Gerechtshof Amsterdam, 20-06-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1824, 11/00592
Gerechtshof Amsterdam, 20-06-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1824, 11/00592
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 20 juni 2013
- Datum publicatie
- 3 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:1824
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBHAA:2011:BQ9469
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:2800
- Zaaknummer
- 11/00592
Inhoudsindicatie
In geschil is de berekening van het resultaat uit overige werkzaamheden. Belanghebbende maakt de waarde van het nieuwbouwgedeelte aannemelijk. De betaalde huur is echter niet zakelijk en ligt onder de economische huurwaarde. Foutenleer.
Partijen mogen zich uitlaten over de cijfermatige uitkomsten ter bepaling van de hoogte van de aanslag over het jaar 2004.
Uitspraak
kenmerk 11/00592
20 juni 2013
tussenuitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de inspecteur van de Belastingdienst Utrecht-Gooi, kantoor Utrecht, de inspecteur,
en het incidenteel hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats], belanghebbende,
gemachtigde drs. M.J. Freriks RA (Meerwijkgroep, Financiële en Fiscale Adviseurs te Baarn),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/3561 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
De inspecteur heeft met dagtekening 19 december 2008 aan belanghebbende voor het jaar 2004 een aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 360.123, uit aanmerkelijk belang van € 2.400.000 en uit sparen en beleggen van € 56.092. Tevens is bij beschikking heffingsrente ten bedrage van € 28.842 in rekening gebracht.
Belanghebbende heeft tegen de aanslag en de beschikking heffingsrente een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 11 juni 2010 heeft de inspecteur de aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen verminderd op basis van een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 265.948 (met instandhouding van de overige elementen) en de beschikking heffingsrente verminderd tot € 19.558.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 24 juni 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 100.520, uit aanmerkelijk belang van € 2.400.000 en uit sparen en beleggen van € 56.092, en de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig verminderd.
Het door de inspecteur tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 juli 2011. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij brief van 3 januari 2013, per fax binnengekomen op 4 januari 2013, heeft de inspecteur gereageerd op het incidenteel hoger beroep door middel van een stuk van 36 pagina’s en gedateerd 4 januari 2013. Belanghebbende heeft op 4 januari 2013 nadere stukken ingediend. De griffier heeft een afschrift aan de respectievelijke wederpartij gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. De ter zitting overgelegde stukken rekent het Hof tot de gedingstukken.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de inspecteur als verweerder:
Eiser houdt alle aandelen in [bedrijf 1]. Deze vennootschap houdt op haar beurt alle aandelen in [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2]). Laatstgenoemde vennootschap houdt zich onder meer bezig met de levering van horecameubilair, luchtbehandeling- en airconditioningsystemen en grootkeukengereedschappen voor de horeca.
Eiser is op 14 oktober 1997 eigenaar geworden van een perceel grond met daarop bedrijfspanden, waaronder kantoren, een showroom en overige toebehoren te [plaats]. De eigendom is onderverdeeld in twee gedeelten waarvan aan het ene het adres [adres1](hierna: object [adres1]) is toegekend en aan het andere gedeelte [adres] (hierna: object [adres]). De koopprijs voor het geheel bedroeg ƒ 4.350.000.
Het object [adres] heeft eiser steeds volledig verhuurd aan [bedrijf 2]. In 2000 bedroeg de huurprijs ongeveer ƒ 275.000 (met een jaarlijkse indexatie). Het object [adres1]werd ten tijde van de verkrijging reeds verhuurd aan derden. Op 30 juni 2001 is de huuroverkomst met derden geëindigd. Vanaf 1 augustus 2001 verhuurt eiser zowel object [adres1]als [adres] aan [bedrijf 2].
Bij beschikking van 28 februari 2001 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht voor de objecten op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het woz-tijdvak 2001-2004 de volgende waarden (hierna aangeduid als: woz-waarden) vastgesteld (waardepeildatum 1 januari 1999):
- -
-
Objectnummer [2] [adres1]ƒ 4.967.969 (€ 2.254.366)
- -
-
Objectnummer [1] [adres] ƒ 4.950.462 (€ 2.246.421)
Bij brief van 11 augustus 2005 heeft verweerder zijn standpunt te kennen gegeven omtrent de door eiser ingediende aangifte ib/pvv voor het jaar 2001. Deze brief luidt onder meer als volgt:
“Het pand […] (schrijffoutverbetering door de rechtbank) [adres1][hoort] op 1 januari 2001 in Box III. Halverwege het jaar gaat het pand over naar box I.
