Gerechtshof Amsterdam, 18-07-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2046, 12-00078
Gerechtshof Amsterdam, 18-07-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2046, 12-00078
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 18 juli 2013
- Datum publicatie
- 4 september 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:2046
- Zaaknummer
- 12-00078
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering grond tuinbouwbedrijf/kassen. Het Hof stelt de waarde van de grond in goede justitie vast nu beide partijen hun standpunt niet aannemelijk hebben gemaakt.
Uitspraak
kenmerk 12/00078
18 juli 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., voorheen genaamd [...] B.V., gevestigd te [Z], belanghebbende,
gemachtigde mr. A.C. Kuipers,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/1378 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009 van (onder meer) de onroerende zaak [a-weg] [1] te [Z] voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 9.246.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2010 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 januari 2011 de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. Tegen de voor [a-weg] [1] opgelegde aanslag met als grondslag een waarde van € 3.572.000 heeft belanghebbende geen bezwaar gemaakt.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 2 december 2011, verzonden 8 december 2011, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 januari 2012, aangevuld bij brief van 17 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 10 mei 2012 heeft belanghebbende nadere stukken toegestuurd. Deze zijn in afschrift gestuurd aan de wederpartij. Hierop heeft de heffingsambtenaar bij brief van 21 januari 2013 gereageerd, welke reactie in afschrift aan belanghebbende is gestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-weg] [1], bestaande uit een drietal kadastrale percelen gelegen aan en nabij de [a-weg] [1], [a-weg] [2] en [b-weg] [3] te [Z]. De percelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 148.000 vierkante meter (hierna gezamenlijk aangeduid als: de percelen). Op de percelen is een tuinbouwbedrijf gevestigd. De opstallen bestaan uit tuinbouwkassen en enkele kleinere opstallen die bij het tuinbouwbedrijf in gebruik zijn. Een gedeelte van de percelen is verhard en in gebruik als erf. De percelen met opstallen (hierna aangeduid als: de onroerende zaak) zijn gewaardeerd als een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak, opgemaakt op 25 juli 2011 door [A], taxateur namens de gemeente, naar de peildatum 1 januari 2009. Hierin wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 9.246.802. Aan de percelen grond (exclusief opstallen) heeft hij een waarde toegekend van € 5.916.400. In het verslag is de onroerende zaak als volgt gespecificeerd:
Omschrijving deelobjecten bouwland oppervlakte/m2 bouwjaar waarde/m2 € onderdeel waarde € inhoud
Kas type Tralie 0 31.896 2001 18 574.128 0
Kas type Tralie 0 24.320 2001 18 437.760 0
Sorteerloods 0 690 2001 95 65.550 0
Ketelhuis 0 624 2001 95 59.280 0
Sorteerloods 0 1.492 2001 95 114.740 0
Kantine 0 220 2001 400 88.000 0
Werktuigenberging 0 220 2001 95 20.900 0
Koel-/vriescel 0 160 2001 184 29.440 0
Koel-/vriescel 0 160 2001 184 29.440 0
Trafo 0 22 2001 1.200 26.400 0
Kas type Tralie 0 8.000 2001 18 144.000 0
Waterbassin 0 0 2001 5 35.000 7.000
Verharding grond 0 3.500 2001 10 35.000 0
Sorteerloods 0 550 2001 283 155.650 0
Ondergrond bij kassen 0 67.430 40 2.697.200 0
Grond bij niet-woning 0 31.520 40 1.260.800 0
Ondergrond bij kassen 0 3.675 40 147.000 0
Kas type Venlo 0 3.500 2003 22 77.000 0
Sorteerloods 0 1.851 2003 196 362.796 0
Kas type Tralie 0 24.949 2003 22 548.878 0
Verharding grond 0 3.500 10 35.000 0
Sorteerloods 0 3.146 1989 140 440.440 0
Waterbassin 0 0 2003 5 24.000 4.800
Ondergrond bij kassen 0 26.200 40 1.048.000 0
Grond bij niet-woning 0 19.085 40 763.400 0
Totaal 9.246.802
WOZ-waarde grond € 5.916.400
OZB-waarde grond € 2.024.200
In het taxatierapport zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
Referentieobject 1
Betrof ten tijde van koop:
[d-weg] 12 kwekerij
Verkocht (Hof: lees geleverd) op 14-6-2008 voor € 915.000
Totale grondoppervlakte 18.065 m2 hetgeen neerkomt op ca. € 50/m2
Perceel breedte: 100 meter
De verkoper heeft de bestaande kassen gesloopt en het perceel leeg opgeleverd.
