Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3996, 12/00152

Eiser vindt dat niet uitsluitend gesteund moet worden op de door verweerder aangedragen referentiewoningen en vindt dat de WOZ-waarde ten hoogste op € 400.000 vastgesteld dient te worden, omdat dit in de lijn ligt met de vraagprijzen van twee woningen aan de [A-straat] (nr. [7] voor € 398.000 incl parkeerplaats via [F] en voor woning met niet genoemd huisnummer € 349.000 excl parkeerplaats bij makelaar [G]). De woning aan nummer [7] is met parkeerplaats in 2010 voor € 362.000 verkocht.

Voorts stelt eiser dat ook in vergelijking met de referentiewoningen de WOZ-waarde van zijn woning onbegrijpelijk hoog is en bovendien ook hoger dan de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Op basis van de WOZ-waarden van de – in de uitspraak op bezwaar gehanteerde - referentiewoningen per vierkante meter kan de WOZ-waarde voor eisers woning hoogstens € 461.124 bedragen. Voorts heeft eiser voor de referentiewoningen andere WOZ-waarden gedestilleerd, die lager zijn dan de WOZ-waarden op de taxatie. Op die prijzen gebaseerd komt eiser tot een waarde van € 428.760 voor zijn woning.

De rechtbank stelt in dit verband voorop, zoals hiervoor onder 6.2 overwogen, dat ingevolge de voorgeschreven vergelijkingsmethode het moet gaan om (al dan niet gecorrigeerde) gerealiseerde transactieprijzen. Een vergelijking met de WOZ-waarden van de referentiewoningen gaat dan ook niet op. Daarnaast stelt de rechtbank met verweerder vast dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning € 3733 bedraagt en de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen gemiddeld € 3750. De rechtbank kan eiser dan ook niet in zijn berekeningen volgen.

Ter zitting heeft eiser nog vraagtekens geplaatst bij de berekening van de erfpachtcorrectie. Eiser heeft geconstateerd dat bij een dalende markt het aandeel van de erfpachtcorrectie stijgt. Hij betwijfelt dan ook of de erfpachtcorrectie bij het referentiepand [A-straat 7] wel terecht is vastgesteld.

De rechtbank overweegt dat, wat ook van het door eiser gestelde zij, niet is gebleken dat de erfpachtcorrectie van het pand [A-straat 7] op onjuiste wijze is berekend. Immers uit de reactie van de taxateur bij het verweerschrift blijkt – onweersproken – dat verweerder is uitgegaan van de door de notaris in verband met de erfpachtcorrectie vastgestelde gecorrigeerde koopsom, welke is geïndexeerd naar de prijspeildatum. De rechtbank ziet niet in waarom verweerder niet van deze informatie zou mogen uitgaan.

Tot slot wijst eiser er op dat een WOZ-waarde van € 503.000 ten opzichte van de vorige waardepeildatum een buitensporige stijging van 12,2% betekent, terwijl voor de buurt waarin de woning ligt door verweerder zelf een stijging tussen de 1,5 en 2,3 % is geanalyseerd en gepubliceerd.

Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belastingjaren vastgestelde waarde niet relevant. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het stijgingspercentage alleen geen reden kan zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.

De rechtbank zal toetsen of de WOZ-waarde van eisers woning op grond van de in de taxatieopbouw omschreven woningen herleid kan worden en of deze waarde juist is, in die zin dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat zij de gehanteerde woningen aan de [D-straat 5], [C-straat 3], de [E-straat 9] en de [A-straat 7] voldoende tot goed vergelijkbaar vindt met de woning van eiser. De rechtbank heeft daarbij belang gehecht aan het type woning, de inhoud en de bijgebouwen, waaronder naast de bij alle woningen aanwezige berging in dit geval ook te scharen de parkeerplaats die bij twee van de vier woningen aanwezig is. Ook de bouwperiode komt goed tot redelijk overeen. In verhouding tot de gerealiseerde transactieprijzen is de WOZ-waarde voor eisers woning weliswaar hoger, maar dit valt deels te verklaren door het ontbreken van een parkeerplaats bij de woningen aan de [D-straat 5] en de [E-straat 9] en door het kleinere vloeroppervlak van de laatste woning en deels door de toegepaste erfpachtcorrectie bij de woning [A-straat 7]. Gelet echter op de omstandigheid, hiervoor onder 6.4 benoemd, dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning lager is dan het gemiddelde van de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen, kan niet worden gezegd dat de WOZ-waarde voor de woning van eisers te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij nog in aanmerking dat de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs van het volledig met eisers woning vergelijkbare vergelijkingsobject [A-straat 7] hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning.