Gerechtshof Amsterdam, 19-04-2012, BW4975, 11/00074

19 april 2012

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/550 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2009 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 470.000 (hierna: de WOZ-beschikking).

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 december 2009, de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3. Bij uitspraak van 17 december 2010 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 874 en de gemeente Amstelveen aangewezen dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.

1.4. Het namens belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 januari 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Van belanghebbende is een nader stuk ontvangen op 14 maart 2012, waarvan een afschrift is verstrekt aan de wederpartij.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen overwegingen uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

“2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met aanbouw en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 459 m³ en de oppervlakte van het perceel is 197 m².”

In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.2. Het bouwjaar van de woning is 1987. De woning is voorzien van een aanbouw woonruimte (steen) van 70 m3 en een aangebouwde berging/schuur van 15 m3.

2.3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 470.000 heeft de heffingsambtenaar een in opdracht van de gemeente Amstelveen op 18 mei 2010 door [B] (taxateur) opgemaakt taxatierapport ingebracht, waarin wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van € 470.000 en waarin de woning wordt vergeleken met de volgende objecten:

Adres [C-straat 2] [C-straat 3] [A-straat 4] [A-straat 5]

In het taxatierapport staat verder onder meer het volgende vermeld:

De waarde van de verschillende objecten wordt in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

Adres [A-straat 1] [C-straat 2] [C-straat 3] [A-straat 4] [A-straat 5]

2.4. In de brief van belanghebbende aan de rechtbank van 6 september 2010 staat ter onderbouwing van de door de taxateur verdedigde waarde van € 430.000 onder meer het volgende vermeld:

“[Belanghebbende] meent dat [de heffingsambtenaar] inconsistent en met ongelijke maten meet. Van de buren, rsp. van [A-straat 6, 7, 8 en 9], waarvan de woningen verschillende meerwaarden vertegenwoordigen, hebben ongelijke WOZ-waarden verkregen over de jaren 2008, 2009, 2010 waarbij een woning dat meerwaarde vertegenwoordigt een lagere WOZ-waarde opgelegd krijgt dan een andere woning met minderwaarde die juist een hogere WOZ-waarde gewaardeerd krijgt (…).”

hetgeen als volgt is toegelicht:

Jaren 2007 2008 2009 2010 Meerwaarde boven de woning van belanghebbende

2.5. Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

Adres [A-straat 1] [A-straat 9] [A-straat 8] [A-straat 6] [A-straat 7]

2.6. Ter zitting bij de rechtbank en het Hof heeft de heffingsambtenaar als volgt verklaard:

2.7. Tot de gedingstukken behoort een brief van 20 juni 2008 van de gemeente Amstelveen gericht aan de gemachtigde van de belanghebbende, waarin wordt bevestigd dat in het kader van een fiscaal compromis de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2008, waardepeildatum 1 januari 2007, wordt verlaagd naar € 415.000.

2.8. Aan de brief van belanghebbende van 14 maart 2012 is een “pleitnota” gehecht, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

“Cliënte heeft ter zitting bij de rechtbank in Haarlem 8 foto’s aangeboden vanwege het achterstallig onderhoud maar de rechter had geen interesse, echter in de uitspraak zegt de rechter ten onrechte dat het achterstallig onderhoud onvoldoende onderbouwd was, hoewel ter zitting dit ook nog eens uitgebreid was besproken; dit had aanleiding mogen zijn voor een inpandige taxatie.”

2.9. In de bezwaarfase heeft geen hoorzitting plaatsgevonden als bedoeld in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).

3. Procedure voor de rechtbank

3.1. Bij de rechtbank was in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008. Daarnaast was tussen partijen in geschil of belanghebbende in de bezwaarfase ten onrechte niet door de heffingsambtenaar is gehoord.

3.2. De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:

“4.1. Ten aanzien van de grief van eiseres dat zij in de bezwaarfase niet is gehoord, overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 30, eerste lid, Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Vaststaat dat aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan en verweerder hieraan geen gehoor heeft gegeven.

4.2. Ter zitting heeft eiseres evenwel de rechtbank verzocht uitspraak te doen en de zaak niet terug te verwijzen voor een hernieuwde behandeling van het bezwaarschrift. De rechtbank ziet in dit verzoek aanleiding het geding inhoudelijk te beoordelen en verweerder te veroordelen in de kosten die in beroep heeft gemaakt.

4.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.5. Op grond van het overzicht taxatiewaarden van de taxateur, is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich in een voldoende mate rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank leidt dit onder meer af uit het taxatierapport en de ter zitting nader ingebrachte referentieobjecten waarin de waardeopbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten wordt opgesplitst naar verschillende waardebepalende factoren. Zo heeft verweerder de waarde van de objecten in geheel omgerekend naar een waarde per vierkante meter en per kubieke meter. Hieruit valt af te leiden dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in vierkante meters en kubieke meters. Voorts zijn de dakkapellen, aanbouwen en schuren afzonderlijk in de waarde betrokken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder is uitgegaan van een gemiddeld onderhoudsniveau van de woning. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt, middels foto’s of dergelijke, dat de staat van onderhoud van de woning dermate slecht is dat daar een waardedrukkend effect van uit gaat.

4.7. Voorts overweegt de rechtbank dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.

4.8. Eiseres ten slotte heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.3. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

4.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

4. Geschil in hoger beroep

4.1. Ook in hoger beroep is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008. In dat kader doet belanghebbende tevens een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast is tussen partijen in geschil of belanghebbende recht heeft op vergoeding van het door haar in eerste aanleg betaalde griffierecht.

4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken alsmede op hetgeen door hen ter zitting in hoger beroep is betoogd.