Het pand [adres] hoort het hele jaar in box I.
(…)
BOX I
In de aangifte is een waarde opgenomen welke is bepaald aan hand van de oorspronkelijke aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen. Het is de vraag of deze waarde overeenstemt met de actuele waarde op 1 januari 2001 cq het moment van overgang van box III naar box I.
Om te voorkomen dat er i[n] de toekomst – bij verkoop van het onroerend goed – discussie ontstaat over de vraag welk deel van de boekwinst onder de nieuwe regels valt, en dus moet worden belast, is daarom naar mijn mening nodig dat er een taxatie plaatsvindt.
Bij deze taxatie zal ik eveneens laten vaststellen op welke wijze (welk bedrag) de afschrijving in het nieuwe fiscale regime moet worden berekend.
Op grond van het vorige onderdeel ben ik voornemens om bij de taxatie ook [t]e laten onderzoeken of sprake is van een zakelijk vastgestelde huurprijs; de economische huurwaarde.
In afwachting van deze taxatie zal ik uit pragmatische overwegingen het door u aangegeven bedrag van de inkomsten en de verdeling van de kosten in BOX I voor de afhandeling van de aangifte IB 2001 volgen.
Per saldo betekent dit dat ik het aangegeven inkomen Box I voor het jaar 2001 volg. U kunt hieraan in de toekomst geen rechten ontlenen.
Middels een taxatie moet het volgende worden vastgesteld:
1- Waarde op 1 januari 2001 van [adres].
2- Waarde per 1 augustus 2001 van [adres1].
3- Zakelijke huurprijs [adres1]en [adres].
4- Afschrijving
BOX IIIDe inkomsten BOX III zijn berekend op basis van de waarde van bezittingen en de schulden. U heeft het pand [adres1]aangegeven voor een bedrag dat gelijk is aan 53,2% van de oorspronkelijke aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen = € 969.434.
In het voorgaande heb ik reeds meegedeeld dat moet worden aangegeven de waarde in het economisch verkeer.
Ik ben van mening dat deze waarde kan worden de WOZ-waarde, verhoogd met 20%. De WOZ-2001 heeft immers als peildatum 1 januari 1999!! De waarde wordt dan € 2.254.366 x 120% = € 2.705239.”
Naar aanleiding van een vraag van verweerder in het kader van de beoordeling van de aangifte van eiser over het jaar 2004 over de waardering van de objecten voor de toepassing van het regime van resultaat uit overige werkzaamheden, heeft eiser bij brief van 16 januari 2008 het volgende geantwoord:
“- [adres] (voorheen nr. [nr]) is in de loop van 2001 van Box 3 naar Box 1 overgegaan. Om praktische redenen is de waardering per 1 augustus 2001 gesteld op de WOZ-waarde (…) plus 20% (€ 2.254.366 x 120% = € 2.705.392);
- [adres], correctie per 1 januari 2001, WOZ-waarde plus 20% (€ 2.246.421 x 120% = € 2.695.705);
- [adres], nieuwbouw begane grond en deel van verdieping. 33% hiervan wordt ter beschikking gesteld, de overige 66% wordt verhuurd aan derden. Voortbrengingskosten bedroegen in 2001 € 680.000, hiervan is 33% toegedeeld aan de ter beschikking gestelde vermogensbestanddelen (€ 680.000/3 = € 226.667).
- Het afschrijvingspercentage bedraagt 3 over de waarde van de onroerende zaak vermindert met de waarde van de grond [x] € 500.000.”
Een taxateur van de Belastingdienst heeft een rapport met dagtekening van 23 juli 2008 opgemaakt, waarin hij concludeert tot de volgende waarden:
“Objectdeel Peildatum Waarde Waarde ondergrond
[adres] 1-1-2001 € 1.050.000 € 729.000
[adres1]1-8-2001 € 1.688.000 € 820.000
[adres1]nieuwbouw 1-1-2002 € 410.000 € 67.000
Waarde totaal € 3.148.000 € 1.616.000 ”
Eiser heeft in zijn motivering van het tegen de aanslag gemaakte bezwaar verwezen naar een taxatierapport van 8 oktober 1997 opgemaakt door makelaarskantoor [bedrijf 5] B.V. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
“a) Het oppervlak van de opstallen bedraagt:
Voorste deel 2.175 m²
Middelste deel 2.925 m²
Achterste deel 3.700 m²
Totaal 8.800 m²
b) Lopende huurovereenkomsten:
- [bedrijf 3], ca 5.000 m²; huurprijs per jaar ƒ 295.000 exclusief OB, en
- [bedrijf 4] B.V., circa 3.800 m²; huurprijs per jaar ƒ 256.000 exclusief OB
c) Economische huurwaarde op jaarbasis: ƒ 770.000
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat: ƒ 6.000.000 ”
Bij brief van 29 juli 2009 heeft de taxateur van de Belastingdienst zich nader uitgelaten over zijn taxatie. In die brief wordt melding gemaakt van huurprijzen en BAR’s (Hof: bruto-aanvangsrendement) van nabij gelegen objecten.
Bij brief van 9 september 2009 heeft verweerder zijn eigen bevindingen tot dat moment, de bevindingen van de taxateur van de Belastingdienst en de daaruit voortvloeiende conclusies aan eiser meegedeeld. Eiser heeft hierop bij brief van 30 september 2009 gereageerd. Op 27 januari 2010 (Hof: aldus een niet tot de gedingstukken behorend mailbericht) heeft de taxateur van de Belastingdienst aan verweerder zijn standpunt meegedeeld over het in zijn taxatie gehanteerde vloeroppervlak (8.640 m²) ten opzichte van het door eiser verdedigde oppervlakte (8.800 m²). De taxateur heeft voorgesteld om het door eiser verdedigde oppervlak te accepteren en de eerder door hem getaxeerde waarde te verhogen met (160 m² x € 60 huur per m² (Hof: x kapitalisatiefactor 10,1)) = € 97.000. De afschrijvingskosten over deze meerwaarde kunnen gesteld worden op (€ 97.000 x 3%), derhalve € 2.910.
Verweerder heeft op 16 maart 2010 een brief aan eiser gezonden die daarop op 9 april 2010 heeft gereageerd. Als bijlage bij deze brief heeft hij verweerder een kopie gezonden van de volgende stukken:
- waardeverklaring van kantoor [F] van 25 september 2009 inzake [adres1]-[adres];
- -
-
brief van 31 augustus 2009 van [G] Bedrijfshuisvesting inzake [adres1]-[adres], en
- -
-
fax van 15 september 2009 van [G] Bedrijfshuisvesting inzake [adres1]-[adres].
In een brief met dagtekening 17 mei 2010 heeft verweerder zijn beslissing op het bezwaarschrift aan eiser meegedeeld. In die beslissing concludeert verweerder na advies van de taxateur van de belastingdienst, gedeeltelijk in afwijking van de taxatie van 23 juli 2008 (hiervoor onder 2.7), tot de volgende waarden van de panden:
“Object Peildatum Totale waarde Waarde ondergrond
[adres] 1-1-2001 1.400.000 729.000
[adres1]1-8-2001 2.197.000 820.000
[adres1]nieuw bg 1-1-2002 410.000 67.000”
Verweerder heeft vervolgens bij de uitspraak op bezwaar de afschrijvingskosten als volgt berekend:
“[adres] (voorheen [nr]) over een vol jaar: Inbrengwaarde 1 augustus 2001 -/- waarde ondergrond (€ 2.197.000 -/- 820.000) x 3%, derhalve € 41.340
[adres] over een vol jaar: Inbrengwaarde 1 januari 2001 -/- waarde ondergrond (€ 1.400.000 -/- 729.000) x 3%, derhalve € 20.130
[adres] (nieuwbouw) over een vol jaar: Inbrengwaarde 1 augustus 2002 -/- waarde ondergrond (€ 410.000 -/- 67.000) x 3%, derhalve € 10.290”
Verweerder heeft op grond van dit een en ander het oorspronkelijk vastgestelde inkomen verlaagd met (16.865 + 25.770 + 25.770 + 25.770), derhalve € 94.175. Na bezwaar heeft verweerder dus per saldo de afschrijvingskosten ten opzichte van de aangifte gecorrigeerd met een bedrag groot (275.678 -/- 94.175), derhalve € 181.503.
