Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4808, 12/00401
Gerechtshof Amsterdam, 14-11-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4808, 12/00401
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 november 2013
- Datum publicatie
- 31 december 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:4808
- Zaaknummer
- 12/00401
Inhoudsindicatie
WOZ. Anders dan de rechtbank oordeelt het Hof dat de gerealiseerde transactiecijfers geen reëel beeld geven van de waarde per waardepeildatum als sprake is van een wezenlijke prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de peildatum. Op basis van die prijsontwikkeling moet dan een correctie plaatsvinden. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
Uitspraak
Kenmerk 12/00401
14 november 2013
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/1263 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna:de rechtbank) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2009 de waarde op de peildatum
1 januari 2008 van de onroerende zaak [adres]te [plaats] (hierna ook het object) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 202.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 maart 2011, de vastgestelde waarde van het object verminderd tot € 147.000.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 26 april 2012 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank
- verklaart het beroep van eiser gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 29 maart 2011;
- stelt de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2009 vast op € 140.000 waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum en bepaalt dat verweerder de opgelegde OZB-aanslag dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 393;
- veroordeelt verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het beroep gemaakte proceskosten van € 874;-
- bepaalt dat de betaling van € 1267 dient te worden gedaan aan eiser;
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 mei 2012. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Op 23 oktober 2012 zijn nadere stukken (met dagtekening 19 oktober 2012) ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift aan belanghebbende gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres]te [plaats](hierna ook [adres]). Dit is een appartement met een oppervlakte van 35 m² .
Door de heffingsambtenaar is in hoger beroep – in het schrijven van 19 oktober 2012 - een “taxatietechnische aanvulling” opgemaakt door R. Bruijnzeel, Taxateur Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam overgelegd. Daarbij is als bijlage onder meer een “Overzicht Taxatiewaarden: [adres]” (hierna het Overzicht) opgenomen. De waarde van [adres]is daarin op de peildatum (1 januari 2008) getaxeerd op
€ 147.000. In het Overzicht zijn van de volgende objecten (welke als vergelijkingsobjecten voor [adres]zijn gehanteerd) de volgende gegevens opgenomen:
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 9 juli 2007 voor € 160.000, gecorrigeerde transactieprijs € 169.481;
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 4 januari 2008 voor€ 183.500, gecorrigeerde transactieprijs € 183.500;
- -
-
[adres] te [plaats], verkocht op 18 februari 2008 voor € 220.000, gecorrigeerde transactieprijs € 219.500.
De gecorrigeerde transactieprijzen betreffen de prijzen per 1 januari 2008. Tevens is opgenomen dat de procentuele correctie 5,93 bedraagt en de extrapolatie op jaarbasis 2007 11,85 is. Voor de gehanteerde prijscorrecties naar waardepeildatum is als buurt de [naam] genomen met als woningtype “1987 Benedenwoning 19e Eeuwse Gordel". Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de genoemde verkoopdatum bij de vergelijkingsobjecten de datum van transport (levering) is.
In de taxatietechnische aanvulling is onder “Weergave taxatietechnische onderbouwing DBGA [Hof: Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam]” onder meer opgenomen:
“DBGA heeft als uitgangspunt dat bij de vergelijking met referentiewoningen rekening moet worden gehouden met de prijsontwikkelingen op de woningmarkt tussen de datum van transactie en de waardepeildatum. De gehanteerde prijscorrecties dienen wel door DBGA aannemelijk te worden gemaakt. In deze procedure heeft DBGA enkele transactieprijzen van gebruikte referentiewoningen gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Een correctie heeft plaatsgevonden vanaf de datum van transactie naar de waardepeildatum aan de hand van de geanalyseerde prijsontwikkeling per type woning per buurt. Ter uitleg over de wijze waarop dit binnen de waardering van DBGA wordt uitgevoerd heb ik aan de bijlage een notitie toegevoegd opgesteld door [naam], de leverancier van het door de DBGA gebruikte waarderingsmodel “[naam]”.
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen:
8. Uit het overzicht taxatiewaarden bij de reactie van de taxateur is de rechtbank gebleken dat verweerder de transactieprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank acht het niet in overeenstemming met de Wet WOZ om vanwege prijsontwikkelingen van woningen in de gemeente de transactieprijzen van de referentiewoningen eerst naar de waardepeildatum van 1 januari 2008 te indexeren om vervolgens de waarde van eisers woning daarop te baseren. Voor de vaststelling van de waarde van een woning middels de vergelijkingsmethode moeten daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van referentiewoningen worden gebruikt. De rechtbank neemt daarbij als uitgangspunt dat verkoopprijzen die maximaal anderhalf jaar van de waardepeildatum daadwerkelijk zijn gerealiseerd geacht worden een reëel beeld te geven van de waarde op de peildatum. Gelet hierop en het feit dat de daadwerkelijke transactieprijs van de best vergelijkbare woning [adres] € 10.000 lager ligt dan de geïndexeerde transactieprijs is de rechtbank van oordeel dat door verweerder niet is bewezen dat de waarde eisers woning van € 147.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar van 29 maart 2011 vernietigen. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.
9. Daartoe zal de rechtbank eerst beoordelen of eiser de juistheid van de door hem voorgestane WOZ-waarde wel heeft aangetoond. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 105.00 onderbouwd met een taxatierapport van [naam] Voor de bruikbaarheid van dit rapport voor de onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde van zijn woning is van belang of de in het rapport genoemde waarde voldoende wordt onderbouwd met marktgegevens waaruit de juistheid van de getaxeerde waarde kan blijken of het rapport voldoende inzichtelijk is. Dit laatste is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval, omdat verweerder ter zitting onderbouwd heeft gesteld dat de objectkenmerken van de in het taxatierapport van eiser genoemde referentiewoningen onjuist zijn. Ook gelet op de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen is de door eiser voorgestane waarde van zijn woning naar het oordeel van de rechtbank te laag. De rechtbank zal haar oordeel dan ook niet baseren op de waardeverklaring van [naam]. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van € 105.000 niet heeft onderbouwd.