Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1167, 12/01170
Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1167, 12/01170
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 maart 2014
- Datum publicatie
- 9 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:1167
- Zaaknummer
- 12/01170
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar heeft afdoende bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de omstandigheden met betrekking tot de bouwmogelijkheden op het onderhavige perceel niet zijn gewijzigd ten opzichte van de situatie van het belastingjaar 2010 waarover het Hof uitspraak heeft gedaan in een eerdere procedure.
Uitspraak
kenmerk 12/01170
6 maart 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. E.J.J.P. Engels (Ruimte in Advies te Roermond)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/2862 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Blaricum, de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 641.000 (hierna: de WOZ-waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaak-belasting 2011 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 20 september 2011, het tegen de beschikking gerichte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 november 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 december 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Namens belanghebbende, die bij aangetekende brief van 11 december 2013 verzonden aan [(...)] (het correspondentieadres van de gemachtigde) is uitgenodigd voor de zitting, is niemand verschenen. Blijkens in het dossier opgenomen gegevens van Post.nl is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 13 december 2013 afgeleverd.
2. Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
“1. (…) Eiser is eigenaar van de woning aan de [A-straat 1] te [Q]. Deze vrijstaande riet gedekte woning is 219m³ groot en heeft een kavel van 640m².
2. De bestreden uitspraak gaat over de waarde van de woning van eiser die verweerder voor het belastingjaar 2011 heeft vastgesteld op € 641.000. Verweerder heeft eiser op grond van die waarde aangeslagen voor de onroerende-zaakbelasting als eigenaar van de woning.”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld.
4 Beoordeling van het geschil
De rechtbank heeft in de onderdelen 3 tot en met 10 van haar uitspraak het volgende omtrent het geschil overwogen.
“3. Eiser heeft aangevoerd dat hij genoodzaakt was beroep in te stellen omdat de WOZ-waarde met betrekking tot het belastingjaar 2011 met waardepeildatum 1 januari 2010 niet definitief vastgesteld kon worden omdat het gerechtshof Amsterdam nog geen uitspraak had gedaan over het door hem ingestelde hoger beroep over de WOZ-waarde met betrekking tot het belastingjaar 2010.
Verweerder heeft de waarde van de opstallen – na aftrek van € 75.000 voor achterstallig onderhoud – vastgesteld op € 21.125. Eiser kan zich hierin vinden.
Eiser kan zich niet vinden in de door verweerder vastgestelde waarde van de grond. Verweerder heeft de vierkante meterprijs van de grond vastgesteld op € 970 waarbij de doelmatigheid van de ligging van de kavel als matig (= 2) wordt gekwalificeerd. Eiser vindt deze grondwaarde te hoog omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan waarin de bouwmogelijkheden op eisers perceel zijn beperkt. Eiser vindt dan ook dat het bestemmingsplan een waardedrukkend effect heeft. Eisers perceel is een hoekkavel en geen tussenliggende kavel zoals referentiewoning [straatnaam + huisnummer]. Eiser dient zich te houden aan de in de bouwregels aangegeven afstand tot de perceelsgrens. Dit heeft bij eisers hoekkavel tot gevolg dat het bouwvlak bij nieuwbouw 35% kleiner is dan de in de bouwregels toegestane bouwvlak van 125m². Op basis hiervan is eiser van mening dat de vierkante meterprijs verlaagd moet worden met 35% naar € 735. Eiser gaat daarbij uit van de vierkante meterprijs van € 1.142 van de referentiewoning [straatnaam + huisnummer], welk perceel tussenliggend is en van vergelijkbare grootte als dat van eiser. Dit resulteert in een grondprijs van 640m² x € 735 = € 470.400.
De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 bedraagt dan € 470.400 + € 21.125 = 491.525 (afgerond € 491.500).
4. Verweerder heeft in het bestreden besluit kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde elk jaar onafhankelijk van het voorgaande jaar wordt vastgesteld.