Delta Lloyd heeft in 2002 ten behoeve van de opstalverzekering de herbouwwaarde van het object [adres1]-[adres] op peildatum 27 december 2001 berekend op een bedrag van € 4.537.500. (...)
Eiser heeft een rapport van 23 maart 2011 van makelaarskantoor [N] overgelegd waarin wordt ingegaan op de bepaling van de waarde van het object [adres1]-[adres]. Daarin wordt dit object getaxeerd op een bedrag van € 5.120.000. J. van der Wal, verbonden aan [G] Bedrijfshuisvesting, heeft op 24 maart 2010 meegedeeld zich met de inhoud van laatstbedoeld rapport te kunnen verenigen.
Over deze feitenvaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan. In aanvulling op het voorgaande stelt het Hof nog de navolgende feiten vast.
In het taxatierapport van 8 oktober 1997, opgemaakt door makelaarskantoor [bedrijf 5] B.V. (genoemd onder 2.8 van de uitspraak van de rechtbank), naar de toestand per 8 juli 1997, is met betrekking tot de huuropbrengsten van [bedrijf 3] van ƒ 295.000 en van [bedrijf 4] B.V. van ƒ 256.000 het volgende vermeld:
De huidige huurbedragen zijn gelet op de vraag in de markt te laag.
Dit heeft met name te maken met de centrale ligging in Nederland en de verbeterde en nog verder te verbeteren ontsluiting op de A2 en de openbaarvervoersverbindingen.
De berekende economische huurwaarde is in de huidige markt, rekening houdend met de vraag- en aanbodverhoudingen haalbaar.
In een tussen de toenmalige eigenaar [bedrijf 6] B.V. en [bedrijf 4] B.V. respectievelijk [… 1] B.V. gesloten huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:
Huurder heeft het recht op 5 optiejaren, ingaande op 1 maart 1998 en derhalve eindigende op 28 februari 2003. Huurder wordt geacht van zijn optierecht gebruik te hebben gemaakt tenzij hij minimaal 12 maanden voor bovengenoemde ingangsdatum, derhalve voor of op 28 februari 1997 per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft medegedeeld dat hij van dit recht geen gebruik wenst te maken.
Tot de gedingstukken behoort een ongetekende Huurovereenkomst Bedrijfsruimte van 22 mei 2003 betreffende [adres1]-[adres], opgemaakt tussen belanghebbende en [bedrijf 4] B.V. Hierin is onder meer het volgende bepaald:
Artikel 3: Huurtijd, verlenging en opzegging
De huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van vijf jaren, ingaande op 1 juli 2001 en eindigende op 1 juli 2005.
(…)
Artikel 4: Huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting
(…)
De huurprijs zal jaarlijks (...) op 1 januari voor het eerst op 1 januari 2003 en zo vervolgens, worden verhoogd, deze verhoging vindt plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie (1995=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
(…)
Artikel 7. Onderhoud, reparaties, verzekering en lasten
Huurder is gehouden om de bedrijfspanden genoemd in artikel 1.1 van binnen behoorlijk en tijdig schoon te houden, te onderhouden en te repareren, verrichtingen van klein onderhoud en kleine reparaties aan de buitenzijde, waaronder hier in elk geval mede begrepen worden geacht het schoonhouden en ontstoppen van goten, leidingen (ook van de riolering), hemelwaterafvoeren, pijpen en putten, het jaarlijks vegen van schoorstenen en het schoonhouden van terreinen, alsmede het onderhouden, repareren en eventueel vervangen van hang- en sluitwerk, deurkrukken, ruiten, schakelaars, lampen en armaturen, het verhelpen van gebruiksmankementen aan verwarming-, klimaat- en lichtinstallaties;
Verhuurder is verplicht tot het behoorlijk en tijdig verrichten van groot onderhoud en grote reparaties aan de buitenzijde, voor zover blijkens het bovenstaande niet voor rekening van huurder komende.
(…)
Artikel 11. Diverse bepalingen
(…)
Huurder zal zorgdragen voor de onderhoudswerkzaamheden voor zowel het binnen- als buitenwerk, huurder en verhuurder zullen in onderling overleg de kosten hiervoor verdelen.
