Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4818, 12/00077
Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4818, 12/00077
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 december 2013
- Datum publicatie
- 31 december 2013
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2013:4818
- Zaaknummer
- 12/00077
Inhoudsindicatie
Appartementen met vrij uitzicht over de stad en/of ligging aan de gracht/in een rustige straat en/of met gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder een tuin grenzend aan water, zijn niet geschikt voor de onderbouwing van de woz-waarde van appartementen in een smalle en drukke winkelstraat.
Kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag zijn berekend met inachtneming van onder meer de gepubliceerde ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’
Uitspraak
kenmerk 12/00077
19 december 2013
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te Vreeland, belanghebbende,
gemachtigde: L. Bos (Makelaarsgroep Ameo te Diemen)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/938 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van onder meer de drie onder 1.2 genoemde onroerende zaken voor het jaar 2010 vastgesteld bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2010 ter zake van deze onroerende zaken bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 21 januari 2011, de waarden van de twee volgende onroerende zaken als volgt verminderd (met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB):
[a-straat 1]-1 van € 202.500 tot € 182.000;
[a-straat 1]-3 van € 173.500 tot € 158.500.
De bij beschikking vastgestelde waarde (alsmede de aanslag OZB) van de derde onroerende zaak, adres [a-straat 1]-2, ad € 147.000 is bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2011 gehandhaafd.
Bij uitspraak van 1 december 2011, waarvan een afschrift op 5 december 2011 aan partijen is verzonden, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep, dat blijkens de op de envelop vermelde datum op 16 januari 2012 ter post is bezorgd, is bij het Hof ingekomen op 18 januari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 20 augustus 2013 zijn nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het in deze stukken gedane verzoek tot uitstel van het onderzoek ter zitting van 28 augustus 2013 is bij brief van de griffier van 20 augustus 2013 afgewezen. Van deze afwijzing is de heffingsambtenaar dezelfde dag telefonisch op de hoogte gesteld. Het Hof heeft het uitstelverzoek van belanghebbende afgewezen, aangezien de door belanghebbende ingediende stukken voortbouwen op eerder ingenomen standpunten en het belang dat door belanghebbende naar voren wordt gebracht (de heffingsambtenaar meer tijd bieden voor het geven van een reactie) naar het oordeel van het Hof minder zwaar weegt dan het belang van een doelmatige procesgang. Hierbij heeft het Hof meegewogen dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting van 28 augustus 2013 in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt over deze nadere stukken te bepalen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is gezonden bij brief van 23 september 2013.
In het kader van het na afloop van het onderzoek ter zitting heropende vooronderzoek hebben de heffingsambtenaar en belanghebbende het Hof bij brief van respectievelijk 9 en 10 september 2013 bericht gestuurd van het tussen hen gevoerde overleg.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft (met instemming van partijen) plaatsgevonden op 2 oktober 2013. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal wordt met deze uitspraak meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.4 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is eigenaar van de woningen.
De woningen zijn gestapelde woningen met woonoppervlakten van respectievelijk:
(...)
- 58 m² ([a-straat 1] 1);
- 46 m² ([a-straat 1] 2);
- 55 m² ([a-straat 1] 3).
Ter onderbouwing van de waardes van de woningen heeft verweerder in beroep zogenoemde Overzichten taxatiewaarden overgelegd. In deze overzichten zijn de woningen vergeleken met een aantal vergelijkingsobjecten.
(...)
Voor [a-straat 1] 1 en 3 zijn de objecten [a-plein 1] (woonoppervlak 60 m²), [b-straat 1] (woonoppervlak 60 m²) en [c-straat 1] (woonoppervlak 55 m²) als vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze objecten zijn op respectievelijk 29 mei 2009, 23 mei 2008 en 2 december 2008 verkocht voor respectievelijk € 260.000, € 262.500 en € 250.000.
Voor [a-straat 1] 2 zijn de objecten [d-straat 1] 2 (woonoppervlak 40 m²), [e-straat 1] (woonoppervlak 52 m²) en [b-straat 2](woonoppervlak 44 m²) als vergelijkingsobjecten gehanteerd. Deze objecten zijn op respectievelijk 3 september 2008, 30 oktober 2008 en 2 juli 2008 verkocht voor respectievelijk € 157.600, € 310.000 en € 241.000.
