Gerechtshof Amsterdam, 03-01-2013, BY9064, 11-00815

3 januari 2013

uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/425 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2009 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 584.000 (hierna: de WOZ-beschikking).

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 januari 2010, het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-beschikking verminderd tot € 550.000.

1.3. Bij uitspraak van 22 september 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4. Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 oktober 2011, aangevuld bij brief van 18 november 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Op 14 november 2012 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende. Dit is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hierop heeft het Hof - op de voet van voornoemd artikel - bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten en het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-één-kapwoning uit 1904 met een dakkapel, een berging/schuur en een carport. De woning heeft een inhoud van 883 m³ en een perceelsoppervlakte van 430 m². De woning is gelegen langs een spoorweg, nabij een treinstation en een perron (van het treinstation).

Het object [C-straat 3] ligt verder van het spoor dan belanghebbendes woning. Ter zitting van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het object [D-straat 4] moet worden vervangen door [E-straat 5] (zie onder 2.3).

2.3. Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een matrix voor de waardepeildatum 1 januari 2007 overgelegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

Het object aan [E-straat 5] is verkocht op 29 februari 2008 met een verkoopprijs van € 510.000. Dit object is gelegen aan de andere kant van het spoor, naast een café, achter een benzinepompstation, in de buurt van een hotel en aan een drukke kruising.

2.4. Belanghebbendes woning vormt de helft van een dubbel (twee-onder-één-kap) met [A-straat 3]. Dat object heeft eenzelfde inhoud en perceelsoppervlakte als belanghebbendes woning. De WOZ-waarde voor [A-straat 3] is vastgesteld op € 610.000. In zijn bezwaarschrift van 23 juni 2009 schrijft belanghebbende onder meer: “[A-straat 3] is in alle WOZwaarde-bepalende kenmerken gelijk aan mijn pand, alleen heeft mijn pand 1 carport ad € 2000,- en een dakkapel ad € 3000,- meer, waardoor de ongecorrigeerde WOZwaarde voor mijn pand op € 615 000,- zou uitkomen.”

2.5. Ter zitting bij de rechtbank heeft belanghebbende een matrix overgelegd, waarin onder meer het volgende staat vermeld:

2.6. Bij uitspraak van 18 juli 2007 heeft de rechtbank Amsterdam de per waardepeildatum 1 januari 2003 voor belanghebbendes woning vastgestelde waarde, die bij uitspraak op bezwaar was verminderd tot € 580.000, verder verminderd tot € 500.000. Tegen deze uitspraak zijn geen rechtsmiddelen ingesteld.

3. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder).

6. In deze beroepsprocedure staat alleen de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde ter beoordeling. De rechtbank moet beoordelen of deze waarde volgens de juiste methode en met een niet te hoge uitkomst is vastgesteld. Verweerder heeft deze waarde vastgesteld met toepassing van de hiervoor bedoelde en voorgeschreven vergelijkingsmethode en houdt vast aan een waarde van € 550.000. Verweerder heeft niet toegelicht en onderbouwd hoe hij de WOZ-waarde van eisers buurwoning heeft vastgesteld. In deze procedure is verweerder op zichzelf ook niet gehouden die toelichting en onderbouwing te geven. Eiser heeft de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn buurwoning evenmin toegelicht of onderbouwd. Gelet hierop kan de door eiser slechts genoemde WOZ-waarde van zijn buurwoning voor de rechtbank geen uitgangspunt zijn voor de beoordeling van de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde. Alleen in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan de WOZ-waarde van de buurwoning mogelijk nog een rol spelen.

8. De rechtbank concludeert dat er geen grond is eisers wens - voor de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning de WOZ-waarde van zijn identieke buurwoning als gegeven nemen en daarvan een vast bedrag af te trekken - te honoreren. De WOZ-waarde van eisers woning moet worden vastgesteld op basis van transactiegegevens van voldoende vergelijkbare woningen en de omstandigheid dat eisers woning langs het spoor ligt en een specifieke dakconstructie heeft.

9. Om in deze zaak een schending van het gelijkheidsbeginsel te kunnen aannemen, moet het in ieder geval zo zijn dat de waarde die is vastgesteld voor eisers woning hoger is dan de waarde die is vastgesteld in een ander, gelijk geval, dat wil zeggen voor een andere, identieke woning. Eiser verwijst in dit kader naar zijn - identieke - buurwoning. Nu de vastgestelde WOZ-waarde van zijn buurwoning volgens eiser echter € 610.000 is, is de WOZ-waarde van eisers woning dus niet hoger dan die van een gelijk geval en is er alleen daarom al geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie door verweerder voorgestane referentiewoningen ([C-straat 2], [C-straat 3] en [E-straat 5]), alle drie twee-onder-een-kapwoningen gebouwd rond 1900, voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.