Op grond van informatie van de vorige eigenaar is gebleken dat de kassen om niet gesloopt zijn. Na de aankoop zijn er nieuwe kassen gebouwd.
300 meter gelegen van het belastingobject.
Referentieobject 2
Betrof ten tijde van koop:
[b-weg] 125 achter
Verkocht op 10-8-2007 voor € 760.000
Totale grondoppervlakte 20.000 m2 hetgeen neerkomt op ca. € 38/m2
Perceel breedte: 100 meter
Gelegen naast belastingobject.
Referentieobject 3
Betrof ten tijde van koop:
[a-weg] 55
Verkocht op 01-3-2007 voor € 2.331.740
Totale grondoppervlakte 63.374 m2 hetgeen neerkomt op ca. € 37/m2
Perceel breedte: 200 meter
De verkoper gebruikte het stuk grond als akkerland. Perceel betrof kleigrond en was dus niet bouwrijp. De investering om het object bouwrijp te maken is dus nog hoger dan de aankoopprijs. Na de aankoop zijn er nieuwe kassen op gebouwd.
Gelegen vlak achter en naast belastingobject.
Referentieobject 4
Betrof ten tijde van koop:
[b-weg] 113 achter
Verkocht op 09-1-2007 voor € 2.742.240
Totale grondoppervlakte 47.280 m2 hetgeen neerkomt op ca. € 58/m2
Perceel breedte: 240 meter (gemeten vanaf de [d-weg])
De verkoper gebruikte het stuk grond als akkerland. Perceel betrof kleigrond en was dus niet bouwrijp. De investering om het object bouwrijp te maken ligt dus hoger dan de aankoopprijs.
Gelegen 230 meter naast belastingobject.
Referentieobject 5
Betrof ten tijde van koop:
[b-weg] 71
Bedrijfswoning met ondergrond, kwekerij met ondergrond
Verkocht op 02-1-2008 voor € 1.450.000
Aandeelwaarde grond zonder kwekerij volgens de akte bedraagt € 850.000 (Hof: lees € 820.000)
Grondoppervlakte 23.420 m2 hetgeen neerkomt op ca. € 36/m2 (Hof: lees € 35/m2)
Perceel breedte: 100 meter
Gelegen ca. 1.000 meter van belastingobject.
Het taxatierapport is verder voorzien van foto’s van de onroerende zaak en overzichtsfoto's van de referentieobjecten met ingetekende aanduidingen van de objecten.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegde brief van [B], werkzaam als taxateur bij [...] Makelaars te [...], van 16 juni 2011, gericht aan het kantoor van de gemachtigde. Deze brief bevat onder meer de volgende passages:
Inzake: Grondprijs van onroerend goed gelegen aan de [b-weg]/[a-weg] te [Z]
Geachte heer [...]
U heeft ons benaderd in verband met een door de gemeente [P] getaxeerd object, gelegen aan de [b-weg]/[a-weg]. U heeft ons aangegeven dat u het niet eens bent met de door de gemeente gehanteerde grondprijs per vierkante meter ad. €40,-. Wij volgen uw standpunt. €40,- per vierkante meter is in deze tijd niet meer reëel; in de praktijk is de grondprijs bijna 50% lager. De voornaamste reden is dat vanwege slechte vooruitzichten van de tuinbouwsector, momenteel veel bedrijven te koop worden aangeboden. Deze bedrijven, inclusief opstallen, worden veelal aangeboden voor een prijs van veel minder dan €35,- per vierkante meter.
