Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3690, 12/00624
Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3690, 12/00624
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 oktober 2013
- Datum publicatie
- 6 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:3690
- Zaaknummer
- 12/00624
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering vrijstaande woning met aanbouw. Belanghebbende brengt eigen rekenmethodiek in.
Uitspraak
kenmerk 12/00624
24 oktober 2013
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 12/101 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Nieuwe [adres 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.418.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 21 december 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 juli 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 augustus 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 27 augustus 2013 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende en op 30 augustus 2013 van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (even als in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde woonruimte, een kelder, (inpandige) garages, een carport en berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 625 m³ (exclusief 475 m³ aangebouwde woonruimte) en de oppervlakte van het perceel is 3.256 m².
Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
De woning is gelegen in de wijk [P].
In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een ‘Waardeopbouw’ van [A] ([B] B.V.) overgelegd, opgesteld op 15 maart 2012. De WOZ-waarde van de woning naar de peildatum 1 januari 2010 wordt hierin onderbouwd met transacties die in de loop van het jaar 2010 hebben plaatsgevonden met betrekking tot de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Laatstgenoemde twee objecten liggen in de wijk [P].
De WOZ-waarde van de woning is naar de peildata 1 januari 2008, 1 januari 2009, 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012 achtereenvolgens vastgesteld op € 1.495.000, € 1.485.000, € 1.418.000, € 1.392.000 en € 1.250.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.
In eerste aanleg heeft belanghebbende een waarde van € 1.174.000 bepleit.
Onder handhaving van zijn in eerste aanleg aangevoerde stellingen, doet belanghebbende in appel een beroep op een taxatierapport van [C] van [D] B.V. In dit taxatierapport, gedagtekend 21 mei 2013, wordt de woning per 1 januari 2012 gewaardeerd op € 1.050.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende voorts aansluiting gezocht bij verkopen van negen woningen in de wijk [P] tussen 15 december 2009 en 26 juli 2013. Belanghebbende heeft de verkoopprijzen van de 9 transacties bij elkaar opgeteld en dit bedrag gedeeld door de som van de oppervlaktes van de percelen van die 9 woningen. De uitkomst (€ 325,50) is het door belanghebbende gestelde bedrag van de waarde van zijn woning per vierkante meter perceel; hij heeft dit bedrag vermenigvuldigd met de oppervlakte van zijn perceel, hetgeen leidt tot een uitkomst van € 1.060.000.
Belanghebbende voert in hoger beroep voorts aan dat de gemeente, blijkens de achtereenvolgens vastgestelde WOZ-waarden, de woning – en meer in het algemeen woningen in het hogere segment – structureel te hoog waardeert.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende betwist en verwijst, evenals in eerste aanleg, naar de ‘Waarde-opbouw’ van [A].
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in haar geheel als relevant object voor de WOZ dient te worden aangemerkt. Het Hof heeft geen reden zich hierbij niet aan te sluiten.