Gerechtshof Amsterdam, 16-02-2012, BV9237, 11/0006

16 februari 2012

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 09/2273 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Enkhuizen, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 31 maart 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 504.500.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 28 juli 2009, de vastgestelde waarde verminderd tot € 448.000.

1.3. Bij uitspraak van 25 november 2010 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven en dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft, tegelijkertijd met het onderzoek ter zitting voor de procedure met kenmerk 11/00437, plaatsgevonden op 12 januari 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.6. Het na sluiting van het onderzoek op 6 februari 2012 ingekomen stuk van belanghebbende geeft geen reden voor heropening van dit onderzoek. Het belang dat belanghebbende heeft met het inbrengen daarvan weegt naar het oordeel van het Hof niet op tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang.

2. Feiten

2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:

2.2. Belanghebbende heeft een appartementsrecht van de woning gekocht op 19 april 2006 voor € 495.000 (vrij op naam). De woning - met bouwjaar 2008 - bevindt zich op de bovenste woonetage, (vierde woonlaag) van een appartementencomplex. De serre is via een trap bereikbaar en is gelegen op een hogere verdieping. De woning heeft een inhoud van 434 m³, een garage met een inhoud van 20 m² en een berging met een inhoud van 13 m². Vanuit de woning heeft men uitzicht over (een deel van) de oude haven van [Z].

2.3. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarde van de woning deze vergeleken met de volgende objecten:

Adres Soort woning Bouwjaar Inhoud Nevenruimten Verkoopdatum Verkoopprijs

Het vergelijkingsobject [C-straat 4] is verkocht als onderdeel van een complex.

2.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt de woning vergeleken met het volgende object:

[A-straat 5] Appartement 2008 423 m³ Garage, berging 2-10-2007 € 395.000

Het object [A-straat 5] is gelegen in hetzelfde complex als de woning en is gelegen onder belanghebbendes woning.

2.5. De WOZ-waarde voor het object [A-straat 5] per peildatum 1 januari 2008 is (na bezwaar) vastgesteld op € 310.000.

3. De overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Ter zitting heeft eiser er nogmaals op gewezen dat zijn woning minder effectieve ruimte heeft door de schuine daken. Verweerder had in de uitspraak op bezwaar de inhoud van eisers woning al herberekend op 434 m³. Eiser heeft in zijn beroepschrift aangegeven deze berekening niet te bestrijden. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde inhoud van eisers woning.

9. De rechtbank overweegt dat een berekening met vierkante en kubieke meterprijzen slechts een hulpmiddel kan zijn bij de waardevaststelling maar dat hiermee wel inzichtelijk kan worden gemaakt dat rekening is gehouden met relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Een berekening van de WOZ-waarde enkel en alleen gebaseerd op kubieke meterprijzen, zoals eiser voorstaat, is echter onjuist.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het betreffen allen dezelfde soort woningen gelegen in Enkhuizen. De verkoopprijzen van bovengenoemde referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.

11. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Uit de stukken en ter zitting is gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen, waaronder de verschillen in grootte, ligging en ruimtes als garages en bergingen. Daarbij speelt ook een rol dat eisers woning een penthouse met dakterras is en geen ‘gewoon’ appartement zoals de referentiewoningen. Gezien deze verschillen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning, die hoger is dan de verkoopprijzen van de referentiewoningen, adequaat onderbouwd.

12. Verweerder heeft in zijn aanvullende verweerschrift en ter zitting nog aangegeven dat eisers woning is gelegen op de vierde etage van het appartementencomplex en in vergelijking met de referentiewoningen een van de mooiste liggingen heeft met uitzicht op de oude haven. Eiser heeft daartegenover gesteld dat zijn uitzicht door bomen wordt belemmerd. Deze belemmering is naar het oordeel van de rechtbank echter niet van dien aard gebleken dat eisers uitzicht niet als een waardeverhogende factor kan worden beschouwd. Ook daarom is verklaarbaar dat de WOZ-waarde van eisers woning hoger is vastgesteld dan de verkoopprijzen van de referentiewoningen.

