Gerechtshof Amsterdam, 07-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3910, 12/01168
Gerechtshof Amsterdam, 07-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3910, 12/01168
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 november 2013
- Datum publicatie
- 13 november 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:3910
- Zaaknummer
- 12/01168
Inhoudsindicatie
Er is sprake van de levering van een bestaand onroerend goed. De in artikel 11, lid 1, letter a, van de Wet OB bedoelde uitzondering op de vrijstelling van omzetbelasting is niet van toepassing. Nu geen sprake is van een met omzetbelasting belaste levering heeft belanghebbende terecht overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Uitspraak
Kenmerken 12/01168
7 november 2013
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A]. te [P], belanghebbende,
gemachtigde H. van Werven
tegen de uitspraak in de zaak met het kenmerk AWB 11/2333 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst Amsterdam,
de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
Op 30 juli 2010 is door belanghebbende een bedrag van € 294.050 aan
overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 21 april
2011, het bezwaar afgewezen.
Bij uitspraak van 13 november 2012, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 december 2012, aangevuld bij brief van 14 augustus 2013. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1. tot en met 2.9. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’.
“2.1. Verkoper [X] (hierna: verkoper) te [plaatsnaam] heeft op 6 augustus 2005 een verzoek om informatie betreffende een schetsplan ingediend bij het Stadsdeel Centrum van de Gemeente [P] voor het veranderen van het gebouwencomplex [object] met bestemming daarvan tot winkels en kantoren of winkels en woningen, het bebouwen van het binnenterrein en het (verder) overbouwen van de [zijstraat 2]
Op 7 maart 2006 heeft het Stadsdeel Centrum geantwoord (bijlage A6 bij het verweerschrift) dat geen realisatie van woningen mogelijk is en dat bebouwen van het pleingedeelte onder voorwaarden bespreekbaar is. De in het schetsplan voorgestelde vergroting van de dakkapellen en verhogen van de gootlijn aan het[hoofdstraat] is eveneens afgewezen.
Op 24 november 2008 heeft verkoper wederom een verzoek om informatie aan het Stadsdeel Centrum van de Gemeente [P] gedaan, waarin tevens om toestemming om veranderingen aan het gebouwencomplex [object] te [P] te mogen aanbrengen, werd verzocht. Het Stadsdeel Centrum van de Gemeente [P] heeft op 12 maart 2009 in antwoord op het verzoek van 24 november 2008 meegedeeld (bijlage A7 bij het verweerschrift) dat de voorgestelde veranderingen slechts ten dele worden goedgekeurd, omdat een aantal beoogde veranderingen in strijd zijn met het bestemmingsplan dan wel niet wenselijk zijn in verband met veiligheid, openheid en doorzicht. De gemeentelijke behandelaar van het verzoek stelt dat een definitieve toetsing zal plaatsvinden bij de beoordeling van de bouwaanvraag.
Verkoper heeft op 9 april 2009 een overeenkomst gesloten met [Q]. Vanaf 27 maart 2009 draagt [Q]. zorg voor de tijdelijke bewaring van het [object] in het kader van antikraak.
Verkoper heeft de kantoorverdiepingen ontdaan van een deel van de CV-leidingen en de kantoorinrichting, inclusief de tussenschotten en vloerbedekking zodat de kantoor-verdiepingen grote kale ruimten werden. Per verdieping werden deze ruimten voorzien van een mobiele douchecabine. Bovendien was er een wasmachine geplaatst.
Bij de receptie op de begane grond zijn de computerkabels door verkoper verwijderd.
Eiseres heeft op 3 februari 2010 een aanvraag bouwvergunning bij de Gemeente [P] ingediend (bijlage A8 bij het verweerschrift). De aanvraag bouwvergunning betreft [adres object].
Eiseres heeft schetsplannen opgesteld. Deze dateren van 26 en 28 maart 2010.
Op 14 april 2010 is een koopovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
WHEREAS
“(…)
E. In the context of the Due Diligence, Seller has made all known and relevant information in respect of the Property, that to its best knowledge it has in its possession, available for inspection by Purchaser by the Dataroom-CD Rom, which is attached to this Contract (Appendix 1).
(…)
G. Purchaser has made use of the possibilities mentioned above under F. to conduct the Due Diligence. After completion of the Due Diligence, the Purchaser has, based on its own findings and conclusions, made an independent valuation in respect of the Property, on the basis of which the Purchaser has confirmed its intentions to purchase the Property and to enter into the Sale.
Seller and Purchaser have agreed as follows:
The Seller agrees to sell to the Purchaser and the Purchaser agrees to buy from the Seller:
The following registered properties:
( a) the office complex, named ‘[object]’, with underground and courtyard, known locally as [adres object])
( b) the perpetual right of leasehold of a parcel of land, known locally as[zijstraat 2][zijstraat 2] in [P],
(…),
hereinafter jointly referred to as: the Property;
The purchase price of the Property is: EUR [bedrag].
(…)
Obligation of Seller to disclose information, Purchaser’s duty tot investigate
Article 3
1. the Seller declares that to the best of his knowledge he has provided the Purchaser with all information that needs to be notified to the Purchaser, on the understanding that information about facts of which the Purchaser is aware or could have been aware from its own investigation or from investigation by advisors / experts appointed by the Purchaser or on the basis of their knowledge of the commercial property market or otherwise, does not need to be provided by the Seller. Seller further declares and warrants that all information provided on the Dataroom-CD Rom, which is attached to this Contract (Appendix 1), is true, accurate and not misleading.