U heeft ons waarderingsrapporten overlegd die de gemeente heeft gebruikt om de waarde van enkele vergelijkingsobjecten te onderbouwen. Ons inziens zijn deze objecten geen geschikte vergelijkingsobjecten omdat deze objecten op een aanzienlijk betere locatie zijn gelegen, dan wel een andere bestemming hebben. Overigens merken wij op dat de gemeente enkel vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die de door haar gehanteerde grondprijs ondersteunen. Zoals wij hierna zullen illustreren, zijn er voldoende vergelijkbare transacties die een lagere grondprijs laten zien. Doordat de gemeente deze transacties niet in haar vergelijking betrekt, ontstaat een onjuist beeld omtrent de grondwaarde.
Wij geven hierna eerst een korte algemene toelichting op de daling van de grondprijzen in de tuinbouwsector. Vervolgens behandelen wij de ongeschiktheid van de door de gemeente gebruikte vergelijkingsobjecten en tot slot noemen wij enkele transacties die een beter inzicht geven in de grondprijzen.
Algemeen
De door de gemeente gehanteerde grondprijs van €40,- per vierkante meter benadert de prijs die vóór de economische crisis werd betaald voor onbebouwde grond die was bestemd voor tuinbouw. Deze waarde van €40,- per vierkante meter is momenteel te hoog, dit blijkt onder andere uit een door ons -in samenwerking met de belastingdienst- opgestelde taxatie van onroerend goed dat is gelegen aan de [a-weg]. Ten behoeve van die taxatie werd de grondprijs per waardepeildatum 1 januari 2007 gesteld op €31,- per vierkante meter. Een ander argument dat de grondprijs ad. 40,- per vierkante meter veel te hoog is, is dat momenteel objecten worden aangeboden waarbij de grondprijs voor de grond met opstallen lager is dan €35,- per vierkante meter, dit laat zien dat een waardering van €35,- per vierkante meter reeds te hoog is. Tot slot heeft onbebouwde grond in de tuinbouwsector veelal een hogere waarde dan bebouwde grond. Indien de gemeente stelt dat voor onbebouwde grond een grondprijs van €40,- per vierkante meter juist is, betekent dit dan de grondprijs voor bebouwde grond minder is dan €40,-.
Vanwege de financiële crisis die ook de tuinbouwsector hard heeft geraakt, en uitgaande van een grondprijs per vierkante meter van €31,- per waardepeildatum 1 januari 2007, taxeren wij die grondprijs van het in hoofde genoemde object per waardepeildatum 1 januari 2009 op €25,- en per 1 januari 2010 op €22,50, uitgaande van bebouwde grond.
Door de gemeente aangedragen vergelijkingsobjecten
De gemeente noemt een aantal vergelijkingsobjecten die dienen ter onderbouwing van de bestreden waardering. Wij hebben deze transacties beoordeeld en geconcludeerd dat de locatie niet vergelijkbaar is, dan wel dat de waardering onrealistisch is.
[e-weg] 242
Dit object is niet geschikt als vergelijkingsobject omdat het hier geen kwekerij betreft maar een handelsonderneming met bedrijfsgebouwen, kantoren en dockshelters. Tevens is het object gelegen op een Al locatie omdat het zeer dicht bij ontsluitingswegen en de bloemenveiling is gelegen.
[c-weg] 40
De gemeente heeft de waardering van het object gebaseerd op een grondprijs van €35,- per vierkante meter. Op het perceel is een nieuw bedrijf gesticht, de stichtingskosten waren circa €9.000.000,-. Het bedrijf/object is verkocht voor €5.400.000,-. Bij de door de gemeente gehanteerde onderverdeling is de grondprijs gesteld op €35,- waardoor de waarde van opstallen in geen verhouding staat tot de stichtingskosten en derhalve ook niet reëel is. Tevens dient ook hier te worden opgemerkt dat de [c-weg] een Al locatie is en het in hoofde genoemde perceel niet aan een Al locatie gelegen is.
Niet door de gemeente genoemde vergelijkingsobjecten
Ter onderbouwing van de bovenstaande taxatie heeft u verzocht om een inzicht te geven in transacties die hebben plaatsgevonden in de omgeving van het bovengenoemde perceel. Deze transacties bieden een handvat voor het bepalen van de grondwaarde van het in hoofde genoemde perceel. Tevens dienen deze transacties om aan te tonen dat een grondprijs van €40,- per vierkante meter in elk geval veel te hoog is.