Ter onderbouwing van de voorgestane waardes voor de woningen [a-straat 1] 1, 2 en 3 heeft eiser in beroep een notitie met bijlagen overgelegd, afkomstig van makelaar [A], waarin wordt geconcludeerd dat deze woningen op de waardepeildatum 1 januari 2009 waardes hadden van respectievelijk € 160.000, € 127.000 en € 140.000.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
De onder 1.4 vermelde nadere stukken betreffen onder meer een notitie van [A], voorzien van 5 bijlagen, waaronder afschriften van:
- facturen van [B] B.V., gericht aan belanghebbende, gedagtekend 10 september 2009, 15 oktober 2009, 3 december 2009, 19 januari 2010, 8 februari 2010, 15 februari 2010, 11 maart 2010, 25 maart 2010, 15 april 2010.
Op al deze facturen is vermeld: betreft: Werkzaamheden m.b.t. restauratie van de bovenverdiepingen van het pand aan de [a-straat 1] te Amsterdam volgens begroting.
- Bladzijden 1 t/m 6 aangeduid als ‘begroting’ en gedagtekend 7 september 2009, waarop een specificatie is gegeven van werkzaamheden. Het aldaar vermelde totaalbedrag aan algemene aanneemkosten beloopt € 235.208,47 en de aanneemprijs € 210.000, beide bedragen exclusief BTW.
Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een afschrift gevoegd van een ‘Aanvraag bouwvergunning inzake [a-straat 1]’. In deze Aanvraag, ondertekend in december 2008, is een geraamde bouwsom opgenomen van € 150.000. De vergunning is op[(...)] september 2009 verleend.
Over enkele van de door de taxateur van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn door belanghebbende tijdens de procedure bij de rechtbank van foto’s voorziene overzichten verstrekt, kennelijk geprint van internetpagina’s van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In deze overzichten is onder meer het volgende vermeld over
( a) het appartement [a-plein 1]
Prachtig onderhouden 3 kamerappartement (70m2) is gelegen op de [twee hoogste etages] van een markant [pand] ‘[(...)], op een van de mooiste plekjes in het centrum van Amsterdam. Ligging & omgeving: Deze woning (...) grenst aan de Amstel en[(...)] het Muziektheater en de Stopera.
( b) het appartement [b-straat 1]
Het appartement is gelegen op de 1e etage van het gebouw’[(...)]’ dit voormalige[(...)pakhuis] van de VOC werd[(...)] tezamen met de buurpanden ontwikkeld in appartementen. Het karakter van het oude pakhuis is bewaard gebleven terwijl de binnenzijde is gerenoveerd. Via de entree, met lift, komt men in de binnentuin [(...)] Aan de achterzijde van het complex is een gezamenlijke tuin aan het water van de[(...)]. (...) Centrale fietsenstalling (...).
( c) het appartement [e-straat 1]
Het pand is (...) voorzien van een nieuwe fundering. (...) Woonkamer aan de voorzijde met drie ramen aan de gracht (...) Gemeenschappelijke berging in de onderbouw voor de fietsen.
( d) het appartement [c-straat 1]
een op de vierde en vrijde verdieping gelegen dubbele bovenwoning met een oppervlakte van ca 65 m2. (...). Indeling: Via een gemeenschappelijke en goed beveiligde voorhal krijgt u toegang tot het pand, aansluitend een keurig en geheel gestoffeerd trappenhuis.
Op 23 september 2009 is de onroerende zaak [f-straat 1] verkocht voor € 182.500. Deze onroerende zaak heeft een oppervlakte van 80 m² en betreft een volledig pand met woonbestemming. Ten tijde van de verkoop verkeerde de onroerende zaak in een zeer slechte staat van onderhoud.
Tijdens de zitting van 28 augustus 2013 is door partijen – voor zover hier van belang – het volgende verklaard:
“De heffingsambtenaar:
(…) U wijst mij op de discussie over het toe te passen verdisconteringspercentage op de door belanghebbende gedane investeringen. Het door ons gehanteerde percentage zit altijd tussen de 60 en 70. U vraagt mij op grond van welke criteria wordt bepaald of het verdisconteringspercentage 60 of 70 bedraagt; dat hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. In de jurisprudentie zie je ook beide percentages terugkomen. In de onderhavige zaak heb ik in mijn stukken een percentage van 60% toegepast, maar gelet op de discussie over de vraag welk percentage in deze zaak redelijk zou zijn, ga ik alsnog akkoord met 70%. Nu ik hier ter zitting de nadere toelichting van belanghebbende heb gehoord over de aard en de omvang van de kosten van de verbouwing, ga ik ermee akkoord om uit te gaan van een totaalbedrag van € 300.000 voor de drie objecten aan de [a-straat 1] gezamenlijk, tegen een verdisconteringsper[c]entage van 70.
