Gerechtshof Amsterdam, 05-04-2012, BW3288, 11/00032

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 11/00032

[X] te [Z], belanghebbende,

gemachtigde mr. W. den Harder (Van Diepen Van der Kroef Advocaten),

de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum,

de heffingsambtenaar.

2.3. Tot de gedingstukken behoort een ‘matrix’ opgemaakt door Joke den Dulk, gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2009 is getaxeerd op € 399.000. De opbouw van de waarde luidt als volgt:

Type object: Vrijstaande woning

Bouwjaar: 1948 Ligging: 3

Kenmerken kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 247 m3 2 3 2 € 364,00 € 89.908,00

Bijgebouwen:

Berging aangeb 35 m2 3 3 3 € 8.568,00

Dakkapel 3 a 3 3 3 € 9.639,00

Perceel:

Kavel 645 m2 € 451,00 € 290.895,00

WOZ-waarde € 399.000,00 Koopsom: € -

[B-straat] [2] [Z]

Type object: Vrijstaande woning

Bouwjaar: 1938 Ligging: 2

Kenmerken: kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 261 m3 2 2 3 € 424,00 € 110.664,00

Bijgebouwen:

Berging vrij 10 m2 3 3 3 € 2.142,00

Aanbouw 20 m3 3 3 3 € 267,000 € 5.340,00

Perceel:

Kavel 351 m2 € 563,00 € 197.613,00

WOZ-waarde € 315.000,00 Koopsom: € 350.000 Datum: 24-12-08

[C-laan][3] [Z]

Type object: Vrijstaande woning

Bouwjaar: 1958 Ligging: 3

Kenmerken: kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 333 m3 3 3 3 € 482,00 € 160.506,00

Bijgebouwen:

Garage 15 m2 3 3 3 € 10.710,00

Aanbouw 50 m3 3 3 3 € 13.350,00

Dakkapel 1 a 3 3 3 € 3.213,00

Perceel:

Kavel 264 m2 € 757,00 € 199.848,00

WOZ-waarde € 387.000,00 Koopsom: € 380.000 Datum: 27-08-07

[D-straat][4] [Z]

Type object: Vrijstaande woning

Bouwjaar: 1952 Ligging: 3

Waardeopbouw op waardepeildatum 01-01-2008 bij verkoop

Kenmerken: kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 257 m3 3 2 2 € 398,00 € 102.286,00

Bijgebouwen:

Aanbouw 65 m3 3 2 2 € 220,00 € 14.300,00

Garage 12 m2 3 3 3 € 11.025,00

Perceel:

Kavel 495 m2 € 528,00 € 261.360,00

WOZ-waarde € 388.000,00 Koopsom: € 510.000,00 Datum: 12-12-07

Beschikte waarde na verbouwing (toestandsdatum 01-01-2009)

Kenmerken: kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 257 m3 4 4 4 € 555,00 € 142.635,00

Bijgebouwen:

Berging aangeb 12 m2 3 3 3 € 7.284,00

Dakkapel 1 a 3 3 3 € 3.213,00

Aanbouw 385 m3 € 555,00 € 213.675,00

Perceel:

Kavel 495 m2 € 528,00 € 261.360,00

WOZ-waarde € 628.000,00 Koopsom: € 510.000,00 Datum: 12-12-07

[E-weg][5] [Z]

Type object: Vrijstaande woning

Bouwjaar: 1952 Ligging: 3

Kenmerken: kw oh do prijs per m2/m3 waarde

Hoofdgebouw 346 m3 4 3 3 € 570,00 € 197.220,00

Bijgebouwen:

Berging aangeb 10 m2 3 3 3 € 2.142,00

Aanbouw 47 m3 3 3 3 € 12.549,00

Perceel:

Kavel 339 m2 € 669,00 € 226.791,00

WOZ-waarde € 438.000,00 Koopsom: € 442.500,00 Datum: 30-01-08

[B-straat] [2]: Woning is te laag gewaardeerd; als gevolg van mindere kwaliteit en onderhoud. Nochtans is woning verkocht voor € 350.000. Na aankoop gerenoveerd.

Mindere ligging: pand grenst met achtertuin aan tennispark ( met kunstlicht )

Perceelsoppervlakte ca. 46 % kleiner dan van [A-straat] [1]

2.4. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase bij de heffingsambtenaar gegevens opgevraagd van andere objecten in de gemeente. De heffingsambtenaar heeft van drie objecten de WOZ-waarden en gegevens voor het jaar 2009 verstrekt. Belanghebbende heeft in zijn stuk van 13 februari 2012 nadere gegevens verstrekt. Het betreft de volgende woningen met de daarbij vermelde waarden:

[A-straat] 4 € 319.000, inhoud 235 m3 excl. aanbouw, kavel 384 m2

[A-straat] 6 € 265.000, inhoud 251 m3, kavel 260 m2

[A-straat] 10 € 310.000, inhoud 306 m3, kavel 335 m2

[A-straat] 12 € 358.000, inhoud 510 m3, kavel 424 m2

De rechtbank heeft voor zoveel van belang als volgt overwogen:

4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een vergelijking met vastgestelde WOZ-waarden toegekend per eerdere waardepeildata, is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregelingen, die ervan uitgaan dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd door een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens — dat wil zeggen verkoopprijzen — van op of rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Ook een vergelijking tussen de verhouding van de WOZ-waarden van eisers woning en de directe buurpanden, nog daargelaten dat van deze woningen geen objectkenmerken bekend zijn, is met bedoelde uitgangspunten en methodiek in strijd.

7. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 22 oktober 2010 (LJ-Nummer LJN BL1943) heeft geoordeeld dat de wetgever met artikel 26a van de Wet WOZ een inbreuk heeft gemaakt op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De Hoge Raad is in voornoemd arrest tot de slotsom gekomen dat het bestuursorgaan en de rechter artikel 26a Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing dienen te laten. De rechtbank overweegt dat verweerder gelet op het voorgaande ten onrechte de waarde van € 401.000,00 heeft gehandhaafd, nu verweerder in zijn uitspraak op bezwaar heeft gesteld dat de (nieuwe) WOZ-waarde van eisers woning € 399.000,00 is. Het beroep zal reeds daarom gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd wegens strijd met de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, nu verweerder niet heeft onderbouwd dat een WOZ-waarde van eisers woning van € 401.000,00 niet te hoog is.

(...)

10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Op grond van de gedingstukken en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woningen, waaronder verschillen in inhoud, perceelsgrootte, bijgebouwen, ligging en staat van onderhoud.

Ter zitting heeft verweerder nog verklaard dat hij het beleid voert dat dakkapellen niet alleen worden betrokken bij de berekening van de inhoud van de woning maar dat hieraan ook, in verband met de verhoging van de gebruiksmogelijkheden van de woning, een afzonderlijke waarde wordt toegekend. De rechtbank acht dit beleid niet onredelijk.

Verder merkt de rechtbank op dat zij geen aanleiding ziet om de door verweerder voor eisers aangebouwde berging berekende oppervlakte van 35 m2 onjuist te achten. Hiertoe overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de oppervlakte van deze berging is berekend overeenkomstig de door de waarderingsinstructie geadviseerde NEN 2580 norm, waarbij is uitgegaan van bruto maten.

11. De rechtbank is van oordeel dat een WOZ-waarde van € 399.000,00 van eisers woning zich vooral goed laat verklaren door de verkoopprijzen van de referentiewoningen [B-straat] [2] en [D-straat] [4] (vóór de verbouwing).

De onderhoudstoestand van deze referentiewoningen is in het door verweerder overgelegde taxatierapport aangemerkt als matig. In het taxatierapport is toegelicht dat de woning aan de [B-straat] [2] na aankoop is gerenoveerd en dat de woning aan de [D-straat] [4] na aankoop grondig is verbouwd, gerenoveerd en uitgebreid. In het verweerschrift is opgemerkt dat beide referentiewoningen zijn verkocht in een deplorabele staat van onderhoud. In het taxatierapport is de staat van onderhoud van eisers woning aangemerkt als voldoende, terwijl de kwaliteit en doelmatigheid van eisers woning als matig zijn bestempeld. In het verweerschrift heeft verweerder in dit verband gesteld dat de door eiser genoemde tekortkomingen kenmerkend en typisch zijn voor woningen van dit bouwjaar en deze bouwklasse en dat die overeenkomen met die van de referentiewoningen.

Verweerder heeft gesteld dat de woning van eiser, voor zover waarneembaar, goed is onderhouden, hoewel de inrichting mogelijk gedateerd is. Ook de tuin, met zwemgelegenheid, is volgens verweerder goed onderhouden. De rechtbank kan verweerder hierin volgen, mede gezien de in het dossier aanwezige foto’s. Eiser heeft zijn stelling dat het rieten dak van zijn woning moet worden vervangen niet met stukken onderbouwd. Gelet op voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat eisers woning op de peildatum niet in een slechtere staat verkeerde dan de referentiewoningen [B-straat] [2] en [D-straat] [4] ten tijde van de verkoop.