5. De rechtbank stelt vast dat de omvang van het geschil zich toespitst op de door verweerder vastgestelde waarde van de grond te weten € 970 per vierkante meter.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verweerder heeft daarbij de volgende referentiewoningen gehanteerd: [straatnaam + huisnummer], [straatnaam + huisnummer] en [straatnaam + huisnummer]. Bij deze referentiewoningen heeft verweerder de volgende vierkante meterprijs voor de grond vastgesteld: € 1.093, € 684 en € 1.142 (met een respectievelijke grootte van 342m², 1.450m² en 580m²). Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de doelmatigheid van de ligging van de grond van deze referentiewoningen als gemiddeld (=3) is gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de vaststelling van een lagere vierkante meterprijs voor het perceel bij eisers woning laten zien dat voldoende rekening is gehouden met de mindere doelmatigheid van dit perceel. Het object [straatnaam + huisnummer] heeft een veel kleiner perceel en een hogere vierkante meterprijs. Het qua grootte vergelijkbare perceel van het object [straatnaam + huisnummer] heeft een aanmerkelijk hogere vierkante meterprijs. Het veel grotere perceel van het object [straatnaam + huisnummer] heeft weliswaar een lagere vierkante meterprijs, maar die is naast het verschil in doelmatigheid goed verklaarbaar door de zogenaamde wet van de afnemende meeropbrengst.
8.1.Voor zover eiser vindt dat de ligging van het bouwvlak en de beperkende bepalingen van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan een verdere waardevermindering rechtvaardigen overweegt de rechtbank dat eiser tegen de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2010 beroep heeft ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 23 maart 2011 het volgende overwogen:
“9. In het taxatierapport wordt aan de grond een waarde toegekend van € 625.920, zijnde € 978 per vierkante meter. De opstal heeft volgens het rapport een waarde van € 22.658. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat hij zich met de opstalwaarde kan verenigen.
10. De waarde van de grond is met bovengenoemde waardering niet te hoog in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten. De objecten [straatnaam + huisnummer] en [straatnaam + huisnummer] waarvan de ligging met als die van de woning met een 3 is gewaardeerd zijn ongeveer even groot en hebben een vierkantemeterprijs van € 1.127 respectievelijk € 1.179. Verweerder heeft aan het perceel van een woning een lagere waarde toegekend op grond van een minder doelmatige ligging van het bouwvlak binnen het perceel. Dat de ligging van het bouwvlak of een andere in het bestemmingsplan opgenomen beperking een verdere vermindering rechtvaardigt is niet aannemelijk geworden. Dat volgens het bestemmingsplan sprake is van een beeldbepalend of karakteristiek object impliceert niet dat sloop van de huidige opstal is uitgesloten, maar brengt slechts met zich dat bijzondere welstandseisen van toepassing zijn. Mogelijke daaraan toe te schrijven waardedruk mag worden geacht te wordt gecompenseerd door potentiële kopers die daaraan een meerwaarde toekennen.”
Eiser heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam. Het gerechtshof heeft in zijn uitspraak van 14 juni 2012 het volgende overwogen:
“5.6. Belanghebbende heeft gesteld dat met een lagere waarde van de grond dient rekening te worden gehouden vanwege de minder gunstige ligging van het perceel op een hoek aan twee straatzijden en de ongunstige ligging van de woning op de kavel. Het Hof ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de waarde van de grond daarom te hoog is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee bovendien in voldoende mate rekening heeft gehouden door een beduidend lagere grondwaarde te hanteren dan uit de transacties van de vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid.”
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de omstandigheden met betrekking tot de bouwmogelijkheden op zijn perceel zijn gewijzigd ten opzichte van de situatie van het belastingjaar 2010 waarover het gerechtshof reeds uitspraak heeft gedaan. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ook voor het belastingjaar 2011 aan het perceel van eisers woning een voldoende lagere waarde heeft toegekend op grond van een minder doelmatige ligging van het bouwvlak binnen het perceel. Dat de ligging van het bouwvlak of een andere in het bestemmingsplan opgenomen beperking een verdere vermindering rechtvaardigt is ook voor het belastingjaar 2011 niet aannemelijk geworden.
10. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.”
Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank, de gronden waarop deze beslissing berust en maakt deze tot de zijne, met dien verstande dat het Hof van oordeel is dat (met betrekking tot de in onderdeel 9 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen overweging) de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de omstandigheden met betrekking tot de bouwmogelijkheden op het onderhavige perceel niet zijn gewijzigd ten opzichte van de situatie van het belastingjaar 2010 waarover het Hof uitspraak heeft gedaan in de door de rechtbank onder 8.2 vermelde procedure.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, met verbetering van gronden als hiervoor aangegeven.