13. Niet in geschil is dat eiser zijn woning op 19 april 2006 voor € 495.000,00 heeft gekocht. Hoewel de aankoopdatum ruim anderhalf jaar voor de waardepeildatum ligt - zodat de aankoopprijs niet kan dienen als onderbouwing voor de vastgestelde WOZ-waarde - moet hierin naar het oordeel van de rechtbank toch een zeer sterke aanwijzing worden gezien dat een WOZ-waarde van € 448.000,00 op waardepeildatum 1 januari 2008 zeker niet te hoog is.

14. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb geheel in stand laten. Dit betekent dat de WOZ-waarde van € 448.000,00 blijft gelden en verweerder niet opnieuw hoeft te beslissen op het bezwaar van eiser.”

4. Geschil in hoger beroep

4.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld en naar hetgeen door partijen ter zitting is verklaard, zoals vastgelegd in het daarvan opgemaakte proces-verbaal.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Voorop staat dat het aan de heffingsambtenaar is de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar de woning, zoals bij vaststelling van de waarde van woningen gebruikelijk, vergeleken met verkochte objecten die vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De door de heffingsambtenaar gehanteerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geschikt ter onderbouwing van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 448.000. Gelet op de aankoopprijs van € 495.000 op 19 april 2006 heeft de rechtbank naar het oordeel van het Hof met juistheid overwogen dat hierin een zeer sterke aanwijzing kan worden gezien dat een WOZ-waarde van € 448.000 op waardepeildatum 1 januari 2008 zeker niet te hoog is.

5.2. Belanghebbende heeft als waardedrukkende elementen onder meer aangevoerd de schuine wanden in een deel van het appartement, de bomen die het uitzicht in de zomer beperken, de ligging aan een route van doorgaand vrachtverkeer en de hogere stookkosten verbonden aan de kamer/serre op de bovenste bouwlaag. Het Hof oordeelt hieromtrent als volgt. Deze aspecten waren ten tijde van de aankoop van de woning door belanghebbende aanwezig dan wel voorzienbaar. Dientengevolge moet worden aangenomen dat een mogelijke, van genoemde aspecten uitgaande, waardedrukkende werking in de tussen belanghebbende en de verkoper overeengekomen koopsom is verdisconteerd. Voor een vermindering van de vastgestelde waarde op grond daarvan is daarom geen aanleiding.

5.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning € 318.120 bedraagt. De rechtbank heeft daarover met juistheid geoordeeld dat een berekening uitsluitend gebaseerd op kubieke meterprijzen, zoals belanghebbende voorstaat, onjuist is. In de berekening van belanghebbende wordt verder geen rekening gehouden met het bijzondere karakter van de woning en de invloed daarvan op de waarde in het economische verkeer. De door belanghebbende verdedigde waarde van € 318.120 kan daarom zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet worden gevolgd.

5.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de objecten [A-straat 12, 24 en 26] zijn verkocht voor een prijs die ongeveer 30 procent lager ligt dan de oorspronkelijke verkoopprijs van die objecten. Hij heeft echter geen andere informatie zoals aan- en verkoopprijzen en bijbehorende transactiedata overgelegd. Gelet daarop is deze stelling onvoldoende onderbouwd om tot een verlaging van de vastgestelde waarde te kunnen leiden.

5.5. Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel in de vergelijking tussen de woning en het object [A-straat 5], overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van het object [A-straat 5] ten onrechte in bezwaar is verlaagd van € 395.000 tot € 310.000. Gelet hierop is naar het oordeel van het Hof op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken. Ook voor vermindering op grond van de zogenoemde meerderheidsregel is geen aanleiding omdat alleen voor [A-straat 5] geldt dat de waarde ten onrechte is verlaagd. Niet gesteld of gebleken is dat dit voor meer woningen geldt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.

5.6. Het Hof is gelet op het vorenoverwogene van oordeel dat de heffingsambtenaar op basis van de koopsom en door vergelijking met de onder 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten, op de juiste wijze rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar is er derhalve in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 16 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.