2. Purchaser declares:
a. that it has conducted the Due Diligence to the Purchaser’s satisfaction;
b. that it was assisted in this by professional advisors;
c. that it and its advisors have been able to freely inspect the Dataroom-CD rom, and that Purchaser and its advisors have been given satisfactory answers to their questions for additional explanation by Seller and its advisors;
d. that it has furthermore been given full opportunity to conduct a factual investigation in respect of the technical, structural and environmental condition of the Property and that in this context access had been granted to the Property;
e. that it had been able to obtain additional information with regard to the Property from relevant public sources such as the public registers for registered properties and from the municipal authorities.
(…)”
Op 1 juli 2010 (datum akte van levering) verkreeg eiseres de volgende registergoederen tegen betaling van de koopprijs van €[bedrag]
-Het kantorencomplex, genaamd “[object]”, met ondergrond en binnenplaats, plaatselijk bekend [adres object];
-Het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, gelegen aan de [zijstraat 1] te [P], eigendom van de gemeente [P], kadastraal bekend gemeente [P], [kadastrale gegevens].
In de akte van levering is de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting als volgt vastgesteld:
Totale koopprijs registergoederen € [bedrag]
Waarde canon inzake recht van erfpacht (bijl 2 Uitv. Besluit WBR) € [bedrag]+
€ [bedrag]
Toepassing artikel 13 WBR € [bedrag]
€ [bedrag]
Over voornoemd bedrag van € [bedrag] is overeenkomstig de aangifte overdrachtsbelasting het op deze aangifte verschuldigde bedrag van €[bedrag] (6 % van
€ [bedrag]) voldaan.”
Het Hof gaat voor de beslechting van het geschil uit van voormelde feiten en voegt daar nog het volgende aan toe.
Ten tijde van de levering waren aan het voornoemde gebouwencomplex “[object]” met ondergrond en binnenplaats, hierna complex of pand, nog geen verbouwingswerkzaamheden verricht als voorzien in de bouwaanvraag. Ter zake van het verrichten van die verbouwingswerkzaamheden heeft belanghebbende geen overeenkomst gesloten met verkoper. De werkzaamheden die samenhangen met het gedeeltelijk slopen van het complex en de verbouwing van het complex zijn verricht in opdracht van belanghebbende.
Ten tijde van de levering van meergenoemd complex geldt dat het deels nog werd verhuurd als winkel. Het betrof alle winkels aan de [zijstraat 2] en een groot deel van de winkels aan het[hoofdstraat]. In het complex vond in het voormalige kantoorgedeelte, zie ook r.o. 2.4. van de rechtbank, antikraak bewoning plaats.
Op 7 juli 2010 heeft een vergadering plaatsgevonden van de Commissie I B Bezwaar van de gemeente [P] Stadsdeel Centrum waarbij de architect van belanghebbende een gewijzigd plan nader heeft toegelicht aan de Commissie. Het verslag van de vergadering meldt: “De nieuw ontworpen schil ligt als principeverzoek ter beoordeling voor aan de commissie. Er wordt derhalve niet voortgeborduurd op het verslag van 24 maart 2010.” en “Overige wijzigingen zoals onder andere de vormgeving van de gevels, het bebouwen en overbouwen van respectievelijk de binnenplaats en de steeg, zullen bij een volgende beoordeling aan bod komen”.
De afgifte van de sloop- en bouwvergunning, de omgevingsvergunning, aan belanghebbende heeft plaatsgevonden na de levering van het pand.
In een brief van 28 november 2012 van de [belangenvereniging] aan het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel Centrum en de deelraad van Stadsdeel Centrum [P] inzake het verzoek voor een welstandskader voor nieuwbouw aan [hoofdstraat] is onder meer het volgende opgenomen:
“Onlangs heeft [krant] een ingezonden brief van de [belangenvereniging]gepubliceerd met onze zienswijze over een positief welstandsadvies en verlening bouwvergunning voor de vernieuwing van de gevels van [object]. (…) Na de beoogde transformatie heeft heeft[object] straatgevels van hoofdzakelijk metaal (brons) en glas, setbacks en een onverhuld plat dak gekregen (…). Het is duidelijk dat dit bouwplan zal contrasteren met de omgeving en een uitstraling zal geven die meer past bij een locatie als de[andere locatie] dan bij onze historische binnenstad (…). Oorspronkelijk was voor het [object] een bouwplan ingediend dat naar onze mening wel voldeed aan de hiervoor genoemde kader. Echter, tijdens de beoordelingen door de welstanscommissie is een volledig ander bouwplan ingediend zonder dat wij of andere burgers dat konden weten. Vervolgens verliepen de juridische bezwaartermijnen.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of ter zake van de verkrijging van de door de rechtbank onder 2.8 genoemde registergoederen de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) van toepassing is. Specifiek is hierbij in geschil of er sprake is van meerdere handelingen die tezamen als één handeling moeten worden gezien en die tezamen kwalificeren als de levering van een bouwterrein of de levering van een nieuw vervaardigd goed.