11. De referentiewoning [C-straat 2] is groter dan eisers woning (102 m³) en staat op een iets groter perceel (41 m²). Bij deze referentiewoning was volgens een bouwtechnisch rapport ten tijde van de verkoop sprake van achterstallig onderhoud ter waarde van € 15.000. Deze referentiewoning is ruim twee maanden na de waardepeildatum verkocht voor een prijs die aanzienlijk hoger ligt (€ 280.000) dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. Ook als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast.

12. De referentiewoning [C-straat 3] is relevant kleiner dan eisers woning (248 m³) en staat op een vrijwel even groot perceel (10 m² kleiner). Desalniettemin is deze referentiewoning bijna negen maanden na de waardepeildatum verkocht voor een prijs die fors hoger ligt (€ 171.000) dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. Ook als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast.

13. De referentiewoning [E-straat 5] is kleiner dan eisers woning (117 m³) en staat op een kleiner perceel (118 m²). Aan de referentiewoning was volgens een bouwtechnisch rapport ten tijde van de verkoop sprake van achterstallig onderhoud ter waarde van € 70.000. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat in de directe nabijheid van deze referentiewoning een café en een benzinepomp liggen en dat de woning aan een drukke weg ligt, vlak bij een kruising met stoplichten. Deze woning is veertien maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 510.000. Gezien deze omstandigheden en de overige kenmerken van beide woningen - en met name de “waardedrukkende omgeving” van deze referentiewoning en het achterstallig onderhoud - kan naar het oordeel van de rechtbank ook in dit geval niet worden gezegd dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning ten opzichte van de verkoopprijs van deze referentiewoning te hoog heeft vastgesteld. En ook hier is dit niet anders als de rechtbank zou aannemen dat voor de ligging van eisers woning langs het spoor en voor de dakconstructie samen een waardevermindering van € 80.000,- moet worden toegepast.

14. In de door verweerder ter zitting overgelegde matrix zijn uit de transactieprijzen van de referentiewoningen de vierkante meterprijzen van de percelen en de kubieke meterprijzen van de woningen berekend en datzelfde is gedaan voor eisers woning uit de WOZ-waarde. Hoewel deze berekening slechts een hulpmiddel is, blijkt hieruit dat verweerder voor de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning een aanzienlijk lagere vierkante meterprijs voor het perceel en kubieke meterprijs voor de woning heeft gehanteerd. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank wederom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende aspecten spoor en dakconstructie bij eisers woning.

16. Eiser heeft ook nog gesteld dat verweerder zich bij de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning op diverse punten niet heeft gehouden aan de instructies van de Waarderingskamer. Wat hiervan zij, de rechtbank heeft in de onderbouwing die verweerder nu heeft gegeven voor de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning geen strijdigheden met dwingende regelgeving of andere onzorgvuldigheden aangetroffen die aanleiding kunnen zijn om te oordelen dat de vastgestelde waarde te hoog is.

17. Gezien de overwegingen hiervoor concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de voor eisers woning vastgestelde waarde van € 550.000,- niet te hoog is. (…)”

4. Geschil in hoger beroep

4.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de voor de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde van de woning per peildatum 1 januari 2007.

4.2. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot een bedrag van € 535.000 en vernietiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.3. De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 550.000 en derhalve tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.4. Partijen doen op hun standpunten steunen op de gronden aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

5.3. Het Hof volgt de rechtbank in haar oordeel dat de heffingsambtenaar - op wie in deze de bewijslast rust - met het door hem overgelegde taxatieadvies (opgenomen onder 2.2) alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen WOZ-waarde van € 550.000 niet te hoog is.

5.4.2. Voor zover belanghebbende dat al heeft willen stellen is voorts op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar bij één of meer personen die zich in een vergelijkbare situatie bevonden als belanghebbende met het oogmerk van begunstiging is afgeweken van de Wet WOZ of dat op dat punt door de heffingsambtenaar een beleid is gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken.

5.4.3. Alsdan kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien (zonder dat sprake is van het oogmerk van bevoordeling of een gevoerd beleid) in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin de fiscale behandeling plaatsvindt door of namens de heffingsambtenaar in strijd met de Wet WOZ is gehandeld. Nu een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd en belanghebbende zijn stelling slechts heeft onderbouwd met één object is reeds op deze grond niet aannemelijk geworden dat zich in dezen een situatie voordoet waarin in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.

5.5. Belanghebbende wijst in hoger beroep nogmaals op de door hem ter zitting bij de rechtbank overgelegde matrix (zie onder 2.5). Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen niet past in de voorgeschreven vergelijkingsmethode en dus niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende juist geachte WOZ-waarde voor zijn woning.

5.6. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat een WOZ-waarde voor de woning per peildatum 1 januari 2007 van € 550.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 3 januari 2013 in het openbaar uitgesproken.