Gerechtshof Amsterdam, 02-02-2012, BW2988, 11/00552

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2 februari 2012

Datum publicatie: 18 april 2012

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW2988

Zaaknummer: 11/00552

Inhoudsindicatie

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum, meer in het bijzonder of een waardedrukkende omstandigheid aanwezig is als gevolg van asbest in de woning en zo ja, of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 11/00552

2 februari 2012

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep – na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden – van

[X] te [Z], belanghebbende,

gemachtigde mr. D.Th.J. van der Klei,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 09/69 WOZ van de rechtbank ‘s Gravenhage in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Gravenhage, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [A-laan] 151 te [Y] - de woning - voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 op de waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op 1 januari 2007 vastgesteld op € 705.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 bekend gemaakt, berekend naar dezelfde waarde.

1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 27 november 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank ’s-Gravenhage (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 15 september 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Gerechtshof ‘s-Gravenhage ingekomen op 28 oktober 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het Gerechtshof ‘s-Gravenhage heeft bij uitspraak van 12 mei 2010 de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

1.6. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Bij arrest van 10 juni 2011, nummer 10/02708, LJN BQ7597 heeft de Hoge Raad het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.

1.7. Partijen zijn door de griffier van het Hof bij brief van 28 juni 2011 in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het arrest in te dienen. De heffingsambtenaar heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij brieven van 26 juli 2011 en 13 september 2011 en belanghebbende bij fax van 10 augustus 2011 en brief van 1 september 2011. Bij brief van 28 oktober 2011 heeft belanghebbende een volmacht ingediend. Bij brief van 25 november 2011 heeft belanghebbende nog enige producties in het geding gebracht.

Afschriften van deze correspondentie zijn aan de wederpartij gezonden.

1.8. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof gaat uit van de volgende feiten:

2.1. Belanghebbende is vruchtgebruiker van de woning, een tussenhuis, bewoond door de dochter van belanghebbende tezamen met haar echtgenoot. De dochter van belanghebbende is bloot eigenaar van de woning.

2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 25 november 2011 een rapport met kostenraming van […] van [D B.V.] overgelegd. [D B.V.] houdt zich onder meer bezig met milieuconsultancy en asbestinventarisatie. In het rapport is voor zover van belang het volgende vermeld:

“In uw opdracht hebben wij een opname gedaan van de leidingisolatie van de woning aan de [A-laan] 151 te Den Haag.

Op basis van het bouwjaar van de woning (ca. 1930) ondersteund met de visuele waarneming ter plaatse en ervaring van onze inspecteur, achten wij het aannemelijk dat de leidingisolatie asbesthoudend is.

(…)

De kosten voor de asbestsanering ramen wij (…) als volgt:

(…)

Totaal: ca. € 29.000,-- (excl. BTW)

In de kosten zijn herstelkosten (her-isoleren van de leidingen, herstellen koven, herstellen knieschotten, etc.) niet inbegrepen”.

2.3. Tot de gedingstukken in hoger beroep na verwijzing door de Hoge Raad, behoort een gedeelte uit de akte van levering van een woning aan de [A-laan] 159 in [Y] van 13 juni 2005. Hierin is, voor zover van belang, vermeld:

Artikel 6

(…)

3. Aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt. Ten tijde van de (ver)bouw van de onroerende zaak was het gebruikelijk asbest- en loodhoudende materialen te verwerken. Het is derhalve niet uit te sluiten dat dergelijke materialen zijn gebruikt. Koper verklaart er mee bekend te zijn, dat bij een eventuele verwijdering van deze materialen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen genomen dienen te worden. Koper vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van deze materialen zou kunnen voortvloeien.’

Tot de gedingstukken in hoger beroep na verwijzing behoort tevens een gedeelte van de akte van levering van één van de in het taxatierapport, ingebracht door de heffingsambtenaar, gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [A-laan] 18. In deze akte is een vergelijkbare clausule opgenomen.

3. Geschil in hoger beroep na verwijzing

4. Standpunten van partijen en het verhandelde ter zitting

Voor de standpunten van partijen en het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.

5. Beoordeling van het geschil

5.1. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de isolatie van de leidingen van de centrale verwarming in zijn woning asbesthoudend is. Belanghebbende heeft gesteld, en het Hof acht dit geloofwaardig, dat de leidingen van de verwarming sinds de bouw geïsoleerd zijn en dat het in de periode van de bouw van de woning gebruikelijk was om hiervoor asbest te gebruiken. Verder heeft belanghebbende de aanwezigheid van asbest voldoende onderbouwd met het door hem bij brief van 25 november 2011 in het geding gebrachte, door [D B.V.] opgestelde rapport. Belanghebbende heeft voor dit rapport visueel onderzoek laten doen naar de aard van het isolatiemateriaal en hiervoor een bureau ingeschakeld dat zich bezighoudt met milieuconsultancy en asbestinventarisatie, zodat het Hof er van uitgaat dat dit bureau voldoende deskundig is om een vakbekwame beoordeling te maken. Hetgeen hiertegenover door de heffingsambtenaar is aangevoerd, is onvoldoende om dit te weerleggen.