In een taxatieverslag van de gemeente Utrecht voor [adres1], behorende bij de waardebeschikking als genoemd onder 2.4 van de uitspraak van de rechtbank, is onder meer het volgende vermeld:
Waardepeildatum: 01-01-1999
Opbouw taxatie
Deel object Oppervlakte m2 Huur per m2 Huurwrde in gld Kap-factor Waarde in gld
Kantoor 281 m2 165 46365 99 459014
Showroom 218 m2 120 26160 99 258984
Opslag/magazijn 4143 m2 90 372870 99 3691413
Kantoor 364 m2 155 56420 99 558558
De gemeente heeft de huurwaarde vastgesteld op ƒ 501.815 (€ 227.713) en de waarde berekend op ƒ 501.815 x 9,9 = ƒ 4.967.969 (€ 2.254.366).
In het taxatieverslag voor [adres] is onder meer het volgende vermeld:
Waardepeildatum: 01-01-1999
Opbouw taxatie
Deel object Oppervlakte m2 Huur per m2 Huurwrde in gld Kap-factor Waarde in gld
Kantoor 512 m2 165 84480 107 903936
Opslag/magazijn 3438 m2 110 378180 107 4046526
De gemeente heeft de huurwaarde vastgesteld op ƒ 462.660 (€ 209.946) en de waarde berekend op ƒ 462.660 x 10,7 = ƒ 4.950.462 (€ 2.246.421).
In de brief van de taxateur van de Belastingdienst aan de inspecteur gedagtekend 29 juli 2009 (door de rechtbank genoemd onder 2.9) heeft de taxateur de waarde van [adres1]en [adres] nader berekend. In de brief heeft hij met verwijzing naar de voor nabijgelegen panden betaalde huursommen, het volgende vermeld:
Nummer [adres]:
3.456 m2 a € 40 per m2 = € 138.240
Bij een BAR van 9,25% is de waarde vrij op naam € 1.494.486.
Bij kosten koper van 6,75% is de waarde kosten koper € 1.399.987, afgerond € 1.400.000
Nummer 66:
4.704 m2 a € 40 per m2 = € 188.160
1e verd 480 m2 a € 60 per m2 = € 28.000
Totaal berekende huur € 216.960
Bij een BAR van 9,25% is de waarde vrij op naam € 2.345.513.
Bij kosten koper van 6,75% is de waarde kosten koper € 2.197.202, afgerond € 2.197.000.
Tot de gedingstukken behoort een rapport van 25 september 2009 met het opschrift “Waardeverklaring” opgemaakt door V.J. Bosman, makelaar in en taxateur van onroerende goederen en verbonden aan [F] Bedrijfshuisvesting BV (genoemd onder 2.11 van de uitspraak van de rechtbank). Op basis van een huurwaarde van € 515.375 en een bruto aanvangsrendement van 9,25% heeft de taxateur de onderhandse verkoopwaarde van [adres1]-[adres] als geheel en naar de waardepeildatum 1 januari 2001, bepaald op in totaal € 5.120.000.
Belanghebbende heeft met betrekking tot [adres1]en [adres] in de aangiften inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen over de periode 2001 tot en met 2004 de volgende huurinkomsten aangegeven:
2001 € 184.134;
2002 € 291.893;
2003 € 305.454;
2004 € 311.893.
De brief van 16 januari 2008 van de toenmalige gemachtigde van belanghebbende (genoemd onder 2.6 van de uitspraak van de rechtbank), bevat ook het verzoek aan de inspecteur om de aanslagen over de jaren 2001 tot en met 2003 te herzien in verband met een nadere vaststelling van de waarde van [adres1]en [adres] per 1 januari 2001, respectievelijk 1 augustus 2001.
