K BV] voor twee verschillende bedragen, dus een uiterst dubieuze transactie te noemen. Bovenal is de transactiedatum de voornaamste reden om deze verkoop niet te gebruiken. De datum van aankoop 02-03-2009 of 03-03-2009 en het prijspeil (1-1-2008) liggen te ver uit elkaar om een goede situatie van de werkelijkheid te schetsen.”

“- Met betrekking tot het object [H-straat 8] heb ik de melding teruggekregen dat de transactieprijs niet bruikbaar is, omdat het object uit twee zelfstandige appartementen bestaat en in verhuurde staat is verkocht.

Belanghebbendes woning is daarentegen in gebruik als één grote, zelfstandige woning.

- Met betrekking tot het object [I-straat 9] heb ik (eveneens) de melding teruggekregen dat de transactieprijs niet bruikbaar is, omdat (ook) dit object uit meerdere zelfstandige eenheden bestaat en in verhuurde staat is verkocht. Daarnaast is de transactiedatum van 11 mei 2009 te ver verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2008. Als laatste wil ik het Hof wijzen op de omstandigheid dat het object na verkoop volledig is gerenoveerd. (…)

- Met betrekking tot het object [I-straat 10] heb ik (ook) de melding teruggekregen dat de transactieprijs niet bruikbaar is, omdat het object in verhuurde staat is verkocht. Of het object uit meerdere zelfstandige eenheden bestaat weet ik niet zeker, ik dacht dat het ging om twee zelfstandige eenheden.”

5.6. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de met die objecten gerealiseerde transactieprijzen (zie 2.2 van de uitspraak van de rechtbank) terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning.

Uit hetgeen de heffingsambtenaar overigens gesteld heeft (onder andere weergegeven onder 5.2) leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen en overeenkomsten met betrekking tot oppervlakte, ligging, type, bouwjaar en onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

De stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat die objecten ‘een geheel ander kwaliteitsniveau kennen’ doet daar niet aan af. Enerzijds omdat belanghebbende die stelling slechts met betrekking tot de vergelijkingsobjecten [C-straat 4] en [B-straat 3] enigszins onderbouwt, anderzijds omdat indien veronderstellenderwijs uitgegaan wordt van de juistheid van belanghebbendes stelling, daarmee die objecten niet onbruikbaar zijn geworden om als uitgangspunt te nemen bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Alsdan zou de heffingsambtenaar het ‘andere kwaliteitsniveau’ in aanmerking moeten nemen bij het zich rekenschap geven van de verschillen en overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zoals volgt uit de eerste alinea van deze rechtsoverweging en uit rechtsoverweging 5.7 heeft de heffingsambtenaar dit naar het oordeel van het Hof (in voldoende mate) gedaan.

5.8. Naar het oordeel van het Hof kunnen de transactieprijzen van de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten niet als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning. Immers de heffingsambtenaar heeft door belanghebbende onvoldoende betwist gesteld - en het Hof acht derhalve aannemelijk - :

• dat de objecten [E-straat 5], [F-straat 6], [H-straat 8] en [I-straat 9 en 10] bestaan uit een complex van zelfstandige en verhuurde appartementen;

• dat het object [G-straat 6] verkocht is aan een met de verkoper gelieerde partij en in een ander buurt dan de woning is gelegen.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het beroep en het hoger beroep van belanghebbende, te berekenen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Die kosten bestaan uit:

• de in artikel 1, onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; en

• de in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit vermelde kosten van een deskundige.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief als volgt vast:

• De kosten van het beroep bij de rechtbank bedragen 2,5 (punten voor het beroepschrift, het inwinnen van schriftelijke inlichtingen en de zitting) maal 1 (wegingsfactor) maal € 437 (waarde per punt), dat is € 1.092,50.

• De kosten van het hoger beroep bedragen 2 (punten voor het beroepschrift en de zitting) maal 1 (wegingsfactor) maal € 437 (waarde per punt), dat is € 874.

• De totale kosten bedragen derhalve € 1.966,50.

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover deze geen beslissing inhoudt op belanghebbendes verzoek om een kostenveroordeling;

• veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende in de bezwaarfase gemaakte kosten, zijnde € 827,40, met dien verstande dat de heffingsambtenaar deze kosten niet meer hoeft uit te betalen;

• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 1.966,50; en

• gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal (€ 41 + € 112 =) € 153.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.