Home

Gerechtshof Amsterdam, 29-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2887, 12/00554

Gerechtshof Amsterdam, 29-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2887, 12/00554

Gegevens

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
29 augustus 2013
Datum publicatie
13 september 2013
Annotator
ECLI
ECLI:NL:GHAMS:2013:2887
Zaaknummer
12/00554

Inhoudsindicatie

WOZ-waarde aannemelijk gemaakt door heffingsambtenaar. Gelet op de vergelijkingspanden is de waarde niet te hoog vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00554

29 augustus 2013

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende 1], te [woonplaats], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/2320 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 747.000 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2011 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 augustus 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juni 2012, eveneens verzonden 28 juni 2012, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 juli 2012, aangevuld bij brief ingekomen ter griffie van 11 september 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 9 juli 2013 en 15 juli 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift gestuurd aan de wederpartij.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] (hierna: het Object).

2.2.

Het Object is een vrijstaand huis met tuinhuis / blokhut en dakkapellen en is gebouwd kort na 1945. Het heeft een inhoud van 450 kubieke meter. De oppervlakte van het perceel is 865 vierkante meter.

2.3.

Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht verslag van de taxatie van het Object, opgemaakt op 21 oktober 2011 door [de heffingsambtenaar], taxateur namens de gemeente, naar de peildatum 1 januari 2010. Hierin wordt het Object gewaardeerd op € 763.000. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:

“Beschrijving van de onroerende zaak

(…)

Staat van onderhoud: Het geheel verkeert in een redelijke staat van onderhoud in relatie

tot het bouwjaar

Ligging: De woning is uitstekend gelegen, nabij het centrum van [woonplaats]

en nabij duin en bos

(…)

Bijzonderheden

• Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem noch in de opstal mogelijk voor

het milieuschadelijke stoffen bevinden.

• Bij het opstellen van dit taxatierapport is geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, zodat t.a.v.

bouwkundige aspecten en onderhoudstoestand van technische installaties geen aansprakelijkheid wordt aanvaard.

• In het kader van deze taxatie is geen onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van fundamenten,

de dakconstructie en de overige voor het oog niet waarneembare bouwkundige aspecten.

• Naast een inpandige opname is het bouwdossier geraadpleegd.

• In 2006 zijn de wanden binnen gestuct en is buitenom het voegwerk vervangen. De dakkapellen en zinken goten verkeren in slechte staat.

• De redelijke staat komt tot uiting in de gehanteerde prijs per m3. Kijkend naar de onderbouwingen is de gemiddelde prijs per m3 € 625,--. Bij deze woning is uitgegaan van € 325,-- per m3.

• Ondergetekende heeft samen met de heer [belanghebbende 1] een aantal woningen aan de [laan] (uitpandig) bekeken. Het betreft huisnummer 7, 23, 34, 50 en 56. De heer [belanghebbende 1] geeft aan dat de onderlinge verhoudingen zoek zijn.

Ondergetekende heeft de taxaties per 1 januari 2010 beoordeeld en is van mening dat er wel

degelijk een verhouding zit in de taxaties. De grondstaffel is correct toegepast en de opstallen zijn in lijn gewaardeerd met verkoopcijfers. De verkoop van [laan] is opgenomen in dit taxatierapport. Onder andere uit dit verkoopcijfer blijkt dat er rekening gehouden is met de verschillen ten opzichte van [laan].

(…)

Taxatie-opbouw van het object waartegen beroep is ingesteld:

(…)

woning 450 m3 € 325 € 146.250

grond 865 m2 € 710 € 614.250

bijgebouw tuinhuis / blokhut € 1.000

dakkapellen € 1.500

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 763.000”

2.4.

In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:

“adres [laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1930

woning 440 m3 € 566 € 249.040

grond 525 m2 € 732 € 384.375

bijgebouw dakkapel € 4.000

berging/schuur € 4.000

carport € 2.500

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 643.000

Verkoopprijs € 645.000

Verkoopdatum 09-07-2010

woning is ca. 10 m3 kleiner

de staat van de woning is beter, is opgeknapt

de perceelsoppervlakte is 340 m2 kleïner

ligging is minder

adres [laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1929

woning 700 m3 € 515 € 360.500

grond 1305 m2 € 570 € 743.625

bijgebouw garage € 13.750

dakkapel € 4.000

zomerwoning 150 m3 € 33.750

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 1.155.000

Verkoopprijs € 1.225.000

Verkoopdatum 01-12-2010

woning is ca. 250 m3 groter

de staat van de woning is beter

de perceelsoppervlakte is 440 m2 groter

ligging is vergelijkbaar

adres [laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1975

woning 500 m3 € 425 € 212.500

grond 834 m2 € 72 0 € 600.300

bijgebouw garage € 19.000

dakkapellen € 8.000

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 839.000

Verkoopprijs € 820.000

Verkoopdatum 02-12-2008

woning is ca. 50 m3 groter

de staat van de woning is beter

de perceelsoppervlakte is 31 m2 kleiner

ligging is vergelijkbaar”

2.5.

Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in het geding gebrachte Modelwaardescan van Kadasterdata van 9 juli 2013. Deze Modelwaardescan heeft betrekking op de woning. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“Modelwaarde per 09-07-2013

De modelwaarde voor dit object bedraagt: € 601.107

De betrouwbaarheid van deze waarde is: [Hof: symbolen niet leesbaar]

(betrouwbaarheidsindicatie: 79%)

Opbouw modelwaarde

De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd.

Vorige verkoop model

Binnen dit model kan voor deze woning geen waardebepaling uitgevoerd worden.

Kenmerken model

De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: € 598.114. Deze waarde is gebaseerd op 232 koopsommen.

Staatmodel Postcode model

Het straatmodel geeft een gemiddelde van Het postcodemodel geeft een

recente koopsommen van hetzelfde gemiddelde van recente koopsommen

woningtype (tussen-, hoekwoning,etc) in de straat. In de postcode. De waarde op basis

De waarde op basis van het Straatmodel van het Postcodemodel bedraagt:

bedraagt: € 889.855. € 675.646.

(…)

Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied

De waarde bepaald door het postcodemodel is een gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten. Zoals de verkoop van winkelwoning.

Waarde op basis van verkopen in de straat

De waarde bepaald door het straatmodel is een gemiddelde van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, tussenwoning etc.) die recent in de betreffende straat hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop van een woning met een praktijkruimte.

3 Geschil 3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het Object te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt, evenals voor de rechtbank, dat de waarde van het Object moet worden verminderd tot € 625.000. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde - dat wil zeggen de waarde ingevolge artikel 17 Wet WOZ - van de litigieuze onroerende zaak ten minste € 747.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

3.2.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat een verschil van 50 kubieke meter meer of minder tussen zijn standpunt en dat van de heffingsambtenaar hem ‘niet uitmaakt’ en expliciet daaraan toegevoegd dat hij niet langer betwist dat de woning een inhoud heeft van 450 kubieke meter.

4 Oordeel van de rechtbank

5 Beoordeling van het geschil

6 Proceskosten

7 Beslissing