[namens belanghebbende:]
(…) Ik hoor de heffingsambtenaar nu zeggen dat hij akkoord gaat met het in aanmerking nemen van kosten van verbouwing voor een totaalbedrag van € 300.000 voor de drie objecten gezamenlijk, in aanmerking te nemen tegen een verdisonteringspercentage van 70. Als hij dat direct had gedaan, hadden we hier niet gezeten.”
Aan het slot van de zitting van 28 augustus 2013 heeft het Hof de volgende voorlopige oordelen aan partijen medegedeeld.
“Mijn voorlopige oordeel, bedoeld als een aanzet voor een compromis, is dat van de genoemde vergelijkingsobjecten er twee, te weten [d-straat 1] en [c-straat 1] geschikt zijn en de andere objecten, waaronder ook het object [f-straat 1], niet. Door alleen deze twee objecten in aanmerking te nemen rolt er een andere gemiddelde prijs per m² uit dan de door de taxateur van de heffingsambtenaar in aanmerking genomen prijs per m². Mijn globale berekening van de gemiddelde prijs per m² van deze twee vergelijkingsobjecten komt uit op € 4.200, hetgeen tot een geringere marge leidt ten opzichte van de objecten van belanghebbende dan de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, die heeft gerekend met een gemiddelde prijs per m² van € 4.479. Gelet hierop zal de voor de drie objecten in totaal vastgestelde waarde in elk geval verminderd moeten worden, waarbij ik aanteken dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde ook niet volledig aannemelijk maakt. Partijen zijn het erover eens dat 70% van € 300.000, dat is € 210.000, voor de drie objecten van belanghebbende tezamen als investeringskosten verdisconteerd mag worden.
Dit in aanmerking nemend worden partijen gedurende twee weken in de gelegenheid gesteld onderling overleg te voeren over de uiteindelijk vast te stellen waarde van de drie objecten.”
Beide partijen hebben zich aan het slot van de bovengenoemde zitting bereid verklaard om met inachtneming van de door het Hof geformuleerde uitgangspunten in gesprek te gaan om alsnog tot overeenstemming te komen over de gerezen geschilpunten.
De heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 9 september 2013 bericht dat het door hem gedane compromisvoorstel niet door belanghebbende is geaccepteerd en dat hij van mening blijft, nu geen compromis tot stand is gekomen, dat de bij de bestreden uitspraken op bezwaar (nader) vastgestelde waarden juist zijn.
Bij brief van 10 september 2013 heeft belanghebbende primair het standpunt ingenomen dat wel overeenstemming is bereikt over de vast te stellen waarde van de onroerende zaken, maar niet over de vraag of en zo ja, voor welk bedrag aanleiding bestaat voor het vergoeden van proceskosten van belanghebbende. Subsidiair verzoekt belanghebbende het Hof de waarde van de onroerende zaken vast te stellen op de waarde zoals deze volgens hem door de taxateurs van beide partijen gezamenlijk is berekend en verzoekt hij om vergoeding van door hem gemaakte proceskosten.
Als bijlage bij deze brief is gevoegd een ‘overzicht parameters waardering na advies Gerechtshof’. In dit overzicht zijn investeringskosten opgenomen tot een bedrag van € 300.000 en is een verdisconteringspercentage in aanmerking genomen van 70. Met inachtneming van deze gegevens wordt de benodigde investering in de drie onroerende zaken tezamen berekend op € 1.321 per m².
Voorts is een gemiddelde waarde per m² berekend welke is afgeleid uit het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen (per m²) van de onroerende zaken [c-straat 1] en [d-straat 1] 2.
Hiervan uitgaande zijn de volgende waarden berekend (op de waardepeildatum):
waarde per 1-1-2009 waarde
o.b.v. verdiscontering voorstel eiser
[a-straat 1]-1 € 165.952 € 165.000
[a-straat 1]-2 € 131.617 € 131.500
[a-straat 1]-3 € 157.368 € 157.500
Naar aanleiding van deze berichten heeft het Hof de behandeling van de zaak voortgezet tijdens de nadere zitting van 2 oktober 2013. Aan het slot van deze zitting heeft het Hof vastgesteld dat partijen geen compromis hebben bereikt, noch over de vast te stellen waarde van de woningen, noch over een eventueel toe te kennen proceskostenvergoeding. Hierna heeft het Hof het onderzoek gesloten en medegedeeld schriftelijk uitspraak te zullen doen.
3 Geschil
In hoger beroep is, evenals als in eerste aanleg, in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.