Gerechtshof Amsterdam, 20-09-2012, BX9651, 11-00225

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/75 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 338.000, waarbij is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2008.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 2 december 2009, de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 322.000.

1.3. Bij uitspraak van 17 februari 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 maart 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Belanghebbende heeft op 10 augustus 2011 een nader stuk aan het Hof gezonden, waarvan een afschrift aan de wederpartij is gezonden.

2. Feiten

2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

2.2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning, welke hij op 1 februari 2007 heeft verkregen voor een koopsom van € 340.000 (naar het Hof begrijpt, inclusief enige roerende zaken). Het betreft een maisonnette/flatwoning gelegen op de tweede en derde verdieping van een appartementencomplex, in de woonwijk plaatselijk bekend [..], in de nabijheid van winkelcentrum […]. De woning is omstreeks 2001 gerealiseerd en heeft een inhoud van 336 m3.

2.4. Deze vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type bouwstijl (maisonnette/flatwoning) als de woning van belanghebbende.

3. Geschil in hoger beroep

3.1. In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep verwijst het Hof naar hetgeen in de gedingstukken is vermeld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij voor zover van belang, als volgt overwogen. Belanghebbende wordt in deze overwegingen aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

6. In het geval waarin de woning kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde daarvan – die immers, kort gezegd de prijs is die de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen – overeenkomt met de betaalde prijs (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer: LJN AA8610). Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Bovenstaande in de jurisprudentie ontwikkelde regel is door het Hof Amsterdam van overeenkomstige toepassing verklaard indien de woning kort vóór de waardepeildatum is gekocht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 oktober 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer: LJN BB7484).

7. Eiser heeft zijn woning op 1 februari 2007 gekocht voor € 340.000,00. Deze aankoopprijs is naar het oordeel van de rechtbank voldoende dicht bij de waardepeildatum 1 januari 2008 gelegen om het eigen aankoopcijfer als aanknopingspunt te laten dienen bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Hoewel enerzijds niet kan worden gezegd dat eiser zijn woning kort voor de waardepeildatum 1 januari 2008 heeft gekocht, is anderzijds de verstreken periode niet zo lang dat de verkoopprijs niet meer kan worden gezien als doorslaggevende aanwijzing voor de WOZ-waarde. Dit geldt temeer nu verweerder bij de waardebepaling geen referentiewoningen heeft gehanteerd waarvan een verkoopprijs bekend is die veel dichter bij de waardepeildatum is gelegen. De tijd gelegen tussen de verkoopdatum van eisers woning en die van referentiewoning [a-straat 3] acht de rechtbank dermate gering, dat niet kan worden gesteld dat het verkoopcijfer van [a-straat 3] beter vergelijkbaar is dan het aankoopcijfer van eisers woning.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zijn er geen feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding geven om te oordelen dat het verkoopcijfer van eisers woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor de moeilijke persoonlijke omstandigheden waarin eiser verkeerde ten tijde van de aankoop van zijn woning en de daar bijbehorende emoties, leiden deze omstandigheden niet tot het oordeel dat de door eiser betaalde koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de koopovereenkomst onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen. De omstandigheid dat eiser bereid was om een hoge prijs te betalen voor de woning kan niet tot een andere conclusie leiden dan dat de aankoopprijs in dit geval wel de prijs weergeeft die de meest biedende gegadigde voor de woning wil betalen.

9. Het voorgaande brengt met zich dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning het eigen aankoopcijfer maatgevend moet worden geacht. Dit betekent dat geen ruimte meer bestaat voor een beoordeling van een waardebepaling aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank komt daarom niet meer toe komt aan het bespreken van de referentiewoningen en de overige door eiser aangevoerde beroepsgronden. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat uit de Wet WOZ volgt dat bij het toepassen van de vergelijkingsmethode moet worden vergeleken met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen en dat de heffingsambtenaar de te waarderen woning niet mag vergelijken met vraagprijzen van nog niet verkochte woningen.

10. Uitgaande van de aankoopprijs van € 340.000,00 en rekening houdend met de door verweerder, onbetwist, gestelde dalende marktontwikkeling tussen de aankoopdatum 1 februari 2007 en de waardepeildatum 1 januari 2008, acht de rechtbank de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 322.000,00 niet te hoog. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1. De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar het aankoopbedrag van de woning maatgevend geacht.

5.2. Het Hof is van oordeel dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak in dit geval niet van een lagere waarde moet worden uitgegaan dan het bedrag dat belanghebbende voor de onroerende zaak heeft betaald. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Zodanige feiten of omstandigheden zijn het Hof niet gebleken en belanghebbende heeft die ook niet aannemelijk gemaakt. Daarbij acht het Hof van belang dat belanghebbende weliswaar heeft gesteld dat hij op grond van emotionele overwegingen te snel (en naar het Hof verstaat: te duur) heeft gekocht maar dat er niettemin sprake was van een koopsom lager dan de destijds gehanteerde vraagprijs. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde koopsom van de onroerende zaak terecht als uitgangspunt heeft genomen ter bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2008.

5.3. Nu de heffingsambtenaar de waarde uiteindelijk heeft vastgesteld op € 322.000, waarbij hij rekening heeft gehouden met ontwikkelingen in de markt in de periode tussen de aankoopdatum rond 1 februari 2007 en de peildatum 1 januari 2008, is de vastgestelde waarde niet hoog. Latere waardeontwikkelingen, als door belanghebbende gesteld, zijn niet van belang voor de vaststelling van de waarde per 1 januari 2008.

5.4. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 20 september 2012 in het openbaar uitgesproken.