Gerechtshof Amsterdam, 29-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2887, 12/00554
Gerechtshof Amsterdam, 29-08-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2887, 12/00554
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 29 augustus 2013
- Datum publicatie
- 13 september 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:2887
- Zaaknummer
- 12/00554
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde aannemelijk gemaakt door heffingsambtenaar. Gelet op de vergelijkingspanden is de waarde niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00554
29 augustus 2013
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende 1], te [woonplaats], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/2320 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 747.000 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2011 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 augustus 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juni 2012, eveneens verzonden 28 juni 2012, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 juli 2012, aangevuld bij brief ingekomen ter griffie van 11 september 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 9 juli 2013 en 15 juli 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift gestuurd aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] (hierna: het Object).
Het Object is een vrijstaand huis met tuinhuis / blokhut en dakkapellen en is gebouwd kort na 1945. Het heeft een inhoud van 450 kubieke meter. De oppervlakte van het perceel is 865 vierkante meter.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht verslag van de taxatie van het Object, opgemaakt op 21 oktober 2011 door [de heffingsambtenaar], taxateur namens de gemeente, naar de peildatum 1 januari 2010. Hierin wordt het Object gewaardeerd op € 763.000. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:
“Beschrijving van de onroerende zaak
(…)
Staat van onderhoud: Het geheel verkeert in een redelijke staat van onderhoud in relatie
tot het bouwjaar
Ligging: De woning is uitstekend gelegen, nabij het centrum van [woonplaats]
en nabij duin en bos
(…)
Bijzonderheden
• Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem noch in de opstal mogelijk voor
het milieuschadelijke stoffen bevinden.
• Bij het opstellen van dit taxatierapport is geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, zodat t.a.v.
bouwkundige aspecten en onderhoudstoestand van technische installaties geen aansprakelijkheid wordt aanvaard.
• In het kader van deze taxatie is geen onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van fundamenten,
de dakconstructie en de overige voor het oog niet waarneembare bouwkundige aspecten.
• Naast een inpandige opname is het bouwdossier geraadpleegd.
• In 2006 zijn de wanden binnen gestuct en is buitenom het voegwerk vervangen. De dakkapellen en zinken goten verkeren in slechte staat.
• De redelijke staat komt tot uiting in de gehanteerde prijs per m3. Kijkend naar de onderbouwingen is de gemiddelde prijs per m3 € 625,--. Bij deze woning is uitgegaan van € 325,-- per m3.
• Ondergetekende heeft samen met de heer [belanghebbende 1] een aantal woningen aan de [laan] (uitpandig) bekeken. Het betreft huisnummer 7, 23, 34, 50 en 56. De heer [belanghebbende 1] geeft aan dat de onderlinge verhoudingen zoek zijn.
Ondergetekende heeft de taxaties per 1 januari 2010 beoordeeld en is van mening dat er wel
degelijk een verhouding zit in de taxaties. De grondstaffel is correct toegepast en de opstallen zijn in lijn gewaardeerd met verkoopcijfers. De verkoop van [laan] is opgenomen in dit taxatierapport. Onder andere uit dit verkoopcijfer blijkt dat er rekening gehouden is met de verschillen ten opzichte van [laan].
(…)
Taxatie-opbouw van het object waartegen beroep is ingesteld:
(…)
woning 450 m3 € 325 € 146.250
grond 865 m2 € 710 € 614.250
bijgebouw tuinhuis / blokhut € 1.000
dakkapellen € 1.500
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 763.000”
In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
“adres [laan]
type Vrijstaand
bouwjaar ca. 1930
woning 440 m3 € 566 € 249.040
grond 525 m2 € 732 € 384.375
bijgebouw dakkapel € 4.000
berging/schuur € 4.000
carport € 2.500
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 643.000
Verkoopprijs € 645.000
Verkoopdatum 09-07-2010
woning is ca. 10 m3 kleiner
de staat van de woning is beter, is opgeknapt
de perceelsoppervlakte is 340 m2 kleïner
ligging is minder
adres [laan]
type Vrijstaand
bouwjaar ca. 1929
woning 700 m3 € 515 € 360.500
grond 1305 m2 € 570 € 743.625
bijgebouw garage € 13.750
dakkapel € 4.000
zomerwoning 150 m3 € 33.750
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 1.155.000
Verkoopprijs € 1.225.000
Verkoopdatum 01-12-2010
woning is ca. 250 m3 groter
de staat van de woning is beter
de perceelsoppervlakte is 440 m2 groter
ligging is vergelijkbaar
adres [laan]
type Vrijstaand
bouwjaar ca. 1975
woning 500 m3 € 425 € 212.500
grond 834 m2 € 72 0 € 600.300
bijgebouw garage € 19.000
dakkapellen € 8.000
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 839.000
Verkoopprijs € 820.000
Verkoopdatum 02-12-2008
woning is ca. 50 m3 groter
de staat van de woning is beter
de perceelsoppervlakte is 31 m2 kleiner
ligging is vergelijkbaar”
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in het geding gebrachte Modelwaardescan van Kadasterdata van 9 juli 2013. Deze Modelwaardescan heeft betrekking op de woning. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“Modelwaarde per 09-07-2013
De modelwaarde voor dit object bedraagt: € 601.107
De betrouwbaarheid van deze waarde is: [Hof: symbolen niet leesbaar]
(betrouwbaarheidsindicatie: 79%)
Opbouw modelwaarde
De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd.
Vorige verkoop model
Binnen dit model kan voor deze woning geen waardebepaling uitgevoerd worden.
Kenmerken model
De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: € 598.114. Deze waarde is gebaseerd op 232 koopsommen.
Staatmodel Postcode model
Het straatmodel geeft een gemiddelde van Het postcodemodel geeft een
recente koopsommen van hetzelfde gemiddelde van recente koopsommen
woningtype (tussen-, hoekwoning,etc) in de straat. In de postcode. De waarde op basis
De waarde op basis van het Straatmodel van het Postcodemodel bedraagt:
bedraagt: € 889.855. € 675.646.
(…)
Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied
De waarde bepaald door het postcodemodel is een gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten. Zoals de verkoop van winkelwoning.
Waarde op basis van verkopen in de straat
De waarde bepaald door het straatmodel is een gemiddelde van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, tussenwoning etc.) die recent in de betreffende straat hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop van een woning met een praktijkruimte.
3 Geschil 3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het Object te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt, evenals voor de rechtbank, dat de waarde van het Object moet worden verminderd tot € 625.000. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde - dat wil zeggen de waarde ingevolge artikel 17 Wet WOZ - van de litigieuze onroerende zaak ten minste € 747.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat een verschil van 50 kubieke meter meer of minder tussen zijn standpunt en dat van de heffingsambtenaar hem ‘niet uitmaakt’ en expliciet daaraan toegevoegd dat hij niet langer betwist dat de woning een inhoud heeft van 450 kubieke meter.