3 Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil overwogen (voorzover nu nog van belang):
[adres1]
Verweerder stelt zich onder verwijzing naar de brief van zijn taxateur van 29 juli 2009 en zijn motivering bij de uitspraak op bezwaar van 17 mei 2010 op het standpunt dat de waarde van het op 1 augustus 2001 ingebrachte object [adres1](zonder nieuwbouw) op dat moment € 2.294.000 bedroeg. Hij concludeert daarmee tot een hogere inbrengwaarde dan die waarvan hij bij de uitspraak op bezwaar is uitgegaan (namelijk € 2.197.000). De reden daarvoor is gelegen in de omstandigheid dat eerst na het doen van die uitspraak is gebleken dat ten onrechte is uitgegaan van een te klein vloeroppervlak van object [adres1]. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van het op 1 augustus 2001 ingebrachte deel van het object [adres1]op dat tijdstip € 2.705.239 bedroeg, zijnde de woz-waarde van het object met waardepeildatum 1 januari 1999 vermeerderd met 20%.
Ter onderbouwing van zijn stelling doet eiser primair een beroep op het Besluit (Hof: het Besluit van de staatsecretaris van Financiën van 9 maart 2001, nr. RTB2001/947M, BNB 2001/251). (...)
Nu het beroep op het Besluit vergeefs is en van in rechte te respecteren opgewekt vertrouwen door verweerder geen sprake is, dient de rechtbank zich uit te laten over de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object ten tijde van de aanvang van de terbeschikkingstelling. De rechtbank volgt verweerder in zijn stelling dat die waarde op een bedrag van in totaal € 2.294.000 moet worden gesteld. Verweerder heeft met de brief van taxateur J.H. van Roshum van 29 juli 2009, die voortborduurt op het taxatierapport van 23 juli 2008, en met zijn in de toelichting op de uitspraak op bezwaar ingenomen standpunt aan de op hem ter zake rustende bewijslast voldaan en de waarde in elk geval niet op een te laag bedrag vastgesteld. De wijze waarop Van Roshum de waarde van het object heeft onderbouwd en de gehanteerde bedragen en gegevens die ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling, welke bedragen en gegevens op zichzelf niet zijn bestreden, kunnen die waardebepaling dragen.
Eiser heeft geen bewijsmiddelen aangedragen waarmee hij aannemelijk maakt dat de waarde van het object op een hoger bedrag dan het laatstgenoemde door verweerder bepleite bedrag moet worden gesteld. Zo kent de rechtbank geen betekenis toe aan de woz-taxatie en de nog overgelegde verklaring van[naam 1] die het object ten behoeve van de uitvoering van de Wet WOZ heeft gewaardeerd. Die taxatie ziet immers op de waarde op 1 januari 1999. Er ligt een zodanig grote spanne tijds tussen de waardepeildatum 1 januari 1999 enerzijds en het tijdstip waarop een gedeelte van het object voor het eerst ter beschikking is gesteld als bedoeld in artikel 3.92 van de Wet IB 2001 (namelijk 1 augustus 2001) anderzijds, dat de waarde die is bepaald per 1 januari 1999 onvoldoende licht werpt op de situatie op 1 augustus 2001. Om deze reden gaat de rechtbank, als niet ter zake dienende, ook voorbij aan het nog door eiser gedane aanbod om [naam 1] te horen. Eiser heeft immers niet meer aangeboden dan dat [naam 1] nader kan verklaren over de waardering per 1 januari 1999. Ook kent de rechtbank geen betekenis toe aan het rapport van 25 september 2009 dat is opgemaakt door [F] alsmede het rapport van 23 maart 2011 van makelaarskantoor [N]. In deze rapporten wordt immers een waardering gegeven van de objecten [adres1]en [adres] tezamen en wordt geen onderscheid gemaakt tussen beide objecten. De rapporten bieden de rechtbank onvoldoende handvatten om daar zelf een afzonderlijke waarde voor object [adres1]uit af te leiden. Ook het rapport dat is opgesteld door [G] Bedrijfshuisvesting acht de rechtbank niet overtuigend voor een ander oordeel aangezien dit rapport geen waardering behelst van het object. Ten slotte laat de rechtbank ook de waardering door Delta Lloyd ten behoeve van de opstalverzekering voor wat deze is. Immers, deze waardering betreft de herbouwwaarde van het object terwijl het in dezen gaat om een ander waardebegrip, namelijk de waarde in het economische verkeer.