Dat een taxateur van de gemeente na een bezoek aan de woning van belanghebbende van mening was dat geen asbesthoudend materiaal aanwezig is, is niet voldoende. Niet aannemelijk is geworden dat deze taxateur over specifieke deskundigheid beschikte en voldoende onderzoek heeft gedaan om te kunnen vaststellen of het isolatiemateriaal daadwerkelijk asbest bevat. Dit brengt mee dat het Hof uitgaat van de aanwezigheid van asbest in het isolatiemateriaal van de verwarmingsbuizen.

5.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal een waardedrukkend effect heeft. De heffingsambtenaar stelt dat, zo asbest aanwezig moet worden geacht, met het waardedrukkende effect voldoende rekening is gehouden omdat is gewaardeerd op basis van vergelijkingsobjecten waarbij in één van de koopovereenkomsten een asbestclausule aanwezig is en bij een ander pand dat is verkocht en in dezelfde wijk is gelegen als de woning van belanghebbende eveneens een dergelijke clausule is opgenomen.

5.3. Het Hof acht niet aannemelijk dat bij de bepaling van de waarde van de woning door de heffingsambtenaar rekening is gehouden met de feitelijke aanwezigheid van asbesthoudend materiaal. De enkele omstandigheid dat in koopovereenkomsten van vergelijkingsobjecten, dan wel woningen in de buurt, een asbestclausule is opgenomen is hiervoor onvoldoende. Een dergelijke clausule wordt opgenomen voor het geval na aankoop van een woning wordt ontdekt dat asbest aanwezig is. Voorafgaand aan deze clausule wordt immers vermeld, dat de verkoper er niet mee bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt. Voor de woning van belanghebbende geldt echter dat wel bekend is dat en op welke plek asbest aanwezig is en dat het weghalen hiervan kosten meebrengt. Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde, op de woning betrekking hebbende, taxatierapport, blijkt niet dat met de aanwezigheid van asbest bij de waardevaststelling rekening is gehouden. Dit wordt ondersteund door de inhoud van het verweerschrift van de heffingsambtenaar in beroep, pagina 4 onder 6.5, waarin is vermeld dat de taxateur dacht dat er in het onderhavige geval geen sprake is van asbesthoudend materiaal.

5.4. Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij met de waardedrukkende omstandigheid als gevolg van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning en dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.5. Door belanghebbende is betoogd dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning in verband met de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal dient te worden verminderd met de kosten die gemoeid zijn met verwijdering van de asbest, welke kosten volgens belanghebbende € 50.000 bedragen.

5.6. Dit standpunt volgt het Hof niet omdat er geen acute noodzaak bestaat om het asbesthoudend materiaal te verwijderen. Er van uitgaande dat een potentiële koper mogelijk wel kosten zal maken om een en ander te verwijderen en hiermee rekening zal houden bij het bepalen van de koopsom, zal het Hof de waardedruk van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in goede justitie bepalen op € 20.000 en de waarde van de woning per 1 januari 2007 vaststellen op € 685.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen, de vastgestelde waarde verlagen tot € 685.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 verminderen tot een berekend naar een waarde van € 685.000.

6. Proceskosten

De gemachtigde heeft expliciet verklaard dat hij beroepsmatig rechtsbijstand heeft verleend en belanghebbende, zijn schoonvader, hiervoor kosten in rekening zal brengen. Onder deze omstandigheden acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep, het hoger beroep en het hoger beroep na verwijzing redelijkerwijs heeft moeten maken.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op € 2.116. (beroepschrift, conclusie van repliek en verschijnen ter zitting rechtbank is 2½ x € 322 x 1 (wegingsfactor) en hoger beroepschrift, verschijnen ter zitting Hof ‘s-Gravenhage, schriftelijke reactie na verwijzing en verschijnen ter zitting Hof Amsterdam (een nadere zitting) is 3 x € 437 x 1 (wegingsfactor).

De door belanghebbende gevorderde vergoeding van de door hem gemaakte kosten in de bezwaarfase wordt afgewezen nu belanghebbende in de bezwaarfase niet om vergoeding van die kosten heeft verzocht.

De kosten van het in opdracht van de gemachtigde (mede-bewoner en echtgenoot van de bloot-eigenaar van de woning) gemaakte rapport met kostenraming van [D B.V.] komen niet voor vergoeding in aanmerking nu onvoldoende is gebleken dat deze kosten (naast die voor rechtsbijstand door deze gemachtigde) op belanghebbende zullen drukken, te minder nu dit rapport er van uit gaat dat de gemachtigde mogelijk opdracht zal geven voor de beschreven asbestsanering.

7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

- stelt de waarde van de woning voor het jaar 2008 vast op € 685.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 tot een berekend naar een waarde van € 685.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van

€ 2.116 en

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 39 (beroep bij de rechtbank) en € 110 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 149 te vergoeden.

Aldus gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en A.P.M. van Rijn, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 2 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.