Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4032, 12/00217
Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4032, 12/00217
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 november 2013
- Datum publicatie
- 19 november 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:4032
- Zaaknummer
- 12/00217
Inhoudsindicatie
WOZ-procedure
Noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende heeft de door ieder van hen bepleite waarde aannemelijk gemaakt, hierin ziet het Hof reden de waarde in goede justitie vast te stellen.
Uitspraak
kenmerk 12/00217
14 november 2013
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te[Z] belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/2159 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 januari 2010 de waarde van onder meer de onroerende zaken [a-straat] [1]-2 en [1]-3 te[P]voor het jaar 2010 vastgesteld bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2010 ter zake van deze onroerende zaken bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 1 april 2010, de waarde van deze twee onroerende zaken als volgt verminderd:
[a-straat] [1]-2 van € 248.500 tot € 217.000
[a-straat] [1]-3 van € 248.500 tot € 202.000.
De aanslagen OZB zijn bij deze uitspraken dienovereenkomstig verminderd.
Bij uitspraak van 31 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 maart 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, gedagtekend 11 juni 2012 en aangevuld bij schrijven van 3 juli 2012.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Aan het slot van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en medegedeeld dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan, tenzij partijen binnen een week na afloop van de zitting berichten dat zij – naar aanleiding van hetgeen ter zitting is besproken – alsnog tot overeenstemming zijn gekomen over de in aanmerking te nemen waarden. Beide partijen hebben bij brief van 29 augustus 2013 bericht dat zij niet tot overeenstemming zijn gekomen. In de inhoud van deze brieven heeft het Hof geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen op de voet van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.
De woningen zijn gestapelde woningen die ieder een woonoppervlak van ongeveer 72 m² hebben.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
Als bijlage bij het verweerschrift in beroep is een ‘Reactie taxateur’ gevoegd, waarin J.W. Goote, taxateur bij de Dienst Gemeentebelastingen Amsterdam, heeft geconcludeerd tot handhaving van de waarden zoals vastgesteld bij de uitspraken op bezwaar. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van verkoopgegevens van de onroerende zaken aan de [a-straat] met de nummers 80-1, [2]-1 en [3]-1.
Zowel de onroerende zaak [a-straat] [2]-1 als de onroerende zaak [a-straat] [3]-1 is na de verkoop tot één woning samengevoegd met de woning op de begane grond.
De onroerende zaak [a-straat] [1]-3 is in 1980 gerenoveerd. De onroerende zaak [a-straat] [1]-2 werd sinds 1948 – zonder douche of centrale verwarming - verhuurd aan dezelfde persoon; gedurende de verhuur is de woning niet gerenoveerd. De huurder is in 2009 overleden. Belanghebbende is in de loop van 2010 gestart met de renovatie van de woning. In reactie op het verweer in beroep heeft belanghebbende facturen van bouwbedrijven ingebracht. De kosten van de renovatie beliepen in totaal € 115.000.
Als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep is een ‘Reactie taxateur’ gevoegd, waarin evengenoemde J.W. Goote het volgende heeft opgenomen:
“In mijn reactie taxateur van 23-06-2010 heb ik in het “overzicht taxatiewaarden” twee objecten opgevoerd: [a-straat] [2]-1 en [a-straat] [3]-1. Belanghebbende heeft aangegeven dat deze transacties niet goed bruikbaar zijn omdat het 2 objecten betreft die niet op de markt gebracht zijn, maar direct aan de onderburen (t.b.v. samenvoeging). Hierdoor zou de verkoopprijs geen juiste afspiegeling van de “marktwaarde” geven. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat dit juist is.
In de voorgaande fase zijn deze verkoopcijfers dus verkeerd geanalyseerd en gebruikt, excuses daarvoor.
Om de WOZ-waarde aannemelijk te maken heb ik 3 andere (nieuwe) vergelijkingsobjecten opgevoerd (zie “overzicht taxatiewaarden”).
Deze objecten zijn allen in voldoende tot goede staat van onderhoud verkocht.
De onderhavige objecten:
[a-straat] [1]-II is rond 1980 inwendig gerenoveerd.
[a-straat] [1]-III is in “originele staat” en dient ingrijpend gerenoveerd te worden.
Er is bij de waardering vervolgens o.a. voldoende rekening gehouden met verdiscontering van mindere staat van onderhoud van de onderhavige objecten t.o.v. de vergelijkingobjecten.
Rekenkundige toelichting:
(eenheden uit “overzicht taxatiewaarden”)
Vierkante meterprijs hoofdgebouw [a-straat] [1]-II minus gem. vierkante meterprijs hoofdgebouw vergl. objecten = 755 euro
Vierkante meterprijs hoofdgebouw [a-straat] [1]-III minus gem. vierkante meterprijs hoofdgebouw vergl. objecten = 968 euro
Waardeverdiscontering [a-straat] [1]-II ; € 54.360 = 755x 72 m2 (aantal m2)
Waardeverdiscontering [a-straat] [1]-III ; € 69.696 = 968x 72 m2 (aantal m2)
Investeringsmarge:
De waardeverdiscontering bedraagt circa 70% van de mogelijke investering ( de investeringsmarge t.o.v. de vergelijkingsobjecten)
Elke euro investering in het pand levert een waardevermeerdering op van circa 70% van deze euro.
Gezien de investeringsmarges is er bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de onderhavige objecten t.o.v. de algemene onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten.
Conclusie van ondergetekende:
Mijn conclusie is dat de waarde dient te worden gehandhaafd.”
Het in deze reactie vermelde overzicht vertoont de volgende gegevens over woningen aan de [a-straat] in Amsterdam:
|
huisnr. |
m² |
bouwjr. |
verkoop d.d. |
verkoop ad € |
prijs/m² |
waarde 1.1.2009 |
waarde/m² |
|
[1]-2 |
72 |
1899 |
217.000 |
2.868 |
|||
|
[1]-3 |
72 |
1899 |
202.000 |
2.655 |
|||
|
[4]-2 |
75 |
1921 |
15-04-09 |
291.000 |
3.940 |
||
|
[5]-D |
73 |
1899 |
14-01-08 |
265.000 |
3.527 |
||
|
[6]-2 |
68 |
1922 |
05-01-09 |
242.500 |
3.404 |
3 Geschil
Tussen partijen is in geschil de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken [a-straat] [1]-2 en [1]-3.