[a-weg] 82
Hier staat een moderne kwekerij op 3.81.81 ha land op circa 500 meter van het in hoofde genoemde gebied. Deze kwekerij is in 2008 verkocht waarbij de grondwaarde €1.069.068,- was, ofwel €28,- per vierkante meter. Dit sluit ook weer aan op de genoemde belastingtaxatie van €31,- per vierkante meter.
[c-weg]
Voor de crisis hebben wij in dit gebied een minnelijke waardering gemaakt met de belastingdienst waarbij de grondwaarde is bepaald op €30,- per vierkante meter. De grond was ten tijde van de waardering in gebruik bij een kwekerij.
[b-weg] 131-133
Hier is in 2006 een kwekerij verkocht voor €1.050.000,- bestaande uit 9.525 vierkante meter aluminium kassen, 410 vierkante meter bedrijfsruimte en 2.46.50 ha grond. Ook hier is de grondprijs beneden de €30,- vastgesteld. Ook dit bedrijf ligt nog geen 500 meter van het in hoofde genoemde gebied.
Samenvatting
De door de gemeente gehanteerde grondprijs per vierkante meter ad €40,- is veel te hoog. Dit blijkt het beste uit het feit dat momenteel objecten worden aangeboden waarbij de vraagprijs voor de grond inclusief opstallen reeds lager is dan €35,- per vierkante meter.
De gemeente houdt onvoldoende rekening met de ligging van de getaxeerde percelen aangezien Al locaties eenzelfde grondprijs krijgen toegekend als minder gunstig gelegen locaties. Vanwege de andere bestemming alsmede de slechtere ligging van het in hoofde genoemde object, is het niet logisch dat de grondprijs van het in hoofde genoemde object en de referentieobjecten gelijk is.
De grondwaarde van onbebouwde percelen is hoger dan wanneer bebouwd, dit komt niet tot uitdrukking in de waardering van de gemeente. Indien de gemeente stelt dat voor onbebouwde grond een grondprijs van €40,- per vierkante meter juist is, betekent dit dat de grondprijs voor bebouwde grond minder bedraagt dan €40,-.
Wij taxeren de grondprijs van het in hoofde genoemde object per waardepeildatum 1 januari 2009 op €25,- en per 1 januari 2010 op €22,50, uitgaande van bebouwde grond.
Tot de stukken van het geding behoort een door belanghebbende overgelegde akte van levering. De inhoud van deze akte met nummer 12097, opgemaakt op 2 januari 2008, luidt voor zover van belang als volgt:
KOOPOVEREENKOMST, LEVERING, REGISTERGOED
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van verkoop en koop, verkocht en levert op grond daarvan in eigendom aan koper, die heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt:
- het woonhuis aan de [b-weg] 71 te [P] met de bedrijfsschuur, glasopstallen, onder- en omgelegen grond en verder aan- en toebehoren staande en gelegen aan de [b-weg] 69 te [P], kadastraal bekend gemeente [P] sectie [...] nummer [...], groot twee hectare vier en veertig are twintig centiare, hierna te noemen: het verkochte.
(…)
KOOPSOM
De koopsom bedraagt:
- voor het woonhuis met onder- en omgelegen grond: driehonderd tachtigduizend euro (€ 380.000,00);
- voor de cultuurgrond (groot circa twee hectare vier en dertig are twintig centiare): achthonderd twintigduizend euro (€ 820.000,00);
- voor de bedrijfsopstallen en installaties: tweehonderd vijftigduizend euro (€ 250.000,00);
- voor de meeverkochte roerende zaken als omschreven in aangehechte lijst: tienduizend euro (€ 10.000,00) (exclusief omzetbelasting), alzo in totaal een miljoen vierhonderd zestigduizend euro (€ 1.460.000,00).
