Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3902, 12/00006
Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3902, 12/00006
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 oktober 2013
- Datum publicatie
- 13 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:3902
- Zaaknummer
- 12/00006
Inhoudsindicatie
Objectafbakening gestapelde woningen. Zelfstandige gedeelten die naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar behoren, maar als één geheel worden gebruikt. Geen samenstel voor Wet WOZ, wel één perceel voor rioolheffing. Waardeverminderende invloed gemeentelijke huisvestingsverordening niet aannemelijk.
Uitspraak
kenmerk 12/00006
31 oktober 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/1085 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 januari 2010 de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 11-H, 11-2 en 11-3 te [Z] (hierna: de woning/woningen), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 193.000, € 168.500 en € 165.500. In hetzelfde geschrift (gecombineerd aanslagbiljet) zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) en rioolrecht eigenaren ter zake van de woningen voor het kalenderjaar 2010 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 10 februari 2011, de vastgestelde waarden verlaagd naar respectievelijk € 167.000, € 157.500 en € 154.500 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
Bij uitspraak van 12 december 2011 heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 3 juni 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is toegezonden aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in het hierna opgenomen citaat uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woningen.
De woningen zijn gestapelde woningen en hebben een woonoppervlak van respectievelijk 52 m², 46 m² en 46 m². [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-2 hebben elk een berging. Achter de woning [a-straat] 11-hs bevindt zich een tuin.
Eiser is tot eind 2010 gebruiker van de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 en is vanaf eind 2010 gebruiker van de woningen [a-straat] 11-hs en 11-3. De woningen die niet door eiser bewoond worden, worden verhuurd. De woningen hebben alle een eigen ingang en zijn niet via een interne doorgang met elkaar verbonden.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
[a-straat] 11-H heeft een voordeur aan de straat. 11-2 en 11-3 hebben een gemeenschappelijke deur aan de straat en hebben achter die deur ieder een eigen voordeur.
De tuin achter 11-H is alleen toegankelijk vanuit 11-H en is niet rechtstreeks vanaf de openbare weg toegankelijk.
In zijn bezwaarschrift van 29 maart 2010 schrijft belanghebbende onder meer het volgende:
“Betreft gecombineerde aanslagen 2010
P-[...]
P-[...]
[a-straat] 11-hs, 11-1, 11-2, 11-3
Geachte heer/mevrouw,
Ik hoop dat ik b[ei]de gecombineerde aanslagen in 1 brief kan behandelen. Indien dit niet het geval is verzoek ik u om mij hiervan op de hoogte te stellen, zodat ik dit kan aanpassen.”
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in beroep het volgende overwogen:
Objectafbakening
Op de voet van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
De stelling van eiser dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 als een samenstel in bovenbedoelde zin moeten worden aangemerkt faalt. De woningen zijn als zelfstandige woningen te gebruiken, hebben ieder een eigen ingang, zijn niet via een interne doorgang met elkaar verbonden en zijn los van elkaar te verkopen. Onder die omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, kan niet worden gezegd dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 bij elkaar behoren. Dat de woning [a-straat] 11 hs niet over een voldoende uitgeruste keuken beschikt en geen badkamer heeft, zoals eiser heeft gesteld, is op zichzelf en gelet op de overige omstandigheden onvoldoende om het tegengestelde aan te nemen. De stelling dat de woningen [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-3 als een samenstel moeten worden gezien, aangezien de belastingdienst dit voor de heffing van inkomstenbelasting wel heeft geaccepteerd, faalt eveneens. Nog los van het feit dat eiser pas sinds eind 2010 gebruiker is van de woningen [a-straat] 11-hs en [a-straat] 11-3, en een wijziging in de objectafbakening geen gevolgen zou hebben voor het onderhavige tijdvak, gelden voor de beoordeling van de vraag of sprake is van één onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ andere criteria dan voor de vraag of er sprake is van één eigen woning voor de Wet inkomstenbelasting 2001. De criteria van de Wet WOZ leiden ertoe dat de woningen [a-straat] 11-hs en 11-3 om dezelfde reden als hiervoor voor de woningen [a-straat] 11-hs en 11-2 overwogen, geen samenstel vormen. Voor zover eiser heeft gesteld dat de tuin die achter de woning [a-straat] 11-hs ligt, bij één van de andere woningen behoort, faalt die stelling eveneens. Omstandigheden die tot een andere conclusie zouden leiden dan dat de tuin bij [a-straat] 11-hs behoort, zijn gesteld noch gebleken. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat woningen [a-straat] 11-hs (met tuin), 11-2 en 11-3 voor de toepassing van de Wet WOZ als afzonderlijke objecten dienen te worden beschouwd. De objectafbakening is derhalve door verweerder juist vastgesteld.