Omdat verweerder in beroep wel een – iets – hogere waarde voor object [adres1]bepleit dan hij aan de uitspraak op bezwaar ten grondslag had gelegd, luidt de conclusie na het voorgaande dat eiser terecht klaagt over de inbrengwaarde van het object [adres1]. Anders dan hij zelf bepleit, volgt uit het voorgaande dat het vanaf 1 augustus 2001 ter beschikking gestelde object [adres1]op dat moment moet worden gewaardeerd op een bedrag van € 2.294.000 in plaats van op € 2.197.000, zijnde het bedrag waarvan verweerder bij de uitspraak op bezwaar nog is uitgegaan. De waarde van het nieuwbouwgedeelte van het object [adres1]dat eerst vanaf 1 januari 2002 ter beschikking wordt gesteld, moet op dat tijdstip, zoals tussen partijen niet in geschil is en verweerder bij de uitspraak op bezwaar ook tot uitgangspunt heeft genomen, worden gesteld op € 410.000. Gelet op dit een en ander moet, zoals ook partijen voorstaan, het zo-even bedoelde verschil van € 2.294.000 minus € 2.197.000, derhalve € 97.000, in de openingsbalans van het onderhavige jaar alsnog tot de boekwaarde van het object worden gerekend, waarna te dier zake een inhaalafschrijving (vanaf 1 augustus 2001) in aanmerking moet worden genomen (vgl. HR 25 juli 2000, nr. 35251, BNB 2001/3). Aldus heeft verweerder bij de vermindering van de aanslag bij de uitspraak op bezwaar de afschrijvingen over het object [adres1]tot een bedrag van € 97.000 x 3% x 3 5/12, derhalve € 9.943, te weinig in aanmerking genomen.
[adres]
Wat betreft het object [adres], dat vanaf 1 januari 2001 ter beschikking wordt gesteld als bedoeld in artikel 3.92 van de Wet IB 2001, stelt eiser zich ook op het standpunt dat dit vermogensbestanddeel op de openingsbalans mag worden opgenomen voor de woz-waarde van het object op 1 januari 1999 vermeerderd met 20%, zijnde een bedrag van € 2.695.705. Eiser beroept zich in dit verband wederom op het Besluit. (...)
De eerste vraag die in dit kader beantwoording behoeft, is of de eindbalans van het jaar 2003 die ten behoeve van de bepaling van het resultaat uit overige werkzaamheden is opgemaakt, een fout bevat in de zin van de foutenleer. Dit houdt in dat bij de vaststelling van het eindvermogen van dat jaar bepaaldelijk een fout is gemaakt (vgl. HR 22 oktober 1952, B. 9293). Voor zover eiser betoogt dat daarvan reeds sprake is omdat hij bij het opstellen van de openingsbalans op 1 januari 2001 en de aangifte voor 2001 niet ervoor heeft gekozen om het Besluit toe te passen, volgt de rechtbank eiser niet. De omstandigheid dat toentertijd geen beroep op het Besluit is gedaan, leidt er immers niet toe dat een fout is gemaakt als zo-even bedoeld. Maar wat hiervan ook zij, uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd leidt de rechtbank af dat zij eenparig van mening zijn dat de eindbalans van 2003 een onjuistheid bevat die het gevolg is van een onjuiste waardering van het object op de openingsbalans. (...) Kennelijk is dus ook verweerder van mening dat de onroerende zaken aanvankelijk voor een onjuist bedrag op de openingsbalans zijn opgenomen. Een dergelijke onjuiste waardering van een vermogensbestanddeel op de openingsbalans die, zoals in het onderhavige geval, doorwerkt naar de eindbalans van het laatst vastgestelde jaar, is een fout waarop de foutenleer van toepassing is (vgl. HR 24 juni 1953, nr. 11380, BNB 1953/189, HR 2 december 1953, nr. 11475, BNB 1954/56 en HR 12 juni 1957, nr. 13206, BNB 1957/227). In het kader van het herstel van deze fout zal, zoals zo dadelijk zal blijken, alsnog de waarde in het economisch verkeer van het object moeten worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2001. De vraag die dan rijst, is of eiser een beroep toekomt op het Besluit. Die vraag zal de rechtbank als eerste behandelen. Zij overweegt dienaangaande als volgt.
(...)
Gelet op het voorgaande is het gelijk inzake de waardering van het object [adres] aan de zijde van eiser. Op grond van het Besluit mag worden uitgegaan van een oorspronkelijke inbrengwaarde van € 2.695.705, zijnde de woz-waarde van het object met waardepeildatum 1 januari 1999 vermeerderd met 20%. Gelet op dit een en ander moet een bedrag van € 2.695.705 minus € 1.400.000, derhalve € 1.295.705, in de openingsbalans van het onderhavige jaar alsnog tot de boekwaarde van het object worden gerekend, waarna te dier zake een inhaalafschrijving (vanaf 1 januari 2001) in aanmerking moet worden genomen (vgl. HR 25 juli 2000, nr. 35251, BNB 2001/3). Aldus heeft verweerder bij de vermindering van de aanslag bij de uitspraak op bezwaar de afschrijvingen over het object [adres1](zonder ondergrond) tot een bedrag van € 1.295.705 x 3% x 4, derhalve € 155.485, ten onrechte niet in aanmerking genomen.
Interne compensatie
Ten slotte doet verweerder nog een beroep op interne compensatie. Voor het geval het gelijk inzake de waardering van de [adres1]-[adres] aan de zijde van eiser is, welk geval zich voordoet, stelt verweerder zich op het standpunt dat over de jaren 2001 tot en met 2004 tot een bedrag van € 286.957 te weinig huur door eiser is ontvangen en dat dit alsnog in het onderhavige jaar in aanmerking moet worden genomen.
Voor zover het beroep van verweerder ertoe strekt om - kennelijk met een beroep op de foutenleer - de in de jaren vóór 2004 naar zijn mening te weinig aangegeven huur alsnog bij de vaststelling van het inkomen van het onderhavige jaar in aanmerking te nemen, faalt het. Correctie van het in die jaren veronderstelde onzakelijke handelen (namelijk het niet in de verhouding tussen eiser en de vennootschap waarin hij (indirect) een aanmerkelijk belang heeft in aanmerking nemen van huurinkomsten op zakelijke voorwaarden) zou in die jaren slechts leiden tot een aanpassing (verhoging) van het door eiser genoten resultaat uit overige werkzaamheden en zou derhalve geen invloed hebben op de hoogte van het eindvermogen van het boekjaar 2003 (vgl. HR 10 september 2010, nr. 09/04515, BNB 2010/297). Er is dus geen grond voor het “inhalen” van gesteld tot een onzakelijk laag bedrag genoten huurinkomsten.
Aangaande het veronderstelde onzakelijke handelen in het jaar 2004 heeft het volgende te gelden. Verweerder stelt onder verwijzing naar bijlage S bij het beroepschrift van eiser dat de te weinig in aanmerking genomen huur € 83.176 bedraagt. Eiser heeft, zo begrijpt de rechtbank verweerder, genoegen genomen met een onzakelijk lage huur. Eiser betoogt dat de huur zakelijk is en dat het laatstbedoeld bedrag door hem slechts is becijferd in het kader van een mogelijk compromis. Dit bedrag zou in een zodanig geval, aldus eiser, in 2010 in aanmerking kunnen worden genomen. Primair volhardt eiser echter in zijn standpunt dat de over 2004 verantwoorde huur zakelijk is.
Aangenomen moet worden dat de bewijslast en het bewijsrisico ter zake van het onzakelijk laag zijn van de huur op de partij rust die zich op het standpunt stelt dat sprake is van een onzakelijk lage huur. In dit geval is dat dus verweerder. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Weliswaar zal, zoals verweerder stelt, een hogere waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak in het algemeen ook een hogere huur rechtvaardigen, maar deze stelling acht de rechtbank te algemeen om daaraan de gevolgtrekking te verbinden dat de door eiser in het onderhavige jaar berekende huur onzakelijk is. Daarbij komt dat verweerder de hoogte van de gestelde ten onrechte niet in rekening gebrachte huur niet nader heeft onderbouwd; hij heeft slechts verwezen naar de zo-even bedoelde door eiser in het kader van een mogelijk compromis gemaakte berekening. Ook voor het jaar 2004 is het beroep op interne compensatie derhalve vergeefs.
Slotsom
Het voorgaande voert tot de slotsom dat het beroep gegrond is en dat de aanslag tot een bedrag van € 9.943 vermeerderd met € 155.485, derhalve € 165.428, te hoog is vastgesteld. De aanslag dient dan ook te worden verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 100.520. (...)