Tot de stukken van het geding behoort ook een door belanghebbende overgelegde akte van levering. De inhoud van deze akte met nummer 2006.3377, opgemaakt op 13 juni 2008, luidt voor zover van belang als volgt:
Levering, registergoed, gebruik
(…)
Ter uitvoering van de hiervoor genoemde overeenkomst (Hof: gesloten op 24 november 2006) en de nadere aanwijzing, verklaart verkoper te leveren aan [V] Beheer BV., namens wie de verschenen personen sub 2 verklaren aan te nemen:
= een perceel grond, deels nieuw vervaardigd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, en deels voorzien van erfverharding en met ondergrondse wateropslag met toebehoren, gelegen aan de [d-weg] te [Z], gemeente [...], nabij nummer 21, kadastraal bekend gemeente [P], sectie [...], nummer [...], groot een hectare tachtig are en vijf en zestig centiare, hierna genoemd: het verkochte, door koper te gebruiken voor de bouw van een glastuinbouwbedrijf; verkoper heeft het verkochte in gebruik gehad als glastuinbouwbedrijf.
(…)
Koopprijs, verrekening diverse bedragen. kwijting.
Het verkochte vormt een geheel kadastraal perceel, maar bestaat uit twee gedeelten te weten een gedeelte ter grootte van ongeveer een hectare, negen en zestig are en vijf en zestig centiare, zijnde een bouwterrein in de zin van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (A), een perceel ter grootte van ongeveer elf are voorzien van erfverharding en met daaronder gelegen wateropslag met bronnen, pompen en silo’s (B).
(…)
Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico.
Artikel 3.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte in de staat waarin het zich thans bevindt, waarbij de zich daarop bevonden hebbende (glas)opstanden en overige installaties ondergrondse leidingen een en ander behoudens drainage alsmede openbare (nuts)leidingen en/of kabels door en voor rekening van verkoper zijn verwijderd en afgevoerd en het verkochte is geëgaliseerd door en voor rekening van verkoper, met het oog op de bebouwing van de grond, zodat er sprake zal zijn van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 4 van de Wet Omzetbelasting 1968.
Tot de stukken van het geding behoort ook een door belanghebbende overgelegde akte van levering. De inhoud van deze akte, opgemaakt op 24 april 2009, luidt voor zover van belang als volgt:
OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN
a. (…)
b. door verkoper 2 wordt geleverd:
de cultuurgrond met daarop gestichte woning, schuren en ketelhuis met ondergrond, glasopstanden en verder aanbehoren, staande en gelegen te ([...]), [Z], [b-weg] 55, kadastraal bekend gemeente [P], sectie [...], nummer [...], groot vier hectare, vijfenvijftig are en zestien centiare en nummer [...], groot drie hectare, zesendertig are en zeventig centiare; hierna te noemen: het “verkochte 2”;
(…)
KOOPPRIJS / AFSTAND OM BAAT / KWIJTING
(…)
De koopprijs voor het verkochte 2 bedraagt:
1. één miljoen driehonderdduizend euro (€ 1.300.000,00) voor de cultuurgrond, inclusief de ondergrond onder de glasopstanden; en
2. zeshonderd dertig duizend euro (€ 630.000,00) voor de opstallen met ondergrond en de glasopstanden zonder ondergrond.
Tot de stukken van het geding behoort ook een door belanghebbende overgelegde akte van levering, opgemaakt op 6 mei 2011. Deze akte luidt voor zover van belang als volgt:
3 OMSCHRIJVING REGISTERGOED.
a. de kwekerij (bestaande uit kassen, werkruimte, kantoren en kantine (een en ander voorzien van sanitair)) met ondergrond, erf (gedeeltelijk in gebruik als deel van een toegangsweg en parkeerterrein) en verder toe- en aanbehoren, plaatselijk bekend [c-weg] 69, [...] , kadastraal bekend gemeente [...] sectie [...] nummers [...], groot zestien are vier en twintig centiare, en [...]. groot drie hectare twee en negentig are tien centiare,
hierna aangeduid met “het registergoed”;
b. de in voormelde kwekerij aanwezige roerende zaken met een gezamenlijke waarde van vijftig duizend euro (€ 50.000,00), welke in de na te melden koopprijs is begrepen,
hierna aangeduid met “de roerende zaken”,
het registergoed en de roerende zaken hierna tezamen aangeduid met ‘het verkochte”.
(…)
De koopprijs van het verkochte is:
drie miljoen eenhonderd duizend euro (€ 3.100.000,00) exclusief omzetbelasting en inclusief voormelde waarde van de roerende zaken.