Waarden
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij de taxaties overgelegd. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, bouwjaar en woonoppervlak betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten enige verschillen wat betreft het woonoppervlak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, gelet op de taxaties, voldoende rekening is gehouden. Met de taxaties heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde(n).
Verweerder heeft gesteld dat er bij de gemeente geen funderingsproblemen bekend zijn bij de woningen of de buurpanden. Anders dan eiser (hieruit) heeft geconcludeerd, brengt dat nog niet mee dat er onzekerheid bestaat over de vraag of er funderingsproblemen zijn. De stelling van eiser dat er sprake zou zijn van een onzekerheid voor wat betreft de fundering is voorts op geen enkele wijze gemotiveerd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
Eiser heeft betoogd dat zijn woningen onderworpen zijn aan beperkende bepalingen van de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Die bepalingen beperken de kring van gegadigden bij verkoop van woningen, omdat de woningen niet als pied à terre gebruikt mogen worden. Daarvan gaat een waardedrukkende invloed uit op de WOZ-waarden van de woningen, zo vervolgt eiser.
Bij het bepalen van de waarden dient - voor zover hier van belang - rekening te worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. De huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is een dergelijke publiekrechtelijke regeling, die, zo is niet in geschil, in beginsel van toepassing is op de woningen van eiser. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2009.
Op 1 januari 2009 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor de gemeente Amsterdam (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang:
“Artikel 5
De gemeenteraad kan, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. (…).
(...)
Artikel 7
1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.”
De Verordening luidt, voor zover hier van belang:
“Artikel 2.1.1
Huurprijs- en koopprijsgrens.
Als woonruimten als bedoeld in artikel 5 van de wet, worden aangewezen:
a. alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot de aftoppingsgrens genoemd in artikel 20, tweede lid, onder b, van de Wet op de Huurtoeslag;
b. nieuwbouwkoopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in artikel 6, derde lid, onder a, van de wet, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek en die niet eerder bewoond zijn geweest;
(…)
Artikel 2.6.1
Vergunningvereiste.
1. Het is verboden, op grond van artikel 7, eerste lid, van de wet zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden, op grond van artikel 7, tweede lid, van de wet een woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.”
De Verordening leidt alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woningen niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen en niet elke koper zo’n vergunning zou kunnen verkrijgen. Daarvan is slechts sprake bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder b, van de Verordening. Vaststaat dat de woningen niet zodanige nieuwbouwwoningen zijn. Anders dan eiser tot uitgangspunt neemt, schrijft de Verordening voor de onderhavige woningen dan ook geen huisvestingsvergunning voor aan potentiële kopers die woningen zelf als pied à terre zouden willen gebruiken.
Het feit dat de Verordening een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 458,32, zoals - naar tussen partijen niet in geschil is - geldt bij verhuur van de onderhavige woningen, leidt niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers. De bestemming van een individuele woning tot huurwoning vloeit niet voort uit de Verordening. Het vergunningsvereiste geldt, zo volgt uit artikel 2.6.1 in verband met artikel 2.1.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening in verband met de artikelen 5 en 7 van de Huisvestingswet, voor huurwoningen alleen als de woning in het kader van verhuur in gebruik wordt gegeven en niet indien de woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar de woning zelf in gebruik neemt. De Verordening brengt daarom niet mee dat bij de veronderstelde verkoop, die bij wege van fictie in het kader van de Wet WOZ tot uitgangspunt moet worden genomen, de woningen niet door iedere potentiële koper in gebruik mogen worden genomen. Ook overigens is niet aannemelijk geworden dat enige bepaling in de Verordening leidt tot een beperking van het door een potentiële koper van de woningen te verwachten genot. Ook deze grief geeft derhalve geen aanleiding tot het naar beneden bijstellen van de waarde(n).
Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen door verweerder niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.