De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport aan eisers woning ten opzichte van de referentiewoningen [B-straat] [2] en [D-straat] [4] (vóór de verbouwing) de laagste prijs per kubieke meter is toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierdoor zeker niet tekort gedaan. Verder is in het taxatierapport aan eisers grondoppervlak ten opzichte van deze referentiewoningen verreweg de laagste prijs per vierkante meter toegekend. Ook hiermee is eiser niet tekort gedaan, temeer nu verweerder de ligging van de referentiewoning [B-straat] [2] naar het oordeel van de rechtbank terecht als matig heeft aangemerkt vanwege het feit dat de achtertuin van die woning grenst aan een tennispark. Dat de WOZ-waarde van eisers woning ten minste € 49.000,00 hoger ligt dan de verkoopprijs van de referentiewoning [B-straat] [2] is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk. Eisers woning beschikt weliswaar over iets minder inhoud (met inbegrip van de aanbouw gaat het om 34 m3), maar daar staat tegenover dat eisers woning beter is gelegen en over een grotere berging (25 m2) en een aanzienlijk groter perceel (294 m2) beschikt. Ook gelet op de verkoopprijs van € 510.000,00 voor de referentiewoning [D-straat] [4], de gelijkwaardige ligging in aanmerking nemende, is de WOZ-waarde van eisers woning zeker niet te hoog. Die referentiewoning beschikt met inbegrip van de aanbouw over 75 m3 meer inhoud en over een bescheiden garage, terwijl eisers woning over 150 m2 meer grond en een aangebouwde berging van 35 m2 beschikt.

Ook uit de verkooprijzen van de referentiewoningen [C-laan] [3] en [E-weg] [5] kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat een WOZ-waarde van € 399.000,00 voor eisers woning op de waardepeildatum te hoog is. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat de door eiser gestelde overlast van lucht- en treinverkeer geen waardedrukkende invloed heeft op de WOZ-waarde, omdat ook de referentiewoningen daar in meer of mindere mate mee te maken hebben en die invloed dus is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen.

5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat in de matrix voor de woning ten onrechte is gerekend met een afzonderlijke toeslag voor de 3 dakkapellen. De inhoud van de woning is naar zijn mening 247 m3 met inbegrip van de dakkapellen. Hij stelt daartoe dat de Hoge Raad in het arrest van 1 april 2005, nr. 40.488, heeft beslist dat de inhoud van de woning 247 m3 bedraagt.

Deze opvatting rust naar het oordeel van het Hof op een onjuiste lezing van genoemd arrest. In het arrest is slechts beslist dat het oordeel van het Hof dat de inhoud van de woning 267 m3 bedraagt, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is gelet op de inhoudsmaten in andere stukken in die procedure.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van de rechtbank verklaard dat de inhoud van de woning inderdaad is bepaald op 247 m3 inclusief de dakkapellen maar ter zitting van het Hof heeft hij verklaard dat dit een vergissing was: die inhoud was exclusief de dakkapellen. Het Hof acht dit aannemelijk, zodat het passend is om in de opbouw van de waardering een toeslag voor de dakkapellen op te nemen. De stelling van belanghebbende ter zake wordt verworpen.

5.6. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof met de vergelijking van zijn woning met de woningen [A-straat] 4, 6, 10 en 12 een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Op basis van een vergelijking tussen de objecten [A-straat] 6 en zijn woning komt belanghebbende tot de stelling dat aan zijn woning een waarde toegekend moet worden van € 321.426.

Belanghebbende heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid heeft gevoerd ten aanzien waarvan in voor hem ongunstige zin is afgeweken. Derhalve zal moeten worden beoordeeld of er in een meerderheid van vergelijkbare gevallen - anders dan bij belanghebbendes woning - sprake is van een onderwaardering. Nu de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof verklaard heeft dat hij denkt dat de aan de [A-straat] gelegen vergelijkingsobjecten te laag zijn gewaardeerd, doet zich dat ten aanzien van deze objecten in ieder geval voor.

Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd en gelet op de foto’s die tot de stukken behoren, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat zijn woning en de woningen op (met name) nummer 4, 6 en 10 nagenoeg identiek zijn. De onderlinge verschillen acht het Hof te gering om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te verwerpen.

De heffingsambtenaar heeft de vergelijking met de woningen [A-straat] 4, 6 en 10 ook niet bestreden en belanghebbende kan zich dan ook op de waardering voor die woningen beroepen in het kader van de meerderheidsregel. Er is sprake van een onderwaardering van een meerderheid van de woningen die behoren tot de groep bestaande uit [A-straat] 4, 6, 8 en 10.

Met de berekening van belanghebbende welke enkel door vergelijking met nummer 6 uitkomt op € 321.426 heeft hij de waarde van zijn woning gelet op de voor de panden [A-straat] 4, 6 en 10 vastgestelde waarden, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Nu de heffingsambtenaar zich niet heeft uitgelaten over de waarde welke aan de woning zou moeten worden toegekend in het licht van toepassing van het gelijkheidsbeginsel, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen.

Gelet op de voor de woningen 4, 6 en 10 vastgestelde waarden en de verschillen in inhoud en kavelgrootte tussen die woningen en die van belanghebbende zal het Hof de waarde van zijn woning bepalen op € 340.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de vastgestelde waarde van de woning verminderen tot € 340.000.

Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 1 [hoger beroep] x € 437 x 0,25 (wegingsfactor) = € 109,25.

Voor het onderhavige geval zijn dat ook de in onderdeel c vermelde reiskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, Castricum-Amsterdam v.v. ad € 14,80.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het kalenderjaar 2009 naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vast op € 340.000;

- veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 124,05;

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 111 (hoger beroep bij het Hof) te vergoeden.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.