Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4075, 12/00159
Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4075, 12/00159
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 november 2013
- Datum publicatie
- 27 november 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:4075
- Zaaknummer
- 12/00159
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 16
Inhoudsindicatie
WOZ. Objectafbakening. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende betwist dat achtergelegen terrein uitsluitend krachtens gedogen ter beschikking staat van huurder van de woning. Het terrein dient niet te worden toegerekend aan de woning, maar aan woning op naastgelegen perceel.
Uitspraak
kenmerk 12/00159
14 november 2013
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: J.A. Klaver (werkkollektief Hoorn),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/994 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), gedateerd 31 december 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 3] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 319.320. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 24 februari 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde verminderd tot € 284.000.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof binnengekomen op 14 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2013. De heffingsambtenaar, die voor de zitting is uitgenodigd bij aangetekende brief met dagtekening 12 september 2013, verzonden naar het postadres [postadres], is (zonder kennisgeving daarvan aan het Hof) niet verschenen. Blijkens gegevens op de website van PostNL (‘Track & Trace’) is de uitnodiging op 14 september 2013 afgeleverd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin en in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [a-straat 3] te [Z]. Dit is een vrijstaande woning met een inhoud van 415 m³. De woning is een voormalige koolschuur en heeft de status van provinciaal monument.
Het bestreden besluit gaat over de waarde van de woning van eiseres die verweerder voor het belastingjaar 2010 heeft vastgesteld op € 319.320. Verweerder heeft eiseres op grond van die waarde aangeslagen voor de Onroerende Zaaksbelasting (OZB) als eigenaar van de woning.”
Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
Belanghebbende, eigenares en bewoonster van [a-straat 1], heeft in 2001 de eigendom verworven van een aangrenzend perceel, waarop onder meer de voormalige koolschuur stond. In het kader van de objectafbakening voor de WOZ is dit perceel daarna toegerekend aan [a-straat 1].
Belanghebbende heeft de koolschuur laten verbouwen. Voor de daarbij ontstane woning is een woonvergunning verkregen en daaraan is het huisnummer [huisnummer 3] toegekend. Met ingang van het kalenderjaar 2010 neemt de gemeente de woning [a-straat 3] als afzonderlijk object in aanmerking.
Belanghebbende is ook eigenares van de tussen [a-straat 1] en [a-straat 3] gelegen woning [a-straat 2], welke eveneens als afzonderlijk object is aangemerkt. Belanghebbende verhuurt zowel [a-straat 2] als [a-straat 3] aan derden.
Belanghebbende heeft een deel van het in 2001 verworven perceel, dat achter de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3] ligt, laten bestraten (hierna: het achtergelegen terrein). Via dit achtergelegen terrein kan zij ‘achterlangs’ met auto’s op haar eigen woonerf komen.
Het door de heffingsambtenaar afgebakende object [a-straat 3] heeft een oppervlakte van 500 m², bestaande uit de ondergrond van de woning met omliggende tuin/erf alsmede het achtergelegen terrein voor zover dit achter [a-straat 3] ligt.
In eerste aanleg heeft belanghebbende een taxatierapport van Radboud B.V. overgelegd, opgesteld op 23 mei 2011. De marktwaarde van [a-straat 3] per 20 mei 2011 wordt hierin per 20 mei 2011 getaxeerd op € 165.000. In dit taxatierapport wordt uitgegaan van een perceel van 198m.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning [a-straat 3] op de waardepeildatum van 1 januari 2009. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar het object juist heeft afgebakend.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, alsmede het verhandelde ter zitting.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde dient te worden bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2010.