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

De waarde van de woning

5.1. In hoger beroep heeft belanghebbende zich - evenals in eerste aanleg - op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Hiertoe heeft belanghebbende aangevoerd “dat sprake is van achterstallig onderhoud althans onvoldoende onderhoud aan keukeninrichting, sanitair en leidingen sedert 1987 en het huis nodig aan een opknapbeurt toe is”. Daarnaast - zo stelt belanghebbende - is de convectorput stuk.

5.2. Evenals de rechtbank stelt het Hof voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.

5.3. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten (zoals vermeld in het onder 2.3 genoemde taxatierapport) en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de met die objecten gerealiseerde transactieprijzen terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Uit hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft gesteld leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de staat van onderhoud van de woning van belanghebbende. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat aan de woning van belanghebbende een lagere prijs per m³ (van € 544) is toegekend dan aan de vergelijkingsobjecten. De objecten met een goed onderhoudsniveau ([C-straat 3] en [A-straat 4]) hebben een hogere prijs per m³ (van € 682 respectievelijk € 584) en ook aan het object [C-straat 2] - waarvan het onderhoudsniveau onbekend is - wordt een hogere prijs per m³ (van € 632) toegekend. Voor het object [A-straat 5] wordt een met belanghebbende vergelijkbare prijs per m³ (van € 549) gehanteerd, hetgeen gelet op de grotere inhoud van dit object hetwelk in de regel leidt tot een lagere waarde per m3, (ook) geen aanleiding geeft te concluderen dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de onderhoud van de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan moet worden getwijfeld aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

5.4. Belanghebbende stelt dat zij - ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van achterstallig onderhoud - ter zitting bij de rechtbank een aanbod heeft gedaan om acht foto’s over te leggen, welk aanbod door de rechtbank is afgewezen. Indien en voor zover hetgeen belanghebbende stelt ter zitting bij de rechtbank is voorgevallen, waarvan overigens geen melding wordt gemaakt in het daarvan opgemaakte proces-verbaal, dan heeft belanghebbende in hoger beroep de mogelijkheid om de hiervoor genoemde foto’s en/of andere bescheiden alsnog in het geding te brengen. Van deze mogelijkheid heeft belanghebbende echter geen gebruik gemaakt. Het Hof ziet ook hierin geen aanleiding om te concluderen dat de waarde te hoog is vastgesteld.

5.5. Voorts klaagt belanghebbende erover dat geen inpandige taxatie heeft plaatsgevonden. Hiertoe overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden is de woning in het kader van de waardering van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist.

5.6. Anders dan belanghebbende voorstaat is het Hof van oordeel dat de WOZ-waarde van de woning voor voorgaande tijdvakken ten deze niet van belang is. De juistheid van de WOZ-waarde op een bepaalde waardepeildatum kan niet worden afgeleid uit de waarde zoals deze op een eerdere waardepeildatum is vastgesteld, maar dient te worden onderbouwd op basis van actuele marktgegevens.

5.7. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde van € 470.000 niet te hoog is vastgesteld.

Het gelijkheidsbeginsel

5.8. Belanghebbende klaagt er in hoger beroep over dat de rechtbank haar beroep op het gelijkheidsbeginsel ten onrechte heeft verworpen. Het Hof begrijpt belanghebbende zo dat zij verdedigt dat in de meerderheid van de gevallen in afwijking van de waarde van vergelijkbare objecten een lagere WOZ-waarde wordt vastgesteld en dat dit meebrengt dat ook voor haar woning een lagere waarde had moeten worden vastgesteld. In dat kader heeft belanghebbende in hoger beroep (nogmaals) gewezen op de vier onder 2.4 genoemde objecten (van haar buren). Deze objecten - zo stelt belanghebbende - zijn “allemaal lager (…) gewaardeerd dan haar woning terwijl haar woning minder waarde heeft dan die van haar buren, daarbij was zij in het verleden, door de jaren heen, altijd de laagst gewaardeerde woning met de minste waarde”. Daarbij stelt belanghebbende - zo begrijpt het Hof haar - dat bij de objecten van haar buren geen sprake is van achterstallig onderhoud. Voorts is de WOZ-waarde van de objecten van haar buren (na bezwaar) wel verminderd, aldus belanghebbende. Het Hof overweegt dat belanghebbende, die een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken die tot het oordeel leiden dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.

5.9. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende, met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken, is dat op geen enkele wijze aannemelijk geworden.

5.10. Alsdan kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien (zonder dat sprake is van het oogmerk van bevoordeling of een gevoerd beleid) in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin de fiscale behandeling plaatsvindt door of namens de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Voor de toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel moeten in beginsel in de vergelijking worden betrokken alle woningen die het kenmerk of de kenmerken gemeen hebben ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en zich te dien aanzien onderscheiden van andere woningen (HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294).

5.12. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet.

Het vergoeden van griffierecht in eerste aanleg

5.13. Vaststaat dat belanghebbende in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Op verzoek van belanghebbende heeft de rechtbank - nu geen behoefte bestond aan terugwijzing - zelf in de zaak voorzien. Onder deze omstandigheden heeft de rechtbank terecht aanleiding gezien de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De rechtbank had hierin echter ook aanleiding moeten zien tot gebruikmaking van haar bevoegdheid de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Awb te gelasten het door belanghebbende in beroep betaalde griffierecht te vergoeden. Om deze reden zal het Hof het hoger beroep gegrond verklaren.

6. Kosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank om die reden wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 1 (hoger beroepschrift) x € 437 x 1 (wegingsfactor) = € 437.

7. Beslissing

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, A.D.R.M. Boumans en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 19 april 2012 in het openbaar uitgesproken.